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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/12/2010 16h13 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

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Bonjour,

La fiscalité des revenus de SCPI m’apparait claire pour ce qui est des revenus financiers (fiscalité des revenus de valeurs mobilières), des revenus fonciers distribués (je crois comprendre que le gros est bien sûr constitué des loyers) et de la fiscalité des plus-values lorsque les parts sont revendues par le détenteur.
Qu’en est-il de la fiscalité des plus-values réalisées par la SCPI en général? et en particulier si le produit des plus-values n’est pas distribué (comme j’imagine, c’est souvent le cas)? 

Mon doute est que si on est imposé sur les plus-values réalisées par la SCPI même si le produit de celles-ci n’est pas distribué, alors on est imposé deux fois sur le même revenu, une fois au moment de la réalisation de la plus-value au sein de la SCPI et une autre fois au moment de la vente des parts?

Merci pour vos réponses

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#2 05/12/2010 17h46 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

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Réputation :   17 

Alors je suis pas un expert mais il me semble que :

Une société civile avec option à l’IR est imposée uniquement au travers de ses associés, elle échappe totalement à l impôt. Les associés seront imposés à titre personnel sur le résultat, et ce qu’il soit distrubé où non.

Quand à l’incidence d’un résultat non distribué sur la valeur de la part, je ne peux pas me prononcer il faudrait l’avis d’un expert.

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#3 05/12/2010 18h37 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

Membre
Réputation :   

Si les détenteurs de parts (SC à IR) sont imposés sur les revenus non distribués
(y compris les plus-values), alors il me semble qu’ils pourraient être imposés
deux fois s’ils vendent leurs parts, puisque le cours de la part logiquement
s’appreciera du montant de la plus-value.

Cet effet d’appréciation de la part semble d’autant plus probable que la société de gestion,
je crois avoir lu, a la responsabilité de tenir le cours de la part très voisin
de la valeur de reconstitution.

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#4 19/04/2015 16h19 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

Membre
Réputation :   231 

Bonjour,

Près de cinq ans après (que le temps passe vite !), je déterre cette conversation mais l’argument me paraît valable…
Une SCPI reçoit 5 euros de loyers par part.
Elle en distribue 2,5 et en garde 2,5 en réserve, faisait ainsi augmenter la valeur de reconstitution.
L’investisseur sera encaissera 2,5 et verra une hausse du prix de la part de 2,5.
Il sera imposé sur 5 (revenus de l’exercice) puis sur 2,5 à la revente (avant abattements, certes).

Comment s’en sort-t-on ?
Avec mes remerciements.

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#5 19/04/2015 19h07 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

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Réputation :   401 

Les spécialistes savent bien que les plus-values des SCPI peuvent subir une double imposition. En théorie, c’est choquant. En pratique, ce n’est généralement pas si grave:

- les SCPI font peu tourner leur patrimoine, donc la double imposition (qui n’apparaît que sur les cessions d’immeubles faites par la SCPI elle-même) porte le plus souvent sur des montants proportionnellement faibles et bénéficiant le plus souvent des abattements pour durée de détention, qui jouent de plus en plus fortement à partir de l’année 5 de détention.

- cela ne fait que - très partiellement - compenser l’avantage exorbitant accordé à l’immobilier, qu’il soit acheté en direct ou via des SCPI, (i) de payer les prélèvements sociaux à un taux inférieur aux 15,5% payés par les actions et les obligations et quasiment tous les autres placements du fait de l’abattement selon la durée de détention et même (ii) d’échapper complètement aux prélèvements sociaux en cas de détention suffisamment longue (30 ans actuellement, et c’était juste 15 ans avant 2011).

Pour cette raison, je me réjouis de cette double imposition et j’aurais aimé qu’elle porte sur des montants bien plus conséquents, pour un peu compenser cette énorme injustice en défaveur des valeurs mobilières, des comptes bancaires et de l’assurance-vie.

Comment apparaît cette double imposition?
Voici quelques hypothèses, pour simplifier fortement  l’explication:
- on néglige tous les frais de souscription de parts, de vente d’immeuble, de "frais de notaire", etc.
- on néglige les loyers perçus et les frais de gestion de la SCPI

- une SCPI a une seule part, émise en 2010 et souscrite par Mme A, pour 100€. La SCPI achète la même année un immeuble valant ces 100€.

- En 2014, l’immeuble est évalué à 150€ (hausse de sa valeur) et Mme A vend sa part pour supposons 150€ à Mme B. Mme A réalise donc une plus-value de 50€ , sur laquelle elle va devoir payer l’IR et les prélèvements sociaux. Elle a donc une simple imposition à son niveau, et n’a pas subi une double imposition.

- En 2015, la SCPI vend son immeuble pour 200€ (le prix a flambé entre 2014 et 2015!) et réalise donc à son niveau une plus-value de 200-100, soit 100€. Elle ne verse pas la plus-value en cash à son associée, Mme B, car la SCPI réinvestit immédiatement les 200€ en un nouvel immeuble valant 200€.
Il n’empêche que la SCPI fait obligatoirement remonter au nouveau de son associée Mme B cette plus-value de 100€, que Mme B devra déclarer et sur laquelle elle devra payer IR et prélèvements sociaux et sans bénéficier d’abattement pour durée de détention, puisque la SCPI a revendu son immeuble un peu moins de 5 ans après l’avoir acquis.

- En 2016, Mme B vend sa part à un acheteur Mme C, qui accepte de la payer 200€, prix logique car le sous-jacent de cette part est un nouvel immeuble valant 200€.
Mme B réalise à cette occasion une plus value de 200-150, soit 50€ et doit payer de l’IR et des prélèvements sociaux dessus.

Conclusion: Mme B, contrairement à Mme A, a subit une double imposition, en payant l’impôt sur une plus-value de 100€ en 2015 puis sur une autre de 50€ en 2016, alors que sa vraie plus-value n’est que 50€ et aurait dû être imposée une seule fois.

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#6 19/04/2015 20h05 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

Modérateur
Réputation :   1080 

Je crois qu’il y a une petite erreur dans :

parisien a écrit :

- En 2015, la SCPI vend son immeuble pour 200€ (le prix a flambé entre 2014 et 2015!) et réalise donc à son niveau une plus-value de 200-100, soit 100€. Elle ne verse pas la plus-value en cash à son associée, Mme B, car la SCPI réinvestit immédiatement les 200€ en un nouvel immeuble valant 200€.
Il n’empêche que la SCPI fait obligatoirement remonter au nouveau de son associée Mme B cette plus-value de 100€, que Mme B devra déclarer et sur laquelle elle devra payer IR et prélèvements sociaux et sans bénéficier d’abattement pour durée de détention, puisque la SCPI a revendu son immeuble un peu moins de 5 ans après l’avoir acquis.

En effet, Mme.B n’aura RIEN à déclarer à l’IR pour cette plus-value…. car l’impôt sur la plus-value constatée lors de la vente de l’immeuble (200€ - 100€ - frais) aura été payée par la SCPI (avec abattement pour durée de détention, mais ici, après 5 ans, il n’y a pas d’abattement)  directement chez le notaire (qui calcule et collecte pour le fisc), au taux de 19%  + 15.5% de prélèvements sociaux, au nom de tous les associés de la SCPI qui sont imposés comme des personnes physiques (pour les associés imposés à l’IS, c’est un peu différent…).


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#7 19/04/2015 23h43 → SCPI de rendement : fiscalité des plus-values ?

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Réputation :   401 

Merci GbL pour cette précision.

Cela dit, l’impact économique sur les associés est quasiment inchangé me semble-t-il: la plus-value de cession d’immeuble donne bien lieu à imposition, mais en effet comme vous dites, cette imposition est payée par la SCPI au nom de ses associés (et vient donc diminuer la valeur de leurs parts) au lieu d’être payée par les associés directement.

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