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#1 17/01/2013 22h21 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

Membre
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Bonjour,

Suite à un ami qui rencontre quelques difficultés avec son locataire, je souhaiterai être éclairer de vos lumières.
Voilà, mon ami possède une maison de village dans un petit village en Gironde. Il loue le rdc à un jeune qui a rénové entièrement cette partie et a ouvert un restaurant.
Le 1er étage comporte 3 chambres. Dans le bail, il est stipulé que seul le rdc est loué. Mon ami a été trop sympa et l’a laissé mettre des affaires à l’étage.
Il se trouve qu’un jour mon ami a vu un matelas avec une télé. Je soupçonne donc le locataire de squatter toute la maison, sachant qu’à la base c’est un jeune qui vit chez papa-maman et qui paye un tout petit loyer pour le rdc, à savoir le restaurant.

Dans un 1er temps je lui ai conseillé de sortir les affaires de son locataire et de fermer à clés les portes des chambres. Etant donné que le locataire paye seulement pour le RDC.
Maintenant mon ami souhaiterait également s’en débarrasser et vendre la maison. Est-ce qu’un potentiel acquéreur aurait le droit d’expulser le locataire, sachant que c’est un bail commercial de 9 ans et qu’il reste encore 7.5 ans ?

Que lui conseillerez vous ?

Si je n’ai pas été clair, n’hésitez pas à me questionner.

D’avance, merci pour mon ami

Alex

Mots-clés : problème location

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#2 17/01/2013 22h46 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

Membre
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Je ne suis pas un spécialiste des baux commerciaux, mais clairement le locataire en place ne peut pas être expulsé sans le dédommager car il possède le fonds de commerce, ça a un prix!


Left the Rat Race in 2013

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#3 18/01/2013 01h08 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

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Tant que le titulaire (locataire) d’un bail commercial remplit ses engagements (paie son loyer, n’utilise pas le bien pour autre chose que ce que le bail prévoit, etc. bref toutes les clauses du bail), on ne peut pas récupérer le bien en cours de bail (sauf en négociant à l’amiable)….

Après la fin du bail, comme en plus le bail commercial confère à son titulaire un droit à renouvellement perpétuel, il faudra dénoncer le bail (en respectant scrupuleusement la procédure, c’est à dire notif par huissier, comportant toutes les mentions légales, et dans les bons délais)  et proposer une indemnité au locataire [*] (qu’il pourra accepter, ou refuser, auquel cas un  médiateur essayera de rapprocher les positions, puis un juge tranchera, si les 2 parties persistent.
[*] en perdant son local, le locataire perd souvent son fond de commerce, or celui-ci a une valeur…

Pour les chambres occupées alors que le bail ne le prévoit pas, je ne sais pas trop. Mais je ne suis pas convaincu qu’il suffise de "virer" ses affaires, car s’il occupe les lieux depuis un moment, il a acquis des droits… (C’est avant qu’il fallait fermer ces locaux)

En résumé : il faut commencer par une bonne discussion franche et amicale, mais ferme, avec le locataire, pour négocier autant que possible une solution qui convienne à tout le monde.

Dernière modification par GoodbyLenine (18/01/2013 01h10)


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#4 18/01/2013 20h33 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

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Merci beaucoup pour vos commentaires très judicieux et instructifs.

La question que je me pose, c’est dans l’état actuel est-ce vendable ? A savoir, est-ce que le nouveau propriétaire aura la possibilité de mettre un terme rapidement au bail pour pouvoir récupérer le rdc ?

Autre question qui me vient en tête. Du fait que le locataire ait abusé en ayant mis des affaires à l’étage (dont un matelas) alors qu’il est stipulé dans le bail qu’il loue uniquement le rdc, est-ce une raison valable pour mettre fin au bail ?

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#5 18/01/2013 23h09 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

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Si le locataire remplit ses engagements pour son local, votre ami ou un éventuel acquéreur ne peut pas mettre un terme au bail, sauf si le locataire accepte un dédommagement.

Le local peut bien sûr être vendu, mais si le loyer est faible parce que le locataire l’a rénové intégralement, le prix de vente, calculé en fonction d’une rentabilité souhaitée, sera peu intéressant.

Le fait que le locataire ait utilisé une chambre qui était ouverte, ne peut pas être un motif de résiliation. Votre ami peut juste la récupérer, ou tenter de la lui louer.

Ce que vous pouvez lui conseiller, c’est d’avoir de la patience !
Il pourrait essayer de valoriser ces trois chambres en les louants ou en les transformant en appartement pour augmenter le revenu locatif global de la maison en vue d’une revente (en cas de compteur unique (eau ou edf) au nom du locataire, cela va être plus compliqué).

Si à l’avenir le loyer n’est pas versé à temps, il ne faut pas perdre son temps à envoyer une lettre de relance ou mise en demeure avec AR mais directement envoyer un huissier pour lui signaler un commandement de payer (voir le bail). C’est malheureusement ce que j’ai fait par courtoisie (ou naïveté). Résultat : la société est rentrée dans un plan de continuation puis redressement judiciaire, ce qui a suspendu la procédure d’expulsion.

En résumé, soit votre ami vend la maison avec le locataire en place, après avoir essayé de valoriser l’étage, soit il est patient et profite du moindre non respect d’une clause du bail pour tenter une expulsion.

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#6 18/01/2013 23h32 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

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En l’état non, vous ne pouvez rien faire.

D’ailleurs, vous ne pouvez même pas choisir de mettre un terme au bail quand vous le voulez. Le bail co est fixe pour 9 ans. A son issue, vous pouvez choisir de donner congé, contre une indemnité d’éviction. Sans faute de la part du locataire, il n’y a aucune solution.

L’histoire du canapé n’est pas valable, car la maison est ouverte, et aucune mise en demeure de quitter les lieux ne lui a été signifié.

A savoir, s’il vend, il y aura un locataire en place, et par les temps quicourent c’est pas facile de louer facilement des locaux commerciaux.

@ Guismo : les LRAR n’ont aucune valeur dans le cadre de contrat de bail co. Seul un exploit d’huissier est valable pour toute procédure, même un commandement de payer. C’est pour cela comme vous dites que les LRAR ne servent à rien dans ce cas de figure.

Dernière modification par BorderLine (18/01/2013 23h39)

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#7 19/01/2013 00h19 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

Modérateur
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Alex3033 a écrit :

A savoir, est-ce que le nouveau propriétaire aura la possibilité de mettre un terme rapidement au bail pour pouvoir récupérer le rdc ?

Le nouveau propriétaire aurait exactement les mêmes contraintes que l’actuel. Il devrait reprendre et respecter le bail commercial.

Alex3033 a écrit :

Autre question qui me vient en tête. Du fait que le locataire ait abusé en ayant mis des affaires à l’étage (dont un matelas) alors qu’il est stipulé dans le bail qu’il loue uniquement le rdc, est-ce une raison valable pour mettre fin au bail ?

S’il exploite le rdc en respectant le bail, et que le bail ne prévoit rien pour l’étage, ce qui se passe à l’étage ne devrait pas avoir d’impact sur le bail à mon avis. Mais ceci n’empêche pas d’avoir une franche discussion pour clarifier que le bail ne permet en aucune manière d’occuper l’étage (même si pour l’expulser de l’étage, il faudra passer par d’autres formes).


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#8 19/01/2013 05h31 → Mettre un terme à un bail commercial ? (problème location)

Membre
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Des  pistes à exploiter:

Le commerce marche t’il bien ?  ( voir bilan )

Si il ne marche pas, possibilité de dédommager faiblement le locataire.( quelques milliers d’euros quand même )

Si le commerce fonctionne bien, vendre les murs au locataire .

Vendre en l’état avec une décote

Dans la vie , il faut accepter ses erreurs et parfois en payer le prix…….

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