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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2015 13h58 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Bonjour,

je suis ce forum depuis quelques temps afin de m’informer sur les différents types d’investissement, et je me met à y participer aujourd’hui car on m’a fait une proposition que je voudrais évaluer.

Ma situation personnelle : moins de 30 ans, marié récemment, salarié, pas d’enfants, locataire actuellement, pas de crédit en cours. Après évaluation auprès d’un courtier, budget du ménage à 33% d’endettement et crédit sur 20 ans, en prenant en compte une partie en apport : 500k actuellement.
Sachant que mes revenus vont augmenter dans deux ans de façon certaine, mais je ne sais pas dans quelles proportions : minimum +25%, maximum +100% en fonction de la façon dont j’exercerai.

J’aurais l’opportunité d’acquérir une ferme à rénover entièrement, composée d’une maison d’environ 250m2 habitables, et de deux granges attenantes d’environ 150m2 au sol chacunes. Le prix pour l’ensemble est 400k (non négociable, un promoteur a fait une offre ferme à ce prix).

Le projet serait de rénover la maison pour y habiter (la localisation me convient pour y vivre), conserver la première grange à usage personnel (garage, atelier,…) et transformer la deuxième grange en appartements pour faire du locatif (actuellement entièrement vide sans murs intérieurs, toit qui parait sain, arrivée d’eau et électricité présentes.) (pas de doute sur la demande locative).

Les interrogations :
- pour rénover la maison et arriver à ce qu’on voudrait, il faut créer une deuxième salle de bains (en prenant de la surface sur la première grange), refaire l’ensemble de l’électricité, remplacer la cuisine, refaire une dalle à l’étage et au grenier, isoler et cloisonner le grenier, probablement isoler les autres étages (mur en pierre épais donc isolation médiocre), changer une petite dizaine de fenêtres + volets. LE chauffage central est installé au RDC et premier, il faudrait changer les radiateurs et sans doute la chaudière, qui est au fioul et date de 15 ans. La toiture parait en bon état.
Si vous avez bien suivi, j’aurais actuellement 100k de budget pour faire tout ça, je n’ai pas encore fait d’évaluation précise mais ça me semble impossible vu la surface de plus de 200m2 (on serait à moins de 500€ par m2 pour de la rénovation lourde), vous confirmez ? A priori je ne ferais que les finitions moi même, mon épouse et moi ayant très peu de temps libre en raison de nos activités professionnelles, il faudrait faire appel à des professionnels pour la plus grande partie de la rénovation

- concernant la deuxième grange à transformer en appartements, au vu de la surface, on pourrait je pense obtenir au final 250m2 habitables (il y’a encore de la place à l’extérieur pour parking etc). En prenant 1500€/m2 de travaux, on arrive à 375k. Comment financer cela ? Ce serait sans doute impossible actuellement si je suis déjà endetté à 33% pour la maison, même en démontrant à la banque qu’on pourrait arriver à un cash flow légèrement positif (le loyer moyen dans cette commune est de 8 euros/m2) ?

J’ai bien lu ici que la majorité des investisseurs déconseillent de se lancer dans l’immobilier avec un projet de cette ampleur comme premier investissement. D’autant que dans ce cas on regroupe les ennuis potentiels de rénovation de la résidence principale attenante. Il faudrait sans doute reporter les travaux de la deuxième grange à plus tard, après avoir amorti une partie du crédit de la RP et en fonction de l’augmentation de mes revenus professionnels ?

Dernier point : je pourrais bénéficier d’une donation familiale de 100k concernant ce projet. Cela changerait il beaucoup la donne ?
Ces 100k passeraient soit pour rembourser une partie du crédit sur la RP (permettant peut être d’obtenir un financement pour les travaux locatifs), ou plus probablement ils seraient utilisés pour augmenter le budget travaux de la RP (je pense que 200k de travaux sont plus réalistes au vu du niveau de finition que l’on souhaiterait)
Je pense par ailleurs que si cette opération devenait "viable" uniquement en raison de la donation, ce ne serait tout de même pas une bonne idée, pour moi un investissement doit être intéressant par lui-même, sans carotte supplémentaire ?

Merci de m’avoir lu, je suis preneur de tout avis concernant ce projet !

Artemide

Dernière modification par Artemide (29/07/2015 14h01)

Mots-clés : ferme, locatif, rénovation

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#2 29/07/2015 15h04 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Bonjour,

avant toute chose vérifier bien (quitte à ajouter une clause suspensive dans le compromis de vente) que la seconde grange soit transformable en bien à usage d’habitation (car elle est sans doute actuellement classée comme bien à usage agricole… Cela change tout) et que l’ajout de lots à usage d’habitation ne soit pas soumis à des règles contraignantes liés à un PLU ou POS. Par exemple dans les villes importantes, en cas de découpages en nouveaux lots, le propriétaire se doit de créer un prorata de places de stationnements (je pense que vous aurez la place d’en faire !) ou bien de acquitter d’une taxe de parking (dans la ville où je me situe, elle est de 15 KE !)

Cela m’amène à une question pour laquelle je ne suis pas en mesure de répondre : un bâtiment agricole venant d’être transformé en usage d’habitation est-il considéré comme neuf par l’administration fiscale ? Cela veut dire qu’il serait impossible de passer les charges de rénovation (ou déficit foncier) en mode réel dans le cadre de locations nues ?

Je serais vous, je commencerais plutôt l’expérience avec un investissement simple de type appartement (un seul ou petit lot) à rénover, vous verrez déjà l’ampleur d’un chantier de ce type, les choses à penser et celles qui vous échapperons pour plus tard recommencer et faire mieux !

Je vous conseille aussi de prévoir le futur, même si cela n’arrive que dans 40 ans, à savoir : la vente de cette RP et de cette grange. Idéalement,il faudrait que celles-ci disposent de 2 parcelles cadastrales différentes (contactez un géomètre) avec un accès à la voirie et aux commodités (arrivée ERDF, Telecom, évacuation des égouts) de façon indépendante, en espérant que l’implantation géographique le permet.

Ainsi, vous n’aurez pas de question à vous posez, ni le notaire, au moment de la vente de ces 2 biens (ou un seul), idéalement séparés pour maximiser votre plu-value potentielle…
Vous aurez également 2 adresses différentes de facturation en cas de contrôle des impôts pour la partie locative.

Je risque d’être dans le même cas que vous, dans les prochaines années, avec un corps de ferme disposant d’une maison de type RP et une grande étable avec belle charpente qui est vacante et n’a plus aucun intérêt au niveau agricole (et dont je voudrais exploiter en nom propre un revenu locatif). Pour le moment ces 2 bâtiments sont dans une même parcelle cadastrale (mais dissocié des autres bâtiments modernes agricoles) : quelqu’un saurait-il me dire s’il est préférable que je scinde en 2 cette parcelle pour dissocier ma future RP de mon futur projet locatif ? Merci à vous.

Et sinon, je vous conseillerais également de faire 2 lignes de crédits distinctes : l’une pour votre RP et l’autre pour la partie location (même si elle ne sera jamais une location), proportionnellement à leur surface ou valeur (à voir avec un notaire).

Si vous avez un apport conséquent, autant l’utiliser intégralement pour vos travaux perso et ensuite pour le crédit immobilier de la RP. La raison : les taux d’intérêts de prêts travaux sont chers et non déductible (hormis les conventions pour les prêts travaux d’ordre écologique).

Et ainsi emprunter le maximum en prêt immo (à 110 %) locatif et travaux locatifs car vous pourrez normalement tout déduire (si ceci est considéré comme des travaux de rénovation) à condition de louer ensuite bien entendu.

Dernière modification par Gamma76 (29/07/2015 15h20)

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#3 30/07/2015 17h24 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Merci pour votre analyse.

Concernant vos remarques, après un entretien avec l’adjoint au maire de la commune chargé de l’urbanisme, les granges peuvent voir leur destination changer, il n’y a pas de grosse contrainte en cas de construction type batiments de france ou autre. A priori pas de soucis non plus pour diviser en deux adresses, les batiments ont tous un accès direct sur rue.

La réponse à votre question concernant le fait qu’un changement de destination ferait considérer le batiment comme neuf m’intéresse beaucoup également.

Auriez-vous des idées concernant le chiffrage des travaux ?

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#4 30/07/2015 17h44 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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L’ancien reste cher à retaper… Surtout correctement…

J’ai juste réalisé un devis de couverture (refaire à neuf la couverture en ardoises + isolant + plaque de plâtre) :-/ Il fallait compter 150 K€ TTC… Pour une base de plus de 200 m² au sol et une charpente tout de même assez impressionnante.

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#5 30/07/2015 19h16 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Bonjour,

Faites bien attention qu’avoir votre locataire comme voisin peut parfois virer au cauchemar, une personne chez qui je pose des ruches à  vécu un enfer avec une situation similaire à la vôtre…

Il faudra faire une sélection ultra-rigoureuse!

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#6 30/07/2015 20h30 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Bonjour,

Beau projet que vous avez la, par contre cela va être difficile de faire une rénovation complête par des pro avec votre budget. Il faudrait faire une grosse partie vous même, après le travail et le week end. Faire des projets plus petit et plus simple (maisonette, appartement, une ferme plus petite…) au départ permet de faire des erreurs à plus petites échelles, et qui coutent donc moins chères.
En outre vous pourriez revendre avec plus value et étoffer par la même votre budget et expérience.

Bon courage en tout cas

Dernière modification par yamamoto (30/07/2015 20h30)

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#7 30/07/2015 20h58 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Bonjour,

Il faut quand même vérifier si la commune possède un PLU et quel est le zonage et le réglement ; vous allez me dire que je n’ai pas lu les messages ci dessus mais si en fait smile.

Car il y a quelques années j’ai fait exactement pareil ; sauf qu’au final j’ai divisé et revendu les bâtiments (lesquels pouvaient comme évoqué supra changer de destination) et du terrain (lequel était constructible ) : c’était déjà beaucoup, beaucoup de travail et de stress. Si vous choisissez cette option, attention, allez voir les services fiscaux (requalification en marchand de bien possible).

Je vous déconseille de louer effectivement à des voisins…

Bonne réflexion,

X

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#8 31/07/2015 07h35 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Merci pour ces réponses.

Pour votre estimation concernant la toiture, un tel budget ferait que mon projet ne serait pas réalisable, c’est évident. D’autant qu’a priori (je n’ai pas encore les diagnostics immobiliers), la toiture des granges (pas de la maison) comporterait de l’amiante, donc coûts +++ pour traiter les déchets.

Pour ce qui est de la remarque sur les voisins locataires, je n’en avais pas parlé dans mon premier post déjà bien long, mais c’est effectivement un élément qui me fait beaucoup hésiter. Par ailleurs la maison comporte déjà comme voisin direct de l’autre côté un "immeuble de rapport", ce qui ferait que je serais encadré des deux côtés par des immeubles locatifs, on perdrait pas mal du charme de vivre dans une ferme à la campagne.

Quelqu’un saurait si le fait de changer la destination d’un bâtiment agricole en habitation fait considérer ce bâtiment comme logement neuf ?

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#9 31/07/2015 09h31 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Faire un bon investissement n’est pas synonyme de grosse dépense.

Avoir un budget de 500k est certes impressionnant, mais la rentabilité que vous en dégagerez me semble loin de ce qu’un tel budget permet de faire.

En l’état, je vous conseille de trouver une location qui vous convienne et de placer en AV ou autre votre argent.

Quel était le projet du promoteur qui a fait une offre à 400k? Quand cette offre a été faite et qui est le promoteur?


Pourquoi pas Vous?

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#10 31/07/2015 09h50 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Effectivement, ce promoteur existe-il vraiment ? ;-)

Pour la question du voisinage et de la location, cela dépend aussi de l’implantation, la grange est-elle loin de la RP ? Avec ou sans vis à vis ? J’ai cette expérience en ville, où j’ai acheté il y a quelques années les appartements (au nombre de 3) sur mon pallier et je n’ai jamais eu de problèmes particulier avec les locataires.

Ah l’amiante… Révisez à la baisse votre prix dans le compromis ! Et les autorités s’en lavent les mains, c’est un véritable scandale… Le Canada par exemple a interdit cette matière bien avant la France…

J’ai l’expérience sur un bâtiment d’élevage vieillissant des années 60… Cela coûte 30 K€ à désamianter… Le montant est colossal surtout quand on connait la crise actuelle de la viande… Nous ferons sans doute le choix de laisser cette toiture en l’état et de la surmonter d’une nouvelle toiture en tôle.

Bien entendu c’est impossible de raisonner de cette façon pour une habitation…

Beaucoup de personnes à ce sujet malheureusement font le désamiantage eux-même et le laisse pour les générations futures au fond d’un trou dans le jardin…

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#11 31/07/2015 10h04 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Artemide a écrit :

Quelqu’un saurait si le fait de changer la destination d’un bâtiment agricole en habitation fait considérer ce bâtiment comme logement neuf ?

Je pense que oui car ça rend le logement éligible au PTZ+.
Je cherche le texte mais je suis sur mon téléphone donc peu pratique.

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#12 31/07/2015 10h18 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Si le bâtiment est considéré comme neuf, il y a t’il un risque de ne pas pouvoir passer en charge le reste des travaux, notamment pour tout ce qui est l’aménagement de pièces et finitions (hors isolation) ? Il me semble que dans les textes, un logement est considéré comme neuf s’il a moins de 2 ans.

Ou dans ce cas, faudrait-il faire cela en 2 temps :

- travaux d’isolation (toiture, murs et porte/fenêtres) via un prêt PTZ+
- puis au bout des 2 ans réaliser le second oeuvre (le soucis c’est que vous n’aurez aucune rentrée d’argent dans ce laps de temps…) via un prêt travaux classique

Je ne sais pas du tout comment le fisc considère ceci ?

L’autre alternative serait (peut-être) d’acheter cette grange par le biais d’une SCI à l’IS (murs amortissables) ou encore d’opter pour le statut LMNP (mais vous risquez peut être de dépasser des plafonds vu la taille du projet) et si c’est le cas il faudra louer en meublé (ou meublé de tourisme…)

Quelqu’un a t’il des avis sur ces aspects ?

Dernière modification par Gamma76 (31/07/2015 10h19)

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#13 31/07/2015 10h53 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Gamma76 a écrit :

Ah l’amiante… Révisez à la baisse votre prix dans le compromis ! Et les autorités s’en lavent les mains, c’est un véritable scandale… Le Canada par exemple a interdit cette matière bien avant la France…

Beaucoup de personnes à ce sujet malheureusement font le désamiantage eux-même et le laisse pour les générations futures au fond d’un trou dans le jardin…

Quid de vous retrousser les manches en démontant vous même le toit?

J’ai le cas d’une Mairie confrontée à un bâtiment amianté, le Maire et un adjoint ont réalisés les travaux eux même.

Le coût élevé du désamiantage vient en grande part des contraintes de déposes venant de l’inspection du travail.
Hors de question de mettre en danger des salariés.

Par contre un patron peut se mettre en danger, lui, il s’assume. Idem pour un particulier.

Le 2ème poste de dépenses est l’évacuation en décharge, compte tenu du retraitement nécessaire.

En clair, mettez un masque et des gants, démontez les plaques en évitant autant que possible la poussière, rangez les gravats dans des sacs hermétiques.

Ensuite, vous emmenez ou faite emmener en déchetterie, et voilà.

Pour la Mairie dont je parlais, économie de 30k€ par 2 papis élus en un week end.


Pourquoi pas Vous?

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#14 31/07/2015 14h27 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Pour ce qui est des 500k, c est le budget pour acquérir ma résidence principale, pas pour investir. Ce projet me permettrait peut être pour 500k d avoir ma RP et une base d investissement avec la grange.
Par ailleurs j ai comparé le type de maison que l on peut avoir pour ce budget dans des villages similaires alentour, et il s’agit de maisons plus grandes et mieux finies que ce que pourrait devenir la maison de cette ferme, a moins d y mettre 300k de travaux.

Concernant la proximité du voisinage, la maison est mitoyenne d un côté avec l immeuble de rapport déjà construit, et de l autre côté avec la grange que je transformerais, on peut difficilement être plus proche de ses locataires.

Concernant l’offre du promoteur, elle est bien de 400k, il est venu plusieurs fois et était prêt a signer la semaine dernière, je ne remet pas cela en doute car les personnes qui vendent sont des  proches et j étais présent lors d’une visite de ce promoteur.

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#15 31/07/2015 15h02 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Et pour 500k, est ce la solution la plus efficace, ne serait ce que pour votre RP?

Je crois qu’il faut dire à votre proche de prendre les 400k du promoteur.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#16 01/08/2015 13h58 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Pour 500k, comme dit je peux avoir une maison terminée de suite, plus grande et probablement mieux finie, dans un village équivalent.

C’est ce que je vais sans doute faire, et remettre à plus tard mes investissements, en achetant un appartement après l’autre, en fonction de l’augmentation de mes revenus.

Merci à tous pour vos avis.

Cordialement

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#17 09/09/2016 14h57 → Rénovation d'une ferme pour la transformer en résidence principale et locatif ? (ferme, locatif, rénovation)

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Pruls a écrit :

Quid de vous retrousser les manches en démontant vous même le toit?

Pruls, je me permets de vous répondre (1 an plus tard !)

Nous y avons pensé mais la surface a démonter est d’au moins 600 m² et à presque 5 mètre de haut… Et de plus :

- des agents commencent à faire le tour des exploitations agricoles et la notre est recensée donc l’amiante devra être retraitée et démontée par une entreprise certifiée, pas moyen de la faire disparaître "par magie", le monde agricole reste très réglementé avec énormément de bureaucratie
- je ne vois pas faire cette opération avec mon père qui s’approche de 70 ans
- effectivement, pas question d’engager le salarié de la structure dans cette opération (autant pour la sécurité : il n’est pas couvreur mais ouvrier agricole (serait non conforme au DUER (document unique d’évaluation des risques professionnels)) et pas question de le faire approcher de l’amiante qui peut se dégrader partiellement durant le démontage)

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