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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/07/2016 10h32 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Bonjour à tous,

Je cherche à me renseigner sur les négociations de durée de prêt immo : peut-on allonger la durée d’un prêt immobilier ?

J’ai fait un prêt sur 7 ans en amenant du capital, et je cherche à augmenter la durée au maximum, afin d’augmenter mon cashflow, mais je n’ai pas l’impression que cela soit chose facile.

Est-ce possible ?

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (20/07/2016 13h23) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, immobilier, prêt

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#2 20/07/2016 10h36 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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J’ai essayé la même chose et à chaque fois, les banques ont refusé l’allongement de prêt que ce soit en renégociation ou en rachat. Les courtiers que j’ai consulté m’ont tous dit : les banques n’aiment pas ça. Donc j’en ai conclu que ce n’était possible qu’en discutant avec sa banque ou si on a un super profil.

La même réponse m’a été faite : utilisez la modulation de prêt pour allonger. Sauf que :
- cela peut être refusé,
- il y a une durée max qui est souvent de 1-2 ans (sur 7 ans, c’est peut-être même moins)

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#3 20/07/2016 11h10 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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C’est très fâcheux !

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#4 20/07/2016 11h17 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Remarque sur la fiscalité : il faut faire attention aux intérêts du prêt.
Les intérêts du nouvel emprunt ne doivent pas être supérieur à ceux de l’ancien.

Point 110

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#5 20/07/2016 11h20 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Bonjour,

Par expérience, il est possible d’allonger la durée d’un prêt sans aller au dela de la durée initiale.

Si vous venez juste de faire votre prêt sur 7 ans, vous ne pourrez surement pas allonger sa durée. Mais si vous l’avez souscrit il y a 2 ans par exemple, vous devriez pouvoir trouver un courtier qui vous rachète votre prêt pour repartir sur une durée de 7 ans !

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#6 20/07/2016 11h21 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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J’ai réussi à allonger significativement mon prêt immobilier: crédit initial à 15ans avec une banque X, 13ans restant au moment de la renégotiation, et rachat de prêt par une banque Y avec extension de la durée à 20ans.

Par contre, j’ai contacté la banque directement, les courtiers ont tous refusé un tel allongement, ou alors à des taux prohibitifs et pour des durées plus faibles. Ils ont tendance à associer allongement de la durée et difficulté de remboursement je pense (ce qui n’était pas mon cas).

Mon nouveau taux était inférieur au précédent.

Dernière modification par Sheeplooser (20/07/2016 11h22)

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#7 20/07/2016 11h30 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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En lisant les réponses, je vois que c’était peut-être parce que mon prêt était dans sa première année encore. Peut-être dans le temps, c’est plus simple.
Pour Sheeplooser, ils ont accepté de vous financer à 20 ans alors que votre prêt initial était à 13 ? Ils vous ont demandé les motivations de ce rallongement ? Vous avez fait combien de banque pour trouver celle-là ?

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#8 20/07/2016 11h34 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Le prêt initial avait 13ans de durée restante oui, et une durée initiale de 15ans. Il a été allongé à 20ans.

J’étais déjà client de cette banque (LCL), mais n’avais pas mon prêt immo chez eux, et mon compte était quasi inactif. Ils n’ont rien demandé de particulier en dehors de la domiciliation du salaire.

Justification donnée (véridique) : baisser mes mensualités pour contracter un autre prêt dans le but de faire un achat locatif.

Dernière modification par Sheeplooser (20/07/2016 11h34)

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#9 20/07/2016 11h56 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Très bien.

Je vais donc opter pour cette solution.

J’ai 4 prêts de 7 ans de durée initiale, un qui est "neuf", et l’autre où il me reste à payer 5 ans, le capitale restant du total est de 50K€.

Je vais essayer de les faire passer à 15 ans.

Envisageable selon vous ?

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#10 20/07/2016 12h06 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Ploxi92 a écrit :

Par expérience, il est possible d’allonger la durée d’un prêt sans aller au dela de la durée initiale.

J’ai eu ce cas de figure. La conseillère était ok pour l’allonger jusqu’à ce que mon dossier arrive chez les chefs… retour sur la durée maximale du crédit initial.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#11 20/07/2016 12h40 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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J’ai actuellement 3 prêts en cours dont 2 pour des appartements locatifs et un 1 pour la RP.
Suite à la baisse des taux j’ai demandé une renégo à ma banque.
Et j’ai exposé comme projet (réel) l’achat d’un terrain pour y batir notre future maison, en souhaitant conserver mon actuelle RP pour la mettre en location.

J’ai donc demandé un allongement du prêt de ma RP actuelle afin de pouvoir dégager un CF positif lors de la mise en loc, et également réduire mes décaissements afin de pouvoir faire un prêt pour le terrain.

Réponse de la banque, on aime pas trop allonger la durée car c’est un mauvais signal, mais dans votre cas cela est une stratégie patrimoniale que je comprends et approuve. (Directeur d’agence).

Résultat :
Renego des crédits locatif et allongement de la durée de la RP qui passe de 17 restants à 25 ans; Les taux obtenus ne sont pas géniaux ; (2,1% pour les locatif sur 23 ans et 2,2% pour la RP sur 25 ans), mais cette possibilité ne m’était pas offerte dans les autres établissements.
J’avais obtenu (1,95% pour 23 ans et 1,45% pour 17 ans dans une autre banque mais pas possible d’allonger la durée)
J’ai reçu les offres de prêt, il n’y a plus qu’à attendre 10 jours et signer.

Donc je confirme que cela est possible.

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#12 20/07/2016 13h14 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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JeanJack a écrit :

J’ai fait un prêt sur 7 ans en amenant du capital, et je cherche à augmenter la durée au maximum, afin d’augmenter mon cashflow

Concernant la renégociation d’un crédit sur un investissement locatif,  attention à ne pas regarder que les cashflows, car si le coût total du nouveau crédit +ira dépasse celle du précédent sa deductibilité fiscale sera remise en cause.

Dernière modification par Geronimo (20/07/2016 13h16)

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#13 20/07/2016 13h54 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Fil intéressant, qui m’amène à me poser une question;

ayant contracté un prêt à taux variable sur 25 ans (le taux peut être révisé tous les 10 ans), comment cela se passe-t-il du point de vue fiscalité si le taux augmente ? On ne peut déduire que les intérêts prévu dans le tableau initial, avec le taux de départ ? Ou est-ce différent ? Que peut on craindre ?

Merci d’avance pour vos retours expériences.

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#14 20/07/2016 15h06 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Bonjour;

Vous pourrez déduire le montant des intérêts payés de l’année dans la mesure où ils ne dépassent pas ceux prévus dans l’échéancier initial.

BOFIP a écrit :

110
[Au sujet des rachats de prêt (note de Pryx)]
Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.

Dernière modification par Pryx (20/07/2016 15h15)

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#15 06/10/2016 13h17 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Les intervenants précédents ont répondu en supposant que c’était pour des revenus fonciers, au réel.

Mais si c’est du meublé au réel, le principe est de comptabiliser toutes les dépenses, comme une compta d’entreprise. A partir de là, le coût annuel du prêt, même s’il est supérieur au prêt précédent, reste déductible, non ?

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2016 13h38)

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#16 29/11/2016 23h42 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Bonjour,

Je suis tombé par hasard sur ce site parce que justement je cherche à allonger la durée de mon crédit immobilier sur ma RP afin de dégager un peu de cash pour un investissement locatif. Soyez indulgents avec moi, mes connaissances sont assez limitées smile

J’ai contacté un courtier qui m’assure que les banques refusent d’allonger la durée d’un crédit la plupart du temps (sauf cas de surendettement avec un taux prohibitif). Et effectivement, j’ai eu un refus catégorique sur 2 banques.

Je n’arrive pas à comprendre pour quel motif !?! On m’a dit que quand le crédit est déjà ’rattaché’ il est impossible d’allonger la durée du crédit.
Mais j’aimerais bien quand même allonger mon crédit tout en profitant des taux d’intérêts bas du moment ! Quand j’ai une idée en tête j’ai du mal à la lâcher… :-)

Je l’ai contracté l’an passé un peu trop ’serré’, j’ai un taux d’endettement de 29% actuellement.

Comment m’y prendre et qui contacter pour arriver à mes fins ?
Merci pour vos avis éclairés … j’en ai bien besoin !

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#17 30/11/2016 00h14 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

Modérateur
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Après être "tombé" sur ce site, et avant d’avoir rédigé votre message, vous avez du vous inscrire et accepter de respecter la charte de ce forum. Alors, svp, faites-le : commencez déjà par vous présenter ici, et par faire des recherches (lire ce qui existe déjà, grâce au le moteur de recherche du site, par ex sur www.google.fr/search?q=site:www.devenir … onger+pret ) avant de poser une question. Merci d’avance.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#18 30/11/2016 18h30 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Bonjour Goodlyne pour votre réponse,

Je vais effectivement me présenter. et j’ai bien intégré la charte (c’est vrai qu’on ne la lit pas souvent et merci de m’avoir rappelé à l’ordre pour le bien de tous).
Je tiens à préciser que les recherches sur le forum n’ont pas répondu à ma question initiale et m’ont incité à poser une question dans ce fil… qui est pile dans mes interrogations du jour.

J’ai d’ailleurs eu une évolution dans mes recherches. Je ne sais pas si on peut citer des noms de banque, mais certaines refusent alors que d’autres sont plus maléables. J’en ai trouvé deux qui sont OK mais sur une durée courte (maxi 2 ans).

Je ne comprends pas ce qui pose problème à rallonger la durée d’un crédit.

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#19 01/12/2016 02h02 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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On en parle aussi ici: Investissement immobilier : allongement de la durée d’un prêt…
Vous ne voulez pas comprendre mais personnellement je comprends que les banques rechignent à trop moduler un dossier, cela serait la porte ouverte aux refinancements que l’on ferai au gré d’une nouvelle situation.
Si au bout d’un an seulement vous vous rendez compte que votre mensualité ne vous convient pas, c’est plutôt à la banque de ne pas le comprendre. Il faut aussi assumer ses choix.
La plupart des crédits permettent une modularité de l’échéance à la hausse ou à la baisse ce qui mécaniquement va augmenter ou diminuer la durée, cela devrait suffire.


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#20 01/12/2016 09h00 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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denicfr : vous ne nous dites rien sur ce prêt : ni son montant, ni sa durée, ni son taux.

Si vous êtes déjà sur 25 ans, on peut comprendre que les banques rechignent à allonger la durée.

A part ça, il me semble qu’il y a déjà toutes les réponses dans ce fil, qu’on peut résumer en : la plupart des banques refusent, certaines acceptent, la plupart des courtiers refusent, il faut donc contacter les banques une par une.

Dernière modification par Bernard2K (01/12/2016 09h06)

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#21 01/12/2016 10h59 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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OK.
On a contracté notre crédit en juillet 2015 pour 330k€ à 1,75% sur 14 ans, mensualité assurance comprise de 2250€.
A la base on souhaitait 15 ans et une mensualité autour de 2100€. Mais la conseillère de la banque a fait une… boulette dans le montage du financement volontaire ou pas et on s’est retrouvé avec une année de moins lors du montage final. Au niveau de l’endettement on est dans les clous, mais les fins de mois sont parfois difficiles. On a eu pas mal de frais imprévus et on souhaite alléger notre crédit pour se refaire un peu d’épargne et investir.

Il nous reste 12,5 mois à rembourser, on demande juste la possibilité d’allonger le rachat de deux ans. Je ne demande pas la lune. Ce qui me semble un bon compromis entre coût du crédit et capacité à épargner/investir. D’ailleurs je diminue sensiblement le coût de mon crédit actuel même sur 15 ans.

Je suis passé par un courtier, qui a été le premier à me dire que les banques généralement refusaient. Grosse surprise pour moi, j’avais vu pourtant plusieurs personnes auparavant qui ne m’ont jamais parlé de ce problème.
Donc, j’ai eu d’abord des refus et depuis on a eu 2 propositions de rachat de crédit dans deux banques différentes avec un allongement une de un an, l’autre de deux ans. J’ai pour l’instant une proposition à 0,99% sur 14 ans et  une autre qui reste à affiner. Ce qui fait une mensualité de 1980€ HA. Pas mal mais j’aurais aimé mieux. Ca confirme ce qui a été dit ici.

@kc44 je comprends votre raisonnement. Mais pour moi la banque a tout intérêt à aider ses nouveaux clients et essayer de répondre à ses besoins. Ses besoins évoluent.
D’autre part, si j’étais venu suite à l’achat de ma RP en disant "je veux 300k€ et je le veux sur 25 ans". j’aurais eu mon crédit à tant sur 25 ans, on a un bon profil et les banquiers nous aiment bien. Je fais la même chose avec un crédit en cours de la même somme… Et là, non ce n’est pas possible ou très difficile et il faut négocier. C’est ça que je n’arrive pas à comprendre. Quelle est la raison qui fait que dans un cas on accepte votre demande sans rechigner et dans l’autre on la refuse.  Ca reste toujours un crédit avec un capital amorti chaque mois… Et en plus il me semble à première vue que c’est dans l’intérêt d’une banque de vendre des crédits plus longs, non ?
En fait, j’ai eu l’impression de demander un truc illégal ou immoral. Ce qui me pousse à m’interroger sur les raisons. C’est juste pour comprendre et apprendre.

Dernière modification par denicfr (01/12/2016 11h03)

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#22 01/12/2016 11h09 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Etrange votre histoire, toujours est-il que vous avez signé et accepté vos offres.
Vous êtes-vous renseigné sur la modularité de l’échéance? Parfois on peut moduler son échéance à la hausse ou à la baisse, sans frais. C’est selon le contrat, demandez à la banque ou et relisez les offres.


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#23 01/12/2016 11h37 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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Vous avez l’impression que c’est illégal/immoral car les banques profitent de votre faiblesse.

Lorsque j’ai fait racheter mon prêt, j’ai eu une discussion sur les modulations/rallongement.
En gros, le courtier était en train de dire "houlalala, c’est pas possible"
Le banquier lui m’a dit autre chose : les banques refusent la plupart du temps et quand elles acceptent (hors accident de vie), ce n’est jamais très avantageux car elles vous ponctionnent plus en terme de taux. Après, il m’a dit lors des rachats, cela se fait. On fait racheter son prêt sur plus longtemps. Lui-même m’avait proposé (prêt initial 16 ans restant sur 17) : soit prêt à 15 ans, soit prêt à 20 ans dans les conditions du marché. Une fois acceptée, par contre, c’est se mettre en position de faiblesse vis à vis de la banque et donc ils en profitent.

Le mieux est d’aller voir ailleurs. Si vous avez un bon profil, un rachat sur 20 ans, c’est possible. Plusieurs l’ont fait. D’ailleurs, ne vaut-il mieux pas 20 ans dans votre cas, le taux sera voisin et la mensualité plus basse mais la contrepartie c’est que vous pouvez rembourser en anticipé une partie pour baisser les mensualités après. Cela vous donnera de la sérénité.

PS : pour mon banquier : modulation pour rallonger la durée du prêt c’est comme renégocié son prêt pour augmenter la durée. Peu accepté.

Dernière modification par Kabal (01/12/2016 11h38)

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#24 01/12/2016 12h40 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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@kc44 : j’ai pris des raccourcis dans l’explication. En fait, la banque nous avait fait un montage particulier pour nous couvrir en cas de problème avec la vente de notre bien précédent. Un différé partiel de un an sur un crédit de 15 ans. J’avais fait la remarque à la conseillère, "c’est bizarre c’est marqué 14 ans +1 an différé. Le crédit est sur 14 ans ?". Elle m’a dit que c’était normal, ça allait se régulariser une fois la vente effectuée et j’ai bêtement fait confiance. J’avais vu juste… Incompétence ou malhonnêteté ? J’ai jamais su… mais ils nous ont fait tellement de bêtises que je pencherais plus sur l’incompétence.
Je peux moduler gratuitement de un an. Mais j’ai un taux qui n’est plus très d’actualité (1,75%), j’ai fait le calcul qu’il était plus rentable pour moi de changer de banque pour profiter de la baisse des taux. Je n’ai cependant pas essayé de renégocier mon crédit dans ma banque actuelle et demander un allongement. Mais je sais par expérience que ce n’est jamais trop rentable. J’attends pour cela une offre écrite que je vais avoir normalement demain.

@kabal Je suis en recherche justement de plusieurs propositions pour faire jouer la concurrence. J’ai compris que le courtier avait fait son travail au minimum ou n’avait pas bien saisi le besoin à l’origine. Je l’ai pas sollicité pour ce rachat à la base, mais pour financer une VEFA en loi Pinel. De ce côté il a fait le taf.
On a fait le calcul sur 20 ans, la différence de coût du crédit est énorme par rapport à 15. On est parti du principe que la revente de mon appartement en loi Pinel dans 9 ans serait injecté dans le remboursement anticipé du crédit RP. Alors c’est certain que la différence de mensualité (à peu près 400€) est suffisante pour faire des investissements rentables, mais psychologiquement j’ai du mal à prendre des risques sur ma RP. Je préfère rembourser rapidement mon crédit et être "pleinement" propriétaire le plus tôt possible.
Cela dit je me trompe sûrement et tout investissement a une part de risque.

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#25 01/12/2016 13h09 → Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d'un prêt immobilier ? (banque, immobilier, prêt)

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D’accord, je comprends mieux. Incompétence oui sûrement et "je-men-foutisme" car après tout ce n’est pas son problème. Il faut malheureusement être un peu parano et ne pas faire confiances aux "professionnels".
Sur la modularité de 1 an, c’est déjà cela, 1,75% n’est pas un mauvais taux, en renégociation vous n’aurez guère mieux, je viens de signer la mienne à 1,85% sur 10 ans.


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