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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 16/12/2012 13h38 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Bonjour,

Comme le titre de cette discussion l’indique, je suis dans l’impasse…

Pour résumer j’ai,  il y a un mois, trouvé un studio avec une super rentabilité. J’ai souhaité alors le faire financer par le Crédit Agricole. Leur offre de financement est franchement canon et j’ai alors opté pour cette banque.

La banque me finance, à la condition suspensive que je domicilie mes revenus chez eux. Logique.

Je suis ok et l’offre de financement est éditée au siège et je la reçoit. Tout content, j’attends les 11 jours obligatoires et je leurs renvoi signée.

Seulement voilà….

Quelques jours plus tard, je tombe cette fois sur une autre opportunité immanquable (studio très bien positionné à retaper, 12 % de renta brut en région parisienne où la demande locative est très importante).

Tout content, je fais part de ma trouvaille au crédit agricole qui est d’accord pour me le financer également sans problème à 110 % sauf que…

En étudiant dans leurs fichiers informatiques, ils s’aperçoivent que le bien est situé dans une zone géographique  dit «  à risque » et qu’ils ne pourront malheureusement pas financer ce bien. Et là, stupeur !

Je connais parfaitement la ville en question et mis à part 2 citées chaudes limitrophes, l’endroit est paisible.

Je tombe des nues mais je n’abdique pas pour autant.

Je vais donc voir la Banque Populaire de cette même ville et je leur fais part de mon projet d’investissement locatif. Après étude du dossier, ils me financent le bien sans problème et à 110%.

Mais le hic est là : La banque populaire me le finance à la condition que je domicilie mon salaire chez eux.

Ma crainte en disant "oui " à la banque populaire est que le crédit agricole s’en aperçoive et annule le financement du 1er bien.

Je ne sais donc vraiment pas quoi faire… .

Pensez vous que je puisse cacher ça au crédit agricole ?

Un grand merci pour votre aide !

Mots-clés : banque, financement, immobilier

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#2 16/12/2012 13h54 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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De mémoire, les clauses des positionnements des comptes banquaires n’est pas légale, hormis si elle permet un taux inférieur (explicitement mis dans le contrat).

A faire confirmer!

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#3 16/12/2012 14h27 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Soyez transparent. La deuxième banque à-t-elle connaissance de votre premier financement et de la réalité de votre taux d’endettement ?
Si c’est le cas, expliquez votre problème et proposez autre chose : pourquoi ne pas faire vos placements dans la deuxième banque, y domiciler votre livret A ou ouvrir une petite assurance vie pour la forme (les taux sont rarement bons dans les réseaux bancaires traditionnels).
Le banquier n’est pas stupide; s’il vous suit à 110%, c’est que son analyse du risque est positive et qu’il croit en vous. À mon humble avis, si vous exposez  votre problème, sa perception n’en sera que meilleure.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 16/12/2012 14h50 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Merci pour vos réponses !

La Banque Populaire a effectivement connaissance de mon premier financement au Crédit Agricole.

J’ai essayé de tenter cette approche auprès du conseiller de la banque populaire en lui proposant de domicilier chez eux mon assurance vie actuelle et d’ouvrir un PEA, cependant,  il m’a bien fait comprendre que pour une banque ce qui les intéressent avant tout c’est d’attirer de jeunes nouveaux clients chez eux et de les fidéliser au maximum…

Et qui dit fidélisation dit domiciliation des revenus selon lui.

Certaines personnes me conseillent de ne rien dire au Crédit Agricole et de partir en douce vers une autre banque une fois le financement du 1er bien acquis mais j’ai peur de tous perdre s’ils s’en rendent compte…

On peut lire sur internet qu’une fois l’offre de prêt éditer par la banque, celle-ci ne peut plus revenir en arrière.

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#5 16/12/2012 16h07 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Rien ne t’oblige à domicilier tes revenus.

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#6 16/12/2012 16h39 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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J’ai accepté 2 offres dans 2 banques différentes à 6 mois d’intervalle.
Je n’ai rien trouvé dans le contrat sur la domiciliation de mes revenus, j’ai donc fait le changement et je n’ai reçu, à ce jour (environ 1 an), aucun courrier de la 1ere banque.
Je ne pense pas que ça peut être une clause pour l’obtention ou la rupture d’un crédit.
En général c’est à l’oral comme ils vont demander surement de prendre l’assurance PNO chez eux que tu peux résilier au 1er anniversaire.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#7 16/12/2012 16h47 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Bonjour,

Je suis CGP dans une grande banque française et vous ne seriez pas le seul client à faire "ce coup là"
effectivement si dans l’offre de prêt que vous avez renvoyez il n’est fait nul part fait mention d’une obligation de domiciliation en échange d’un taux, c’est que vous avez souscrit un contrat verbal un gentleman agreement, après c’est à vous de voir souhaitez vous être réglo et pouvoir obtenir d’autre faveur de votre banquier ou bien êtes vous plutot multi bancarisé sans attache particulière.

C’est juste une question de conscience et de relation future


Parrainage Binck, ING et assurancevie.com

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#8 16/12/2012 18h12 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Vous semblez avoir trouvé une bonne méthode pour trouver des biens à forte rentabilité en Ile-de-France.

Félicitations!

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#9 16/12/2012 19h18 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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loulou75015 a écrit :

Bonjour,

Je suis CGP dans une grande banque française et vous ne seriez pas le seul client à faire "ce coup là"
effectivement si dans l’offre de prêt que vous avez renvoyez il n’est fait nul part fait mention d’une obligation de domiciliation en échange d’un taux, c’est que vous avez souscrit un contrat verbal un gentleman agreement, après c’est à vous de voir souhaitez vous être réglo et pouvoir obtenir d’autre faveur de votre banquier ou bien êtes vous plutot multi bancarisé sans attache particulière.

C’est juste une question de conscience et de relation future

Et expliquez moi comment vous faites pour emprunter  si la banque vous demande de domicilier vos revenus et que vous indiquez que ce n’est pas possible ?

Clairement les banques m’ennuient fortement avec ces histoires de domiciliations , nous avons déménagés plusieurs fois les revenus de ma femme et aussi du ouvrir un compte personnel pour une ouverture de compte pro SCI à la BNP
Est-ce normal ??

Non c’est anormal , le banquier se gave sur les crédits ( la preuve quand les gens empruntent moins on les entend pleurer ) en plus il faut domicilier ses revenus , ouvrir un compte pour le petit dernier , prendre une PNO d’une filiale et cerise sur le gateau prendre une GRL dans une autre filiale.

Alors clairement maintenant je ne bouge plus mes comptes ni les revenus , il est vrai que nous avons un échantillon de banque potentielle à consulter du fait de nombreux crédits sinon vous avez l’option de passer par des banques qui accordent des crédits sans demande d’ouverture de compte , au Crédit foncier , Credit immobilier de France ( voir si ils sont encore préteur ) , GE money banque ( uniquement du taux variable ).

Quand vous parlez d’être réglo et de conscience , les banques n’ont aucune conscience et sont justes là pour faire de l’argent en sélectionnant leur clients et vous n’êtes pas en position de force pour négocier si vous commencez à investir comme Elnino.

Avec l’expérience , je recherche d’abord une certitude de financement pour une somme maximum avant de chercher un bien et ensuite je regarde les petites annonces.

J’ai eu la cas d’une banque qui m’a indiqué ne pas vouloir me prêter à 110 % car ils n’étaient pas là pour m’aider à m’enrichir , merci la société générale

Je commence à percevoir qu’en fonction de votre patrimoine les banques réagissent différemment….
L’adage indiquant que l’on ne prête qu’aux riches est vrai , je trouve cela très injuste de prêter à des taux plus élevées à des personnes disposant de moins de moyens sachant que l’assurance sera aussi plus élévé

Alors excusez moi mais ne venez pas me parler de conscience envers les banques 

Philippe


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#10 16/12/2012 19h21 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Myrtilles a écrit :

Rien ne t’oblige à domicilier tes revenus.

Le pot de terre contre le pot de fer …..

Pas toujours facile d’obtenir un prêt sous 1 mois alors on n’a pas toujours le choix et les arguments pour refuser des demandes non justifiés mais bloquantes en terme d’obtention de crédit même si cela ne sera pas la raison invoquée.

Retour à la banque d’origine après 1 an …
Il faut avoir épuiser son quota d’emprunt dans la banque ou sont vos revenus et ensuite bye bye direction une autre banque pour recommencer le même scénario

Sinon rien n’oblige à utiliser le compte , un virement automatique après le versement de votre salaire est un bon pied de nez à ces banquiers qui outre passe les conditions d’obtention de prêts.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/12/2012 19h23)


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#11 16/12/2012 19h24 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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jarjar a écrit :

De mémoire, les clauses des positionnements des comptes banquaires n’est pas légale, hormis si elle permet un taux inférieur (explicitement mis dans le contrat).

A faire confirmer!

Ca permet surtout de ne pas se voir refuser le prêt pour des raisons fallacieuses mais comme le banquier est tout puissant il faut ruser.

Après on fait ce que l’on veux , virement , changement de banque etc ….

Philippe


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#12 16/12/2012 19h32 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Motus a écrit :

Soyez transparent. La deuxième banque à-t-elle connaissance de votre premier financement et de la réalité de votre taux d’endettement ?
Si c’est le cas, expliquez votre problème et proposez autre chose : pourquoi ne pas faire vos placements dans la deuxième banque, y domiciler votre livret A ou ouvrir une petite assurance vie pour la forme (les taux sont rarement bons dans les réseaux bancaires traditionnels).
Le banquier n’est pas stupide; s’il vous suit à 110%, c’est que son analyse du risque est positive et qu’il croit en vous. À mon humble avis, si vous exposez  votre problème, sa perception n’en sera que meilleure.

Evitez la transparence car vous risquez de vous voir refuser le prêt pour deux achats en même temps qui modifie la donne auprès de la banque , il suffit juste de ne pas le dire et le banquier ne vous demandera jamais si vous êtes en train d’acheter deux biens en même temps.

Une autre option est de mettre le salaire de monsieur dans une banque et le salaire de madame dans une autre en prétextant que vous vous êtes engagé auprès de  votre première banque.

Quand on parle de conscience et de parole comment faire si on s’est engagé auprès d’une première banque et que celle-ci ne veux plus vous prêtez ???
Alors vous avez donné votre parole  et vous ne pouvez plus changer de banque ??? Foutaise et encore Foutaise
Les banquiers cherchent le client mais comme il fausse la donne alors je n’ai aucun état d’âme ni de remords pour changer quand je le souhaite.

Désolé mais certains propos m’ont fait réagir fortement n’ont pas à l’encontre de Loulou75015 mais envers la politique bancaire des prêts immobilier.

Philippe


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#13 16/12/2012 21h31 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Bonsoir loulou75015,

J’espère que vous plaisantez.

Je suis client d’une banque depuis de très nombreuses d’années, ainsi que mon fils, et ma fille qui est actuellement en train de demander un prêt immobilier.
C’est trop souvent la procédure qui compte, et pas nécessairement le client. Il faut batailler pour des éléments d’un prêt immobilier comme la délégation d’assurance, la suppression des frais de remboursement anticipé, les frais de dossier, et en plus l’offre que l’on vous présente en agence est peut être différente de l’offre finale.
Par ailleurs, quand vous parlez de relation future, je rigole, car je ne compte plus le nombre de directeurs et de conseillers que j’ai rencontré en quelques années.

Bonne soirée.

CPaulus

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#14 16/12/2012 21h43 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Un grand Merci pour vos contributions à tous et surtout à Philippe 30 qui a bien compris ma position !

A 29 ans, mon patrimoine ne casse pas des briques donc les banquiers me prennent très souvent de haut.

J’ai bien regardé les conditions suspensives de l’offre de prêt du Crédit Agricole et en aucun cas elle ne fait mention de domiciliation de salaire…

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#15 16/12/2012 21h59 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Me voilà habillé pour l’hiver !


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#16 17/12/2012 07h02 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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loulou75015 a écrit :

Me voilà habillé pour l’hiver !

Il faut mieux être couvert par temps de grand froid.
Bonne réaction de votre part sans aucune attaque personnelle de ma part 
Vous avez un retour de l’opinion des emprunteurs même si je suis certain que votre marge de manoeuvre est très faible au sein de votre banque

Philippe


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#17 17/12/2012 08h55 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Concernant la discussion sur la domiciliation des salaires, je n’ai jamais eu aucun souci.
Mais bon je suis peut-être un cas particulier…
Dès le départ, je suis clair, j’explique que la domiciliation de salaire est impossible :

1- je travaille dans une banque au Luxembourg : le salaire m’est versé directement sur mon compte auprès de cette banque et je n’ai pas le choix.

2- mon épouse travaille dans la restauration, également au Luxembourg. Son salaire lui est versé en espèces. (notez que ce dernier point pourrait ne pas être vrai)

Eh bien ça ne m’a jamais empêché de faire un crédit en France. J’apporte juste des contreparties : dépôt d’une partie de notre épargne, engagement de virer les loyers entrants sur le compte où est prélevé le crédit.


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#18 17/12/2012 18h19 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Siocnarf a écrit :

je travaille dans une banque au Luxembourg

mon épouse travaille dans la restauration, également au Luxembourg

Eh bien ça ne m’a jamais empêché de faire un crédit en France. J’apporte juste des contreparties : dépôt d’une partie de notre épargne, engagement de virer les loyers entrants sur le compte où est prélevé le crédit.

Voila encore des évadés fiscaux …..lol

Plus sérieusement , le fait de travailler dans une banque doit un peu aider ….

Le fait de verser le montant des loyers me parait le minimum pour couvrir l’emprunt wink

Moi je préfère  recourir à un compte pivot qui reçoit tous les versements et à partir duquel je fais les virements au différentes banques , un seul compte à surveiller , le reste étant automatique.

Philippe


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#19 18/12/2012 15h06 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Voila encore des évadés fiscaux …..

Aïe aïe aïe. les préjugés ont la vie dure wink

Le Luxembourg est avantageux pour les gens qui veulent y cacher une fortune ! Mais pour l’impôt sur le revenu, on se fait allumer ici. Je paie plus d’impôts au Luxembourg que si nous avions le même salaire en France.

Pour info, ici il n’y a pas de barème progressif, mais des formules à appliquer selon le revenus.
Par exemple, pour notre catégorie, voici la formule : 0,39 * R - 18 555,66 avec R = revenu annuel  imposable (voir ici : http://www.impotsdirects.public.lu/legi … e_2010.pdf)

Donc tous les revenus moins 18555.66 € sont imposés au taux de 39% !
Et plus on gagne d’argent, moins les 18555.66 € sont importants…


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#20 18/12/2012 18h20 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Voyons Siocnarf n’aggrave pas ton cas en voulant te justifier…..wink

Banquier au Luxembourg … si tu veux te plaindre il faut écrire une lettre ouverte dans le JDD de la semaine prochaine , il son,t très friands de ces informations.

Allez une petite vérité pour rétablir la désinformation rampante tongue

Salaire : Luxembourg dans le top mondial | Paperjam News

Philippe


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#21 18/12/2012 22h23 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Loin de moi l’idée ou la volonté de me plaindre !
Je suis content (enfin… dans la mesure où on peut l’être) de payer pas mal d’impôts.
Je voulais juste préciser qu’un paradis fiscal ne l’est pas forcément pour tout le monde !


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#22 19/12/2012 06h58 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Allez Siocnarf , je te taquinais mais j’irais pas vivre dans ton gris pays , je préfère largement le sud

Bravo pour ton nouveau projet

Continue à acheter , pense au coup de ciseaux fiscal car au début tout va bien mais 10 ans après les choses se gâtent surtout quand les petits deviennent grand et qu’ils partent de la maison.

Les intérêts d’emprunt baissent , les revenus augmentent et le coefficient familial chute et tu gagnes plus mais tu payes de plus en plus
=> Résultat il faut moins travailler pour remonter son pouvoir d’achat

Tu peux même finir par arrêter de travailler et devenir rentier ….

Philippe


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#23 19/12/2012 08h49 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Philippe30 a écrit :

Tu peux même finir par arrêter de travailler et devenir rentier

Tiens ça c’est une idée qu’elle ne m’avait jamais effleuré l’esprit lol lol lol

C’est clair que les paramètres fiscaux rentrent en compte. On a encore 15 - 20 ans devant nous pour le passage de 3 à 2 parts, mais j’en tiens compte dans mes calculs.

Philippe30 a écrit :

Résultat il faut moins travailler pour remonter son pouvoir d’achat

Aaaah… Travailler moins pour gagner plus ! Notre ancien président aurait dû le formuler de la sorte. Il serait peut-être encore en poste à l’heure actuelle.

Sinon moi aussi je préfère le sud. J’ai d’ailleurs demandé au Grand Duc de déménager le pays sur la Côte d’Azur wink


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#24 19/12/2012 18h38 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Siocnarf a écrit :

C’est clair que les paramètres fiscaux rentrent en compte. On a encore 15 - 20 ans devant nous pour le passage de 3 à 2 parts, mais j’en tiens compte dans mes calculs.

Tu connais pas ta chance , plus ça grandit plus ça coute et plus ça casse les pieds.
Sur les deux modèles , une de 20 ans à Toulouse et l’autre 18 ans dans 3 mois.

Siocnarf a écrit :

Aaaah… Travailler moins pour gagner plus ! Notre ancien président aurait dû le formuler de la sorte. Il serait peut-être encore en poste à l’heure actuelle.

Il a compris et il applique aussi la méthode à travers le monde.
Son slogan initial était mensongé mais l’imposture a été mise à jour ….

Siocnarf a écrit :

Sinon moi aussi je préfère le sud. J’ai d’ailleurs demandé au Grand Duc de déménager le pays sur la Côte d’Azur

Tu n’as pas choisi le bon paradis fiscal , les iles et le sud sont plus accueillant.
Tu es un candidat investisseur trop entreprenant pour que je puisse t’accepter dans le sud ….

Philippe


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#25 20/12/2012 01h03 → Investissement locatif : financement de 2 biens ds 2 banques différentes... (banque, financement, immobilier)

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Siocnarf a écrit :

On a encore 15 - 20 ans devant nous pour le passage de 3 à 2 parts, mais j’en tiens compte dans mes calculs.

De toute manière, l’impact de chaque 1/2 part fiscale (l’économie d’IR) est cappé, à 2000€ je crois avec le PLF2013 proposé (c’était vers 2300€ pour l’IR2011 payé en 2012, et avant). Donc inutile de surévaluer l’impact de ces 1/2 parts supplémentaires….

Siocnarf a écrit :

Aaaah… Travailler moins pour gagner plus !

Je ne crois pas que cette situation soit très fréquente, sauf si le "plus" de gagner plus est qualitatif et non quantitatif, ou dans des cas très particuliers (ou pour des personnes qui travaillent plus en faisant un peu n’importe quoi). Il n’y a pas de taux d’IR supérieur à 100%…
Vous avez des cas concrets ?


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