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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/06/2013 15h38 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Bonjour,

Je cherche un partenaire financier qui me suive dans mon prochain investissement…

Je vous explique le projet :

- Achat d’un studio sur Paris pour location
- Budget : 150 k€
- Apport : 50% ou au moins que les mensualités de crédit soit couvert par le loyer hc -25%.
En gros, j’ai fait un simulation chez un banquier de quartier.. suivant le taux et la durée, grosso modo
c’est 50/50… la projet s’autofinance tout seul..
Je pourrai le payer cash mais je ne le ferai pas pour 3 raisons :
1/ les taux sont bas ce serait dommage de ne pas en profiter.
2/ je n’ai pas besoin de revenu mensuel pour l’instant (à la retraite oui..)
3/ je préfere conserver un peu de cash.. la vie est si incertaine..

Bref, je vais mon banquier… je lui expose le projet… il calcule notre reste à vivre.. et bien sur, nous arrivons à 71% d’endettement.. of course! j’aurais pu lui dire avant.. je l’avais calculé..

Ce banquier (comme bcp d’autres peut être?) calcule l’endettement du notre foyer pour un investissement locatif.. quel rapport ???
L’opération s’autofinance, j’apporte 50% du studio, et lui utilise un méthode comme si j’achetais un appartement en résidence principale.. !

J’ai vraiment beaucoup de mal à comprendre…

Est ce que qqun a vécu certainement la même situation ?
Comment en êtes vous sorti ?
Connaissez une banque qui pourrait me financer et surtout comprendre mon approche ?

Merci & bonne journée,
yesIcan

Mots-clés : banque, investissement, pret


Sup de Fric, un très grand film de Christian GION : "Plus est en toi"
Pétrole, pétrole, encore plus grand dans son style, Christian GION avait déjà sévit..

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#2 23/06/2013 16h31 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Bonjour,

Si vous pouvez le payer cash, dans ce cas vous pouvez nantir cet argent (le mettre en garantie) afin d’obtenir votre prêt. Votre banquier vous demandera sûrement d’immobiliser le capital nanti sur un placement garanti (fonds € d’assurance-vie par exemple).

En quelque sorte, la banque vous prêtre votre propre argent.

Il est étonnant que votre banquier ne vous l’ait pas proposé … Soit il n’a pas envie de vendre de prêts, ou bien il ne connaît pas son métier.

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#3 23/06/2013 17h13 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Il vous faut juste changer de banque.
Pour le revenu, le banquier prend habituellement le salaire + 80% du futur loyer.
Avec un apport à 50% et un loyer supérieur de 25% a la mensualité du credit, vous jouez sur du velours pour l’accord en risque.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 23/06/2013 17h14 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Merci pour ce retour.

Compte tenu de leur taux immo hors marché (petite banque mutualiste bien connu), je pense qu’il n’a pas l’habitude..
Je peux effectivement le payer cash, mais je ne vais pas nantir et immobiliser 150 k€..

J’ajoute, pour la compréhension, que les revenus de ma femme ne peuvent pas être pris en compte (en création d’entreprise..) et que c’est pour cela que j’arrive à un taux d’endettement aussi élevé artificiellement..


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#5 23/06/2013 17h40 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Ce qui est sûr, c’est que ce n’est pas une banque d’investissement qu’il vous faut. Une banque d’investissement c’est quelque chose comme Goldman Sachs, et les prêts immos aux particuliers, ce n’est pas le genre de la maison.
Il vous faut une banque qui ait envie d’augmenter ses encours d’emprunts immobiliers, ou peut-être encore mieux, un bon intermédiaire qui saura comment ficeler votre dossier au mieux.

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#6 23/06/2013 17h43 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Ok, des pistes de banques et d’agence.. je suis en RP sud.. en mp ?


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#7 23/06/2013 18h08 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Modérateur
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Pourquoi ne pas aller voir un courtier, dont le métier est, outre évaluer si votre dossier peut passer, de connaitre les banques de la place, et leur critères actuels d’acceptation de prêts ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 23/06/2013 18h40 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
Réputation :   28 

Bonjour,

je pense qu’un courtier est en mesure de régler vootre probléme trés rapidement, voir un courtier internet.

cdlt

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#9 24/06/2013 11h21 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
Réputation :   221 

Un courtier est sans doute effectivement la solution.
Cette méthode de calcul/position est très courante dans les banques même si elle semble difficile à comprendre parfois. Le calcul du risque selon des critères très normés est souvent leur seul jugement, il vous faut trouver le bon interlocuteur qui aura une sensibilité à votre approche.
Vous avez des arguments à faire valoir, comme l’intérêt fiscal à emprunter, l’absence de risque pour la banque avec un bien sur lequel elle a hypothèque, déjà financé à 50%.
Un bon courtier saura vers quel établissement se tourner selon la nature de votre dossier.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 24/06/2013 12h11 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Motus a écrit :

Il vous faut juste changer de banque.
Pour le revenu, le banquier prend habituellement le salaire + 80% du futur loyer.
Avec un apport à 50% et un loyer supérieur de 25% a la mensualité du credit, vous jouez sur du velours pour l’accord en risque.

Bonjour,

je pense que la méthode est plutot celle ci:
Prise en charge de 80% des revenus locatifs, déduction ou ajout des prêts liés à cet investissement.
Rapprochement de cette valeur au revenu.

EX: revenu hors loyer 1500
Remboursement prêt: 700
Revenu locatif: 500

Méthode 1 : 1500 + 0.8*500= 1900€ soit 700/1900= 37% d’endettement.
Méthode 2 : (700-0.8*500)/1500= 20% d’endettement.

C’st donc cette méthode qu’il faut appliquer pour calculer votre taux d’endettement, vérifie si ton banquier l’a appliquée.

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#11 24/06/2013 12h47 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Membre
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Motus a écrit :

Pour le revenu, le banquier prend habituellement le salaire + 80% du futur loyer.
.

Pas toujours! Ils appliquent souvent une "décote" de 30% sur les futurs loyers.

Ex pour vous: 1000€ de revenu locatif + salaire 2000€ = 3000€/ mois
Pour le banquier: 1000€ - 30%= 700€ + 2000€ = 2700€/mois

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#12 24/06/2013 16h20 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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L’an dernier, j’ai eu exactement le même cas que YesIcan, soit une maison acheté en solo avec 50 % d’apport avec la possibilité de l’acheter cash et un cash-flow positif….Le top…sauf pour mon ami banquier qui m’a refusé le prêt pour un taux d’endettement trop élevé.
Résultat: Après recours à un courtier et négociation musclée, j’ai quand même réussi à avoir le prêt dans cette même banque !!!

Par rapport à la méthode, je pense qu’il applique tous la méthode 1, même si la méthode 2 est plus sensée dans une logique d’investisseur. Malgré tout, Il sera difficile de leur expliquer que leurs méthodes est incorrecte.

Donc, passez par la case Courtier et quitter votre banque avec vos liquidités si elle refuse toujours !!! Restez sur votre logique d’emprunt au maximum, vous serez gagnant à plusieurs titres (argent actuel peu cher, intérêts d’emprunts déductibles, liquidités à garder…)

Bonne négo.

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#13 24/06/2013 17h18 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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Je ne sais plus où je lisais que "plus c’est gros, plus ça passe".

L’idée est d’arriver à ce que le projet soit étudié pour lui même, indépendamment des revenus du ménage. Du coup, un gros projet rend les revenus "normaux" négligeables et l’étude du dossier en serait inversé…

Quelqu’un pour confirmer?


Pourquoi pas Vous?

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#14 24/06/2013 20h02 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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Pruls a écrit :

Je ne sais plus où je lisais que "plus c’est gros, plus ça passe".

L’idée est d’arriver à ce que le projet soit étudié pour lui même, indépendamment des revenus du ménage. Du coup, un gros projet rend les revenus "normaux" négligeables et l’étude du dossier en serait inversé…

Quelqu’un pour confirmer?

Avez-vous un cas concret, une expérience vécue allant dans ce sens ? Cela me parait un peu trop beau pour être possible, malheureusement…


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#15 25/06/2013 15h43 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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Hé non, c’est bien pour cela que je demande confirmation.

Quoi qu’il doit bien y avoir des exemples d’entrepreneurs qui lèvent des fonds alors qu’ils ont peu de revenus.

La logique est la même non?

Je pourrai peut être en dire plus si je vais au bout d’un projet d’environ 700k, je fais ma première visite la semaine prochaine.


Pourquoi pas Vous?

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#16 25/06/2013 19h07 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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Bonjour et merci pour toutes les interventions..

Je rejoins les derniers mails.. si qqun a une expérience identique et qui souhaite nous la raconter..
voire de nous donner des coordonnées de banque ou de conseillers (en mp)

Nous sommes tous preneur..

Merci


Sup de Fric, un très grand film de Christian GION : "Plus est en toi"
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#17 25/06/2013 19h26 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

Modérateur
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Pruls a écrit :

’il doit bien y avoir des exemples d’entrepreneurs qui lèvent des fonds alors qu’ils ont peu de revenus.

La logique est la même non?

Non, la logique n’est pas du tout la même : dans un cas (la banque qui prête) le préteur ne récupérera au mieux que le capital et les intérêts, dans l’autre cas (une levée de fonds) celui qui mise des fonds obtient une partie du capital (voire du pouvoir, de décision ou autre, selon le pacte d’actionnaires).

Par ailleurs, si certains pensent qu’il suffit d’aller consulter un banquier (ou un investisseur) pour arriver à lever des fonds, c’est qu’ils n’ont sans doute jamais essayé. Même pour les bons projets, il y a beaucoup plus de refus que de marques d’intérêts, et encore moins de personnes qui misent effectivement des fonds… C’est souvent un long et difficile parcours.

Dernière modification par GoodbyLenine (25/06/2013 20h01)


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#18 25/06/2013 19h47 → Investissement locatif : mon banquier ne me suit pas... (banque, investissement, pret)

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GoodbyLenine a écrit :

Si certains pensent qu’il suffit d’aller consulter un banquier (ou un investisseur) pour arriver à lever des fonds, c’est qu’ils n’ont sans doute jamais essayé. Même pour les bons projets, il y a beaucoup plus de refus que de marques d’intérêts, et encore moins de personne qui misent effectivement des fonds… C’est souvent un long et difficile parcours.

Je partage pleinement ce point vue, que le projet soit immobilier ou entrepreneurial…

Je dois avouer que votre expérience à 700k me rends curieux Pruls, je serais ravi qu’en temps voulu bien entendu, vous nous la racontiez !


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