Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Je précise que le fonds de remboursement a été voté en assemblée générale en juin 2023.
A hauteur maximum de 523 M€, doit 10% de la capitalisation.
Toutes les résolutions ont été adoptées.
Encore faut-il qu’il y ait assez d’immeubles vendus.Les ventes prennent du temps dans le marché immobilier actuel, avec peu d’acheteurs.
Les sociétés de gestion ne se précipitent pas pour vendre, afin de ne pas brader, dans l’intérêt des associés.
Le prix de rachat de part est compris entre 90% et 100% de la valeur de réalisation.
Le prix de rachat par le fonds de remboursement est bien inférieur à la valeur de retrait en contrepartie de nouvelles souscriptions.
Valeur de réalisation : 703,97€.
Valeur de rachat par le fonds de remboursement : entre 633,57€ et 703,97€.
Valeur de retrait : 772,38€.
L’avantage du fonds de remboursement s’il n’y a pas assez de nouvelles souscriptions : la possibilité de récupérer son argent en quelques semaines au lieu de plusieurs mois ou plusieurs années s’il faut attendre de nouvelles souscriptions.
Source : rapport annuel 2022

Dernière modification par Fanscpi (15/10/2023 09h06)

Fanscpi, je ne vois pas l’intérêt de votre message répété à deux jours d’intervalle.

Oui une fois par mois est suffisant. Libre à chacun de surveiller l’évolution et signaler si au 15 du mois il y a une nette aggravation.
J’apprécie ces initiatives qui consistent à faire un point mensuel sur les SCPI concernées … et dont on dispose des chiffres à peu près en temps réel, ce qui est loin d’être le cas de toutes les SCPI à capital variable.

Suite à un mail bien senti de ma part leur reprochant leur manque d’information à mon égard (date de la prise en compte de mon retrait notamment mais aussi de multiples interlocuteurs et sans cesse des réclamations de documents), j’ai fini par recevoir un courrier de la société de gestion datant du 19 octobre.

Il s’avère que mon ordre de retrait a bien été pris en compte le 2 août dernier, date de la réception par eux de mon recommandé avec AR. Les nombreux échanges que j’ai eus au sujet de documents divers qu’il fallait fournir en sus n’ont donc pas occasionné de retard dans l’ordre de passage.

Dans ce courrier, on m’informe que, à la date du 19 octobre, la société était en train de traiter des demandes de retrait inscrites au 11 juillet, sans toutefois me préciser les volumes.

Si des institutionnels sont passés avant moi (et c’est fort probablement le cas), l’attente sera longue.

Si je comprend bien le système, cela donne de la liquidité au bénéfice de qui veut vendre, mais me semble clairement au désavantage de qui reste investi ou vient d’investir.

C’est effectivement bien et toutes devraient le mettre en place, même si elles sont en bonne santé.

Pour autant, c’est aussi s’inscrire dans un cercle vicieux puisque le cash dispo aurait pu permettre d’acheter des actifs présentants des meilleurs rendements, donc moins chers que le stock de ladite scpi.

Donc son stock va se déprécier sans pouvoir le bonifier par de la matière fraiche.

Serpent qui se mort la queue.

Je suis surpris que la question de la valeur de retrait ne soit pas mentionnée dans l’hypothèse où le prix de part à évoluer sur la période. Le raisonnement semble être exclusivement en montant et pas en parts les deux n’étant pas nécessairement équivalents.

On pourrait imaginer par exemple que le vendeur bénéficiant d’une flexibilité touche la valeur de retrait minimum entre la valeur de retrait associée à la part venant en compensation et la valeur de retrait actuelle. Qu’en pensez-vous ?

Vous avez raison de dire que la situation potentiellement problématique est peu probable, le sujet n’est donc pas central mais j’ai le défaut d’aimer quand on touche aux statuts que toutes les situations soient anticipées…
Quid du cas où le blocage intervient après augmentation du prix de la part ?

Dernière modification par Thortue (14/11/2023 19h37)

D’après les chiffres de LF au 16/12, la collecte brute au T4 continue de chuter (/2 par rapport au T3). 357 446 parts en attente au 16/12.

Si LF ne fait rien, relancer la collecte au S1 2024 me semble mission impossible. Ne pas collecter est un gros problème pour les SDG car les commissions de souscription sont une source importante de revenus.

Il me semble donc assez probable que le prix de la part soit réévalué d’ici quelques mois, quand bien même la dernière campagne d’expertises ne l’imposerait pas. Jouer sur le prix a l’intérêt d’avoir un double effet en agissant à la fois sur la collecte et les retraits. A noter que dans cette emission, le président de LF précise que les ajustements faits cet été ont pris en compte l’évolution attendue des valeurs d’expertises de fin d’année.

La simple attente et/ou la mise en place d’un plan de cession peuvent être des mesures complémentaires, mais pas vraiment des alternatives selon moi. Quant à la suspension de la variabilité du capital, je pense que tous les gérants préféreraient éviter. A suivre.

Dernière modification par NicolasV (16/12/2023 14h53)

Dividendes T4 = 9,18€ /part (SCI à l’IS, source = mon compte en banque + Moniwan)
Total 2023 = 38,23€ / part (vs 37,81€ en 2022)

Surin, le 21/02/2024 a écrit :

=> En espérant que le taux ne s’améliore pas par la baisse du prix de part mais qu’il progresse en euros.

Il aurait fallu que le prix de part baisse avant le 1er janvier pour que ce soit possible

Bonjour à toutes et tous,

A date, Epargne foncière traite les demandes du mois de juillet 2023.
Environ 9 mois d’attente si tout va bien pour recevoir le fruit de la vente de mes parts.

Mail reçu de la Francaise AM :
A ce jour, les demandes de retraits enregistrées au 11/07/2023 ont été satisfaites lors de la dernière clôture mensuelle.

Le faible volume de collecte brute enregistré sur votre SCPI ces derniers mois n’a pas permis de compenser les demandes de retrait qui se sont accélérées sur cette même période.

Dernière modification par Fire34 (29/03/2024 08h05)