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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/07/2016 09h28 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je suis confronté à un dilemme assez compliqué :
J’ai mon offre de prêt en nom propre pour l’acquisition des 100% de parts sociales d’une SCI IR existante depuis 2006.
Au départ, le comptable de cette SCI m’avait fait comprendre que je pouvais sans pb emprunter en nom propre pour acquérir la SCI en IR et que l’option IS serait déclenché aussitôt après l’acquisition….
Il se trouve que la comptabilité de la SCI IR en question est très compromettante, alors j’ai décidé de renoncer à l’acquisition de la dite SCI et tenté d’acquérir uniquement l’immeuble. Ce changement ne poserait pas de pb à l’offre de prêt car celle ci est déjà en nom propre.
Sauf que :
Je souhaiterais réaliser absolument cette acquisition en SCI IS (ou autre option semblable) car ayant déjà trop de biens en nom propre en location je ne veux plus impacter mon IR personnel…
A noter que mon organisme prêteur (ici une banque coopérative) ne prête jamais à une SCI mais uniquement en nom propre donc l’offre de prêt qui m’a déjà été accordée ne pourra être substituable à la future SCI IS que je vais créer (personne morale)
Aussi, le prêt en question obtenu n’est soumis ni à la caution ni à l’hypothèque.

Par ailleurs, j’ai su par la suite s’une SCI IS ne pourra pas rembourser les échéances du crédit que j’aurais en nom propre sans impacter mon IR personnel car ces remboursements d’échéances seront considérés comme des versements de dividendes aux actionnaires avec toutes les taxes qui vont avec …

Donc ma question : qui peut m’apporter la solution ou les solutions ?
Merci d’avance à toute bonne volonté pendant cette période de vacance.

dofbi

Message édité par l’équipe de modération (26/07/2016 12h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : comptre propre, financer, is, prêt, sci

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#2 25/07/2016 12h14 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Avant de poser des questions sur le forum, merci de respecter la charte (vous présenter, ne pas prendre le forum pour un supermarché du conseil mais comme un espace d’échanges, etc.).
Par ailleurs, votre question n’ayant rien à voir avec le sujet de cette discussion, ne soyez pas surpris de la retrouver déplacée ailleurs…

Demandez au comptable qui sera en charge de la comptabilité de votre SCI IS si le montant de l’emprunt en fonds propres ne peut pas être considéré comme un apport en compte courant d’associé (CCA), les frais et intérêts que vous devrez payés imputés sur une "note de frais" que vous ferez à la SCI, et les remboursement d’emprunt comptabilisés comme des remboursement de CCA et de frais.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 25/07/2016 12h43 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Désolé pour le manque de finesse avec mon post mal placé, je vous remercie de l’avoir mis à la bonne place …
Pour la présentation : nouveau membre, investisseur en Immo locatif, 47 ans, habitant Paris, cadre salarié, je loue déjà 5 appartements en mon propre donc déclaration en IR …
Merci de votre réponse.
dofbi

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#4 25/07/2016 13h12 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   90 

Vous pouvez dédié un sujet à votre présentation
ici:
Info - Forums des investisseurs heureux

et là, vous est proposé un modèle
Info - Forums des investisseurs heureux

Fortiche celui qui pourra vous éclairer à partir de:

Dofbi a écrit :

investisseur en Immo locatif, 47 ans, habitant Paris, cadre salarié, je loue déjà 5 appartements en mon propre donc déclaration en IR …

non ?
smile


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 25/07/2016 17h29 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Demandez au comptable qui sera en charge de la comptabilité de votre SCI IS si le montant de l’emprunt en fonds propres ne peut pas être considéré comme un apport en compte courant d’associé (CCA), les frais et intérêts que vous devrez payés imputés sur une "note de frais" que vous ferez à la SCI, et les remboursement d’emprunt comptabilisés comme des remboursement de CCA et de frais.

ReBonjour,
J’ai bien peur que :
Le remboursement des intérêts imputé en "note de frais"
Et
Le remboursement du capital de l’emprunt imputé en remboursement du CCA

Soient un peu gros pour le service des impôts pour qu’il accepte de telles écritures comptables, et comme je n’ai pas encore choisi de comptable car encore à l’étape projet.
Je choisirai forcément un expert comptable mais Pensez-vous que cette écriture comptable est classique et courante pour le Fisc ne s’y oppose pas ?
Et l’impact sur mon IR êtes-vous sûr que je n’aurai rien à déclarer ?

Merci de votre retour
dofbi

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#6 25/07/2016 19h54 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Modérateur
Réputation :   1083 

Seul un expert-comptable pourra vous donner une réponse fiable sur votre cas précis.

Je connais au moins un cas où il n’y pas eu de problème (mais l’objet de l’emprunt indiquait explicitement "alimentation en CCA de la SCI xxxx pour financer xxxxxxx").
A priori, les dépenses effectivement engagées dans l’intérêt de la société sont remboursables par la société (sur note de frais ou similaire), et réciproquement si un fournisseur facture à la société une dépense privée (il faut alors que le bénéficiaire la rembourse à la société).


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#7 25/07/2016 22h00 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   159 

GBL a écrit :

A priori, les dépenses effectivement engagées dans l’intérêt de la société sont remboursables par la société

Oui, mais attention à ce que le bilan ne présente pas de déficit excédent la moitié du capital social ! Il peut alors devenir nécessaire de faire un abandon de compte courant jusqu’à retour à meilleur fortune, pour éviter une déclaration officielle présentant la société comme ayant des difficultés de trésorerie, même si cette "difficulté" est en réalité anticipée et normale dans la stratégie.

A noter que l’apport en compte courant d’un emprunt perso n’autorise aucune déduction fiscale concernant l’emprunt.

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#8 25/07/2016 22h24 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   187 

Un apport en compte courant d’associé et son remboursement sont totalement neutres en terme de bénéfice et/ou charges. Le remboursement en soi n’est pas une charge pour la société, mais peuvent y être rajoutés des intérêts, qui dans ce cas devraient être déductibles pour la société, mais à déclarer sur votre IR perso. Ces intérêts sont limités en montant pour être déductibles (à vérifier dans ce cas où c’est tout de même pour un montant important). A mon avis (sachant que je ne suis pas comptable, et que mon avis vaut ce qu’il vaut), c’est faisable tant que le montant des intérêts est bien déclaré du coté perso et que celui-ci ne dépasse ce que demanderait une banque. Il faudrait certainement signer un document en ce sens enter la société et l’associé (vous à priori. Oui, deux fois la même signature, une fois perso, une fois en tant que dirigeant de la société).

Une "note de frais" implique une charge qui est déductible par la société. Ca passe pour de petits montants, mais même là c’est déjà limite, parce qu’il n’y a généralement pas de facture nominative en bonne et due forme. Ici, ça risque d’être difficile de passer en "’note de frais" les frais payés à la banque. Demander des intérêts, oui, mais en tant que rémunération du montant apporté en CCA (ce qui est prévu et parfaitement possible), pas en tant que "refacturation" des intérêts facturés par la banque. Pour passer les frais, il faudrait essayer de gonfler légèrement l’intérêt à ce moment.

Rien ne vous force à demander des intérêts à la société, à voir si c’est même intéressant vu que vous allez payer l’IR dessus. Ah oui, personnellement vous ne pourrez par contre vraisemblablement pas déduire ce que vous facture la banque, vous allez donc payer "plein pot" sur les intérêts perçus de la société dans cette solution. La solution "note de frais" ferait que les sommes perçues ne seraient pas imposables, mais, comme dit, ça ne me parait pas bon comme façon de faire, demandez à votre comptable.

A mon avis (à vérifier avec un comptable):
- Financement perso et apport en CCA possible: Je pense que oui.
- Intérêts payés par la société à vous personne physique déductibles du coté société: Je pense également que oui si limité en montant (et à déclarer perso).
- Déduction de quelque manière que ce soit des intérêts de la banque du coté perso: A mon avis, NON, pas moyen.
Le mieux consiste même sûrement à faire un apport "gratuit" en CCA et ne toucher aucun intérêt. Vous perdez la déductibilité des intérêts de la banque. Passer des choses en "note de frais" me parait bancal, fortement susceptible de redressement et l’idée fera sans doute dresser les poils de la majorité des comptables, vérifiez par vous-même.

En tout cas, un versement en CCA et son remboursement, ne seront pas considérés comme des dividendes, et si aucun intérêt sur la chose, pas fiscalisé du tout en toute logique. Si vous êtes prêt à "perdre" la déductibilité des frais et intérêts du crédit, le CCA remboursé sans intérêt est votre solution à mon avis.

Dernière modification par Mevo (25/07/2016 22h46)

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#9 26/07/2016 09h28 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   337 

Je suis bien moins compétent que les intervenants précédents, mais quelques remarques en passant :

- pourquoi ne pas trouver une banque qui accepte de prêter à la SCI IS ? Ne serait-ce pas plus simple ?

- offre de prêt déjà obtenue, et avantageuse apparemment puisque vous vous y accrochez… mais cette offre de prêt était pour l’achat de l’immeuble. Or, comme le faisait remarquer GBL, dans le cas qu’il connaît, l’intitulé de l’emprunt est explicite : "alimentation en CCA de la SCI xxxx pour financer xxxxxxx". Si vous n’avez pas un tel intitulé de l’emprunt, mais qu’au contraire la banque croit financer votre achat de l’immeuble en nom propre, il me semble que vous prenez le risque de faire une fausse déclaration à la banque, donc d’avoir un prêt annulable à tout moment (exigibilité anticipée de la totalité de la somme pour fausses déclarations). Ca ne doit pas être très drôle de devoir rembourser un prêt en urgence. Et ça doit faire un peu désordre vis à vis de vos autres prêts en cours (il me semble me souvenir que c’est considéré comme un incident de paiement…)…

Dernière modification par Bernard2K (26/07/2016 09h34)

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#10 26/07/2016 12h00 → Financer une SCI à l'IS avec un prêt contracté en nom propre ? (comptre propre, financer, is, prêt, sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
Merci pour toutes vos contributions aussi pertinentes soient elles …
Il est évident qu’il faut se rapprocher d’un expert comptable, j’ai déjà pris rdv avec un, en tout cas avec tous les arguments que vous m’avez fournis j’aurai de quoi échanger avec l’expert.

Pour répondre à Bernard2k, oui je m’accroche à ma banque coopérative car c’est à seule qui accepte mon prêt sans hypothèque et surtout sans le dictat de l’organisme de caution qu’est "le Crédit Logement".
J’ai essayé plusieurs grandes banques qui acceptaient de financer mais à chaque fois étaient rétorquées par le Crédit Logement dont elles dépendent pour la caution…
Arguments de refus du Crédit Logement : j’ai trop de dettes et revenus locatifs supérieurs aux revenus salariaux…
Et comme les banques n’aiment plus prêter avec hypothèque (c’est chiant m’a dit une conseillère) elles rejetaient mon prêt dès que le Crédit Logement disait non !

Donc avoir une banque coopérative qui calcule différemment le coefficient de rentabilité locative, qui tient compte surtout de votre patrimoine en cours et pas que les dettes, et qui accepte de vous prêter ici près de 400.000€ sans caution et sans hypothèque mais uniquement sur ma bonne fois et ma fidélité Ah oui cela existe !!! (étant sociétaire de cette coopérative depuis plus de 20 an déjà), forcément je m’y accroche…

Wali waloo

Dernière modification par Dofbi (26/07/2016 12h08)

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