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#1 11/01/2013 16h58 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

Membre
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Bonjour à tous,

Avant tout, je tiens à vous présenter mes meilleurs vœux pour l’année 2013 smile

J’en appelle maintenant à vos expériences et à vos connaissances, pour répondre à une question, à laquelle ma famille doit actuellement faire face.

Ma grand-mère a malheureusement dû quitter son domicile et ne pourra y retourner pour des raisons médicales. Son bien a été estimé à 125 000€ ; elle a 92 ans et n’a qu’un seul enfant : mon père. Il me semble qu’il serait judicieux de procéder à une donation de la nue-propriété portant la « valeur » du bien à 112 500€ (90% de 125 000€ vu son âge). Cela permettrait toujours de « gagner » 12 500€ en cas d’obligation de vente ou de succession…

Comme cette situation n’est pas évidente à gérer, mes parents ont sollicité mon aide sur ce dossier. Lorsque j’ai abordé ce sujet avec le notaire, il s’est rapidement fermé en me disant que la petite somme « gagnée » serait perdue en frais d’acte de notaire.

Or, il me semble que les frais de notaire pour la donation d’un bien dont la nue-propriété est estimée à 112 500€ seraient d’environ 1 160€ (112 500 * 1.03125% d’après cette source : http://vosdroits.service-public.fr/F795.xhtml )

Il me semble donc que cela vaudrait la peine de procéder à cette donation en NP, mais je ne suis pas certain de moi, et de mon interprétation de cette source. Je sais que certains d’entre vous sont bien plus expérimentés que moi en la matière, et j’aimerais profiter de leurs avis sur la question.

Merci d’avance et à très bientôt.

Mots-clés : donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété

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#2 11/01/2013 17h23 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonjour Babylonien,

Pour une donation en nue-propriété de 112 500€ (valeur 125K en pleine propriété et usufruit 10%)

Les frais d’acte sont de :
*Emolument de formalités : environ              400€
*Emolument de rédaction d’acte :               1675€
*Taxe de publicité foncière (taux 0,715%) :   804€
*Salaire du conservateur des hypothèques : 113€
*TVA :                                                       410€

Total d’environ                                         3.400€ TTC

Max

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#3 11/01/2013 17h31 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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bonjour à tous

je ne remet pas en cause le calcul fait par notariat76 (qui me semble juste par ailleurs) mais une petite rectification, le salaire du conservateur n’existe plus depuis le 01/01 car le statut de conservateur à changer. Le montant est le même (toujours 0.1%) mais cela se nomme CSI (je crois que c’est contribution de sécurité immobilière)

voilà juste pour l’information

et une petite pensée pour votre grand mère en vous souhaitant néanmoins une bonne année (ainsi qu’à l’ensemble du forum)

hugh  :-)


Conformité AMF :  je suis investi en TOTAL, j'en ai dans mon réservoir.

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#4 11/01/2013 17h35 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Je l’attendais celle-là !  smile
Effectivement la dénomination  n’est plus salaire du conservateur mais le taux et l’assiette de la taxe sont identiques.
Max

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#5 11/01/2013 18h15 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonsoir Max, bonsoir Hugh,

Je vous remercie de vos réponses qui me permettent d’y voir plus clair. J’espère que ce message servira également à d’autres membres du forum.

Le démembrement reste donc une solution intéressante malgré les frais d’environ 3 400€.

Comme vous m’avez l’air bien au fait de ces sujets, je me permets de vous poser une seconde question : faut-il passer par un notaire pour céder la nue-propriété d’un compte-titre ou est-il possible de le faire directement (en demandant à la banque d’ouvrir un compte en indivision par exemple) ?

J’envisageais un scénario de revente du bien, avec "repositionnement" des fonds sur un compte-titre, pour procéder par la suite à la donation de la nue-propriété et ainsi éviter les frais de notaire.

Je vous remercie de nouveau smile

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#6 11/01/2013 18h17 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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re bonsoir à tous

ce n’était uniquement que pour l’info :-)
par contre, si ce n’est pas indiscret, est ce que votre pseudo a un rapport avec votre métier notariat76 ? Étant de l’autre côté du circuit immobilier ( Bureau des Hypo ou SPF)  j’aurais une question à vous posez si cela ne vous dérange pas?

merci et bonne soirée à tous


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#7 12/01/2013 01h51 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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J’ai l’impression que la démarche initiée par Babylonien n’est pas forcément la bonne.
En effet, elle donne l’impression d’une tentative d’optimisation par partie de la future succession, alors qu’il faudrait s’intéresser à une optimisation globale.

Il vaudrait mieux prendre en compte la totalité du patrimoine actuel de sa grand-mère, et évaluer, avec diverses hypothèses (en particulier la durée de vie résultante de "mamy", l’évolution de la valeur de ses actifs, voire l’évolution de la fiscalité) les conséquences de tel ou tel choix, comme celui de procéder à une donation de la nue-propriété.

Il faudrait ainsi comparer, par exemple, le montant des droits et frais en cas de donation de la nue-propriété, et celui (sans donation) où tout resterait dans la succession (sans oublier les abattements, et le report dans la succession des donations effectuées moins de X années avant le décès), en tenant compte de la situation familiale (combien "mamy" a-t-elle d’enfants, à qui souhaite-t-elle léguer sa quotité disponible, certains de ses enfants souhaitent-ils renoncer à leur succession en faveur de leurs propres enfants, etc.).

En tout cas, préférer payer 3400€ de frais, plutôt que les droits et frais sur 12 500€ de plus au sein de la succession, ne sera pas forcément avantageux, sauf si le patrimoine de "mamy" est important (le taux des droits en lignes directes n’est que de 20% entre 15 962 et 552 324€ par héritier en ligne directe, après un abattement de 100 00€ par héritier, cf. http://vosdroits.service-public.fr/F456.xhtml)….


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#8 12/01/2013 02h40 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonsoir GoodbyLenine.

Tout d’abord, merci de votre réponse.

Sachez que cette question entre dans une réflexion globale concernant un patrimoine clairement défini. Une donation a déjà faite et déclarée ; l’abattement a été utilisé. (Je n’avais pas envie de m’étendre sur ce sujet, puisque ces points sont clairs pour moi. En revanche, je suis loin d’être un spécialiste du démembrement et des frais de notaires, d’où mes questions). 

Très bonne soirée.

Dernière modification par Babylonien (16/01/2013 14h24)

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#9 12/01/2013 10h13 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Babylonien,

Hier j’ai répondu à l’aspect "coût" de votre demande, concernant l’opportunité de faire une donation je ne vois pas trop l’intérêt car :
Si entre la donation et le décès il s’est écoulé un délai inférieur à 15 ans, le montant de la donation est fiscalement réintégré dans la succession.

Dans votre cas, la donation a un intérêt fiscal si votre grand-mère arrive à dépasser les 107 ans.

On peut faire la simulation suivante en cas de décès si rien n’a été fait (simulation avec un seul enfant et 10K de liquidités sur les comptes) :
Valeur maison :                                125.000€
Comptes en banque (j’invente) :         10.000€
Forfait mobilier : 5% de l’actif               6.750€

Total :                                             141.750€
Abattement :                                   100.000€

Taxable :                                          41.750€
Droits à payer :                                  6.545€ soit moins de 5%

Sinon l serait trop facile de faire une donation au dernier moment pour essayer de profiter 2 fois des abattements (1 fois à la donation et 1 fois à la succession).

Zendoi, oui je suis de l’autre coté du guichet, le dernier rejet c’est vous ? lol
Vous pouvez me contacter par courriel.

Max

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#10 13/11/2013 13h32 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonjour à tous

J’espère que Babylonien ne m’en voudra pas de me greffer sur son sujet mais à mon avis, celui-ci est suffisamment général pour n’avoir pas besoin d’en ouvrir un autre. Cela permettra aussi d’exposer plusieurs cas de figure dans un même sujet.

Et puisque des membres tels Notariat76 ou zendoi ont une bonne maîtrise de ces questions, j’aimerai donc vous exposer mon cas.

J’ai une cousine germaine âgée de 61 ans, célibataire, sans ascendants ni descendants, propriétaire d’une maison qu’elle souhaite léguer à ma fille (donc sa petite cousine). Pour éviter les lourds droits de succession, qui obligerait ma fille à vendre cette maison, nous avons pensé à une donation de nue propriété qui lui permettrait de pouvoir conserver cette maison, selon la volonté de ma cousine.
Ma cousine ayant 61 ans, la valeur de la nue propriété s’élève à 60% de la valeur de la maison, estimée à 150 000€, soit 90 000€.

Le montant des droits de donation de nue propriété sont-ils fonction du lien de parenté ?
Serait-il différent selon que ce soit le cousin ou la petite cousine qui soit bénéficiaire de cette donation ?

Quels serait dans ce cas de figure le montant des droits de donation ?

Merci à ceux qui voudront bien m’éclairer.

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#11 13/11/2013 15h04 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Notariat76 a écrit :

concernant l’opportunité de faire une donation je ne vois pas trop l’intérêt car :
Si entre la donation et le décès il s’est écoulé un délai inférieur à 15 ans, le montant de la donation est fiscalement réintégré dans la succession.

Dans votre cas, la donation a un intérêt fiscal si votre grand-mère arrive à dépasser les 107 ans.

@Notariat76 : N’y a-t-il pas quand même un intérêt à faire une donation, si les droits (de la donation) sont payés par le donateur ?

Exemple, si Mamy possède 100, avec des droits proportionnels à 20% (abattement déjà utilisé) :
  - donation de 83.33, Mamy paie les droits de 20% soit 16.67 :  montant transmis = 83.33 net
  - succession sur 100, les droits se montent à 20 : montant transmis = 80.00 net
En fait, tout se passe dans la donation comme si aucun droit n’était payé sur les 16.67 qui financent les droits.

@LOR1 : Le barème des droits de succession/donation figure (par exemple) sur http://vosdroits.service-public.fr/part … F456.xhtml . Il diffère entre parents jusqu’au 4ème degré (55%) et au delà du 4ème degré (60%).
Dans tous les cas, si votre cousine germaine peut payer elle-même les droits, ce sera très avantageux.


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#12 13/11/2013 15h08 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonjour,

Je ne vois ce fil que suite à la question de LOR.

Il me semble que le calcul de Max se limite aux frais d’acte, sans considérer les droits de donation qui ne sont pas calculables sans demander au préalable si des donations antérieures ont été faites.

Le gain fiscal de la donation par rapport à la succession s’entend des droits de succession applicables sur les 12k d’usufruit. Il faut donc comparer les 3400 euros de frais d’acte avec les droits de donation, au taux marginal applicable considérant le patrimoine successoral de grand maman.

Avec un patrimoine taxable de plus de 900k, le gain serait de 12500 x 0.4 - 3400 = 1600 euros.

LOR

"Le montant des droits de donation de nue propriété sont-ils fonction du lien de parenté ?"

Oui. Le barème des droits de donation est le même que le barème des droits de succession : une donation n’est qu’une succession anticipée. L’intérêt des donations repose soit sur des donations successives, pour réutiliser l’abattement, soit sur les donations démembrées anticipées qui permettent de transférer le patrimoine très en dessous de sa valeur réelle.

Ex : Maman donne la NP de sa maison à Fiston. Maman a 59 ans. L’usufruit vaut 60% de la valeur du bien. Donc les droits de donation se calculent sur 40% de la valeur totale actuelle de la maison.

Retarder une donation, c’est annuler son intérêt !

Dans votre cas, outre les frais d’actes (qui sont liés au contenu de la donation), il y aura des droits à payer. 60% dans votre question.

(pour les degrés, un truc pour rapidement les connaitre : Page inconnue - Famidac)

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#13 13/11/2013 16h26 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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GoodbyLenine a écrit :

@LOR1 : Le barème des droits de succession/donation figure (par exemple) sur http://vosdroits.service-public.fr/part … F456.xhtml . Il diffère entre parents jusqu’au 4ème degré (55%) et au delà du 4ème degré (60%).
Dans tous les cas, si votre cousine germaine peut payer elle-même les droits, ce sera très avantageux.

Bonjour GoodbyLenine ; je connaissais cette page qui, me semble-t-il, ne concerne que les donations et successions d’un bien non démembré.
S’agissant d’une donation de nue propriété, le taux applicable est-il le même en la matière, à savoir 60% de la valeur de la nue propriété, donc 90 000€ x 60% = 54 000€ de frais de donation + frais de notaire ?

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#14 13/11/2013 16h38 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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xa a écrit :

Dans votre cas, outre les frais d’actes (qui sont liés au contenu de la donation), il y aura des droits à payer. 60% dans votre question.

(pour les degrés, un truc pour rapidement les connaitre : Page inconnue - Famidac)

Bonjour xa ; en effet il est bon de préciser que les frais de notaire ne sont peut-être pas les seuls dont il faut tenir compte, ce que j’ai cru en lisant le post de Notariat76. Il semblerait que je me sois réjoui trop vite.

Dans ce cas, y a-t-il un montant forfaitaire de donation exonéré de droits qui pourrait s’appliquer tous les x années ?
Il pourrait alors être stipulé que la donation porte successivement toutes les x années sur une fraction de la nue propriété. Ou bien ?

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#15 13/11/2013 16h55 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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"je connaissais cette page qui, me semble-t-il, ne concerne que les donations et successions d’un bien non démembré."

La page concerne les donations ! Le fait que la donation porte sur un terrain, un immeuble, un vase Ming, un diamant, un satellite, la nue propriété d’un compte titre, d’un immeuble, etc …  ne change pas le fait que c’est une donation.

Le démembrement influence la valeur de la donation, donc le montant des droits à verser, mais pas sa nature.

"Dans ce cas, y a-t-il un montant forfaitaire de donation exonéré de droits qui pourrait s’appliquer tous les x années ?"

Idem succession : en ligne directe, actuellement, on vérifie si le total des donations sur les 15 années précédentes est inférieur à 100k. Si oui, alors on peut abattre, pour le calcul des droits, le résidu entre le total des donations sur 15 ans et ce seuil de 100k.

Ex : vous avez recu 50k, vous pouvez encore abattre 50k sur la donation en cours, et vous payez les droits sur le reste.

Notez que ca influence les droits de donations, mais pas les frais d’acte qui portent sur le total de la donation en cours !

"Il pourrait alors être stipulé que la donation porte successivement toutes les x années sur une fraction de la nue propriété. Ou bien ?"

Non. Il faut faire un acte pour chaque donation.

Hormis la donation avec paiement des droits, il existe des solutions, mais plutôt techniques (ie : difficile à mettre en place et nécessitant connaissances, rigueur et fonds). Un professionnel pourrait vous aider, mais il faudrait lui en dire beaucoup plus que ce que vous nous avez dit, tant sur la cousine (vie, santé, patrimoine, revenus) que sur votre fille (idem).

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#16 13/11/2013 17h37 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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xa a écrit :

"Dans ce cas, y a-t-il un montant forfaitaire de donation exonéré de droits qui pourrait s’appliquer tous les x années ?"

Idem succession : en ligne directe, actuellement, on vérifie si le total des donations sur les 15 années précédentes est inférieur à 100k. Si oui, alors on peut abattre, pour le calcul des droits, le résidu entre le total des donations sur 15 ans et ce seuil de 100k.

Alors l’abattement applicable à une donation à un parent au 4è degré serait semble-t-il de 1594€ tous les 15 ans ; donc ma cousine pourrait théoriquement donner à ma fille une part de la nue propriété valant 1594€ tous les 15 ans, exonéré de frais de succession mais avec frais notariés, ce qui n’avance pas à grand chose.

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#17 13/11/2013 17h40 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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xa a écrit :

Hormis la donation avec paiement des droits, il existe des solutions, mais plutôt techniques (ie : difficile à mettre en place et nécessitant connaissances, rigueur et fonds). Un professionnel pourrait vous aider, mais il faudrait lui en dire beaucoup plus que ce que vous nous avez dit, tant sur la cousine (vie, santé, patrimoine, revenus) que sur votre fille (idem).

A quel professionnel pensez-vous ? Notaire, juriste, ….
Vous pensez peut-être à un achat de nue propriété en viager ?

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#18 13/11/2013 17h59 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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LOR1 a écrit :

Alors l’abattement applicable à une donation à un parent au 4è degré serait semble-t-il de 1594€ tous les 15 ans ; donc ma cousine pourrait théoriquement donner à ma fille une part de la nue propriété valant 1594€ tous les 15 ans, exonéré de frais de succession mais avec frais notariés, ce qui n’avance pas à grand chose.

Votre fille est issu de germain par rapport à votre cousine germaine. Votre fille est au 5ème degré ! Vous êtes au 4ème degré.

Cousine -> oncle/tante -> grand-parent -> parent -> vous -> votre fille
0           ->       1         ->       2            ->    3      ->    4   ->     5

"A quel professionnel pensez-vous ?"

Un notaire risque d’être un peu léger. Ils sont bons en successions, mais dès qu’on entre dans des montages liant la succession avec la gestion patrimoniale, c’est tout de suite plus complexe. Plus de chance de trouver un CGPI maitrisant la double compétence succession (cas de votre cousine) + création dûn patrimoine (cas de votre fille). D’autant que certaines solutions pourraient nécessiter que vous entriez dans ces questions …

En solution relativement simple, on pourrait penser à un système en deux étapes.
1) votre fille rachète la NP du bien (90k + 6k de droits environ + intérêts éventuels si emprunts). Votre cousine usufruitière conserve son bien de son vivant.
2) votre cousine place les 90k sur une AV avec bénéficiaire votre fille.

Le mécanisme peut être intéressant si votre fille a des revenus fonciers, par exemple, ou la possibilité d’acheter sans surcout bancaire.

D’autres mécanismes plus sophistiquées sont possibles … selon les éléments que vous taisez et que vous ne pouvez pas évoquer sur un forum public

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#19 13/11/2013 19h23 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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xa a écrit :

Votre fille est issu de germain par rapport à votre cousine germaine. Votre fille est au 5ème degré ! Vous êtes au 4ème degré.

Cousine -> oncle/tante -> grand-parent -> parent -> vous -> votre fille
0           ->       1         ->       2            ->    3      ->    4   ->     5

Ah d’accord merci bien

xa a écrit :

En solution relativement simple, on pourrait penser à un système en deux étapes.
1) votre fille rachète la NP du bien (90k + 6k de droits environ + intérêts éventuels si emprunts). Votre cousine usufruitière conserve son bien de son vivant.
2) votre cousine place les 90k sur une AV avec bénéficiaire votre fille.

Le mécanisme peut être intéressant si votre fille a des revenus fonciers, par exemple, ou la possibilité d’acheter sans surcout bancaire.

D’autres mécanismes plus sophistiquées sont possibles … selon les éléments que vous taisez et que vous ne pouvez pas évoquer sur un forum public

Votre système en deux étapes est ingénieux en effet  mais en quoi le fait que ma fille ait des revenus fonciers puisse être intéressant ?

Concernant les mécanismes plus sophistiqués, je ne cache rien mais j’imagine bien ne pas pouvoir tout dire en public. Je suis ouvert à toutes infos par message privé.

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#20 04/07/2014 15h11 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Bonjour à tous,

Dans le cadre d’une donation immobilière en nue-propriété de deux biens estimés à un total d’environ 800 000€ détenus à 50%/50% (en indivi) par un couple non marié (âgés de moins de 60 ans) à leurs 4 enfants.

Je souhaiterai connaitre les frais de notaires associés à cette donation. Pourriez-vous m’éclairer ?

Merci par avance.

Dernière modification par babour (04/07/2014 15h20)

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#21 04/07/2014 15h29 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Je suppose que chacun compte donner en donation-partage aux enfants simultanéments (en supposant que les enfants soient tous du meme lit).

Donc :
- valeur PP par parent : 400k
- Valeur NP si parent de 55 ans : 200k
- émoluments  sur donation partage pour 200k : environ 2600 euros HT
- taxe de publicité foncière 0.006 x 200k = 1200
- contribution de sécurité immobilière : aucune idée
- les débours selon le cas
- la tva sur les services du notaire (20% de plus)
- ….

Et bien sur, pour chacune des 2 donations.

Pour 200k vers 4 enfants, pas de droits de donation à verser à l’état sauf si le rapport des donations antérieures de moins de 15 ans implique dépassement du plafond.

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#22 04/07/2014 15h42 → Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (donation, droits, frais de notaire, immobilier, nue-propriété)

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Je te confirme que les enfants sont tous du même lit, en revanche je en suis pas sur que le donation-partage soit possible, car il s’agit là de deux bien pour 4 enfants. Une jurisprudence à montrer que ce n’était pas possible, il faut 4 biens pour 4 enfants…

Est-ce que le prix diffère en donation-partage ou en donation "normal" ?

Je sais qu’il n’y a pas de droit de donation à verser, mais j’ai posé la question de manière informel à une connaissance qui m’a informé  que ça me couterait dans les environs de 14 000€ par parent soit environs 3500€ par enfant et par donation.

La somme que vous me dite semble beaucoup moins élevé, est-ce quelqu’un est en mesure de déterminer l’ensemble des coûts associés ?

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