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#1 17/05/2013 09h26 → Transmission/Donation d'immobilier en nue-propriété... (transmission - donation - immobilier nu-)

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Allez, j’aborde les problèmes de transmission pour l’immobilier nu.
Comme je l’avais indiqué nous avons des revenus fonciers relativement conséquents et nous faisons du déficit foncier pour éviter que le taux marginal + taxe social ne pèsent trop dans les revenus.
Pour parvenir à cet objectif nous rénovons les biens qui nous appartiennent ou dont nous faisons l’acquisition à prix très bas (env. 100-250 €/ m² avant travaux).
Justement c’est ici que j’ai besoin de vos conseils avisés,
Si je prends un de mes cas du moment,
1 immeuble de 4 lots acquis 40K pour 200m² avec  une env. approximative  de travaux de l’ordre 200K.
Si nous (moins de 50ans)  transmettons  maintenant à nos enfants (8 et 15 ans)  la nue-propriété en gardant l’usufruit (usufruit à 60%), la valeur transmise est ridicule car les travaux ne sont pas réalisés donc  la valeur à prendre en compte est 40K.
40K/2 * 40% =8K / enfant qui vient amputer le plafond d’abattement sur les transmissions.
Points négatifs :
Nous perdons notre liberté d’action sur la vente du bien mais nous n’avons pas dans l’idée de revendre, au contraire il pourra être revendu par lots par les enfants pour payer la succession.
Les revenus sont toujours dans les revenus fonciers avec l’imposition qui va bien et donc on continue la politique des acquisitions / rénovation
Pour le prêt travaux la banque va demander probablement l’hypothèque sur un autre bien car nous ne sommes qu’usufruitier
Points positifs :
La transmission est réalisée pour ce bien et l’usufruit tombera come un fruit mur.
Les enfants ont la liberté de vendre facilement un bien qu’ils peuvent découper, la vente sera plus facile qu’avec des parts de SCI.
La transmission est fiscalement plus légère avant travaux qu’près travaux. Il n’y a pas d’abus de droits car nous finançons à long terme des travaux qui nous sont rémunérés par l’usufruit.

Alternatives :
SCI IS -   ***SVP  **  un petit coup de main pour mettre l’exemple en perspective  ***
SCI IR – la je ne vois pas trop l’intérêt.
Autres

Dernière modification par Chrism (17/05/2013 09h32)

Mots-clés : transmission - donation - immobilier nu-


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#2 17/05/2013 10h11 → Transmission/Donation d'immobilier en nue-propriété... (transmission - donation - immobilier nu-)

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Bonjour,

Pour éluder un de vos points négatifs vous pouvez au même moment que la donation faire signer à vos enfants chez le notaire un papier (voir avec notaire lequel sous quel forme) qui vous autorise à revendre le logement (en cas de coup dur car j’ai bien compris que vous ne souhaitiez pas revendre, mais on ne sait jamais..)

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (17/05/2013 10h13)

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#3 17/05/2013 16h59 → Transmission/Donation d'immobilier en nue-propriété... (transmission - donation - immobilier nu-)

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Chrism a écrit :

1 immeuble de 4 lots acquis 40K pour 200m² avec  une env. approximative  de travaux de l’ordre 200K.
Si nous (moins de 50ans)  transmettons  maintenant à nos enfants (8 et 15 ans)  la nue-propriété en gardant l’usufruit (usufruit à 60%), la valeur transmise est ridicule car les travaux ne sont pas réalisés donc  la valeur à prendre en compte est 40K.
Alternatives :
SCI IS -   ***SVP  **  un petit coup de main pour mettre l’exemple en perspective  ***

La problématique étant que votre immeuble vous appartient.

Dans l’hypothèse ou cela ne serait pas le cas , un montage SCI IS permet une transmission des parts  par donation ou démembrement progressivement.

Autre solution sur la SCI IS est la revente des parts sociales à une Holding détenue par vos enfants.

Autre solution est un demembrement du bien avec usufruit sur la SCI IS et nue propriété sur la SCI IR pour permettre un remembrement à terme

Pour le cas de vos travaux votre option évoqué est une bonne option dans votre cas de figure , si vous vous projetez dans le cas d’une SCI IR vous ne ferez que générez du déficit foncier en nom propre via vos parts sociales de SCI IR comme c’est votre cas aujourd’hui par la détention en nom propre.

Dans le cas de travaux par un SCI IS , cela vous permet d’imputer les travaux sur votre bilan à l’infini réduisant votre fiscalité pour plusieurs années.

En immobilier il n’y a pas de solutions miracles , il y a plusieurs solutions possibles en fonction de ce que l’on souhaite faire , transmettre , revendre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 17/05/2013 17h34 → Transmission/Donation d'immobilier en nue-propriété... (transmission - donation - immobilier nu-)

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Bonjour

Merci à vous deux pour vos réponses,

Philippe, les revenus de ce bien resteront modestes, je partais pour défalquer les charges sur les revenus des autres biens et donc de réaliser l’impact fiscal positif  immédiatement.

A bientôt


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#5 18/05/2013 06h34 → Transmission/Donation d'immobilier en nue-propriété... (transmission - donation - immobilier nu-)

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C’est la somme de revenus modestes qui produit des revenus importants , il faut savoir quels sont vos objectifs en terme de volume d’achat.

Pour un mono achat , vous pouvez rester en mode personnel mais dans l’hypothèse de plus gros volumes , il faudra vous pencher sur une structure morale afin de ne pas basculer dans des tranches indécentes d’impôt alors que vous êtes en phase de remboursement d’emprunt.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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