Elodie01 [01] : étude de cas immobilier (achat avec travaux : SCI à l'IS ou revenus fonciers)

Elodie01 · #1

Projet d’achat avec beaucoup de travaux: SCI à l’IS ou revenus fonciers au réel

PROJET :

Projet d’achat de 3 lots à rénover (2 T3 d’environ 63m2 et un T3 de 70m2)
Achat : 173 000€
Travaux : 217 000€
Prix total de l’acquisition : 390 000€ (soit 130 000€ le T3)

Nous finançons les frais de notaire et les frais annexes (frais de dossier sur le crédit immo, frais de garantie).

Prêt sur 20 ans (2 ans de différé et 18 ans de prêt) de 390KE :2700€/mois, avec la possibilité d’augmenter la durée de 2 ans au bout d’un an.
On peut sans doute trouver mieux, on en est juste sur les débuts de recherche au niveau des prêts.

Location :

Le secteur est tendu sur la location, nous louerons sans problème.
Loyer : minimum 2100€ pour les 3 appartements par mois (peut-être un peu plus si meilleure finition genre clim).

Copropriété :

En cours de création. J’estime les charges à 100€ par mois pour les 3 apparts (il y a seulement un parking commun, le toit est neuf). C’est une toute petite copro avec 5 lots.

Taxe foncière :

Estimation : 2500€/an (ce sera moins au départ, mais la ville dans laquelle nous investissons connait une grosse augmentation de sa taxe foncière après des années de gel, du coup je préfère prendre large).

Le projet ne s’autofinance pas, mais concrètement, trouver un projet qui s’autofinance aujourd’hui est un peu compliqué avec la hausse des taux.

Dans le temps, je pense que le projet sera plus équilibré car :
- Soit l’inflation continue, on conservera notre crédit tel quel, mais les loyers augmenteront
- Soit il y a une baisse de l’inflation, donc probable baisse des taux. Nous pourrons envisager un rachat de prêt pour baisser nos mensualités.

Le bien est à 5 minutes de chez nous, ce qui nous facilitera la gestion locative.

Notre but, avec ce projet, est de nous constituer un capital à terme sans y mettre trop d’argent tous les mois.

PATRIMOINE DU COUPLE ;

Nous sommes propriétaire de notre RP (1/4 pour moi ¾ pour mon conjoint), avec un petit crédit sur les extérieurs (mon conjoint uniquement).

Mon conjoint est propriétaire d’un T1 loué en LMNP à 430€ CC dont le crédit se termine en 02/2025.

De mon côté, je suis en train d’acheter cash un appart T1 qui sera loué entre 400 et 450€.
Sur celui-ci, on regarde pour de la location nue ou du LMNP (voir plus loin les questionnements).

Cet appartement a pour but de créer un revenu foncier qui viendra combler le manque à gagner sur le projet et rééquilibrer le patrimoine entre Mr et moi .
Ce déséquilibre n’est pas très grave en soi, sauf que je voudrais équilibrer nos patrimoines pour avoir une transmission équilibrée pour nos enfants.

Par ailleurs, je voulais faire cet achat, car j’ai des fonds qui dorment sur des livrets peu rémunérés et que je voudrais me constituer un revenu complémentaire dès aujourd’hui.
J’ai déjà un peu de foncières (voir mon portefeuille).

Etant à mon compte, j’ai eu des revenus autour de 3 000€/mois jusqu’à maintenant, mais j’ai une baisse de revenus depuis environ 1 an, que je voudrais compenser. Je voudrais aussi pouvoir moins travailler si l’envie m’en prenait.

REVENUS :

Mon conjoint, salarié, gagne environ 3000€ par mois
De mon côté, je gagne actuellement environ 2200€.
Nous avons 2 enfants en bas âge, donc 3 parts au niveau fiscal.
TMI 30%.

NOS QUESTIONNEMENTS :

Nous avons vu notre notaire spécialisé dans l’immobilier, qui nous conseille un montage en SCI à l’IS.
Très franchement, on hésite avec une déclaration des revenus au réel, car au vu du stock de travaux, on ne paierait pas de fiscalité avant très longtemps.

SCI A l’IS :

D’après une simulation, on ne paierait pas d’impôt pendant 23 ans, ensuite environ 3500€ d’impôt par mois au sein de la SCI, auxquels il faudrait ajouter la taxe sur les dividendes à la sortie (vu que le projet est déséquilibré, on ferait des apports en comptes courants d’associés, ce qui fait que nous pourrons faire des retraits sans fiscalité en partie pendant quelques temps).

La transmission serait facilitée à terme avec les parts de la SCI qu’on peut transmettre sur la quantité de notre choix. Néanmoins, il n’y aurait pas trop d’intérêt fiscal car il n’y aurait plus de crédit au moment où on transmettrait, surement dans une vingtaine d’année, pas avant.

La revente (éventuelle) serait largement taxée au bout de 20 ans car la plus-value serait calculée sur le prix global avec le jeu des amortissements.

DECLARATION REVENUS FONCIERS AU REEL

Le stock de travaux permettrait de ne pas payer d’impôt sur le projet pendant 18 ans. Ensuite, on serait autour de 4500€ d’impôt par an.
On paierait un peu plus d’impôt qu’en SCI (encore qu’avec la fiscalité sur les dividendes à sortir de la SCI, ça reste à vérifier), mais on s’éviterait les frais de constitution de la SCI (2200€) et les frais de comptable (1000€ par an environ).
La différence au niveau fiscale n’est pas flagrante sur la durée.

La transmission serait moins « morcelable » mais avec 3 apparts, on peut quand même diviser un peu.

L’impôt sur la plus-value potentielle en cas de revente serait calculé sur une base plus favorable (pas d’amortissement).

Du point de vue bancaire, pour de futurs achats locatifs, je ne sais pas si le fait qu’on soit en SCI ou au réel fera une différence.

Honnêtement, quand on a commencé le projet, on ne s’est pas trop posé de questions. La SCI à l’IS nous paraissait « le graal ». Mais au final, quand on pose les chiffres, surtout si on envisage une revente, je ne suis pas sûre que ce soit si favorable que cela.

Pour le T1 que je suis en train d’acheter, on peut envisager :
- Une location en LMNP si achat en SCI à l’ISF pour limiter la fiscalité,
- Une location nue si achat au réel, les loyers du T1 bénéficiant de l’amortissement des travaux sur les 3 appartements à rénover ou du LMNP bien sûr.

Bref, concernant les 3 appartements à rénover, vous l’aurez compris mon cœur balance, SCI à l’IS ou revenus fonciers au réel….. telle est la question…

Qu’en pensez-vous?

Je remercie par avance tous ceux qui auront pris le temps de me lire et surtout de me répondre.

Belle soirée

Elodie

Mots-clés : immobilier, revenus locatifs, sci (société civile immobilière)

Canyonneur75 · #2

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

Rentabilité : la rentabilité brute me semble faible, on est autour de 6%

Copropriété : N’oubliez pas que tout le gros œuvre est commun dans une copropriété même s’il n’y a pas d’espaces communs. Vous allez vous retrouver dans une copropriété à 2 ou 3 copropriétaires avec les contraintes associées. Êtes vous prête à être syndic bénévole ? En cas de recours à un syndic pro, les charges seront plus élevées. Le règlement de copropriété est il déjà établi ?

Déficit foncier : vous parlez d’amortissement dans le cas d’une location nue alors qu’il s’agit d’un report de déficit foncier qui est limité à 10 ans : « La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (à savoir la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou à 15 300 €, selon le cas, ou qui résulte des intérêts d’emprunt) s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes conformément au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI. » comme l’indique le BOFIP dédié - côté 340… Je ne comprends donc pas la possibilité d’un revenu foncier nul sur 18 ans…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/11/2023 23h14)

fab25 · #3

Dur dilemme que je me pose aussi sur un projet très similaire au votre dans les chiffres d’ailleurs , ( bien qu’ayant déjà une sci IS ) .

A noter aussi le plafond du déficit foncier est doublé jusqu’en 2025 , pour les travaux lié au économie d’énergie ( j’imagine que vous en aurez ) .

Dernière modification par fab25 (24/11/2023 07h10)

Philippe30 · #4

@elodie01

Vous indiquez
"Loyer : minimum 2100€ pour les 3 appartements par mois (peut-être un peu plus si meilleure finition genre clim). "

Et ensuite
"on ne paierait pas d’impôt pendant 23 ans, ensuite environ 3500€ d’impôt par mois au sein de la SCI"

Il y a un problème dans votre simulation de fiscalité IS ….

Sinon votre projet a une faible rentabilité intrinsèque

Et il ne se finance pas avec des mensualités seront de 2.700 € pour 2.100 € de loyer

C’est rédhibitoire à mon avis car vous ne connaissez pas l’avenir au niveau de vos revenus qui doivent couvrir 600 € par mois + la TF pendant 23 ans ….

600*12 *23 = 165.000 € à sortir de votre poche gloup …..

Plus le cout des intérêts d’emprunt sur 390.000 € pendant 23 ans , je n’ose pas regarder …. ( 266.000 € ) gloup ….

Cherchez un seul bien type T2 loué qui fonctionne et un peu défraichi.
Quand le locataire part faites des travaux et louez plus cher

Recommencez l’opération plusieurs fois sans mettre tous vos œufs dans le même panier et gardez une poire pour la soif

Parole de Yoda

Gallien · #5

Bonjour,

Quelques petites réflexions:

Les 3 T3 sont-ils louables en location meublée?

Si oui, vous pouvez amortir l’immeuble ET les travaux, et vous serez en déficit un bon moment.(sous réserve de modifications de la location meublée en 2024)

Un point que vous devez éclaircir avec votre conjoint, et qui sera déterminant pour votre choix: souhaitez-vous revendre à terme, ou plutôt garder et transmettre?

Si votre objectif premier est la transmission, vous pouvez alors acheter en SCI IS, puis faire une donation de la NP à vos enfants, dans la foulée de l’achat, et donc les parts de la SCI auront très peu de valeur, et vous ne consommerez pas tout votre stock de donation non taxable.

Dans le cas de la location nue avec revenus fonciers, l’imposition sur la PV à terme serait plus favorable.

serenitis · #6

Même avis que Philippe sur le CF négatif de très longue durée, psychologiquement c’est très long, dur et limitant quand on a par la suite d’autres projets…avez vous anticipé dans vos calculs les potentielles futures études et leur coût de vos enfants par exemple ?

En SCI, puisque vous évoquez la transmission aux enfants, il faut aussi penser qu’à ce moment, vous aurez purgé tous les amortissements liés sans doute : dit autrement, vous léguez à vos enfants…. Les impôts sur la PV 😂 à la cession s’ils souhaitent vendre…alors qu’en direct, la durée joue pour vous, avec sans doute une fisca nulle sur ce point le jour venu.

fab25 · #7

Philippe30 a écrit :
"on ne paierait pas d’impôt pendant 23 ans, ensuite environ 3500€ d’impôt par mois au sein de la SCI"

Il y a un problème dans votre simulation de fiscalité IS ….

J’imagine qu’Elodie01 voulais dire par an , ce qui colle plus 👌.

Elodie01 vous avez bien identifié les avantages et inconvénients de passer en société .

Effectivement le gros point noir de la SCI IS c’est la revente et le calcul de la plus value , il faut déterminer si c’est un bien que l’on souhaite conserver très longtemps ou revendre , pas évident d’autant plus que les projets de vie évolue , sans compter les surprises , dur de ce projeter dans 20 ans ou plus …

Bernard2K · #8

Bonjour,

je n’aime pas cette opération :
- cher
- montant élevé de travaux, ce qui présente de nombreux risques : délais, inconnues sur le montant final… d’ailleurs, comment avez-vous chiffré 217000 € exactement ? Vous pensez avoir quelle marge d’erreur ?
- pour se retrouver dans une copro de 2 à 3 copropriétaires seulement.

Je remarque que vous ne précisez pas le taux de l’emprunt. Au lieu d’écrire un taux qui fait mal, on écrit le montant global de la mensualité, ça fait moins mal.
Je remarque également que vous vouliez utiliser votre épargne qui dort sur des livrets mal rémunérés, mais vous faites financer par la banque la totalité de l’opération. Contradiction dans les termes. Ou bien prévoyez-vous de forts dépassements de budget travaux, et c’est là que vous utiliserez votre épargne ?

D’ailleurs, des T3 à rénover dans une copro de 5 lots, ça sent l’opération de marchand de biens… Est-ce que les travaux structurants (toiture, charpente, réseaux, façade…) auront été faits correctement ou bien à l’économie ? Avant d’acheter cela, je ferais inspecter l’immeuble par un pro très compétent et indépendant pour vérifier tout ce qui aurait pu être bâclé (électricité pas aux normes, toiture neuve mais sur une charpente réparée à la va-vite pour éviter le coût d’une charpente neuve, humidité dans les caves, fissures, isolation thermique ?, solidité des planchers et isolation phonique entre les étages ? etc).

J’aurais tendance à préférer :
- soit l’achat d’appartements similaires, mais un seul à la fois, dans plusieurs copro (on panache le risque)
- soit l’achat d’un petit immeuble à rénover, ou d’une grande maison à diviser (où vous serez seul maître à bord).

Là vous avez les risques typiques de ce second genre d’opération (travaux importants avec des risques de dérapage) sans pour autant en avoir les avantages (être seul maître à bord).

Après, IS ou IR, ça se calcule, avec un beau tableau excel et sans rien oublier.
Votre notaire spécialisé immobilier vous "vend" la création de la SCI mais après, la lourdeur et les coûts de gestion, c’est pour vous : compta précise d’entreprise, coût de l’expert-comptable (qui, du fait de l’IS, pour vous établir le tarif va se calquer sur une SAS plutôt que sur du LMNP : je ne serais pas surpris que ça soit 1500 à 2000 € par an).

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2023 11h12)

PascalD · #9

Bonjour,

Je me permets d’ajouter mon commentaire.
Je couple rendement/risque me parait bien trop faible sur ce projet.

6 % brut n’est effectivement pas très élevé mais peut être acceptable dans certaines situations.

Dans le cas présent, je vois 2 grosse limites :
- Lors des premières opérations, un cash flow trop négatif peut vous bloquer pour la suite.
- L’opération me semble risquée.
Le cout des travaux est important par rapport à la valeur du bien. Sans expérience préliminaire, le projet peut réellement déraper.

Je vous propose une démarche en 2 temps.
Etape 1 : Vous poussez au maximum les chiffrages sur ce projet afin d’acquérir de l’expérience.
Etape 2 : Vous mettez en concurrence de projet avec 5 autres projets.

Bonne journée.

Dernière modification par PascalD (24/11/2023 11h56)

Elodie01 · #10

Alors tout d’abord un immense merci pour tous vos retours, je ne pensais pas en avoir autant en si peu de temps. Ce forum est juste au top! Cela fait maintenant plus de 10 ans que je m’y balade, mais je me dis qu’on a quand même de la chance d’avoir une si belle communauté!

Alors pour répondre aux uns et aux autres.

Sur la rentabilité du projet:

Oui la rentabilité du projet n’est pas très élevée. On est sur du neuf.
Toutefois, au-delà de la rentabilité sur les loyers, on regarde aussi au niveau patrimonial.

A la fin des opérations, nous aurons 2 T3 de 63m2 et un T3 de 70m2 avec 2 places de parking chacun et une terrasse de 25 à 30m2 chacun.

Prix de revient: 130KE par appart si on divise grossièrement pas 3. (on peut affiner en fonction des m2)

Dans la ville où nous achetons le prix moyen au m2 est de 2 292 € (source meilleurs agents) avec une fourchette allant de 1 421 € à 2 757 €.

Si on part sur le prix moyen:
- pour les apparts de 63m2, cela donne un prix de 144 396€
- pour l’appart de 70m2, cela donne un prix de 160 440€

Je pense qu’on peut aller un peu plus haut sur la fourchette pour estimer nos appartements.
Il n’y a peu de vente d’appartements sur cette ville (essentiellement composé de maison d’habitation= c’est en fait un gros village qui s’est pas mal étendu avec les années).

Sur la ville voisine (plus grosse), le T3 neuf se vend minimum 180KE, sur des appartements équivalents (rénovés de fond en comble), on sera vers 175 à 185KE sans extérieur.

Il y a quelques mois, sur la ville où nous achetons, un appartement T2 s’est vendu 140KE en moins de 2 jours (appartement au centre village, quand nous sommes un peu excentré) mais avec des charges de presque 200€/mois et sans extérieur pour une surface d’environ 50m2. soit 2800€/m2.

Compte tenu de ces éléments, je pense qu’on peut évaluer nos appartements finis entre 155KE et 160KE pour les 63m2 et 170 à 175KE pour le 70m2 (qui en plus des 2 chambres comprend une grande mezzanine pouvant servir de bureau).
Bien entendu, il faudrait faire évaluer par un agent immo, le but est de se donner un ordre de grandeur.

On pourrait éventuellement vendre un appartement (le plus grand) afin de diminuer nos mensualités.
Ex vente 170KE, PV 40KE, impot 7600€ (taux 19%), on rembourserais le prêt en partie, il resterait 227600€ soit environ 1586€ de mensualité pour des revenus d’environ 1400€/mois sur 18 ans, avec la possibilité d’augmenter le prêt de 2 ans au bout d’un an de crédit.

De mon côté, je serais favorable à cette solution, Mr est moins fan, car il n’a pas envie de revendre après s’être tapé le boulot des travaux (devis, suivi, une partie qu’il va faire sur de la démolition).
Mais j’y travaille ;-)

Sur les travaux:

Alors sur le fait que le bien ait beaucoup de travaux: Cela ne nous fait pas trop peur. Nous avons rénové notre RP avec un profil un peu équivalent (RP 3 murs et un toit, nous avons refait tout le reste une partie mon conjoint mais le gros par des artisans).

Sur les lots que nous achetons, c’est à peu près pareil. C’est un corps de ferme, qui est découpé en 5, on prend les 3 lots du milieu. Le toit est neuf. Il y a les murs et une dalle, tout le reste est à faire.
Les 2 autres lots seront achetés par des personnes qui vont y habiter en RP (dont une personne que mon conjoint connait).

Le montant des travaux annoncé est le fruit de nombreux devis + une petite marge pour certains trucs qu’on n’a encore pas fait chiffrer (cuisine notamment). Je pourrais détailler dans un poste ultérieur pour ceux que ça intéresse (même si ce n’est pas le fonds de mon interrogation, je serais heureuse de partager cela).
On travaille encore sur certains devis (par exemple, placo peinture, on est à 70KE sur les 3 apparts, on prospecte pour voir si on trouve moins cher).

Sur la vente qui serait une opération de marchand de biens:

Nous achetons à quelqu’un que nous connaissons extrêmement bien (c’est le parrain de ma fille), ainsi que l’un de ses associés, que mon mari connait aussi, donc pas d’entourloupe. Ils travaillent tous les 2 dans le bâtiment et font travailler des artisans qu’ils connaissent. On ne devrait pas avoir de surprise sur les travaux réalisés, notamment le toit.

Sur la copro:

elle est en cours de création.

Sur les impôts:
Le calcul est sur l’année et non par mois. Désolée pour cette erreur.

Sur le prêt et le taux:

Pour le moment, je n’ai demandé qu’à ma banque (simulation orale car il faut fournir le dossier complet ou presque pour avoir une simulation écrite : no comment!). J’attend d’avoir les devis définitifs pour prospecter auprès d’autres établissements financiers. La question du taux du prêt viendra à ce moment-là.

Sur l’apport:

J’ai plus de liquidités que mon conjoint, mais je ne veux pas mettre plus d’apport que lui sur le projet.
On achète 50/50, l’apport sera 50/50.

Très honnêtement, on a envisagé de mettre plus d’apport sur le projet (on peut on a du cash).
Mon raisonnement a été le suivant: je n’ai pas envie de mettre du cash sur ce projet avec mon conjoint, car alors lui se retrouverait un peu "à poil" en cash ensuite.

De son côté, il a son appartement qu’il loue 430€ pas mois et pour lequel il n’aura plus de crédit dans un an. Cela comblera en partie le déficit sur le projet des 3 appartements.
De mon côté, j’achète un appartement cash qui produira également un revenu sensiblement équivalent.

Donc au final, le produit des revenus de nos 2 appartements, va combler le déficit mensuel du projet des 3 appartements à rénover.

Et au final:
- nous aurons des patrimoines personnels qui seront à peu près équivalents (sauf sur la RP)
- nous aurons du cash tous les 2 pour éventuellement refaire un investissement locatif par la suite. Mais sans doute pas avant d’avoir fini les travaux sur les 3 appartements à rénover.

Pour le reste, je ferais un retour plus tard.

En tout cas, je vous remercie pour tous vos retours.

Sur la question SCI IS et revenus fonciers au réel, n’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez. C’était-là ma question initiale, même si j’apprécie grandement toute les autres contributions!

albundy · #11

Avec la SCI IS il ne faut pas oublier de budgéter la CRL qui est due même s’il y a du déficit. Ce n’est pas un gros poste mais c’est tout de même une charge à prendre en compte dans votre évaluation (2,5% des loyers perçus).

fab25 · #12

La structure IS est forcément plus lourde ( couteuse ) et contraignante ( comptabilité annuelle par exemple ) , la ou l’achat en nom propre ne demande rien de plus que votre fonctionnement actuel .

L’approche via une société IS fait selon moi plus sérieux quand même , auprès des vendeurs , pro ou agent immobilier par exemple et procure certain avantage indirect ( location d’outillage au tarif pro par exemple ) et bien sûr toutes les charges et frais sont comptabilisé , jusqu’au moindre kilomètre si l’on veut ( c’est d’ailleurs le gros plus ).

Le second point c’est que sa permet de clairement séparé le foyer d’un côté privé avec les revenus du travail et de l’autre l’entreprise . Votre entreprise à son fonctionnement ( et son compte au minimum ) et votre foyer le sien , pas d’interférence 👌 .

Pour l’impôt l’IS permet de le décaler dans le temps avec les jeux des amortissements mais il nous rattrape à la sortie, le choix est propre à chacun qu’aller vous faire de la différence ´ économiser ´ en impôt .

D’ailleurs vous parlez de 3500€/ an impôt en Sci is ( ok en gros ) contre 4500/an nom propre ( 🤔 pas ok si TMI 30% moi je trouve 12K d’impôt sur le revenus supplémentaire par an , une fois le déficit épuisé ) sa + le cash flow négatif de base , la somme mensuel à sortir de vos revenus propre vas être importante .

Pour les banques ; expérience perso , 2 achats de bien très similaire via sci en Is , en 2021 et cette année

En 2021 : très compliqué pour financer la SCI , sa c’est fait sur le fil via un courtier, après plusieurs refus .

En 2023 : doigt dans le nez pour la sci avec toutes les conditions souhaitée.

Curieux ….

Sky · #13

Bonjour Elodie,

En plus de la fragilité financière de votre projet plusieurs fois développée, quelles cibles de locataires visez-vous ?

Qui sont les locataires qui acceptent d’aller vivre dans un village dortoir ?

Je doute que ce soit des étudiants (trop excentré), des cadres ou professions intermédiaires qui pourraient facilement acheter une maison dans ce même village.

Je doute qu’il y ait une dynamique culturelle dans ce village tel que théatres, musées ou autre qui inciteraient à l’installation d’intellectuels cultivés et argentés.

Les lieux seraient trop petits pour des artisans, des artistes peintres ou des indépendants.

Tout cela réduit quand même beaucoup le spectre de vos candidats cibles.

De plus, dans un corps de ferme, les bruits raisonnent, il y a des vis-à-vis et pas trop d’intimité sur les va-et-viens des uns et des autres, leurs visiteurs, leurs habitudes, donc vous aurez une rotation fréquente de locataires.

Est-ce que le prochain règlement de copro délimite les pelouses et terrains de chacun ? car s’il y a une cour ou jardin partagés ou servitudes de passage, vous allez vers des conflits de voisinage dans une si petite copro.

Par exemple entre ceux qui font faire les besoins de leurs animaux de compagnie sur des pelouses communes et ceux avec des enfants en bas age qui y jouent.
Sans parler des pots de fleurs ravagés, des aromates cueillis, des mécanos du dimanche qui vidangent dans la cour, des salons de jardins qui s’envolent, des bbq utilisés sans consentement, des poubelles éventrées ou des encombrants abandonnés qui n’appartiennent à personne, etc. Un corps de ferme à la campagne n’est pas un immeuble de centre ville.

Déjà que sur le papier, votre projet présente une faible rentabilité pour une grosse consommation de trésorerie, de temps et d’énergie, dans la vie réelle ça va être compliqué d’avoir un taux d’occupation financier stable et proche de 100%.

Avec tout ce qui a été exposé supra et ces aléas, faites baisser significativement le prix de vente au parrain pour avoir une rentabilité minimum de 15% brute, sinon changez de projet.

Bon courage !

Priority · #14

Quelle qualité dans tous les commentaires précédents !

Je n’ai pas grand chose de plus à dire si ce n’est que votre réponse tiend dans cette phrase :

vous a écrit :
Toutefois, au-delà de la rentabilité sur les loyers, on regarde aussi au niveau patrimonial

Si l’objectif est patrimonial, ie plus value à la revente, privilégier la détention en direct me semble évident.

J’ai créé ma SCI IS il y a trois ans, elle héberge aujourd’hui 3 immeubles (20 lots dont 13 garages) et des parts de SCPI. Le coût comptable est significativement plus faible que mentionné par Bernard (600€ HT / 720€ TTC) par contre et même si j’y étais préparé, j’avais sous-estimé le temps de gestion. Je ne parle pas du temps effectif locataire lié aux travaux et à la gestion des loyers, des fortuits… qui sera le même en SCI qu’en nom propre mais du temps "paperasse". Quelle galère que la gestion des factures, des IK, frais de resto qui s’ajoutent aux frais globaux. Double compta par rapport à sa compta perso… J’aime que mes dossiers qui partent au comptable soient propres et cela prend du temps. Vous faites refaire une clé à 10 euros ? Pour économiser 1€50 d’IS vous voilà obligé de demander, classer et transmettre une facture au comptable, puis de la conserver. J’ai passé une dizaine d’h le WE dernier pour éplucher, retrouver, reclasser mes "petites" factures de 2023 dans ce genre. Montant total des factures retrouvées et reclassées : 2000€. Montant d’IS éliminé : 300€. Rémunération horaire de mon travail : 20€ de l’heure. Cela conduit à ne pas forcément tout traiter, ce qui est frustrant car la sci trouve tout son intérêt dans les charges que l’on déduit.
Et je trouve toujours le moyen de ne pas retrouver des factures des relevés de banque, que reréclame le comptable ensuite. Et il faut gérer les achats faits par carte à mon nom (ma sci n’a pas de cb) en compte courant d’associé, encore une petite complexité.

Tout ça pour vous dire d’intégrer dans vos calculs un facteur temps de travail supplémentaire lié a la SCI IS. A ma petite échelle, cela me pourri 2 we par an, ce n’est pas négligeable. Je sais que d’autres sont sans doutes bien mieux organisés, mais il faut l’avoir en tête. Je ne regrette rien mais je ne suis pas toutafait sur que je referais les mêmes choix aujourd’hui.
Fin du vis ma vie, bonne chance dans vos choix, vous me semblez très bien armée pour prendre votre bonne décision !

monpersylv · #15

Priority a écrit :
Quelle galère que la gestion des factures, des IK, frais de resto qui s’ajoutent aux frais globaux. Double compta par rapport à sa compta perso… J’aime que mes dossiers qui partent au comptable soient propres et cela prend du temps. Vous faites refaire une clé à 10 euros ? Pour économiser 1€50 d’IS vous voilà obligé de demander, classer et transmettre une facture au comptable, puis de la conserver.

Je me permets un hors sujet sur cette file forte intéressante, mais pourquoi ne pas utiliser une application comme Jenji, à partir de laquelle vous prenez en photo votre reçu avec TVA, qui détecte automatiquement les montant HT TVA et TTC ? Celle ci vous fait un export Excel et pdf avec un tableau résumé des depenses et la photo de vos reçus (trace qui vous permet de ne plus avoir à conserver les formats papier) que vous pouvez garder au chaud et envoyer à votre comptable (ça lui simplifie la saisie)?
On l’utilise à titre pro et notre comptable ne s’est jamais plaint. Et il existe une version gratuite.
(Fin du HS)

Dernière modification par monpersylv (25/11/2023 09h47)

lachignolecorse · #16

A ce stade, je vous conseillerai de ne pas faire l’opération à cause d’une rentabilité insuffisante. De plus, la SCI IS engendre des frais de gestion non négligeables.

Un détail n’a pas été abordé : comme il s’agit d’un bâtiment vide, les travaux de reconstruction ne peuvent être considérés comme des charges des revenus fonciers. Donc ça limite grandement l’intérêt de la détention en direct.

Nb : de l’ancien rénové restera toujours de l’ancien, surtout 10 ans après la rénovation. Si c’est pour rénover et avoir un coût similaire au neuf, autant acheter du neuf.

Dernière modification par lachignolecorse (25/11/2023 11h37)

Bernard2K · #17

Comme le dit fort justement lachignolecorse, dans le cas IR, les travaux ne seront très probablement pas éligibles en déduction. Je rappelle que les loyers sont des revenus fonciers si location nue et détention en nom propre, ou bien via SCI IR.

Pour que ces travaux soient éligibles en déduction des revenus fonciers, il faut :
1) que toute la surface de vos appartements ait déjà été une habitation avant les travaux (donc qu’ils n’étaient pas un corps de ferme vide, ou une étable, ou des combles…).
2) que le gros œuvre n’ait pas subi de modifications importantes (déplacement de portes, ajout d’un escalier, ajout d’une fenêtre, etc).
Comme il y a très probablement l’une de ces deux conditions qui n’est pas respectée, cette opération est considérée comme de la reconstruction, donc non déductible.

Ne restent que deux solutions :
- location meublée (en LMNP ou LMP)
- SCI IS
Dans ces deux solutions, on est dans une compta de type entreprise, et l’intégralité des travaux peut être pris en compte et amorti.

A noter aussi qu’il y a un critère sur l’ampleur des travaux qui dit que, quand telle proportion a été remise à neuf, la TVA des travaux doit être au taux plein. Or, votre opération semble bien remplir cette condition. Si les artisans vont ont fait de la TVA à 5,5 et à 10 %, vous prenez le risque d’un redressement de TVA.

A propos du financement bancaire : les banques n’aiment pas quand les travaux dépassent 30 % du prix du bien. C’est logique. Supposons un bien à 100 k€ et 100 k€ de travaux. La banque prête 200 k€ mais elle se garantit sur un bien qui vaut 100 k€ : elle supporte un risque élevé. Donc, vous devriez vous assurer de la possibilité de faire financer un bien avec une telle proportion de travaux. Une estimation orale sur un pret de 390 k€, ce n’est pas du tout pareil qu’un accord de financement sur un prêt de 390 k€ pour financer 173 k€ de bien immobilier et 217 k€ de travaux (donc, des travaux supérieurs à la moitié du prêt !)

A propos de vos réflexions sur le différentiel de prix entre les appartements fabriqués par vous et le prix du marché :
- cette différence s’explique par "le rendement rémunère le risque" et "le temps, c’est de l’argent". Ces travaux comportent des risques (dépassement de budget, dépassement des délais, découverte de défauts, entrepreneur qui fond les plombs alors qu’il a encaissé un gros acompte, etc), et vont vous causer pas mal de soucis et vous prendre pas mal de temps. Encore heureux que ça permette d’aboutir à un résultat un peu moins cher, sinon autant acheter du déjà rénové, voire du neuf.
- cette différence n’existera que si 1) vous respectez votre budget 2) la valeur de tels appartements ne baisse pas. Ces deux conditions comportent une forte incertitude dans le marché actuel.
- vous pourriez tenir le même raisonnement sur la rénovation d’un petit immeuble ou la division d’une maison, dont vous seriez entièrement propriétaire. Je répète : l’intérêt est alors d’être maître chez soi. C’est bien mieux que copropriétaire dans une petit copro.

Cela dit, l’impression qui s’en dégage, c’est que vous alliez faire cette opération, quoi qu’on puisse écrire.

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2023 16h36)

Philippe30 · #18

Elodie01 a écrit :
Oui la rentabilité du projet n’est pas très élevée. On est sur du neuf.
Toutefois, au-delà de la rentabilité sur les loyers, on regarde aussi au niveau patrimonial.

Pas du neuf de la rénovation et ce sera toujours de l’ancien.
Avant de faire du patrimonial, si ce projet est vraiment du patrimonial ..
Il faut trouver du rendement quand on est jeune avec des revenus
Plus tard on va sur patrimonial avec des montages SCI avec apport en CCA

Bernard2K a écrit :
Cela dit, l’impression qui s’en dégage, c’est que vous alliez faire cette opération, quoi qu’on puisse écrire.

C’est exactement ce que j’ai ressenti

Chacun fait ce qu’il veux

Range19 · #19

Bernard2K a écrit :
Cela dit, l’impression qui s’en dégage, c’est que vous alliez faire cette opération, quoi qu’on puisse écrire.

Effectivement, avec un biais d’engagement typique que l’on peut comprendre. *

C’est aussi une des difficultés qu’il y a à faire des opérations avec des proches, amis, famille, on commence par papoter finances, puis on a une idée, puis chacun croit faire une bonne affaire, puis de réflexions en rêveries on commence à aligner des zéros et des quantités d’arguments favorables en se persuadant qu’en famille/entre amis/ ce sera top.
ça arrange tout le monde : les uns se débarrassent d’un truc peut-être pas si facile à vendre -qui plus est à quelqu’un de solvable à l’instant T , les autres flairent la bonne affaire et l’amitié indéfectible, on se promet tout ce que l’on peut se promettre…
Et on oublie l’aspect très long terme de l’engagement…
Comment faire machine arrière ?
C’est presque simple : les conditions bancaires actuelles rendent le projet impossible à rentabiliser ou d’une rentabilité vraiment insuffisante comme tous le monde le dit sauf une baisse radicale du prix… Mais ça peut froisser…

Elodie01, qui sont les autres copropriétaires ?

J’oubliais de réagir à un aspect : la règle en immo, c’est l’emplacement.
C’est lui qui participe fortement à la valeur, lui participe à la liquidité.

Dernière modification par Range19 (25/11/2023 18h52)

Philippe30 · #20

On se demande pourquoi le parrain de la fille vend …
A 5 % de rentabilité si tout va bien pendant 23 ans … on peux comprendre

Un truc à 173.000 € + 217.000 € de travaux de type opération de marchand de biens , les choses sont dites….
Je n’ai rien contre les marchands de biens ..quoique , ils sont là pour faire tourner le stock
Le parrain qui travaillent avec des artisans serait donc sur la vente et les travaux , on sent la bonne affaire …
Probablement on peux supposer qu’en faisant travailler des artisans qu’il connait , il aura un retour sur apport d’affaires.

@Elodie01
J’ai vu dans votre présentation que vous avez exercée comme gestionnaire de patrimoine , cette activité devrait vous donner du recul sur cette "affaire"

Vous avez eu de nombreux retours de mise en garde , vous semblez vous rassuré par une opération patrimoniale probablement insufflé par le parrain.

On ne peux être juge et partie ..

Vous semblez vouloir nous démontrer qu’en valeur de revente c’est une bonne affaire par rapport à T3 neuf valant 180 K€

Vous évoquez disposer au final de 2 T2 valorisé 145 K€ et un T3 à 160 K€
Soit 450 K€ pour un montant d’achat et de travaux de 390K€ …
Culbute 60 K€ …. J’en dis pas plus sur le montant

Autre chose , une confusion évidente entre le neuf et la notion de neuf rénové…
J’ai vu des rénovations marchands de biens , croyez moi c’est de la poudre aux yeux

Et dernière chose , j’ai cru apercevoir qu’il s’agissait d’un corps de ferme
J’ai rien contre ces bâtiments mais par essence ils sont excentrés
Ils existent une grande différence entre un appartement NEUF dans une vraie copropriété en ville ou périphérie et avec un bati de ferme embelli en BA13 par un MDB ou en rénovation tape à l’oeil.

217.000 € de travaux pour 3 appartements d’un total de 193 M2 ça fait 1100 € le M2

Bon je suis à cours d’arguments , reste à espérer que la banque vous raisonne
Sinon tenez nous au courant pour les 2 ou 3 prochaines années

Bon courage pour la suite
Aléa jacta est

Elodie01 · #21

Tout d’abord, je tiens à remercier tous les participants à cette file pour avoir pris le temps d’apporter autant d’éléments intéressants et qui poussent à la réflexion.
J’avoue qu’avec toutes les infos transmises, j’ai besoin de prendre un grand coup de recul pour y voir plus clair. Merci en tout cas pour être aller bien au delà de mon questionnement initial.

Pour le questionnement initial, qui était sur l’option fiscale (déclaration des revenus fonciers au réel ou création d’une SCI à l’IS) la réponse a été apportée: SCI à l’IS puisque les travaux sont des travaux de reconstruction, donc non déductibles.
Dans un tel cas, une déclaration des revenus fonciers au réel n’aurait donc pas de sens, puisque le stock de travaux ne serviraient à rien au niveau fiscal. Ce serait donc une option fort défavorable.

Encore merci pour ces échanges, qui vont sans doute faire bouger pas mal de choses!

lachignolecorse · #22

Vous êtes bien trop optimiste et vous devriez prendre une page blanche et faire des calculs simples. Quelle est la rentabilité moyenne (ou le cash-flow) souhaitée du projet? Et faites le calcul inverse pour déterminer le montant à investir. Tenez compte de toutes les taxes, impôts et charges (frais constitution, frais financiers, CRL, TF, TEOM, PNO, EC, IS, vacance, travaux entretien, DPE…). Faites le calcul simplifié à mi-parcours (10 ans) pour éviter les effets de bord. Si vous maitrisez Excel et la fonction "valeur cible", vous avez le résultat en quelques secondes.

Et ensuite, calculez la valeur de la SCI (en tenant compte de la revente du bien, avec réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value). Ça vous donnera la valeur patrimoniale acquise dans cette opération (sans tenir compte d’une éventuelle transmission).

Tlaloc · #23

Pas assez rentable, trop gros, trop risqué : risque de dépassement sur les travaux, risque en mettant tout dans le même panier, et cerise sur le gâteau : la copropriété.

Avec vos revenus, on ne peut pas mettre autant sur un tel projet. Espérons que les banques sauront vous l’expliquer.

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