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#1 19/05/2013 11h48 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

Membre
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Bonjour,

J’aimerai obtenir des avis sur un dossier en cour.

je pose les bases :

Je vis depuis 18 ans avec la même femme, nous ne sommes pas mariés, pas pacsés, nous avons deux enfants. (ses infos sont importantes pour la suite de ma question).

Nous avons une RP payée en indivision que je considère d’une valeur de 140 000 euros a la vente ou 790 euros a la location.

nous avons une sci 50/50 avec une maison louée actuellement 580 euros, un petit appartement type F1 bis en rénovation qui sera loué entre 290 et 320 euros. Nous remboursons 506 euros de crédit pour cette sci.

J’ai personnellement une sci avec nos enfants 98/1/1  , avec un immeuble payé et loué 1000 euros par mois et une maison louée 550 euros par mois. je rembourse 519 euros de crédit pour cette sci.

ma "femme" est fonctionnaire, je suis indépendant .

le projet

nous voulons acheter un ensemble de deux maisons, valeur 230 000 e ,
une des maison à le rez de chaussé loué 370 euros par une association, l’étage à un accès indépendant on peux faire un f2 dedans.

Mon dilemme est le suivant

Vaut il mieux acheter en indivision avec ma "femme", en cas de séparation ou de décès de l’un d’entre nous je crains de grosses complications?

Ou acheter avec la sci que nous avons en commun (je précise que nous comptons faire "entrer" les enfants dans la sci) et nous louer la maison qui nous servira de RP?

Fiscalement, quelle est la meilleure solution?

étant plus manuelle que cérébral, je prends tous les bons conseils (sauf ceux consistant à me dire , vous devriez investir dans le savoir et prendre des cours de ceci ou cela…)

merci de vos réponses pertinentes.

Mots-clés : rp sci immobilier

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#2 19/05/2013 16h32 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

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Il vaut sans doute mieux créer une autre SCI pour y loger ce bien (RP), et ne pas mélanger avec une des SCI servant à porter des investissements locatifs. Vous pourrez prévoir des statuts "sur mesure" en fonction de vos besoin (par exemple pour que la RP reste utilisable pour loger la famille en cas de décès d’un d’entre vous, ou pour préciser son devenir en cas de séparation.

Mélanger des biens locatifs et la RP (mise à disposition gratuitement) dans une même SCI débouchera sur un A.B.S. (si loyer = 0) ou le paiement d’impôts supplémentaires (si loyer non nul), et sur un embroglio en cas de séparation ou de décès d’un des concubins.

PS : Alternative = PACS ou mariage, mais peut-être pas en ligne avec votre besoin.

Dernière modification par GoodbyLenine (19/05/2013 16h33)


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#3 19/05/2013 19h33 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

Membre
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merci de votre réponse

je me demande si je n’ai pas déjà commis des erreurs en créant les deux premières SCI

créer une nouvelle SCI va engendrer des frais, et l’une des maisons sera scindée en deux et louée se qui revient à la solution d’acheter avec l’une des sci existante ?

Pour qu’il n’y ai pas d’A.B.S il faut que nous versions une loyer pour la maison qui nous servira de RP, se loyer tombera sur les benefices de la SCI, si j’ai bien compris, dans ce cas nous paierons de l’impots sur le revenu sur les loyer que nous nous verserons?

je ne sais pas trop quoi penser

acheter en indivision (quelle protection en cas de séparation ou de décès, quelle charge deductible, comment transmettre à nos enfants sans que ca leur coute un bras)

acheter en SCI et louer une partie du bien en RP (fiscalement on peut créer du deficite foncier, mais on paiera des impots sur le revenu sur les loyers que nous verserons à la SCI)

et pourquoi dans ce cas créer une nouvelle SCI, que mettre dans les statuts qui nous protégeraient…

merci de m’avoir lu

Dernière modification par gamdy (19/05/2013 19h58)

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#4 19/05/2013 19h56 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

Modérateur
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Je pense que vous devriez consulter une professionnel compétent pour bien remettre à plat votre situation, vos objectifs, et les moyens pour les atteindre.
La complexité de votre cas me semble dépasser de loin ce qu’il est possible de traiter sur un forum.

Il me semble qu’acheter en indivision ou acheter via une SCI à l’IR détenue à 50%-50% et avec des statuts "type", ça ne devrait guère changer la situation en cas de séparation ou de décès, de charge déductible, ou de transmission aux enfants… La SCI vous donnerait juste un peu plus de souplesse pour céder ou transmettre une partie du patrimoine (tant que tout le monde est vivant et d’accord).

Si vous comptez louer meublée une partie de la maison qui vous servirait de RP, il vous faut envisager de ne pas dépasser le montant de loyer qui permet d’exonérer ces revenus d’impôts, et sans doute éviter de l’acheter via une SCI IR (laquelle doit avoir une activité civile, alors qu’une location meublée est une activité commerciale).

J’ai peut-être écrit une bêtise à propos de l’A.B.S., car si c’est une SCI IR, rien ne devrait empêcher de prévoir au niveau des statuts que la SCI met gratuitement à disposition des associés tel bien que les dits-associés occuperont comme RP. Avec une SCI IS, j’ignore si c’est la même chose (sans doute pas).


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#5 19/05/2013 20h25 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

J’ai peut-être écrit une bêtise à propos de l’A.B.S., car si c’est une SCI IR, rien ne devrait empêcher de prévoir au niveau des statuts que la SCI met gratuitement à disposition des associés tel bien que les dits-associés occuperont comme RP. Avec une SCI IS, j’ignore si c’est la même chose (sans doute pas).

si la SCI met à disposition gratuitement un des immeubles, les associés  devront déclarer la valeur locative dans les impots sur le revenu non?

Les objectifs sont des plus simple

Créer un patrimoine pour améliorer ma retraite et à transmettre à mes enfants.
Trouver la meilleure solution en envisageant les differents cas de figure (séparation, décés etc..)
Ne pas devenir la vache à lait de l’état (ce que je suis deja un peu via mon entreprise)

Les avantages que je voyais aux SCI :
Pouvoir faire des donations de parts
Créer du deficite foncier

Le plus gros probleme avec mon projet, il y a deux maisons qui n’ont pas les energies séparées et qui sont donc vendues enssemble.

L’idéale aurait été que j’achete l’une des maisons en SCI et l’autre (destiné a la RP) en indivision, mais c’est impossible.

Dernière modification par gamdy (19/05/2013 20h27)

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#6 19/05/2013 23h43 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

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Bonjour Gamdy,

Dans votre cas, selon nous,  le plus raisonnable est de consulter votre  notaire. Le conseil est gratuit, mais il est fort à parier qu’il vous proposera une SCI.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 20/05/2013 00h18 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

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Un argument me chagrine concernant la SCI pour cette opération,

Si j’habite un immeuble de la sci a titre gratuit, je suis obligé de déclarer la valeur locative dans mes revenus et cela pour le restant de mes jours (en admettant que je reste dans cette maison)

en contre partie je pourrais déduire certaines charges.

Si j’achète en indivision je ne pourrais rien déduire, quand le crédit sera soldé, je n’aurai plus rien à payer mise à part les fonciers et autres.

bien sur il reste la question de la transmission.

Otez moi un doute, quand on déclare la valeur locative d’une RP mise à disposition gratuitement par une SCI, c’est bien comme si nous percevions l’équivalent des loyers, c’est considéré comme un revenu?

je peux paraitre un peu long à comprendre ou mal m’exprimer, mais on a vraiment peur de faire le mauvais choix…

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#8 20/05/2013 01h57 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

Modérateur
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Je connais des personnes dont la RP est détenue par leur SCI qui ne détient que ceci (SCI IR), mais aucun ne lui "paie un loyer" me semble-t-il…. Vous me semblez mélanger pas mal de choses. Consultez un pro.


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#9 20/05/2013 10h29 → Changement de Résidence Principale : SCI ou nom propre ? (rp sci immobilier)

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Vous avez raison,

je pense me tromper de forum
je vais plus m’orienter vers un forum specialisé en SCI et mieux m’informer des differentes possibilités

merci tout de meme

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