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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 13/06/2013 16h29 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Voilà, suite à une demande de financement, nous avons rempli un lourd dossier pour l’obtention d’un prêt immo auprès d’une célèbre banque en ligne… Nous n’en étions pas clients auparavant, donc elle ne connait pas notre profil autrement que par les bilans et autres docs fiscaux des 3 dernières années qui s’y trouvent. Ces derniers font mention d’une croissance spectaculaire, à priori ce serait un excellent point mais j’ai reçu, je cite :

étude des crédits a écrit :

Merci de nous apporter quelques explications sur la croissance exponentielle du chiffre d’affaires sur les 3 derniers exercices

En vérité, l’entreprise a une dizaine d’années aujourd’hui, tout a roulé pendant les 5 premières, puis elle s’est pété la gueule suite à quelques erreurs de gestion, et depuis 3 ans nous l’avons relancé non sans peine, aujourd’hui, au niveau de son ancienne apogée.

Vous comprendrez que je ne souhaite pas partager ce scénario aux banquiers… Donc quoi dire ?

Merci!

Mots-clés : crédit, immo


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#2 13/06/2013 16h35 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Pourquoi ne pas dire la vérité, tout simplement ? C’est là la seule chose que vous pourrez prouver.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#3 13/06/2013 16h40 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Il ne s’agit pas de "prouver" , j’ose espérer qu’ils nous croiront sur parole car la date limite du compromis approche et on perd du temps en justificatifs supplémentaires

Il s’agit encore moins d’évoquer notre échec passé, la question est à priori destinée à évaluer notre niveau de fiabilité. Donc j’attends des idées sur quoi inventer pour les rassurer au regard de l’évolution de notre CA.


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#4 13/06/2013 16h44 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Ça fait deux fois que vous ouvrez une discussion pour demander une "combine" à chaque fois à la limite de toute légalité. Ce forum n’est pas là pour ça !

N’inventez rien, expliquez. Point.

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#5 13/06/2013 16h50 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Bonjour

Préparez le détail du CA, ventilé par client ou par activité. Expliquez en quoi votre produit ou votre service est plus attractif que les concurrents.
On ne vous demande pas ce qui s’est passé il y a 5 ou 6 ans, mais seulement ce qui s’est passé au cours des 3 dernières années. Répondez à la question, point.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#6 13/06/2013 16h57 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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La banque veut sans doute juste comprendre pourquoi le chiffre d’affaire a explosé, il faudra juste leur dire que vous êtes sur un secteur porteur et que vous avez décroché un contrat juteux …

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#7 13/06/2013 16h52 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Un banquier est moins un assistant social (ou équivalent pour les professionnels en galère), qu’un risk manager froid et "bête"

Evoquer les difficultés rencontrées dans le passé est le meilleur moyen de donner (inutilement!!) des doutes quant à l’avenir, et ne pas obtenir de financement, cela indépendamment de toute bonne foi….

Vous allez contre notre projet là…

(édit : ceci s’adressait au 2 premiers intervenants.)

Dernière modification par Vic81 (13/06/2013 16h58)


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#8 13/06/2013 16h55 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Vic81,

Le taux accordé intègre une prime de risque. Chaque banque a sa méthode et ses profils pour attérir sur le niveau de risque qu’elle s’est fixée.

Or, ces questions sont normales, pour savoir si le CA est solide, durable et donc ils intègrent un % élevé dans leur cotation ou est ce un CA à risque qu’il faut pondérer.

Ne soyez pas étonné qu’ils vous demandent aussi des explications sur les explications … bienvenue dans le monde merveilleux de la gestion de risque.

Enfin, un conseil. Il vaut mieux se plier et répondre strictement aux clarifications demandées. Car en face, ce sont des procéduriers qui ne discutent pas.

bonne chance

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#9 13/06/2013 17h01 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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J’allais vous faire une réponse très sarcastique. Je m’en tiendrai au silence.
Bon courage à ceux qui voudront bien vous aider et prendre du temps pour vous.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#10 13/06/2013 17h01 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Évoquer la baisse passée peut aussi être un point très positif : ça peut montrer à votre banquier que vous avez déjà eu à affronter un coup dur et que vous avez su redresser la barre.

C’est donc potentiellement une marque de solidité importante de votre business et une marque d’expérience de celui qui le mène…. si c’est présenté correctement.

Dernière modification par Geronimo (13/06/2013 16h57)

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#11 13/06/2013 17h17 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Non, définitivement une faute de gestion n’est pas ce que j’appellerais (un banquier encore moins) une marque de solidité ou d’expérience.

Quelques éclaircissements du contexte : le dossier est complet, cette dernière demande de la banque n’est pas tellement choquante ou révoltante, au contraire nous y accordons suffisamment d’attention pour vouloir y répondre de la meilleure des façons, c’est-à-dire, en occultant ce qui peut l’être. Il est très peu probable qu’une demande supplémentaire nous parvienne après celle-ci. Le compromis contient dans les conditions suspensives la date limite du 17/06, qu’ils connaissent.


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#12 13/06/2013 17h25 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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à mon sens, vous avez tout intérêt à jouer franc jeu.

Si la question vous a été posé, c’est qu’elle a piquée la curiosité du chargé des risques. il ne se contentera pas d’une pirouette en guise de réponse. Mieux vaut jouer franc jeu.

Après si vous avez envie de raconter n’importe quoi, libre à vous, mais ce sera difficilement prouvable si cela vous ai demandé. Et contrairement à ce que vous pensez, en général les banques controlent ce que disent leus clients, surtout quand elles mettent de l’argent sur la table.

Enfin, la banque n’a aucune obligation de respecter la clause suspensive de votre contrat….


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#13 13/06/2013 17h36 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Certes mais passé un certain délai ça sera oui ou non.


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#14 13/06/2013 18h00 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Bon j’ai eu un peu d’inspiration, voici une base :

réponse a écrit :

Bonjour,

Suite à votre demande :

   "Merci de nous apporter quelques explications sur la croissance exponentielle du chiffre d’affaires sur les 3 derniers exercices"

Mon entreprise a une dizaine d’années aujourd’hui, comme vous pourrez le voir dans le dossier.

Elle a prospéré pendant ses 1ères années, étant positionnée sur un secteur porteur peu influé par la crise, les services xxxxxx

Puis je suis parti à l’étranger, sans personne pour faire tourner le business, l’entreprise a enregistré de faibles résultats constitués exclusivement des commissions « rémanentes » : une fraction décroissante dans le temps de la clientèle fidélisée auparavant.

J’ai aujourd’hui repris l’activité, il a fallu un petit laps de temps pour la remonter à son niveau passé. Actuellement avec le Centre de Gestion Agréé où j’ai externalisé ma compta/gestion, nous envisageons une stabilisation du résultat aux alentours de 150k annuels, sans compter le développement d’autres services encore à l’étude.

Cordialement, xxxxxx

PS : la date limite figurant aux conditions suspensives du compromis, est le 17/06 : une réponse définitive doit impérativement me parvenir au plus tôt, s’il vous faut d’autres éléments, veuillez me contacter directement au xxxxxx

Qu’en pensez vous ? :p


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#15 13/06/2013 18h03 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Vous ne répondez pas à la question posée….
Votre histoire les intéressera sans doute, mais s’il n’y a pas de chiffres, il vont vous demander des renseignements complémentaires à coup sûr.

Voir le message #5.

Dernière modification par Geronimo (13/06/2013 18h00)

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#16 13/06/2013 18h14 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Bonjour Vic81,

1/ Pourquoi n’avez-vous pas effectué une demande de crédit  à la banque que vous utilisez habituellement (plan B) ?

2/ Vu que votre demande à la Banque en ligne ne date pas d’hier, pourquoi n’avez-vous pas rencontré une personne qui s’occupe de votre dossier/crédit, sachant que vos revenus sont aléatoires  ?

A+

CPaulus

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#17 13/06/2013 18h22 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Bonjour CPaulus,

1) pour la banque pro, nous avons également fait une demande mais tout est moins intéressant : frais de dossier et taux plus élevés, obligation de souscrire à des produits groupés dont assurance hab plus chère que la concurrence, les IRA se négocient uniquement en cas de domiciliation de revenus persos sur un compte courant (payant chez eux) et ouverture d’un produit d’épargne, choses que nous avons GRATUITEMENT ailleurs, chez ING pour pas les nommer… bref la négociation s’annonçant trop délicate, nous avons tout misé sur l’autre banque en ligne qui nous sert le tout sans rechigner (du moins jusqu’à cette demande ^^!).

2) nous n’avons rencontré personne car c’est une banque en ligne, il n’y a pas de conseiller physique ! sinon je n’ai pas compris votre question ?!

Dernière modification par Vic81 (13/06/2013 18h22)


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#18 13/06/2013 18h27 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Réputation :   85 

Bonjour,
Je travaille dans une banque, mes clients sont des entreprises.
Je n’attends qu’une chose : rien que la vérité, toute la vérité.
Il faut faire parler vos chiffres, raconter votre histoire et évoquer votre ambition pour votre société.
Ensuite, soit la demande est recevable au regard de votre capacité d’endettement et de remboursement, soit elle ne l’est pas.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#19 13/06/2013 18h34 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Réputation :   74 

Vic81,

1/ Concernant la réponse à ma première question, je m’en doutais,
2/ Concernant ma deuxième question, oui vous l’avez bien comprise. Avez vous essayé de demander un RDV pour rencontrer quelqu’un. J’utilise des banques en ligne et j’ai pu rencontrer des personnes de cette banque à leur siège (Cortal,.), mais il faudra fournir les éléments demandés dans le détail
NB: la date du compromis restant votre problème et pas une date de décision pour la banque

A+

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#20 14/06/2013 09h30 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Bonjour,

je découvre le sujet et cela m’inspire deux choses:

1) Est ce que passer par votre banque habituelle rend le projet inintéressant? J’ai compris que les conditions financières pourraient être meilleures ailleurs, mais si le dossier n’est pas monté dans les temps, c’est toute l’affaire qui tombe.

Souvent, le mieux est l’ennemi du bien, êtes vous dans cette situation?

2) Si le délais du compromis arrive à échéance, informez votre vendeur. Il sera sûrement plus enclin à vous accorder 1 mois supplémentaire que de chercher un nouvel acheteur.

Vous semblez réticent à dire la vérité, mais c’est bien souvent la meilleure chose à faire.

3) En fait j’ai une réflexion bonus, la banque en ligne, vous pouvez lui passer un coup de fil pour mieux cerner la réponse qu’elle attend de vous.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#21 14/06/2013 10h18 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Réputation :   224 

Bonjour,

La croissance exponentielle du CA les 3 dernières années s’explique par la mise en marche d’un plan d’action visant à développer l’activité. Les principaux leviers de croissance sont les suivants :
- blabla
- blabla
- blabla

Nous avons déterminé avec notre epert comptable que le CA de croisière serait d’environ xxxxx€. Nous avons atteint xx% de cet objectif, en avance sur le planning.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Veuillez agréer blabla


Left the Rat Race in 2013

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#22 14/06/2013 18h07 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Merci à tous ceux qui ont voulu m’aider, un mail est parti ce matin, pas encore de nouvelles.

Je ne manquerai pas de vous informer ici de l’issue finale.


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#23 14/06/2013 18h47 → Demande de prêt immobilier : la banque exige des explications... (crédit, immo)

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Je rejoins les avis précédents. Rien ne vaut la vérité.
Personnellement ça m’est arrivé.J’ai l’impression que ma banque(pas en ligne) est rassurée quant à ma capacité à changer de strategie pour redresser la barre et honorer mes engagements.
Je n’ai pas honte de dire qu’une periode d’incertitude m’a entrainé vers  la déprime et a conduit à une periode de flottement .
Je pense qu’avoir connu des difficultés et avoir su les surmonter est une preuve de fiabilité(l’assurance qu’on inscrit notre projet dans le long terme et qu’on est pas du genre à partir avec la caisse aux premiers soucis ).

Enfin,bon,ce n’est que mon point de vue et je trouve étrange qu’un chef d’entreprise aille vers une banque en ligne.

Vous dites que la proposition de la banque en ligne est plus interressante mais cela compte t’il plus que le partenariat de long terme avec votre banque historique?(les frais supplémentaires viennent de toute façon en deduction du résultat et l’economie réelle est moins importante que ce qu’elle parait)


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