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#1 20/03/2013 09h17 → Achat et vente de parts de SCPI à capital variable de gré à gré ? (gré à gré, scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Si j’ai bien compris les SCPI à capital variable, il y a un prix d’achat et une valeur de retrait que la société de gestion vous verse lorsque vous vous retirez. Cette valeur de retrait est souvent 10% inférieur au prix d’achat.

D’après ce que j’ai compris, il est possible de céder de gré à gré des parts de SCPI à capital variable. Dans ce cas, le prix à payer à la SCPI est modique (quelques dizaines d’euro) et ne dépend pas du nombre de part. Par contre, le fisc prend des droits de mutations de 5% du prix de vente.

Ceci étant, pourquoi ne pas acheter des parts de SCPI à capital variable de gré à gré avec un prix de (par exemple) -7.5% du prix d’achat (en admettant que les droits de mutations soit payés par l’acheteur). Ceci n’est-il pas gagnant et pour l’acheteur (prix d’achat diminué de 2,5%) et pour le vendeur (prix de vente augmenté de 2,5%) ?

Un exemple numérique sur une SCPI fictive FimoPierre  :
- prix de vente : 1000€
- valeur de rachat : 900€

Alice veut acheter une part et Bob vendre une part. Alice achète à Bob la part pour 925 €
- Bob gagne 25€ par rapport à un retrait simple
- Alice gagne environ 25€ par rapport à un achat simple (925€ + 46€25 droit de mutation + frais SCPI)

(J’imagine également que si Alice est une société à l’IS, elle peut déduire de son résultat les droits de mutation et les frais ?)

Est-ce qu’il y a quelque chose qui cloche dans mon analyse ?

Mots-clés : gré à gré, scpi

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#2 20/03/2013 14h33 → Achat et vente de parts de SCPI à capital variable de gré à gré ? (gré à gré, scpi)

Membre
Réputation :   151 

Vous avez entièrement raison. L’achat de gré à gré permet de faire des économies sur les frais de commercialisation.

Ce que vous mentionnez s’applique également aux SCPI à capital fixe.

Il y a, du reste, une rubrique sur ce forum qui permet d’envisager des transactions de gré à gré.

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#3 21/03/2013 04h45 → Achat et vente de parts de SCPI à capital variable de gré à gré ? (gré à gré, scpi)

Modérateur
Réputation :   1078 

Votre raisonnement est exact. (Je l’ai déjà fait.)

Une difficulté est de trouver une contrepartie (que Bob et Alice se trouvent). Une autre est de réaliser l’opération en pratique (il faudra que Pierre et Alice se fassent confiance ou utilisent un tiers de confiance -pas forcément gratuit-, car il ne sera pas possible de tout faire simultanément : enregistrer la cession au trésor public, faire enregistrer la cession par la société de gestion, transférer les fonds de Alice vers Bob).

Le "modique" prix à payer à la société de gestion (pas à la SCPI) varie plutôt entre 50 et 200€ (un peu + que "qqs dizaines d’euro").

J’ai aussi récemment découvert une petite subtilité comptable : pour établir le résultat fiscal d’une société à l’IS, les "droits de mutation" ne sont pas passés en charges immédiatement, mais sont amortis sur 5 ans (ou ajoutés au prix de revient des parts, ce qui est généralement moins intéressant). Ref : CGI art. 209-VII


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