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#1 22/01/2013 21h08 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

Membre
Réputation :   24 

Bonjour à tous,

j’ai lu toutes les discussions qui traitent de la location en meublée de ce forum et en compilant les données, j’arrive à la conclusion que je serai bénéficiaire dès la première année en état au réel simplifié.

En me basant notamment sur cette file : LMNP : les déductions possibles en régime réel pour les déduction possibles j’arrive à :

Achat : 98’000 €
Frais de notaire : 7’350 € (les passer en amortissement serait plus avantageux en LMNP d’après ce que j’ai compris)
Frais de banque/dossier : 300 € (charges ?)
Frais Hypothèque : 910 € (amortissement ?)

Loué à 880 € Hors Charges par mois, en comptant 1 mois de vacance locative par an (location chambre par chambre avec une petite qui a un gros turn over)

Donc sur une année :
Recettes : 9’680 €
Charges :
- Assurance de l’immeuble : 150 €
- Assurance PNO : 100 €
- Intérêt d’emprunt : 3’600 € environ la première année (en comptant emprunt à 110%, avec frais de notaire, a t-on aussi le droit de déduire ces intérêts ?)
- Frais de recherche de locataire et de correspondance : 20 €
- Taxe Foncière : 500 €
- Salaire du comptable : pour le moment je n’en ai pas, mais j’estime entre 300 et 500 € à "vue de nez" : 500 €
- Frais de banque : 300 €
- Amortissement : calcul grossier pour le bien: 98’000*85%*3% = 2’500€
- Amortissement : calcul pour les frais d’acquisition le moins pénalisant possible: (7’350+910)*10% = 826 €
- Amortissement du mobilier :  environ un total de 1’000 € sur 5 ans : 1’000 * 20% = 200 €

Résultat : 9’680 - 8’696 = + 984 €

J’arriverai donc à un résultat positif dès la première année.

Certes je n’ai compté ni travaux, ni paiement de la CET (qui semble parfois être aléatoire : LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée (7/10)), ni renouvellement du mobilier (mais j’achète beaucoup d’occasion sur le bon coin); mais même en gardant ça en tête, je trouve le résultat étonnant surtout après avoir lu ici et là qu’il était très peu probable d’être positif dès la première année en LMNP.

Si une bonne âme pouvait m’indiquer quelle(s) erreur(s) de calcul j’ai pu commettre, je lui en serais très reconnaissant smile !

Erwan

Dernière modification par Erwan (22/01/2013 21h10)

Mots-clés : amortissement, charges, lmnp, résultat positif

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#2 22/01/2013 23h44 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

Membre
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Tout d’abord pour reprendre point par point :

Frais de banque/Frais de dossier : ces frais sont à comptabiliser en charges

Frais hypothèque : idem s’ils sont définitivement perdus. S’il s’agit d’un cautionnement solidaire (proposé par le Crédit Mutuel par exemple), une partie de la caution versée est alors récupérable au terme du prêt. Dans ce cas la caution est à comptabiliser en classe 2, immobilisation financière non amortissable.

Intérêts d’emprunt : l’intégralité des frais d’emprunt liés à l’achat du bien (frais de notaire inclus) est déductible.

Salaire du comptable : je travaille dans un cabinet d’expertise comptable haut-rhinois, la tenue de comptabilité d’une location en meublé est facturé actuellement aux alentours de 350€ HT soit environ 420€ TTC.

Frais de banque 300€ : ce budget paraît excessif, d’autant plus que vous n’êtes pas obliger d’ouvrir un nouveau compte spécifique pour votre location en meublé (possibilité d’utiliser votre compte personnel soit frais de banque supplémentaires=0 soit la tête à toto).

La principale différence dans vos calculs provient du calcul des amortissements puisque le bien doit être amorti selon la méthodes des composants. Cette méthode permet de répartir le coût d’achat du bien en 4 sous-catégories amortissables chacune selon des dispositions spécifiques :

Gros-oeuvre
Facades, étancheiété
Installations techniques
Agencements

Pour les proportions à respecter pour la ventilation et les durées d’amortissements possibles je n’ai plus les chiffres en tête, il existe un tableau de recommandations de l’administration fiscale qu’il convient d’appliquer. Quoi qu’il en soit cette méthode permet de gonfler le montant des amortissements des premières années.

Concernant les frais de notaire, ces derniers sont intégrés dans le coût d’achat et amorti avec lui, il ne font pas l’objet d’un amortissement distinct.

Sauf mention contraire dans l’acte d’achat, le terrain représente 10% du prix d’acquisition du bien. La part correspondante au terrain n’est pas amortissable.

En espérant vous avoir éclairci :-)


Parrain INGDirect (ZYSFCHN), Fortuneo (12496460), Boursorama, Bourse Direct, et Binck par mail

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#3 23/01/2013 01h44 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

Modérateur
Réputation :   1084 

Erwan,   
Vous avez un bon rendement brut (10%) et fort peu de charges, ce qui explique votre résultat (à amender avec les remarques d’oz).
Si ça perdure avec les années, ce seront les caractéristiques d’un très bon investissement… Bravo !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 23/01/2013 20h28 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

Membre
Réputation :   24 

Merci de m’avoir répondu.

Malheureusement … ou pas, je n’ai à priori pas fait d’erreur grossière et il est donc possible que j’arrive à un résultat positif sur ce logement dès la première année.

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#5 08/02/2016 12h20 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

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Bonjour,

Je déterre cette discussion, car il me semble qu’un point n’est pas claire.
En effet, vous partez sur l’hypothèse d’un amortissement des ’frais de notaire’ qui semblerait plus intéressant à ce que vous écrivez au tout début de la discussion…?
De fait, si vous amortissez les frais de notaire, vous n’êtes pas en déficit…
D’où justement l’idée de passer les frais de notaire en charges de façon à être en déficit, ce déficit se reportant sur l’année suivante.
Qui pourrait confirmer que l’idée est bien de passer les frais de notaire en charges?

Merci smile

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#6 08/02/2016 16h30 → LMNP : bénéficiaire dès la première année, possible ou erreur de calcul ? (amortissement, charges, lmnp, résultat positif)

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Réputation :   119 

Oui ojal.
Pour moi, c’est bien ce qu’il faut faire. Les frais de notaire (et frais d’agence éventuels) font ainsi un stock de charges qui permet de neutraliser le résultat des 1ères années (contrairement au prix du bien dont l’amortissement répartit - et dilue - ainsi beaucoup plus le soulagement fiscal dans la durée).

Dernière modification par julien (08/02/2016 16h31)

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