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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/09/2013 22h03 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

Membre
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Bonjour
J’aimerais vos avis pour un investissement locatif sur une maison.

Les loyers "normaux" pour les maisons dans cette ville vont de 500 à 700€. Celle-ci pourrait se louer dans les 500€.

Caractéristiques :
- Maison de 80m² à rafraichir
- Salle de bain à recréer entièrement
- Chauffage électrique
- Electricité et menuiseries à refaire
- Jardin arrière de 500m²
- Jardinet avant de 15m²

Ce qui coince :
- Elle se trouve à 50m d’un rond point d’où partent des 2x2 voies avec tous les magasins carrefour/chausseland/McDo/Leader Price/La foire fouille autour. C’est la dernière maison avant ce complexe de grandes surfaces.
- En face d’elle, de l’autre côté de la 2x2 voies, se trouve des tours d’immeubles qui s’étalent en longueur, certes avec de gros arbres devant sur tout le long de la route qui rend le tout plus joli.
- Derrière elle, a 100m du fond du jardin, la ligne SNCF (erf !!)
- La taxe foncière de 1200€… !!

Ce qui est "kif-kif" : si sur un côté ce sont d’autres jardins avec d’autres maisons, de l’autre côté, il y a un chemin puis une immense structure mettalique d’une grande surface. Kif kif car comme c’est immense ça coupe tout bruit. Kif kif car de toute façon il y a la ligne SNCF

http://www.orions.fr/images/plan.jpg
http://www.orions.fr/images/178476_10201302066207448_1202327156_o.jpg

Pensez-vous que ce genre de bien peut se louer ?
Est-ce rentable vu le montant de la taxe foncière ?
Qu’en pensez-vous ?
D’avance merci

Mots-clés : maison location emplacement train sncf

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#2 16/09/2013 22h23 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Je pense qu’il manque un élément dans la réflexion: le prix (achat+estimation travaux) smile

Dans tous les cas, 2 mois et demi de loyer dans la taxe foncière, c’est sur que c’est pas terrible, mais bon, c’est déductible, et encore une fois, ca dépend de votre prix d’achat.

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#3 16/09/2013 22h26 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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55.000 FAI
Travaux :
5.000 élec
7.000 menuiseries
3.000 rafraichissement
3.000 recréation salle d’eau

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#4 16/09/2013 23h25 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Vous êtes a 75k€ pour 6k€ de loyer soit 8% de rentabilité brute. 150 mois de loyer.

Pour un prêt a 3%   + 0,3% d’assurance sur 20 ans, vous deboursez 435€ pour un loyer de 500€.

C’est bien, c’est peu fréquent. Mais est ce un produit liquide ou vendable le jour où vous en avez envie de revendre ?

Je ne suis pas psy, mais vous hésitez. Pas de pb, cherchez a améliorer la rentabilité pour éviter des regrets a l’avenir.

Dernière modification par Boubouka (16/09/2013 23h30)

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#5 16/09/2013 23h37 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Ma crainte réside essentiellement sur trois points :
- Les problèmes pour arriver à louer ce bien de part la proximité de la ligne SNCF (sonore et perte d’intérêt du super grand jardin). J’ai regardé sur le web les solutions anti-bruit des études ( Naturalité urbaine : l?impact du végétal sur la perception sonore dans les espaces publics ) aux produits ; PROMOTION sur panneau écran clôture anti-bruit ou isoler son jardin d’une route trop bruyante | Fermisol mais ça coûte cher !!
- La proximité de ces grands centres commerciaux à quelques mètres et de leur parking (gênes sonores)
- Le montant de la taxe foncière qui est le double des autres maisons que j’ai pour un loyer à quelques euros prés identique.

et une interrogation sur la présence de tous ces HLM et de la nature de sa population sur le niveau du sentiment d’insécurité ou de "mal être".

Pour le financement, je pensais soit à un achat cash, soit financement 100% avec travaux. Mais il est certain que comparé à un livret A c’est toujours plus intéressant ! J’en conviens…

Avez-vous déjà eu des logements "difficiles" comme celui-ci ? Le turn-over du fait de la proximité d’une ligne de chemin de fer n’est il pas supérieur à la moyenne ?

Dernière modification par supernewbiepro (17/09/2013 00h12)

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#6 16/09/2013 23h58 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Bonjour,

J’ai un ami dont les parents se sont vus expropriés car leur maison se situait dans une ZAC (disons qu’avec le temps c’est devenu une ZAC). Il y a un risque que la commune ne décide d’étendre les zones commerciales voisines sur ce terrains et ses voisins. 
Je rapporte ce qui c’est passé pour d’autres… mais toutes les situations sont différentes.

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#7 17/09/2013 10h11 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Contrairement à Boubouka, je trouve le taux de rendement pas exceptionnel, surtout à la mesure du charme du lieu. Ce dernier point risque d’augmenter le risque de vacance locative… Ceci dit, il conviendrait de connaitre la taille de la ville, ses caractéristiques (dans une mégapole ce type d’univers sera moins repoussant que dans une petite ville entouré de campagne où personne ne risque de vouloir venir habiter ici), le niveau de demande dans celle-ci…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 17/09/2013 11h39 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Bonjour,

Je dois avouer qu’en dehors de toute notion chiffrée ( OK on a pas l’habitude sur le forum)
j’aimerai introduire un peu d’émotion.

En essayant de vous détacher de votre projet, émotionnellement et comptablement, regardez les annonces de locations autour de l’endroit de votre futur bien.
Ensuite essayer de vous projeter en tant que locataires :

Quel serait les raisons qui vous pousserait a louer ce bien, plutot qu’un autre, au tarif ou vous souhaitez le louer.
Imaginez vous sur la terrasse un week end de printemps / d’été indien.
Quel serait les avantages et les nuisances ?

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#9 17/09/2013 11h50 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Bonjour j’ai vécu a coté d’un chemin de fer, comme dans la configuration de votre maison,
au début c’est gênant mais avec le temps on y prête plus attention,

en revanche votre maison cumul les nuisances :

HLM, Centre Com, et la Gare,
le pire c’est la 2x2 voie car un train vous en avez un toutes les 15min maxi,
les voitures c’est sans interruption. (c’est un gros risque), lorsque je cherche un bien locatif je cherche un bien ou je me verrai y vivre votre bien ne répond pas trop a cette configuration.

Avez vous déjà négocié le prix, vu l’état du jardin la maison est en vente depuis un certain temps.
Cela fera augmenter votre renta brute a un taux plus acceptable

Cordialement

J-R

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#10 17/09/2013 11h57 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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En dehors de toute notion chiffrée ? euhmmm… ok :

Avantages :

- En plantant des arbres le long des 800m de terrain, et surtout en le défrichant et en en prenant soin, avec un superbe gazon, le locataire pour avoir un terrain comme on ne peut pas en avoir sur cette ville en terme de taille
- Possibilité de faire un potager de 100m² tout en gardant 700m² de terrain de loisir
- A 100m des grands centres commerciaux à pied et 500m de l’hopital
- En mettant la maison à 495€, ça donne un bien financièrement très intéressant pour beaucoup sur cette ville. Ca réduit néanmoins la rentabilité.

Inconvénients :
- Entendre le train passer de temps en temps et les voitures tout le temps.
- Entendre les voitures sur le parking du centre commercial quand on est dans le jardin
- Se sentir vraiment trop urbain, tout est trop proche, trop facile, trop… Même pour des personnes âgées qui devraient faire un peu d’exercice pour aller à la boulangerie, là c’est à côté, ils n’auraient donc même pas de quoi faire une petite marche obligatoire hmm
- Probablement un sentiment d’insécurité à cause de la proximité d’une population ***type HLM*** tout autour mais je pourrais éventuellement remédier à ça en plantant de grandes haies sur le jardinet avant pour annuler toutes vues sur le maison, et en installant pour les locataires un système d’alarmes.

****************

Sur une base de loyer à 495€, 1200€ de foncier, et je suis en TMI à 30%.
Avec un financement 100% travaux compris, je perdrais environ 100€ par mois le temps du crédit sur 15ans. A terme, le bénéfice net d’impôts/taxes serait de 250€ mensuel.

Pour le changement des menuiseries, il faudrait que je vois si ça vaut le coup ou pas, entre du double vitrage phonique et du triple vitrage à renforcement phonique. A lapeyre, la diffrence est d’une centaine d’euros, faut que je vois sur des installateurs classiques.

Par contre une mise en exploitation de ce bien ne pourrait avoir lieu avant 4 à 5 mois après acquisition vu la quantité de travaux à faire.

Dernière modification par supernewbiepro (17/09/2013 12h08)

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#11 17/09/2013 12h03 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Vous avez compris la démarche que je proposais.
je pense que l’important sur ce type de bien,
c’est quelle émotion va envahir le lotaire qui va visiter votre bien

mais comment est ce bien a ce jour, C’est le propriétaire qui l’habite
( pourquoi l’a t il laisser se dégrader) ou est-il deja en location
Sauf erreur de ma part vous ne l’avez pas mentionner dans le post.

Bonne analyse et bonne journée

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#12 17/09/2013 12h08 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Bonjour,
On ne voit pas très bien sur la photo mais l’aspect extérieur de la maison ne semble pas génial.
Ne pas sous-estimer cet impact pour le futur locataire.
Les 15 premières secondes font 90% de la décision. Une maison avec crépi refait + jardin propre ça change complètement l’avis du futur locataire.
Moi je dirais : pourquoi pas.
Mais il faut négocier durement le prix, insister sur les points négatifs et gonfler la facture de travaux.
Si l’annonce est à 55 k€ FAI, tentez 45 k€ comme base de discussion, quitte à revenir à 47 ensuite.

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#13 17/09/2013 12h18 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Ah oui mais non la photo ce n’est pas la maison, c’est un abri de jardin au fond du "jardin" que j’ai mis pour montrer la distance de la ligne SNCF entourée en rouge.

La maison la voila et à droite on voit la structure du grand centre commercial :

http://www.orions.fr/images/1277261_10201302048767012_295764782_o.jpg

http://www.orions.fr/images/857334_10201302042166847_1413249668_o.jpg

EDIT : j’ai cherché sur internet comment faire pour réclamer une baisse de la taxe foncière et à ma grande surprise, le fait que ce soit si proche d’un centre commercial est pour les impôts un bonus qui justifie une augmentation de la taxe foncière… Ils ne voient pas ça comme une gêne… Pour la ligne SNCF je ne sais pas si entre en compte ou pas sur la valeur.

Dernière modification par supernewbiepro (17/09/2013 12h23)

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#14 17/09/2013 12h21 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Je partage les réflexions de dchiesa
Une question d’importance à mes yeux aujourd’hui pour les locataires, quoique inconsciente, c’est "serais-je valorisé par le fait d’habiter ici, puis-je trouver mieux, de ce point de vue, avec mon budget ?". L’image dans notre société est essentielle…

Je découvre les photos, ils y a effectivement pas mal de travaux…

Dernière modification par DDtee (17/09/2013 12h24)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 22/09/2013 22h16 → Maison proche SNCF et complexes commerciaux : investir ? (maison location emplacement train sncf)

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Bonsoir,

Clairement, au regard de ce que vous décrivez, nous n’irions pas.

Même si vous parvenez à louer, il faut, de notre point de vue, toujours penser à la revente. Imaginez vous le jour où vous ferez des visites et que le train passera.

A la longue, le train est pénible (même si cela  dépend de la proximité de la gare).

La rentabilité paye un risque, et le risque ici est important. Une rentabilité brute de 8% est parfaitement insuffisante.

Quant à l’expropriation pour une éventuelle extension de la Zac, si vous achetez bien, ce peut être une opportunité intéressante !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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