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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/01/2016 17h18 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Réputation :   14 

Bonjour à tous,

Un bien qui a retenu mon attention dernièrement, mais les avis extérieurs sont toujours intéressants à prendre…
Voilà donc le topo :

PROFIL
Cf ma présentation, mais en résumé :
Célibataire, 35 ans, Cadre de la fonction publique, Propriétaire
Revenus :  +/- 3300 mensuels  (salaire + BIC + fonciers)
Crédits : 1230 (immo + auto) 

APTITUDES
Comptables : connaissance des principes généraux,  je peux m’appuyer sur mon comptable.
Fiscales : bonne connaissance des différents dispositifs
Artisanales : limitées (très)
Temps disponible : assez pour m’occuper moi-même de la gestion locative
Expérience de l’investissement immobilier : 
1 studio en copro  acheté en 2014, un petit immeuble (sans travaux) acheté en 2015… disons que je ne suis plus complètement débutante, mais par contre je n’ai pas eu a gérer de travaux importants
Capacité à s’organiser : bonne
Réseau d’artisans constitué : Quelques bons contacts mais rien de vraiment construit

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN – L’immeuble
- Type : immeuble non mitoyen,
- Année de construction : avant 1949
- RDC + 1, combles non aménagés. 105m2 au sol, soit 210 m2 habitables
  Toutes les fenêtres sont plein sud, les 3 autres murs sont aveugles
- 1 vide depuis longtemps (le vendeur ne souhaite plus s’occuper d’immobilier),
  2 autres se sont libérés dernièrement : l’un a cause de la mauvaise isolation du logement, l’autre parce que la famille s’agrandit. 1 seul appartement est donc occupé pour le moment.
- Fenêtres doubles vitrage récentes, avec volets bois
- une cour devant,
- pas de parking attitré, mais des places gratuites aux alentours
- façade défraichie mais pas abîmée
- toiture et charpente : pas récentes, mais aucun problème particulier.
- Structure du bâtiment en bon état général

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN – Les appartements
4 appartements  T2 d’environ 50m2, les deux du RDC ont une entrée individuelle
- Chauffage individuel  gaz, les chaudières ont été installées il y a environ 5/6 ans.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, mais pas de compteurs pour les parties communes
- Décoration : cuisines et salles de bains un peu vieillottes
- ni caves, ni balcons ni terrasses, mais possibilité d’aménager un petit jardin privatif pour l’un des appt du RDC
- Sols : un mix de carrelage et de faux parquet – bon état
- Travaux a prévoir  dans les 3 appartements vides (j’ai fait faire un devis par un artisan lors de la seconde visite)
Isolation des combles, 300 mm laine de roche sur 75m2 : 1900 €
Isolation des appt, laine de verre 100mm + placostil : 6700 €
VMC + caissons d’habillage : 3500 €
Portes d’entrée * 3 : 3900 €
Sous compteur parties communes : 900 €
Rafraichissement  des peintures, installation de cuisines équipées : je table sur 15 000€

LOCALISATION DU BIEN
- Petite préfecture  d’environ 16000 habitants  : c’est pas New York mais on y vit assez bien.
- à environ 800m du centre-ville, mais supermarché / pharmacie / boulangerie  sont plus proches
- situé dans une rue calme en sens unique
- à environ 40km de Besançon (notre New York régional ^^)
- potentiel de location pour des appartements de qualité (nu ou meublé – mais pour ce projet j’envisage plutôt la location nue)

CHIFFRES
Prix affiché : 113 000 (négociable d’après l’AI à 90 000) + Travaux : 32 000 + FdN : 7 000
TOTAL négocié : 129 000 €
Taxe foncière : 1150
Charges non récupérables : 1000
Loyers : actuellement 300 € pour l’appt loué, les appt rénovés pourront être loués mini 350.
             Soit 1350 / mois
Renta brute : 12.50
Renta nette : 10.50
Imposition : compter  5000 € / an à partir de N+3 (avant ca je profite du déficit foncier)

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Taux : 2.4 + 0.10 (1ere estimation donnée par ma banque)
- Crédit amortissable, sur 20 ans, soit mensualités de 700 € environ
- Avantage fiscal : éventuellement le Borloo, je vais appaler l’Anah ces jours ci

CASH FLOW
+ 450 € / mois les premières années, ensuite on est à + 70.
Ca peut bouger en fonction du Borloo éventuel, de la rénovation à prévoir du 4ème appt

Mes interrogations concernent surtout sur les travaux, puisque vous aurez compris que je n’y connais pas grand chose.
Est ce que les prix avancés ci dessous vous paraissent cohérents ?
(les portes me paraissent un peu chères, je crois que j’irai faire un tour ce week end pour voir ce qu’il en est !)

De toute façon si je confirme ce projet, d’autres devis viendront…. mais avant ca il faut bien que je fasse (ou pas) une proposition en toute connaissance de cause.

Toutes vos autres remarques sont également les bienvenues smile

Message édité par l’équipe de modération (27/01/2016 13h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, immobilier, travaux


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#2 26/01/2016 17h56 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Bonjour,
Avec quatre appartements deux pièces, j’envisagerai de louer en meublés (LMNP), ce sera à mon sens plus rentable que le "Borloo" et surtout vous garderez un gros cash-flow positif très longtemps, sans imposition.
Rastignac.


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 26/01/2016 18h26 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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C est difficile de vous repondre sur les travaux car vous ne chiffrez pas le nombre de m2 en isolation laine de v. Par exemple .
De plus la norme est à 120 et non 100 : j’imagine que vous parler de l’isolation des murs .

Concernant les portes d’entrées , sur mon projet actuel, je suis à 250 euros la porte paliere et 100 euros de pose . Il faut rajouter la serrure mais ça ne va pas chercher des 1000 et des 100 …

Concernant de choix de la fiscalité,  je ne suis pas d’accord avec rastignac , car c’est des F2 de 50m2 pour 350 euros soit 7euros le m2.
Le plafonnement du loyer social qui ouvre à un abattement de 60% est de 6.53 dans ma ville qui se rapproche de ce qu’annonce clairette . ( 20000 habitant en province pour ma part )
De plus y’a t’il une demande meublé ?  Université ?

En espérant avoir aider


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#4 26/01/2016 18h36 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Bonjour,

Beau projet !

VMC et sous compteur sont un peu chers, il me semble.
Pour les portes d’entrée, si un modèle de taille standard peu s’adapter, c’est trop cher (le montage ce n’est pas grand chose) si il faut du sur mesures par contre c’est bien plus correcte.

Combien faut-il de temps à votre artisan pour retaper tout ça ? Favorisez un gars qui travaille en équipe ou avec d’autres artisans pour éviter d’être de longs mois sans loyers qui rentrent smile

Pas de salles de bains à refaire ? Souvent c’est une pièce qui pêche dans l’ancien et qui est plutôt coûteuse à refaire…
Et les sols ?

Le calcul en LMNP vaut la peine d’être effectué effectivement (si il y a un marché, bien sûr)

@cricri77700 j’avais pas lu votre message
A 250€ la porte c’est sans doute une simple porte de communication et pas une porte d’entrée (très différent en terme d’acoustique, thermique et sécurité)

Dernière modification par DDtee (26/01/2016 19h01)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 26/01/2016 18h53 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Bonjour Clairette,

Votre projet semble intéressant. Une rentabilité de 10,5% nets (au début) est plutôt très bien.

Concernant l’optimisation fiscale, pourquoi pas faire un mix entre location nue et location meublée.

3 avantages :

1 - Vous bénéficiez de l’avantage du déficit foncier sur les locations nues ( =revenus fonciers),

2 - Vous pouvez amortir le bien sur les locations meublés (LMNP) ( = revenus BIC).

3 - Comme vous n’êtes pas sur place, vous pouvez déduire les frais de déplacement pour la gestion des appartements meublés (Entre nous, rien ne vous empêche de déduire 1 fois ou 2 sans abuser vos trajets pour la gestion des biens nus smile ).

Par rapport à la remarque de Cricri77000, s’il n’y a pas vraiment de demandes en meublé dans la ville en question, vous pouvez toujours le meubler (avec le strict minimum) et le mettre au prix d’une location nue. Je pense que c’est jouable et c’est ce que je vais faire prochainement sur un de mes biens dans une petite ville de 8000 habitants. Tout le monde est gagnant, à la fois le locataire qui peut se servir (ou non) des meubles qui sont dans l’appartement et le propriétaire qui peut profiter d’une fiscalité douce (LMNP).

Ensuite, pour optimiser vos locations nues, une fois une grosse partie du déficit foncier consommé (80%), basculez vos biens sous le régime Boorlo ancien afin de bénéficier d’un abattement de 30 à 70% sur vos revenus fonciers selon le conventionnement choisi.

Ainsi, vous pourrez bénéficier d’une imposition quasi-nulle sur les 8 premières années (calculs à confirmer) et garder un beau cashflow positif sur cette période.

Ce ne sont que des idées smile

Dernière modification par louis31 (26/01/2016 19h38)

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#6 26/01/2016 19h06 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Bonjour,

ça me semble un bon projet.

Je suis un peu étonné par le "sous-compteur" pour les parties communes. Normalement, vous devez installer un compteur "officiel" et souscrire un abonnement. Ce qui fait souvent râler pour les faibles consommations des parties communes, cf cette discussion : Immeuble de rapport : électricité des parties communes ?

Pour les travaux :
- première difficulté : bien définir ce que vous voulez. Quand on ne s’y connaît pas, difficile de définir exactement ce qu’on veut faire et pas faire. Par exemple, DDtee vous suggère de refaire les SDB ; tiens pourquoi pas, mais quoi exactement : peinture, robinetterie, baignoire ?
- il semble avisé de mettre 2 ou 3 artisans en concurrence. Mais encore faut-il les consulter exactement sur les mêmes travaux (donc répondre d’abord sur le point précédent !).
- quand vous avez un artisan qui vous semble à la fois fiable et pas trop cher, vous pouvez essayer de négocier un peu les prix avec lui. Quand il est sûr que vous allez lui confier les travaux, il est prêt à discuter, tandis que, pour une visite faite avec une candidate à l’achat immobilier comme vous l’avez fait, il ne perd probablement pas de temps à peaufiner ou négocier son devis parce que, pour un artisan, ce genre de devis doit se classer assez bas dans son échelle de probabilité de transformation en commande ferme…
- caler la durée des travaux. Vu le temps pris par un achat immobilier, il ne sera pas évident d’être ensuite prêt à louer cet été, au plus tard fin août/début septembre. Or, avec 3 appartements à louer d’un coup dans une petite ville, mieux vaut être sur les rangs au moment où les gens qui recherchent sont souvent les plus nombreux.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2016 19h18)

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#7 26/01/2016 20h00 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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@ Clairette et Cricri
Je connais assez mal le Borloo, mais j’ai deux biens en LMNP et l’un d’eux, acheté 124 000 euros (dont 22 000 de travaux, crédit à 110%) ne me coûte rien en impôts pendant huit ans (sauf T.F.), avec un loyer de 760 euros (hors charge) pour une échéance de 692 euros (et bientôt 680 avec changement d’assurance). Vous pouvez obtenir la même chose, mais avec un cash positif de 450 euros pendant les 20 prochaines années, dont 8 sans impôts. Et lorsqu’au bout de 8 ans, lorsque vous devenez imposable sur ce bien, vous pouvez réaliser une nouvelle affaire LMNP pour être tranquille 3 ou 4 ans de plus.
Tout ce que je vous conseille c’est d’étudier cette option en détail avant de  faire un choix fiscal, sur un projet que je trouve bon. Quant à l’offre de logements meublés ou vides, c’est de la blague : si les gens veulent l’appartement, ils le prennent et sont le plus souvent contents des meubles qui sont un plus pour les deux pièces (plus dur pour les 3 ou 4 pièces).
Rastignac


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#8 26/01/2016 20h37 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Rastignac,  je fais également du LMNP . smile

Concernant le bo. Ancien,  vous pouvez déduire en plus la taxe foncière,  intérêt d’emprunt ect…
Donc pendant toute la durée de la convention vous pouvez ne pas payer d’impôt également.
Personnellement,  si on me propose du borloo ancien 60% et que cela me fait du 9% de rentabilité et du lmnp à 10.5%.
Je prend le borloo : je me prend pas la tête à meublé le bien, la déclaration et comptabilité est plus facile,  il y a moins de turn over .. Et surtout pas besoin de calculer de quand je vais payer des impôts car c’est linéaire. ..

Ddte,  je parle bien de porte pour une entrée de logement.. se n’est pas une simple porte isoplane.
Mais c’est une porte qui ne doit pas subir d’intempéries  ( soit à l’intérieur d’un immeuble,  ou à l’extérieur mais couvert )

Le prix tout public est à 600 euros pour cette porte pré peinte.. elle vient de chez chausson et j’ai les tarifs artisans ..


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#9 27/01/2016 10h01 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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cricri77700 a écrit :

Concernant les portes d’entrées , sur mon projet actuel, je suis à 250 euros la porte paliere et 100 euros de pose . Il faut rajouter la serrure mais ça ne va pas chercher des 1000 et des 100 …

Question, comment obtenez vous ces tarifs ?
Dans mon coin, les tarifs c’est plutôt 400 ou 500€ de pose.
Donc en facture finale de 1.000 à 2.000€.

Après le second sujet :

cricri77700 a écrit :

Le prix tout public est à 600 euros pour cette porte pré peinte.. elle vient de chez chausson et j’ai les tarifs artisans ..

Effectivement, on retombe sur le même tarif.
Par contre, comment passez vous de 600€ prix grand public et 500€ la pose à 250 + 100 ?
C’est une sacré diminution du prix!

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#10 27/01/2016 11h03 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Pourtant les maçons que j’ai fais venir prennent de 100 à 150 euros pour la pose d’une porte . Je sais même pas quoi répondre à une pose de porte à 500 euros … Je sais pas faites plusieurs devis .
Que ce soit une porte fenêtre ou une porte paliere , c’est sensiblement le même prix .
500 euros de pose , le mec il gagne plus à l’heure qu’un chirurgien smile

Pour la porte, je sais négocier. . Sur mon projet en cours tt les artisans vont chez chausson pour le matériel. . Je leurs demande donc de grosse remise pour bouclé mon projet sinon je le fait pas ( enfin de ce que je leurs dit ) cela leurs fait perdre des milliers d’euros si le projet ne se fait pas donc …


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#11 27/01/2016 11h15 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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cricri77700 a écrit :

Pourtant les maçons que j’ai fais venir prennent de 100 à 150 euros pour la pose d’une porte . Je sais même pas quoi répondre à une pose de porte à 500 euros … Je sais pas faites plusieurs devis .
Que ce soit une porte fenêtre ou une porte paliere , c’est sensiblement le même prix .
500 euros de pose , le mec il gagne plus à l’heure qu’un chirurgien smile

2 artisans, même coup de pose (entre 400 et 500), Leroy Merlin, 450€ de pose, donc à ce moment là, vu que tout le monde annonce le même tarif, ça me semblait être le tarif de base.
Même l’artisan "low cost" envoyé par l’assureur annonce un tarif similaire
Et je parle bien pour une porte palière.

D’où ma question qui m’intéresse très fortement!

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#12 27/01/2016 11h30 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Merci à chacun pour vos contributions !
Je reviens sur certains points :

1/ Concernant le mode de location :
Effectivement le meublé à bien des avantages, et peut être que je passerai 1 des appartements en LMNP. Mais pour le moment j’attends déjà de savoir ce que propose l’Anah dans ce secteur (et c’est décidément compliqué de le savoir !)
En tout cas je ne mettrai pas tous les appt en meublé, à mon avis le marché est trop restreint.

2/ Concernant l’isolation des appt
Effectivement, on parle bien de l’isolation des murs opaques - 130m2.
Je vais creuser un peu cette histoire de norme.
A priori personne n’a tiqué sur l’utilisation de la laine de verre. (J’avais lu des avis mitigés sur ce matériau)

3/ Salles de bain :
Elles sont propres et en bon état, je pense juste de repeindre le carrelage mural.
Éventuellement changer une des douches pour optimiser l’espace, mais ce n’est pas un impératif.

4/ Electricité parties communes :
Effectivement, avoir une compteur et un abonnement juste pour les parties communes… bof hmm
La lampe avec détecteur de mouvement pourrait etre une solution (je l’ai d’ailleurs fait chez moi, mais là je n’y pensais pas !)
A vérifier quand même, parce que l’espace a éclairer est quand même assez vaste.

5/ Délai avant mise en location :
L’idée est effectivement d’être prête à louer en Septembre.
Si j’achète, j’essayerai de faire faire des devis avant la signature définitive, histoire de pouvoir enclencher les travaux rapidement.
En complément, je compte demander un report de remboursement du capital pendant 6 mois, le temps d’installer des locataires dans les 3 appt.

Affaire à suivre donc….

Bonne journée !


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#13 27/01/2016 11h32 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Je confirme environ 150€ la pose que ce soit pour une porte ou une fenêtre (avec petits aménagements sans reconstruction autour )


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 27/01/2016 11h56 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Je n’ai pas vu ce point évoqué mais l’électricité est-elle bien aux normes (celles-ci évoluant très vite)?

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#15 27/01/2016 14h03 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Lorsque vous dites aux normes, de quels normes parlez vous?

De nos jours les normes niveau électricités sont super complexes, mais ne concernent elle pas seulement le neuf? Lorsque l’on achète de l’ancien, on n’est pas obliger de tout remettre au norme si? Ce serait beaucoup trop coûteux dans certains appartements !

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#16 27/01/2016 15h51 → Clairette : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble avec travaux) (immeuble, immobilier, travaux)

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Bonjour Clairette,

J’ai hâte que vous nous parliez de votre projet la semaine prochaine lors de la réunion des investisseurs heureux franc-comtois.

Je pense savoir de quel bien il s’agit. Comment allez vous gérez la distance (par rapport à votre lieu d’habitation) pour suivre les travaux et gérer ensuite les locataires? Ferez vous appel à une agence pour gérer sur place ?
Je suis également tenté d’investir dans le même secteur que vous qui présente une forte rentabilité mais je suis assez freiné par le fait de devoir me prendre 2h pour organiser une visite ou régler un problème avec un locataire sur place.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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