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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/04/2014 12h31 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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Bonjour,

Voici ma première question sur ce forum :
En tant que propriétaire, peut-on déduire de ses impôts le montant de travaux dans un local commercial loué (comme on le fait pour du locatif d’habitation) ?

J’ai cru comprendre que le régime était différent du locatif habitation, concernant les travaux  "d’amélioration". A priori, pas de déduction possible dans ce cas. Mais qu’en est-il pour d’autres sortes de travaux pour du locatif commercial ?

Ci-dessous, je vais donc vous exposer mon cas, car de part mon historique d’acquisition, j’ai été successivement (et suis toujours) dans plusieurs cas de figure.
Je vais essayer de diviser les questions en autant de cas d’écoles différents, afin que les réponses à ce post puissent servir à tous.
Vu que mon post est un peu long, j’ai mis les questions en gras pour les faire ressortir.

1- J’ai hérité d’un local commercial dans un état absolument catastrophique nécessitant gros oeuvres et travaux de rénovation. Le locataire indélicat étant responsable de manquements graves, nous avons opté pour un arrangement amiable (par l’entremise d’un avocat) à la fin de son bail, et il a assumé le gros oeuvre.
J’ai ensuite divisé le local en deux, et reloué les murs "en l’état", moyennant une convention de plusieurs mois de loyer vu l’ampleur des travaux à effectuer.

J’en arrive plus directement à la question fiscale :
Si j’avais décidé de faire moi-même les travaux, en l’occurrence :
- refaire une dalle intégralement
- rénovation sol murs plafond
- toute l’installation électrique et la plomberie à refaire
- installation sanitaire
qu’aurais-je pu déduire de mes revenus (locatifs ou pro) à titre de travaux à la charge du propriétaire ?
(je reprécise bien qu’il s’agit d’un local commercial, donc que c’est différent du locatif d’habitation. A titre d’exemple,  les travaux dits d’amélioration ne sont pas déductibles pour du commercial)

2- Comme écrit plus haut, j’ai divisé mon local en deux locaux distincts, ce qui a impliqué certains travaux pour rendre le nouveau local autonome.
J’ai fait poser en 2013 à mes frais un compteur électrique indépendant pour le nouveau local, payé le consuel, et les travaux pour créer arrivée et sortie d’eau indépendants. Puis-je déduire ces frais de mes revenus locatifs de l’année 2013 ?

3- Qu’en est-il des rénovations des murs extérieurs, toits, gouttière du local ?
Dans mon cas, c’est en copro, mais le local en question "dépasse" du bâtiment principal et a son propre toit… et l’état de l’ensemble très abîmé fait que je vais devoir m’en occuper dans l’année.

4- Le locataire est intéressé par l’agrandissement de son local en y incorporant la cave qui se trouve dessous (en créant une ouverture dans la chape, avec un escalier), ce qui lui créerait une pièce de stockage.
Ainsi je peux valoriser mon local, la cave, et augmenter mon revenu locatif.
Nous attendons encore les devis pour connaître le coût de l’opération, pour savoir qui prendra quoi à sa charge. (Est-ce rentable pour lui comme pour moi)
La question centrale sera : ce type de travaux (donc ouverture d’une dalle pour relier une cave à un local commercial + aménagement de ladite cave) peut-il être déduit de mes revenus locatifs ?

Si la réponse est oui, cela m’inciterait à prendre les travaux à ma charge (et me rembourser sur les loyers). Dans le cas contraire, je partirais plus sur confier les travaux à mon locataire en échange d’une convention d’autant (coûts des travaux converti en mois de loyer offert).
Il y a aussi l’option de partager les frais : je prends le gros oeuvre, et il se charge de l’aménagement (moyennant une convention en proportion)

Voilà donc pour ces questions liées aux possibles déductions des travaux pour du locatif commercial.

Pour finir, si vous avez été dans un cas similaire, ou si vous avez une certaine expérience en la matière, auriez-vous des conseils (plus généraux) à apporter à "l’investisseur heureux" confronté à ce genre de travaux ? smile

Un grand merci pour vos questions et vos conseils !

Dernière modification par jul (10/04/2014 12h33)

Mots-clés : déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux

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#2 11/04/2014 07h24 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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Je n’ai pas d’expérience sur les locaux commerciaux.

Mais la lecture de cela RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier laisse pensé qu’un local commercial même loué est éligible aux déductions des revenus fonciers dont les dépenses des travaux détaillées ici http://bofip.impots.gouv.fr:80/bofip/3943-PGP.

Je ne sais pas si d’autres ont la même lecture ou non.

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#3 11/04/2014 12h52 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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Réputation :   15 

Je me suis penché sur le problème récemment, et mes conclusions sont que quasiment aucun travaux n’est déductible quand il s’agit d’un local commercial, cf ce lien http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP.

Notamment ces passages

impots.gouv a écrit :

Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux autres que des locaux d’habitation loués ne sont pas déductibles (en ce sens, CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366, ; Cour administrative d’appel de Paris, 9 novembre 1993, n° 91PA00387).

Et aussi

impots.gouv a écrit :

Les dépenses d’amélioration effectuées sur les immeubles donnés en location sont en principe des dépenses d’investissement non déductibles. Le législateur a toutefois prévu trois exceptions en faveur :

- des locaux professionnels et commerciaux, pour les seules dépenses d’amélioration destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l’amiante (CGI, art. 31, I-1°-b bis) ;

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#4 11/04/2014 14h01 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

Membre
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"Je me suis penché sur le problème récemment, et mes conclusions sont que quasiment aucun travaux n’est déductible quand il s’agit d’un local commercial, cf ce lien http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP.
- See more at: http://www.devenir-rentier.fr/post.php? … dpuf"

Dans le même bofip, les dépenses de RENOVATION sont déductibles. Pas celle d’amélioration, sauf si ces améliorations visent à faciliter l’accueil de personnes handicapées.

"La question centrale sera : ce type de travaux (donc ouverture d’une dalle pour relier une cave à un local commercial + aménagement de ladite cave) peut-il être déduit de mes revenus locatifs ?"

C’est une dépense d’agrandissement, donc par principe non déductible que ce soit un local commercial ou non.

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#5 11/04/2014 18h38 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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"Je me suis penché sur le problème récemment, et mes conclusions sont que quasiment aucun travaux n’est déductible quand il s’agit d’un local commercial, cf ce lien http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4050-PGP.
- See more at: http://www.devenir-rentier.fr/post.php? … dpuf"

Argl… C’est bien ce que je craignais.

"La question centrale sera : ce type de travaux (donc ouverture d’une dalle pour relier une cave à un local commercial + aménagement de ladite cave) peut-il être déduit de mes revenus locatifs ?"

C’est une dépense d’agrandissement, donc par principe non déductible que ce soit un local commercial ou non.

Effectivement… Donc là, c’est plié…

Bref, si je comprends bien, pour rentabiliser ce type de travaux, je ne peux compter que sur les loyers qui pourrait en découler.

En attendant les devis, à vue de nez, il y en a pour environ 4000 euros de trémie + escalier, et bien 4000 euros pour aménager la cave (actuellement "dans son jus", murs en pierre, terre battue, etc.).
Pour en retirer, je pense, entre 100 et 150 euros de location supplémentaire.
Pour info : loyer du local commercial : 25 m² de local 650 euros (loyer en dessous des prix du marché, car repris en l’état avec bcp de travaux).
Et la cave représenterait une extension de 16 m².

Si quelqu’un a eu le même cas de figure, ou peux me conseiller, je suis preneur.
y a-t-il un "truc de connaisseur" pour amortir au mieux le coût des travaux ? smile

Vaut-il mieux payer les travaux soi-même, et encaisser les loyers, ou déléguer les travaux au locataire (avec contrôle) et choisir une convention, ou un loyer plus bas ?

Et qu’en est-il des travaux de rénovation de la toiture et des murs extérieurs du local ?
Précision : je ne sais pas si ça joue, mais la toiture (heureusement petite) est devenue "dangereusement" en mauvais état, et doit être changée ne serait-ce que par sécurité. Donc ces travaux sont rendus obligatoires par l’état du bâti (mais à l’extérieur).
Là aussi, si qn a des conseils pour supporter au mieux les coûts des travaux…
Précisions : Premier devis (en attendant les autres) : 7800 euros.
Donc pas la mer à boire, mais cela ne générera aucune rente supplémentaire… et je dois les faire absolument cette année.

Merci d’avance !

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#6 11/04/2014 19h32 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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Pour les murs et toiture, j’ai peut-être trouvé un début de réponse, grâce aux liens que vous m’avez indiqués :

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - CaractÀ¨re déductible de la dépense

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense
(…)

Le a du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des dépenses de réparation et d’entretien relatives à des immeubles donnés en location pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales. Toutefois, les charges supportées par le propriétaire au titre des réparations locatives ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.

et

A. Principe de déductibilité
Les dépenses de réparation et d’entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales (sur la définition de ces travaux, il convient de se reporter au I-A § 10 à 20 du BOI-RFPI-BASE-20-30-10).

Murs et toitures sont à la charge du propriétaire. Cela ne fait donc pas partie des "réparations locatives".

Il est même précisé ici la nature des travaux :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux
1
Trois catégories de travaux doivent être distinguées : les dépenses de réparation et d’entretien; les dépenses d’amélioration et les dépenses de (re) construction et d’agrandissement.

I. Dépenses de réparation et d’entretien
A. Définition

10

Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.

Nature de la dépense
   
(…)
D. Exemples de dépenses de réparation

Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l’installation électrique
   

CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366

Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs)
   

CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385

Substitution à l’ancienne installation électrique d’un théâtre, d’un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public
   

CE, arrêt du 30 juin 1971, n° 74385

Remise en état du mur d’une propriété
   

CE, arrêt du 24 octobre 1969, n° 75706

Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs
   

CE, arrêt du 17 décembre 1976, n° 92159

CE, arrêt du 14 décembre 1977, n°05010

Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures

Je le mets aussi ici, ça peut servir : même les dépenses "locatives" peuvent être déductibles si occasionnées par la force majeure.

a. Dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure

50

Perdent leur caractère locatif, en vertu de l’article 1755 du code civil, les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il en est de même pour les dépenses occasionnées par un vice de construction ou une malfaçon.

Ces dépenses, qui constituent des charges de la propriété incombant au propriétaire, sont admises en déduction au même titre que les travaux d’entretien et de réparation.


Exemple : Peuvent être considérés comme rendus nécessaires par la vétusté et la force majeure :

- les frais rendus nécessaires par des travaux plus lourds dont la charge incombe au propriétaire (ex. : peintures effectuées à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;

- les travaux ou réparations faisant suite à un cataclysme naturel (inondation, gelée, etc.).
b. Dépenses engagées en vue de faciliter la location

Même exception pour les dépenses liées à faciliter la location :

B. Cas particulier des dépenses locatives

30

Les dépenses locatives ne sont pas en principe déductibles. Il existe cependant trois exceptions : les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure ; les dépenses engagées en vue de faciliter la location ; les dépenses récupérables sur le locataire non récupérées.

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien s’entendent de celles dont le locataire est tenu par application de l’article 1754 du code civil.
1. Principe de non-déductibilité

40

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien ne peuvent en principe, même payées par le propriétaire, être admises en déduction pour la détermination du revenu net foncier. En effet :

- elles ne constituent pas des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier sur le fondement de l’article 31 du CGI ;

- elles ne peuvent venir en déduction des revenus bruts encaissés par le propriétaire dès lors qu’il n’est pas tenu compte en recettes des sommes versées par le locataire au titre des charges leur incombant.
2. Exceptions
(…)

b. Dépenses engagées en vue de faciliter la location

60

Les dépenses de réparation et d’entretien engagées en vue de faciliter la location peuvent être admises en déduction dès lors qu’elles sont engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu et qu’elles sont supportées par le propriétaire.


La déduction doit toutefois être refusée s’il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d’intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale.

Donc à priori :
En réponse à ma question 1 : J’aurais pu déduire de mes impôts les travaux de remise en état : car motivés par la vétusté, la nécessité de réparer et remplacer ce qui était défectueux, de remettre l’électricité aux normes, et de faciliter la relocation.

En réponse à la question 2 : Pour les travaux de canalisations et le tableau électrique
dans le local que j’ai créé par division du local d’origine, vu que ce n’est pas de la remise en état, à priori cela ne semble pas déductible. Quelqu’un peut m’éclairer ?

Mais en même temps, cela amène une autre question : une division en deux locaux est-elle considérée comme un agrandissement ?

En réponse à la question 3 : pour mur extérieur, toiture, enduit, etc, à priori, ce sont des travaux d’entretien et de réparation à la charge du propriétaire, donc déductibles.

En réponse à la question 4 : là, en revanche, pour le trémie, c’est destiné à un agrandissement, donc non déductible.

Quelqu’un peut-il confirmer ou infirmer ?

En tout cas, un grand merci pour ces liens !

Dernière modification par jul (11/04/2014 19h33)

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#7 14/04/2014 16h23 → Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ? (déduire, impôts, local commercial, murs de boutique, travaux)

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Merci au modérateur qui a corrigé les horribles fautes du titres !
J’avais essayé moi-même essayé de l’éditer, mais à mon grand dam, je ne pouvais modifier que le post, sans avoir accès au titre. smile

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