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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/09/2013 14h42 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Réputation :   

Bonjour à tous,

je compte acheter proche métro, à saint denis
1)Que pensez-vou de ce projet ?(c’est mon premier achat donc je suis un peu stressée smile )

2)Par ailleurs, sur quelle durée devrais-je emprunter selon vous dans la mesure où il s’agit d’un investissement locatif?

En vous remerciant par avance

Dernière modification par newinvest93 (29/09/2013 11h23)

Mots-clés : investissement

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#2 14/09/2013 15h25 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Bonjour,

les éléments que vous nous indiquez ne sont pas suffisants pour émettre un avis. Seuls les loyers hors charges tomberont dans votre poche, et donc la rentabilité doit se calculer là dessus.

Je vous encourage à parcourir les sujets épinglés, notamment pour trouver le lien vers l’outil de simulation d’Osamu.

Il vous permettra peut être de répondre à votre question sur la durée de l’emprunt qui dépend notamment de votre stratégie d’investissement.
Par ailleurs, ce sujet a été largement débattu sur le forum, une recherche devrait vous permettre de trouver des réponses complètes et avec différents points de vue.


Pourquoi pas Vous?

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#3 14/09/2013 16h19 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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newinvest93 a écrit :

Bonjour à tous,

je compte acheter proche métro, à saint denis, un appartement divisible en 2
Voila comment se décompose le cout total de l’opération

132 000€  achat dont 6000 fAI
  9 000€ notaire
  1 700€ frais de garantie
  1 900€ courtier en prêt immo
17 000€ travaux

Les biens seront loués (au minimum) 520 et 600€ cc

1)Que pensez-vou de ce projet ?(c’est mon premier achat donc je suis un peu stressée smile )

2)Par ailleurs, sur quelle durée devrais-je emprunter selon vous dans la mesure où il s’agit d’un investissement locatif?

En vous remerciant par avance

Bonjour,
Les questions que vous posez dépendent intimement de votre âge, de votre capacité d’épargne, de l’évolution prévue de vos revenus, de votre aversion au risque, de votre sensibilité et de votre perception de l’investissement immobilier.

Une analyse froide vous indiquerait qu’il faut vous endetter sur la durée la plus longue possible (mais est-ce raisonnable, selon votre sensibilité, votre âge, votre souhait d’obtenir un complément de revenus plus ou moins vite, votre aptitude à financer ou pas les nombreux travaux d’un immeuble au long de plusieurs décennies ? )

Si vous avez déjà signé, inutile de vous tourmenter : voyez alors comment optimiser le rendement etc.

Pruls vous oriente justement vers des réponses intéressantes.

Bonne lecture.

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#4 14/09/2013 17h50 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Bonjour,

merci beaucoup pour vos réponses.

Voici quelques éléments complémentaires

La taxe fonciere s’élève à 300€

J’aimerais pouvoir investir de nouveaux d’ici quelques années. Je ne cherche pas vraiment à gagner de l’argent dans l’immédiat mais à me constituer un patrimoine de biens bien situés.

@Range19: vous parlez d’optimiser le rendement, à quoi faites vous allusions? (fiscalité?)

Dernière modification par newinvest93 (10/10/2013 15h48)

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#5 14/09/2013 20h37 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Bonjour,

A mon avis dans ce genre d’investissement vous devez au minimum calculer votre rendement brut (loyers bruts annuels HC / prix d’achat + travaux), ainsi que votre rendement net et votre cashflow mensuel une fois toutes les charges récurrentes déduites : assurance du bien, taxe foncière, frais de gestion locative si vous déléguez à une agence immobilière la gestion de votre bien, etc. Cela vous permettra de voir si ce bien s’autofinance ou si vous devez rajouter de votre poche chaque mois.

Il me semble très important de vous renseigner sur l’attractivité de votre bien (estimation de la vacance locative, montant des loyers à proximité) ainsi que la copropriété (travaux effectués, travaux à prévoir).

Sinon je rejoins pruls et  vous conseille de parcourir le forum d’immobilier physique, vous y trouverez votre bonheur.

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#6 16/09/2013 11h58 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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N’oubliez pas quelques points qui peuvent s’avérer très importants :

- en cas de création de lots, les travaux ne sont pas déductibles des revenus locatifs (car assimilés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement). Les 2 nouveaux lots doivent avoir une superficie supérieure à 14m2.

- toujours avec la création de lots, pensez à contacter le service d’urbanisme de la mairie concernée, pour leur demander des précisions sur une éventuelle "taxe parking", dont le tarif peu s’avérer rédhibitoire.

- encore avec la création de lots, il faudra très certainement une autorisation de la copropriété (ne serait-ce que pour les travaux qui peuvent affecter les parties communes : évacuation des eaux, ajout d’un compteur EDF…); il faudra faire intervenir un géomètre pour calculer la nouvelle répartition des millièmes ; il faudra faire rédiger une modification de l’état descriptif de division par un notaire (ces 2 points peuvent s’avérer coûteux)

Ce n’est pas forcément très simple pour un premier achat, j’aurais tendance à déconseiller ou à vous recommander de vous faire assister par un pro !


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#7 16/09/2013 17h45 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Merci pour ces conseils.

Je pense opter sur un prêt 25 ans. Reste à savoir si je meuble mes biens ou non. Sachant que le ravalement sera bientot fait (mais après la mise en location) ce qui va augmenter la valeur locative. Le meublé, qui me semble complexe d’un point de vu comptable me permettrait de revaloriser les loyers…

Dernière modification par newinvest93 (10/10/2013 15h50)

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#8 17/09/2013 10h33 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Ah ben voilà, il fallait le dire tout de suite wink

Le meublé n’est pas complexe d’un point de vue comptable, puisque c’est un comptable qui doit en faire la gestion (ça n’est pas une obligation, mais c’est "gratuit"). Petit point sur lequel faire attention : avec le projet de loi Duflot, le meublé est tout autant concerné que le non-meublé pour le plafonnement des loyers.

Par contre louer meublé dès le départ vous procurera un avantage indéniable sur la location nue : pouvoir déduire l’intégralité des frais d’achat (notaire + agence + courtier …), ce qui n’est pas possible si vous louez vide (dans ce cas seuls les frais de garantie sont déductibles)

Avec les travaux que vous prévoyez, la déduction des frais d’achat et l’amortissement, vous êtes partis pour quelques années sans fiscalité.

Pour la durée du crédit, tout dépend de votre objectif : faire du cashflow, avoir terminé de rembourser le plus vite possible, revendre à moyen terme ou pas…

A votre âge, vous pouvez partir sur 25 ans, ce qui vous apportera le plus de cashflow (quitte à l’utiliser pour faire des remboursement anticipés). Il serait en outre plus facile de faire face à une vacance prolongée ou a un impayé, et enfin votre taux d’endettement sera minimisé pour d’éventuels futurs achats.
Sur 15 ans tout devrait s’autofinancer (y compris les impôts), mais le cashflow serait nul.

Dernière modification par Siocnarf (17/09/2013 10h36)


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#9 17/09/2013 21h39 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Le meublé n’est pas complexe d’un point de vue comptable, puisque c’est un comptable qui doit en faire la gestion (ça n’est pas une obligation, mais c’est "gratuit")

Qu’entendez vous par la? "gratuit" = déductible? J’ai lu un certain nombre de commentaires à ce sujet mais je n’ai pas très bien compris, il semblerait que le comptable doivent être membre d’une association?

Par contre louer meublé dès le départ vous procurera un avantage indéniable sur la location nue : pouvoir déduire l’intégralité des frais d’achat (notaire + agence + courtier …), ce qui n’est pas possible si vous louez vide (dans ce cas seuls les frais de garantie sont déductibles)

Oh, moi qui pensais que la location nue permettait de déduire tous les frais déboursés en vue de mettre le bien en location…  Le problème du meublé est qu’il nécessite un peu plus de cash avant la mise en location (Et je suis juste ’--) Meubler seulement le petit serait peut etre une option interessante… Les frais seraient-ils alors déductibles au prorata puisque j’achète deux lots en même temps?

Mon objectif est de générer du cash (plus que 10€ par mois et ça m’ira) pour ne pas me retrouver contrainte financièrement. Je crois que les 25 ans s’imposent

Dernière modification par newinvest93 (17/09/2013 21h40)

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#10 18/09/2013 06h56 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Mettre tout en meublé quitte a emprunter un peu plus au départ.

Les frais de compta + CGA sont alors "remboursés" sous forme de deduction d’impôts dans la limite de 915€ si CA (loyers) < 32k€.

Plusieurs discussions détaillent cela. Avec un peu de recherche vous allez devenir incollable smile

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#11 18/09/2013 09h18 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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newinvest93 a écrit :

Qu’entendez vous par la? "gratuit"

Boubouka vous a répondu.

Ce n’est pas le comptable, mais vous-même qui devez adhérer à une "association", en fait un Centre de Gestion Agréé (CGA). Cette adhésion est nécessaire pour obtenir la réduction d’impôt. Elle évite de plus une majoration de 25% des bénéfices.

newinvest93 a écrit :

Oh, moi qui pensais que la location nue permettait de déduire tous les frais déboursés en vue de mettre le bien en location…

Je me permets de poster 2 liens vers mon blog qui résument tout ce qu’on peut trouver dans différentes posts de ce forum :
- pour la location nue : Les charges déductibles des revenus fonciers ? Objectif Tune
- pour le meublé : Location meublée, droit et fiscalité

Je ne peux que vous conseiller de vous former un maximum avant de vous lancer… Vous éviterez bien des pièges et des erreurs.

newinvest93 a écrit :

Le problème du meublé est qu’il nécessite un peu plus de cash avant la mise en location (Et je suis juste ’--)

Aie… Là ça se gâte. Je suis désolé de vous le dire, mais je vous déconseille de vous lancer maintenant si vous n’avez pas assez d’argent pour meubler un logement (on peut s’en sortir pour moins de 1000 €).
En cas de pépin, comment vous en sortirez-vous ? Les aléas et dépenses imprévues sont monnaies courantes dans l’immobilier : du simple retard de loyer (les locataires prennent parfois beaucoup de libertés avec la date de paiement du loyer, pas la banque avec celle de la mensualité du prêt) à l’impayé de plusieurs mois (voir années), un ballon d’eau chaude qui claque, une fuite d’eau faire réparer…

newinvest93 a écrit :

Meubler seulement le petit serait peut etre une option interessante… Les frais seraient-ils alors déductibles au prorata puisque j’achète deux lots en même temps?

Je ne suis pas certain mais je crois que oui.


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#12 18/09/2013 21h26 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Je continue mes recherches, merci pour ces articles très intéressants.
Je ne pensais pas qu’on pouvait meubler un bien pour si peu (1000€)

S’il est vrai que le meublé est fiscalement intéressant, il suppose plus de dépenses dans un premier temps (meubles, comptable) et éventuellemnt un plus fort turn over ce qui risque d’entacher mon risque de générer un cash flow positif.
Il faudrait que j’arrive à faire les calculs pour bien visualiser l’apport de cette solution.

J’ai lu vos articles sur l’intérêt de louer en meublé. Si vous pouviez recommencer, auriez vous commencé tout de suite avec un meublé?

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#13 19/09/2013 11h47 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Pour le tarif, vous pouvez si vous le souhaitez meublé pour 10.000 € !
C’est tellement variable, mais vous n’êtes pas obligée d’acheter du neuf haut de gamme.
Leboncoin est votre ami, on y trouve de tout, en très bon état et pas cher.

Il faut juste penser, en cas d’achat à un particulier, à établir un espèce de "contrat de vente" où figurera notamment le prix d’achat, pour pouvoir calculer l’amortissement.

Sinon si c’était à refaire, je pense que j’aurais commencé tout de suite à faire du meublé.
Voici un retour sur notre première conversion en meublé : Passage en meublé : un investissement à 50% de rentabilité !

Dernière modification par Siocnarf (19/09/2013 11h48)


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#14 19/09/2013 14h11 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Bonjour newinvest93,

Je ne vais pas apporter une grosse pierre à la discussion, mais connaissant un peu le 93 et regardant également les investissements possible à Saint Denis, je retiens toujours le 1er, 2ème et 3ème conseil avant d’acheter :
- L’emplacement
- L’emplacement
- L’emplacement

Je ne sais toujours pas pourquoi St-Denis n’a pas explosé en terme d’urbanisme, d’architecture et d’attractivité?
Pour le moment certains coins sont encore un peu trop "ghettos" et la population bobos et étudiante a encore un peu de mal à s’y installer alors que cette ville a quasi-tout pour réussir…
Attention coté métro avec tous les travaux liés aux tramways assez perturbant, se renseigner sur la politique de la ville en terme d’achat/revente de bien immobilier et enfin ne pas se tromper sur le profil des locataires.

Il faut, je pense, tenir également compte de ces paramètres ci-dessus en plus du financier pour être en mesure de calculer les risques et voir si effectivement c’est judicieux.

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#15 19/09/2013 18h35 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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"se renseigner sur la politique de la ville en terme d’achat/revente de bien immobilier"
Qu’entendez vous par là?

Pour avoir recherché pendant plusieurs mois des biens, saint denis reste la seule ville de la petite couronne ou les biens sont abordables et le réseau de transport (présent et futur) intéressant.

Dernière modification par newinvest93 (10/10/2013 15h49)

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#16 19/09/2013 20h18 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Je compte déménager et m’installer à saint denis car proximité immédiate avec Paris.
En termes d’emplacement, il faut éviter le centre ville et prés de la basilique. Le fait que Saint Denis n’explose pas c’est à cause des toxicos et du quartier Franc Moisin. Pas mal rôdent dans ces secteurs.
Ce qu’il faut privilégier c’est la plaine St Denis.

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#17 19/09/2013 20h26 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Effectivement en regardant le prix des biens à vendre, je me suis douté qu’il y avait un problème avec saint denis centre.
La plaine saint denis, tout dépend où se situe le bien je pense, connaissant un peu le coin, j’ai préféré opté pour pleyel qui est un quartier en lequel je crois un peu plus.

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#18 19/09/2013 20h58 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Bonjour

300 euros, êtes vous sûre? Vérifiez tout de même
J’ai un 40m carré à Pleyel et je paye plus de 800 euros de taxe foncière (idem pour la taxe d’habitation, et mon salaire est à peine plus élevé que le votre).
Sinon cette partie de ST Denis est pas mal, bien desservie, bcp de bureaux, écoles, cité du cinéma.
Nous sommes de nombreux ex-parisiens à avoir acheté ici et nous sommes assez satisfaits, à part qu’on râle un peu contre les… investisseurs :-)
Ils ont tendance à un peu s’en foutre de la co-pro, et chaque défilé de locataires a son lot de (petites) dégradations.
Cela dit, bienvenue quand même, c’’est un bon choix, en tout cas dans ce coin.

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#19 19/09/2013 21h37 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Ahhh, ravie de vous lire, merci pour ce message qui me rassure dans l’idée que je me fais du quartier.
Oui j’ai le relevé de la taxe foncière qui s’eleve à 280 € pour être exacte. Il s’agit d’un immeuble ancien… J’imagine que vous vivez dans un appartement post 1970.

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#20 20/09/2013 08h58 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, je vous encourage vivement à contacter le service des impôts fonciers pour leur demander une évaluation de la taxe foncière après travaux.

Car même si les lots étaient déjà séparés mais dans les faits ne constituaient qu’un seul logement, vous devrez faire parvenir aux impôts une déclaration modèle H2 (http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3169.pdf)

Cette déclaration entraînera un recalcul du montant de la taxe foncière (forcément, avec 2 appartements au lieu d’un…) et donc ne vous attendez pas à payer 280 € seulement !

Pour info ça nous est arrivé sur notre dernier achat (un immeuble de 8 apparts). La dernière taxe foncière payée par l’ancien propriétaire était de 1050 €, mais il n’avait pas encore fait toutes les déclarations. Résultat, nous avons reçu avant-hier l’avis de TF, d’un montant de 2300 €…


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#21 20/09/2013 10h15 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Aie… que se passerait-il si je ne les contactais pas dans les 90 jour imposés?
Quel moyen est à privilégier pour les contacter?
Merci pour ces informations très importantes.

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#22 20/09/2013 10h26 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Que se passerait-il… je n’en sais rien !

Moi je les avais contacté par téléphone, et j’étais tombé sur une dame très sympathique qui m’avait tout fourni.
Furieux contre l’ancien propriétaire qui avait fait les déclarations seulement après que l’on ait signé le compromis de vente, j’avais donc informé cette dame de la situation (déclarations faites en 2012 pour des logements terminés en 2009 avec preuve : les baux de location => fraude) mais elle m’avait répondu qu’eux (les impôts) ne pouvaient rien faire car il n’est pas prévu de sanctions, ce qui m’avait beaucoup étonné d’ailleurs - mais ce n’était qu’une réponse orale par téléphone.


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#23 20/09/2013 10h57 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Ah…Effectivement c’est étonnant, je me renseignerai auprès du centre des impôts en ce cas.
J’ai une question concernant la location. Le déficit foncier me permettrait de ne pas payer d’impôts sur le revenu pour 2013 et 2014 en régime réel vide.

Pensez-vous qu’opter pour le régime réel vide et changer au bout des 3 ans pour faire du meublé soit envisageable? (ce qui serait pour moi un bon compromis avec une trésorerie de sécurité disponible pour le début de mon investissement)

En outre, les travaux de réparations et de rafraichissement dans la copropriété constituent bien des provisions pour charges de copropriété et sont en ce sens déductibles, exact?

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#24 20/09/2013 12h09 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Oui c’est tout à fait possible de louer nu dans un premier temps et de passer en meublé.
Par contre si vous avez encore en 2014 un déficit à imputer sur votre revenu global, vous ne pourrez pas louer en meublé avant le 1er janvier 2018.

Les travaux réalisés par la copropriété sont bien déductibles. Si c’est un syndic pro qui gère, vous devriez recevoir après chaque clôture d’exercice un bilan avec le détail des charges déductibles, récupérables et non déductibles.


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#25 20/09/2013 13h14 → Mon investissement locatif dans le 93 est-il judicieux ? (investissement)

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Merci pour ces éléments.

Il reste un aspect que je n’ai pas pu aborder et sur lequel je trouve peu d’informations: l’assurance. Quel type d’assurance dois-je prendre? Qui sont les acteurs majeurs à mettre en concurence?

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