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#26 28/05/2016 09h13 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Le prix est calculée par La Francaise sur le hors taxes.
Dans le cas présent : 7,5% HT soit 0.925 x 785 = 726,12 €

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#27 28/05/2016 09h32 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Réputation :   83 

Pourtant la valeur de retrait est de 726,12€
Qui paie les 11,77 de TVA? Je suis désolé mais je ne comprends pas.
Quel montant aurai-je si je vends aujourd’hui une part d’Epargne Foncière?


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#28 02/06/2016 16h49 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Réponse de la SG:
Elle est exonérée de devoir collecter la TVA sur les frais de souscription, le prix de retrait est donc bien de 726,12€ et la valeur ISF a déclarer aussi.
Ils sont simplement tenus d’exprimer la commission TVA incluse afin que les investisseurs puissent comparer les SCPI.
La commission est donc dans la pratique de 7,5% seulement sur le prix de 785euros ou de 8,11% si on calcule sur le prix hors frais. Ca répond aussi a une remarque que j’avais faite à propos de EP sur le sujet des frais de souscription des différentes SCPI.

Dernière modification par kc44 (02/06/2016 17h21)


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#29 04/06/2016 10h53 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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kc44 a écrit :

Qui paie les 11,77 de TVA? Je suis désolé mais je ne comprends pas.

Certaines SCPI sont sous un régime d’exonération de la TVA (art 261.C.1°.e du code général des impôts) donc les frais de souscriptions n’ont pas de TVA non plus.

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#30 04/06/2016 11h49 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Bonjour.
Je viens de recevoir le rapport annuel 2015.
Je ne comprends pas pourquoi il y a une AG extraordinaire et une AG ordinaire.
Faut-il voter aux deux?
Y a-t-il une résolution qui vous semble néfaste pour les associés?
Merci

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#31 04/06/2016 14h39 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Il y a une AG extraordinaire pour approuver des modifications au niveau des statuts (voir p29 à 31 du rapport annuel 2015 qui est disponible ici).

Chaque associé peut voter pour les résolutions des 2 AG (en cas de démembrement, seul l’un des 2 vote, et il est déterminé par les statuts ou la convention de démembrement).

Pour l’éventuelle nature "néfaste" de certaines résolutions, chacun est libre d’en juger, et je vous invite à les lire attentivement, en observant que :
   AGO 1ère résolution : il y a des personnes (un peu pointilleuses) qui contestent (donc votent contre) une résolution rédigée ainsi, car elles considèrent que les associés doivent voter de manière séparé (des résolutions différentes) pour approuver les rapports et pour donner quitus (ayant ainsi la possibilité de par exemple approuver les rapport et refuser le quitus).
   AGO 4ème résolution : il y a des personnes (un peu pointilleuses) qui contestent (donc votent contre) une résolution rédigée ainsi, car elles considèrent que les associés ne sont pas en mesure d’approuver (n’ayant pas les moyens d’en vérifier l’exactitude), mais seulement de "prendre acte" des valeurs comptable, de réalisation, et de reconstitution.
   AGO 9ème résolution : personnellement, je vote contre ce genre de résolution (j’ai expliqué pourquoi dans le message #41 ici).
   AGE 1ère résolution : je pense voter contre cette résolution, à la lumière des investissements déjà effectués à l’étranger par la société de gestion. Je ne suis pas satisfait des rendements immobiliers voisins ou inférieurs à 5%, voire 4% de ces investissements. Les aléas supplémentaires que représentent de tels investissements, qui semblent  hors de la zone de compétence démontrée de la société de gestion, devraient à minima être compensés par un rendement supérieur à celui du patrimoine de la SCPI, ce qui n’est pas le cas, bien au contraire.
   AGE 8ème résolution : personnellement, je vote contre ce genre de résolution, pour les mêmes raisons que pour la 9ème résolution de l’AGO.


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#32 04/06/2016 18h19 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Réputation :   21 

GoodbyLenine a écrit :

AGE 1ère résolution : je pense voter contre cette résolution, à la lumière des investissements déjà effectués à l’étranger par la société de gestion. Je ne suis pas satisfait des rendements immobiliers voisins ou inférieurs à 5%, voire 4% de ces investissements. Les aléas supplémentaires que représentent de tels investissements, qui semblent  hors de la zone de compétence démontrée de la société de gestion, devraient à minima être compensés par un rendement supérieur à celui du patrimoine de la SCPI, ce qui n’est pas le cas, bien au contraire.

Personnellement, je voterai pour : Les rendements « Prime » en France sont en chute libre : Bureaux à 3.25% et Commerces à 3,00%, alors que les Activités et entrepôts « Prime » sont respectivement à 7% et 6%
La SCPI est actuellement investie à 99% dans les bureaux et commerces. Qu’elle souhaite se diversifier dans des actifs "prime" plus rentables à hauteur de 15% me semble une bonne chose…A mon humble avis.
Les acquisitions bureaux de 2015 ont un rendement prévisionnel de 6.18%, certes… à condition qu’ils soient loués à 100%, ce qui n’est pas le cas.

Les investissements faits en Allemagne au travers de la SCI Offenbach sont loués à 100%. Les rendements prévisionnels des investissements à Francfort et à Munich sont respectivement de 5.56% et de 5.23%, en revanche celui de Düsseldorf est à 4.61%
Quid du rendement de l’investissement Berlinois qui est une grosse acquisition à venir (67 M€) ?

La SCPI souhaite investir « accessoirement dans des Etats de l’Union Européenne » (au-delà de la Zone Euro ?). Gageons que La Française REM sache gérer ses investissements étrangers ( cf la SCPI LFP Europimmo)

Dernière modification par ddazin (04/06/2016 18h21)

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#33 04/06/2016 18h54 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Le BTI T1/2016 (version papier, avec les infos détaillées dans le texte sur la LFP Europimmo) indique un investissement de 7.8M€ à Hambourg, avec une rentabilité prévisionnelle de 3.92% (investissement financé via un crédit hypothécaire à hauteur de 43.9%, ce qui donne du levier). Les investissements à l’étranger (autorisé en AG il y a 2 ans) devaient aussi permettre de trouver du rendement….

Même en investissant à Paris QCA, on devrait trouver un rendement proche, sur un marché (immobilier, locataire, droit, fiscalité, etc.) sans doute bien mieux connu/maîtrisé par la SdG.

L’expérience acquise avec LFP Europimmo est encore modeste : SCPI créée en 2013, qui possède 4 immeubles (1 à Nice, 3 en Allemagne) à fin 2015.

Cette résolution 1 ressemble beaucoup à une fuite en avant, dans un contexte où la SdG est incapable d’investir les fonds collectés correctement, et cherche juste à agrandir son univers d’investissement, pour continuer à collecter, même si la collecte est (significativement) dilutive pour les associés existants, au lieu d’en tirer les conséquences : ralentir la collecte en augmentant bien plus le prix de la part (voire en allongeant encore le délai de jouissance), comme d’autres le font.
Rappelons que, comme la valeur de reconstitution étant de 844.48€, le prix de souscription doit être entre 760€ et 928.9€ (90 à 110% de la valeur de reconstitution). La société de gestion le maintient à 770€ (785€ depuis peu), tout en bas de la fourchette (mais n’arrive pas à investir à un rendement similaire à celui du patrimoine de la SCPI). Pourquoi ?


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#34 04/06/2016 22h47 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Résultats 2015 :

Créée en 1968, Epargne Foncière est une des plus anciennes SCPI du marché. Elle a absorbé  au fil des années un certain de SCPI dont la dernière en date la SCPI mur de commerce Multicommerce, fin 2012 et devient une SCPI à capital variable.

7ème capitalisation du marché avec 1,558 Md€, son patrimoine est constitué en valeur vénale à 77% de bureaux et 22% de commerces. 75% étant situés à Paris+IDF.

6ème collecte nette de l’année avec 236 M€.
Largement surinvestie au début 2015, la SCPI a investi 132 M€ et des promesses d’acquisitions sont en cours pour plus de 100 M€ avec un investissement significatif prévu à Berlin pour 67 M€.

6 investissements en direct dans des bureaux en région parisienne et province pour un montant de 101 M€ HT AEM avec un rendement prévisionnel de 6,18 %, mais deux de ces investissements sont acquis en VEFA avec des pré-commercialisation autour des 70%. (Je surveille particulièrement les acquisitions qui seraient effectuées en VEFA à blanc, ce qui accentue le risque locatif).
Deux VEFA ont été livrées : Le step Up à Pantin et le Print à Paris.
L’ensemble de ses acquisitions et les livraisons VEFA ajoutent 14 797 m² de surface acquise vacante (20 % de la vacance totale)

La SCPI a également investi dans deux participations dans des SCI pour 24 M€ financés à 50% par l’emprunt : un portefeuille de 13 Buffalo Grill et l’immeuble de bureau « le Prisme ». Le poids des SCI atteint 5.70% du patrimoine.
La SCPI se diversifie géographiquement avec des investissements en Allemagne par le biais de la SCI LF Offenbach (voir les rendements dans mon post précédent)

La SCPI utilise l’effet de levier pour maintenir son surinvestissement.

Les cessions ont porté sur 9 biens à 95% vacants (2722 m² /2856 m²) pour un montant de 7.6 M€, très au-dessus de la valeur d’expertise. Elles ont dégagé une PV nette de 2.87 M€. La SCPI possède un potentiel de plus-values intéressant à 14.64%.

Le TOF est en baisse à 85.30% (88% (2014), 87.40% (2013), 88.30% (2012).
La gestion locative a pourtant été particulièrement active : plus de 100 000 m² reloués ou renouvelés soit 21.88% du patrimoine 2014 et 1299 m² vacants ont été vendus. Parallèlement les surfaces libérées sont également très importantes : 86 838 m² auxquels s’ajoutent les acquisitions vacantes.
Pas d’info précise sur les baisses de loyers ni sur le poids des franchises, la pratique générale serait de 1,5 mois de franchise par année d’engagement ferme.
Deux immeubles représentent à eux seuls 25% de la vacance : Le Print entièrement restructuré et livré fin sept 2015 et le Ô’Saône entièrement réhabilité en 2014.

Les recettes locatives brutes par part baissent régulièrement depuis au moins 2012 : -2.38% en 2015, -15,52% en 4 ans (je ne sais pas si les recettes locatives intègrent les produits issus des SCI)

Les charges immobilières sont lourdes (hors grosses réparations) : 9.89% des revenus totaux ( en comparaison des 4.73% chez RAP), mais elles sont stables.

La PGR est importante : elle représente 10 % du montant des loyers quittancés de l’exercice précédent. (4% des loyers HT chez Immorente)

Le résultat par part est en baisse de 4.06% à 34.28€  (35.73€ (2014)) et de 10,50% sur 4 ans.

La SCPI a distribué un dividende de 38.52€ soit 5% de rendement au prix de souscription de 770€. Ce dernier a été revalorisé à 785€ le 4 janvier 2016. La SCPI reste encore très décotée.

96,60% du résultat seulement a été distribué soit 33.30€ par part et 3.40% affecté au RAN.
La SDG a préféré soutenir le dividende par une ponction importante de la réserve de plus-values : 10,56 M€ soit 5,22€ par part. Il reste en réserve à peu près le même montant : 10,60 M€
La SDG prévoit encore pour 2016 de soutenir le dividende par la réserve de PV et distribuer un dividende de 37.32€ soit 4.85% de rendement au prix de 785€.

Le RAN a donc été renforcé avec 2 M€ prélevés sur le résultat et 1.4 M€ prélevé directement sur les souscriptions (0.61% de la collecte nette).
Avec 5.61€ par part, il représente fin 2015 plus de 60 jours de distribution, ce qui est très confortable.

Investie à 99% en bureaux et commerces et devant la chute des rendements, la SCPI souhaite se diversifier (voir première résolution AGE page 29). GBL dénonce cette fuite en avant : voir son post précédent

Dernière modification par ddazin (04/06/2016 22h48)

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#35 05/06/2016 03h31 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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GoodbyLenine a écrit :

ralentir la collecte en augmentant bien plus le prix de la part (voire en allongeant encore le délai de jouissance), comme d’autres le font.

Sur le prix de part on est bien d’accord, il y a de la marge. Le fait que la SG stoppe la collecte en fin d’année depuis deux ans est une bonne chose et elle est la seule a le faire il me semble.
Le délai de jouissance de EP Epargne Foncière est passé de 4 à 6 mois en avril 2015:
La Française modifie les délais de jouissance pour 5 SCPI | MeilleureSCPI.com
Souhaiteriez-vous qu’elle augmente davantage ce délai qui est déjà élevé? A-t-on des exemples de SCPI ayant un délai de jouissance supérieur à 6 mois?
Cette SCPI est comme beaucoup d’autres victime de son succès, elle fait ce qu’elle peut pour ralentir la collecte ce qui va à l’encontre des intérêts de la société de gestion. C’est la fuite en avant comme dans la majorité des SCPI.

Dernière modification par kc44 (05/06/2016 13h00)


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#36 05/06/2016 12h30 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Le délai de jouissances de Élisée Pierre (1er jour du 3eme trimestres suivant le versement) est plus long.

Si la SdG n’arrive pas à investir la collecte avec une rentabilité similaire à celle du patrimoine, il n’est pas acceptable qu’elle n’augmente pas le prix de souscription autant que possible.


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