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#1 30/07/2014 18h22 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Un article qui intéressera sans doute les futurs investisseurs en immobilier Crédit immobilier : les taux d’intérêt sont-ils trop bas ? - 29 juillet 2014 - Immobilier - L’Obs
En effet, le gouverneur de la banque de France fait "les gros yeux" aux banques françaises et leur demande de relever le niveau des taux.

Mots-clés : banque de france, crédit immobilier, taux de crédit


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#2 30/07/2014 19h08 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Il fait les gros yeux aux banques qui apparemment n’en ont que faire car elles ont besoin de vendre du crédit; et un taux bas est leur seul moyen de pouvoir encore conserver leurs volumes et donc leurs marges … donc ça sera sans conséquence aucune ?

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#3 30/07/2014 23h55 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Cet article est amusant, en effet, il y a de quoi sourire.

Tout d’abord, il mélange allègrement 2 idées complétement différentes: le problème des "taux bas" en lien avec les prix de l’immobilier et le problème des "marges" réalisées par les banques sur lesdits crédits.

1) Les taux bas et l’immobilier

Le gouverneur de la Banque de France s’inquiète parce que les taux pratiqués par les banques seraient "trop bas" et encourageraient la hausse de l’immobilier".
Il me semble que la hausse ne date pas d’hier, commencer à s’en inquiéter aujourd’hui me parait disons….. surprenant.

Par ailleurs, le gouvernement a lancé de nombreux projets pour soutenir cette croissance immobilière. Est-il besoin de faire la liste exhaustive de tous les ministres qui ont une loi à leur nom (la dernière en date: Duflot) avec des réductions fiscales pour financer l’investissement dans l’immobilier neuf. Cela ne date pas d’hier.

Alors, oui, pour pourrez m’objecter que la gouvernement et la Banque de France sont des organes séparés, mais ne faudrait-il pas commencer à balayer devant sa porte (les autorités en charge des politiques quelles soient économiques ou monétaires) avant de crier au loup sur les entreprises qui financent?

Par ailleurs, cela permettrait de réaliser quelques économies bienvenues en ces temps de disette pour notre budget national…

Par ailleurs, le prix sont plutôt en stagnation depuis 2007 (il existe surement des cas particuliers) mais il ne semble pas que la hausse soit démesurée sur les dernières années. Aussi, je ne vois pas trop pourquoi cet article sort aujourd’hui alors que le problème est bien plus ancien. 

2) Problèmes des "marges"

Il ne faut pas oublier que les prêts immobiliers sont un produit d’appel pour les banques, c’est un moyen de fidéliser le client (du moins en principe) sur une très longue période. La banque pratique des taux bas pour "attirer le chaland" puis place d’autres produits à plus fortes marges (packaging avec carte bancaire, assurances diverses….) pour faire ses marges.
Aussi, je doute que les problèmes des marges des banques (si elles en ont…) viennent de leur politique en matière de taux de crédit immobilier. 
C’est comme si on reprochait à Carrefour de faire des promotions ou de maintenir des prix bas sur les produits d’appel…
Les banques fonctionnent comme n’importe quelle entreprise commerciale à ce titre.
Par ailleurs, je pense que les spécificités liés à leurs activités et aux risques inhérents sont controlées par ailleurs par des règlementations plus strictes qu’avant la crise (BaleIII)

Bref, je ne vois pas où est l’intérêt d’un article tel que celui-ci… où alors "Ai-je raté quelque chose?"


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#4 31/07/2014 10h13 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Cet article comporte fortes incohérences, je partage pleinement votre point de vue.
Mon intention était de relayer la parole de la Banque de France pour information.
L’expression "faire les gros yeux" disait pour moi le dérisoire de la situation. Je serai plus explicite une prochaine fois…


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#5 31/07/2014 11h04 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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DDtee

ne vous méprenez pas, ma dernière remarque n’avait pas pour but de critiquer la mise sur le forum de cet article. Il me semble en effet intéressant d’avoir le point de vue de la Banque de France, comme vous le signalez et de pouvoir y réfléchir ensemble.

C’était plutôt une remarque sur le niveau de l’article en lui même et son intérêt d’un point de vue journalistique. Je pense que l’auteur de l’article aurait pu fouiller un peu plus son sujet et prendre du recul, tel que nous le faisons régulièrement sur ce forum.
Désolée si mon commentaire a été mal perçu, il ne vous était en aucun cas destiné.

Cordialement


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#6 31/07/2014 11h22 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Vu les pratiques des banques (prêts sans apport) la Banque de France pourrait avoir un gros problème sur les bras (et un jour tous les contribuables en UE). La tendance partout ailleurs a été de relever les contraintes aux emprunteurs, notamment en terme d’apport, et même aux USA durant l’âge des subprimes, je ne pense pas qu’il était si aisé d’emprunter avec "zero down".

Dernière modification par huguesvdb (31/07/2014 11h25)

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#7 31/07/2014 23h41 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Huguesvdb,

pourriez-vous préciser votre pensée sur le fait que les pratiques des banques pourraient poser un problème à la Banque de France?
Cela afin de pouvoir échanger sur le sujet

Cordialement


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#8 01/08/2014 10h25 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Si je prends l’exemple de la Suisse. il est impossible d’acheter un bien sans apport, en général il faut min. 20% d’apport, règle de base, et d’autres contraintes ont été ajoutées ces dernières années. Dans beaucoup de pays c’est la même chose. Il semble que la Banque de France a permis aux pratiques dans le prêt hypothécaire de mettre en danger le système financier. Prêter sans apport dans le marché qu’on a connu ces 10 dernières années, c’est irresponsable. C’est étonnant, je n’ai pas entendu le FMI pointer du doigt les banques françaises pour ces pratiques.

Quant à l’avertissement aux banques sur la concurrence qu’elles se font sur les taux, rien de plus normal dans les circonstances actuelles, on peut se demander pourquoi des mesures restrictives du crédit ne sont pas envisagées comme en Suisse ou GB.  Il y a deux problèmes avec des taux excessivement bas, cela entretient une bulle immobilière et qui dit bulle, dit implosion inévitable, sauvetages, crise, contribuables qui passent à la caisse etc.  Les bulles immobilières sont les pires de toutes. Le deuxième problème c’est la profitabilité et santé financière des banques à long terme, dans quelques années, si les taux ont fortement augmenté depuis les niveaux ridicules actuels, les banques françaises ne seront pas dans une très bonne position .

Dernière modification par huguesvdb (01/08/2014 10h45)

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#9 01/08/2014 11h30 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Suite à votre message:

- concernant les achats sans apport: c’était effectivement monnaie courante jusqu’à la crise. Les financements étaient même souvent à hauteur de 110% (financement des frais de notaire en plus du financement du bien). Néanmoins, chaque banque appréciait le risque.
Ayant travaillé comme conseiller financier de 2005 à 2011, j’ai constaté que les pratiques en matière de crédit n’étaient pas les mêmes partout. J’ai travaillé pour BNPP, j’ai refusé de nombreux crédits immobiliers sur des dossiers qui me semblaient tendus, je sais que certains dossiers sont passés ailleurs. Il semblerait que notamment la Banque Postale et le Crédit Agricole se montraient moins sélectifs, du moins à l’époque.

Par ailleurs, j’ai pu constaté que les conditions d’octroi de crédit ont été resserrées et que les demandes ont été beaucoup moins importantes en 2010 et 2011. En 2007, je n’ai pas du passer une semaine sans avoir au moins un rdv pour une étude de crédit immobilier. C’était beaucoup moins fréquent en 2010/2011. Depuis cette date, étant sortie du circuit, je ne sais pas trop. j’ai encore quelques contacts à la BNPP. Il ne semble pas que les crédits immobiliers soient beaucoup repartis. Je sais par contre que la sélectivité reste de mise (apport au minimum des frais de notaire + apport sur le bien).

- concernant votre remarque sur les mesures restrictives aux crédits: je pense que cela est fait mais d’une autre manière, en exigeant des ratios de solvabilité plus important qu’avant (BaleIII). Ainsi, avec autant, la banque peut prêter moins, il semblerait logique qu’elle sélectionne les meilleurs dossiers, puisque ses capacités de prêt sont limitées. Mais effectivement, il n’existe pas, à ma connaissance, de règle stricte sur l’endettement ou l’apport. Chaque banque a ses propres règles. Néanmoins, il est fréquent qu’un endettement de 33% ne soit pas dépassé, du moins pour un achat de résidence principale. Après la demande d’apport dépend du profil.

Par contre, certains établissements spécialisés dans le crédit ont des conditions d’octroi très différentes des grandes banques de réseaux. Un couple d’ami a réussi à s’endetter sur 35 ans pour acheter leur résidence principale (étant chacun propriétaire d’un appartement, mis en location, dont les crédits étaient en cours au moment de l’achat)… Cela laisse songeur…

- concernant votre remarque sur la bulle immobilière et les taux bas: je ne peux qu’être d’accord avec vous. Les prix sont devenus stratosphériques, même si on observe un reflux dans certains endroits.

- concernant le lien que vous établissez entre la profitabilité des banques et l’évolution des taux, j’ai beaucoup de mal à voir le lien en matière de crédit immobilier. En effet, les crédits accordés à ce jour bénéficie d’une couverture sur les taux (bien sur cela a un coup pour les banques mais les protège a priori d’une augmentation des taux dans le futur pour les crédits accordés ce jour).

Par ailleurs, la part des crédit immobiliers dans la génération du PNB n’est pas très importante. A l’époque où je travaillais pour BNPP, il me semble que cela ne dépassait pas 15% du PNB global (j’avoue que je ne sais plus si ce taux concernait exclusivement les crédits immo ou incluait aussi les crédits conso???).

Ensuite,  les banques travaillaient beaucoup à augmenter le PNB récurrent, afin de ne pas dépendre des conditions de taux ou des marchés financiers en proposant davantage de produits comme les assurances, les packages carte…. enfin tous les produits à commission mensuelle afin de garantir une stabilité du PNB dans le temps.

Aussi, à ce jour, le risque principal ne me semble pas être sur les pratiques de taux, je suis plus interpelé par les récents évènements (BES pour crédit agricole, sanction financière US pour BNP)…. Cela est bien entendu, juste une perception, vu de ma petite fenêtre. Je n’ai pas la prétention d’avoir une vue globale et juste de tout ce qui se passe dans le monde bancaire.

Cordialement


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#10 01/08/2014 12h14 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

Banni
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Je n’ai pas trouvé de communiqué à ce sujet sur le site de la Banque de France, mais Noyer ne faisait-il pas allusion aux marges des banques qui doivent devenir problématiques sur le crédit hypothécaire ?

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#11 01/08/2014 12h54 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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huguesvdb a écrit :

C’est étonnant, je n’ai pas entendu le FMI pointer du doigt les banques françaises pour ces pratiques.

Je me permets de vous glisser cette discussion qui vous rassurera sur le FMI wink Le FMI : les banques françaises doivent moins prêter pour l’immobilier…

huguesvdb a écrit :

Si je prends l’exemple de la Suisse. il est impossible d’acheter un bien sans apport, en général il faut min. 20% d’apport, règle de base, et d’autres contraintes ont été ajoutées ces dernières années. Dans beaucoup de pays c’est la même chose.

Nous pourrions à l’inverse choisir des pays qui prêtent avec des crédits hypothécaires rechargeables comme le Canada ou les USA…
Il me semble que les crédits sans apport sont devenus rares en France, si j’en crois les nombreuses interventions à ce sujet dans ce forum ou mes propres échanges avec les banques (rien de statistique, je vous l’accorde).
D’une manière subjective, par mon vécu d’investisseur immo, j’ai plutôt le sentiment d’une demande de couverture plus élevée que jamais ces derniers temps.

Je partage votre opinion/questionnement sur l’avenir des banques en cas de remontée des taux. De mon point de vue encourager les taux variable/capé serait une bonne initiative…

@Elodie01 : si les prix restent effectivement stratosphériques à Paris ou dans quelques grandes villes, il faut noter que dans l’immense majorité du territoire français ils sont en baisse depuis 5 ans.


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#12 01/08/2014 21h48 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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@DDtee

Lorsque je parle de prix stratosphériques, je pense à la relation prix de l’immobilier par rapport aux revenus des ménages. Même avec le léger reflux constaté ces dernières années, on reste sur des prix de l’immobilier qui ont augmentés beaucoup plus vite que les salaires des ménages.

Ci joint un lien vers un graphique montrant l’évolution du prix de l’immobilier, rapporté à l’évolution du salaire des ménages:
Évolution du prix de l’immobilier
nb: le lien est mis uniquement pour le graphique, pas pour l’article qui l’accompagne.

Par ailleurs, pourriez-vous expliciter votre avis sur le fait que la remontée des taux va avoir un impact négatif sur l’avenir des banque? J’ai du mal à voir le lien de cause à effet (à ma décharge, je n’ai jamais été une grande économiste et la macro économie n’est pas mon fort!)

Concernant les prêts à taux variable: faire changer les mentalités des investisseurs/emprunteurs va être difficile, ce n’est pas dans la culture française d’avoir une incertitude sur son taux de crédit immobilier. Il en est de même en matière d’épargne. Beaucoup d’investisseurs préfèreront un bon vieux fonds en euros sur un contrat d’assurance vie qu’un peu d’unité de compte pour dynamiser l’épargne. Je pense que c’est assez culturel. En France, on apprend la prudence avant d’apprendre à entreprendre, c’est différent dans d’autres pays (je pense notamment au USA, qui ont une culture du business bien ancrée dans leur ADN).

@Hugues

Je pense qu’il faut faire attention avec les éléments qu’on prend en compte: prêter à taux bas, ne veut pas dire avoir une faible marge. D’ailleurs, je trouve que l’article initial du post ne détaillait pas bien ce sujet. A ce jour, les taux directeurs sont faibles. Pourquoi les banques devraient prêter à taux élevés? Elles font comme elles ont toujours fait: elles prêtent à taux long + leur marge. Elle remonteront leur taux quand les taux longs remonteront.

Le gouverneur de la Banque de France indique que les taux français (en matière de crédit immo) sont parmi les plus bas d’Europe. Il faut aussi noter que les taux longs sont parmi les plus bas d’Europe (mis à part les taux allemands, légèrement inférieurs). Je ne vois pas où est le problème. A mon sens, cela semble respecter la logique. Mais encore une fois, je ne suis pas spécialiste en macroéconomie. Je vois cela de ma petite fenêtre….


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#13 02/08/2014 18h07 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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Elodie01 a écrit :

Par ailleurs, pourriez-vous expliciter votre avis sur le fait que la remontée des taux va avoir un impact négatif sur l’avenir des banque? J’ai du mal à voir le lien de cause à effet (à ma décharge, je n’ai jamais été une grande économiste et la macro économie n’est pas mon fort!)

Je me trompe peut-être, mais il me semble que la situation est inconfortable pour une banque qui prête à 3% fixe durant 25 ans (par exemple) si ses taux de refinancement sur le marchés augmentent dans les années qui suivent (et deviennent par exemple de l’année 5 à 25 >3%). En cas de déflation, cela me parait bien entendu bien plus confortable pour la banque.
C’est un autre débat, mais il me semble qu’historiquement la création monétaire à toujours eu comme conséquence à plus ou moins long terme l’inflation (vous me corrigerez si je me trompe). Or c’est ce qui se passe depuis 2008 (banques centrales).


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#14 02/08/2014 21h33 → La banque de France demande une augmentation des taux pour l'immobilier... (banque de france, crédit immobilier, taux de crédit)

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DDtee

votre raisonnement est tout à fait logique concernant les taux d’intérêts. 

Les banques préfèrent que les emprunteurs empruntent à taux variable car alors c’est l’emprunteur qui subi le risque de taux. Dans le cas d’un prêt à taux fixe, la banque supporte le risque de taux. 
Il me semble que ce risque est couvert au niveau de la banque pour éviter une déconfiture en cas de remontée des taux.

Lorsque j’exerçais à la banque, je me souviens qu’on nous avait indiqué que c’était le prix de cette couverture qui justifiait les indemnités de remboursement anticipés notamment. Je ne me rappelle plus quelle était la méthode et on n’avait pas eu non plus un cours de finance sur le sujet. Il me semble que c’était sous forme de swap mais je n’en mettrais pas ma main à couper.

Aussi, je pense que les banques se couvrent sur ce genre de risque. Maintenant, je n’ai pas de confirmation écrite (article de presse ou autre) pour confirmer mon sentiment, malgré mes recherches du jour sur ce sujet.
Je continue de chercher.
Cordialement


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