Lyric [13] : étude de cas immobilier (colocation et encadrement des loyers à Marseille)

Bonjour,

L’encadrement des loyers est fatal au business model de la colocation :

- Il y a une forte dégressivité du loyer maximum au m2 que le bailleur est autorisé à pratiquer lorsque le nombre de pièces augmente (pour vous donner l’exemple concret d’une ville en Ile de France où j’ai investi, les studios et 2P peuvent se louer jusqu’à 20€/m2 tandis que les 4P et + ne peuvent se louer que jusqu’à 13€/m2 ; j’imagine qu’il en sera de même à Marseille).

- En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il était loué à un seul et même locataire (art. 140, III-A de la loi n°2018-1021 du 23/11/2018).

- Le complément de loyer peut constituer une solution de contournement mais celle-ci a ses limites (n’espérez pas pouvoir valablement doubler vos loyers par rapport au maximum autorisé ; tout au plus pourriez vous pratiquer un complément de quelques dizaines d’euros par mois).

Vous trouverez ci-après un peu de lecture sur le sujet qui devrait vous permettre d’alimenter votre réflexion : 

https://www.investisseurs-heureux.fr/t30186

https://www.investisseurs-heureux.fr/t26724

https://www.investisseurs-heureux.fr/t25787

aotearoa a écrit :

Bonjour,

Je ne vais pas vous répondre en détail sur vos calculs dans lesquels il me semble manquer pas mal d’éléments (coût des meubles, de la TF, crédit, assurance, charges hors celles de copropriété (fluides)) à première vue.

Sur le marché : allez sur le site de la carte des c*l*cs, regardez le nombre de colocs "haut de gamme" qui sont encore à louer au 23 août à Marseille, alors qu’il s’agit de la période où tout ce qui peut se louer est loué avec la rentrée des étudiants. Affichez la vue par carte, et regardez si le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter est concerné par ces vacances.

Je ne connais pas Marseille et ses prix mais je me dis que pour presque 600€ on doit pouvoir trouver un studio indépendant de surface correcte plutôt qu’une chambre dans une coloc (avec une salle de bain pour 4?). Dans ce cas quel intérêt pour des jeunes de cohabiter avec des personnes qu’il n’aura pas choisies si ce n’est pour se simplifier la vie sur de très courtes périodes ?

S’agissant de l’insécurité juridique, refaites vos calculs dans le pire scénario (3 mois de vacances locatives par an / et encadrement strict des loyers sur la base des tarifs des locations nues classiques de T4 dans le quartier / et refonte du régime LMNP pour l’aligner sur le régime fiscal classique des locations meublées / et locataires qui usent et abusent du chauffage et de la clim puisque j’imagine que vous allez mettre un forfait de charges) et voyez si vous avez les reins pour supporter cela. Je ne dis pas que c’est le scénario qui arrivera mais il est bon d’etre au clair sur ce qui peut se passer afin de savoir si on peut vivre avec (financièrement et sans que sa vie ne tourne autour de cela).

Autre élément, pour l’avoir testé, la gestion d’une coloc est très prenante et probablement plus sur des biens hauts de gamme (les locataires étant légitimement plus exigeants), avez vous le temps, l’envie et la patience nécessaire pour gérer cela?

Bonjour, est-que que les annonces disparaissent toutes de la carte lorsqu’elles sont pourvues? Beaucoup d’annonces ont été postées récemment. Dans la zone convoitée il y a peu d’annonces. Il existe quand-même une tension locative très forte à Marseille c’est là-dessus que je mise.
Concernant le côté prenant, je fais actuellement de la LCD avec ma RP, je suppose que la coloc est moins prenante?

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

L’encadrement des loyers est fatal au business model de la colocation :

- Il y a une forte dégressivité du loyer maximum au m2 que le bailleur est autorisé à pratiquer lorsque le nombre de pièces augmente (pour vous donner l’exemple concret d’une ville en Ile de France où j’ai investi, les studios et 2P peuvent se louer jusqu’à 20€/m2 tandis que les 4P et + ne peuvent se louer que jusqu’à 13€/m2 ; j’imagine qu’il en sera de même à Marseille).

- En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il était loué à un seul et même locataire (art. 140, III-A de la loi n°2018-1021 du 23/11/2018).

- Le complément de loyer peut constituer une solution de contournement mais celle-ci a ses limites (n’espérez pas pouvoir valablement doubler vos loyers par rapport au maximum autorisé ; tout au plus pourriez vous pratiquer un complément de quelques dizaines d’euros par mois).

Vous trouverez ci-après un peu de lecture sur le sujet qui devrait vous permettre d’alimenter votre réflexion : 

https://www.investisseurs-heureux.fr/t30186

https://www.investisseurs-heureux.fr/t26724

https://www.investisseurs-heureux.fr/t25787

Je vais regarder cela. Effectivement cela n’est pas rassurant. Quand je vois toutes les colocations qui se font à Marseille dont le prix/ chambre est élevé, je me demande bien comment feront les bailleurs une fois la mise en place de l’encadrement acté…

franck1127 a écrit :

Bonjour

Quel est le DPE de votre bien?

Pourquoi ne pas attendre les montants des plafonds avant d’investir (ou effectivement prendre des hypothèses basses)? A moyen terme, on peut penser que les plafonds vont être appliqués et que les dérogations vont être de plus en plus difficiles.

DPE: D

Dernière modification par Lyric (23/08/2023 10h49)

Concernant les compléments de loyer possibles, qu’est-ce qui pourrait les justifier ?
Exemples reconnus:
- une terrasse avec une vue exceptionnelle
- grande hauteur sous plafond (supérieure à 3,30m)
- équipements luxueux (sauna, jacuzzi, mobilier très haut de gamme)

Bonjour, est-que que les annonces disparaissent toutes de la carte lorsqu’elles sont pourvues? Beaucoup d’annonces ont été postées récemment. Dans la zone convoitée il y a peu d’annonces. Il existe quand-même une tension locative très forte à Marseille c’est là-dessus que je mise.
Concernant le côté prenant, je fais actuellement de la LCD avec ma RP, je suppose que la coloc est moins prenante?

Les annonces ne disparaissent que quand les propriétaires les sortent mais vu la période, tout bailleur normalement constitué sort l’annonce dès qu’elle devient sans objet pour ne pas crouler sous les mails.

La charge mentale liée à une coloc est différente de celle de la LCD à mon sens: en LCD quand vous avez un pénible ce ne sont que quelques mauvais jours à passer, en coloc si vous avez un ch*eur patenté cela peut durer des mois, et la relocation est plus chronophage que de la LCD chez vous puisque par définition vous n’êtes pas chez vous (et qu’il y a désormais beaucoup de choix sur le marché de la coloc donc les gens sont exigeants).

Lyric, le 23/08/2023 a écrit :

Mais voilà, fin 2023/ début 2024 arrivera à Marseille, l’encadrement des loyers. Oui, quel bonheur… un vrai casse-tête. J’aurais aimé avoir votre point de vu. Le problème étant qu’on ne sait encore rien des loyers de référence qui seront décidés par la préfecture. Ni le découpage par quartiers qui sera effectué. Mon seul espoir, le complément de loyer. Je sais que certains propriétaires en abusent et je me dis que le législateur pourrait décider de l’interdire ou d’en dessiner des critères très restrictifs.
Alors voilà, je le dis que j’ai un beau projet entre les mains. j’ai réussi à négocier le bien à un bon prix sans pour autant avoir fait chuter celui-ci. Le marché reste tendu même si en recul avec parfois des acheteurs qui n’hésitent pas à acheter cash.
Alors je fais appel à vous pour vos avis, conseils? Dois-je continuer dans ce projet ambitieux qui pourrait ma rapporter un bon CF une fois mis en location. Dois-je plutôt garder raison et me dire qu’avec l’encadrement des loyers à venir, c’est trop risqué?

Je vous remercie par avance pour votre participation et vos précieux conseils.

J’ai les même questions pour vous.
Vous vous engagez dans un crédit de 25 ans, avec des modifications fiscales qui ne vont pas tarder à arriver (l’encadrement des loyers), et d’autres qui ne manqueront pas d’arriver.

Vous basez votre futur CF théoriques sur des compléments de loyer, qui risquent d’être interdits. C’est joueur, pour le moins, risqué, au plus.
Comment faire quand la théorie ne correspondra pas à la réalité ?

Qu’est ce qui vous motive à vous lancer dans ce projet ? Je partageais mes réflexions ici et mes inquiétudes de bailleur ici.
Entre les règles qui se durcissent de plus en plus, accès au prêt, taux d’emprunt, TF qui grimpent, travaux réguliers d’entretien, DPE, encadrement du loyer, risque d’impayés et de dégradation du bien, difficulté d’expulsion du locataire, je suis de plus en plus inquiète du devenir des bailleurs.
Quelle est la rentabilité acceptable pour couvrir tous ces tracas ?
Comment bâtir un business plan sur 25 ans alors que les règles fiscales, et de location, changent et se durcissent de plus en plus ?

Je ne vous conseille pas trop dans votre projet. A vrai dire, j’ai plus d’interrogations dans votre envie de vous lancer dans ce projet, qui risque d’être bien compromis dès l’encadrement des loyers mis en place.

Bonjour,

Lyric a écrit :

Je voudrais m’engager dans un projet qui rapporte pour pouvoir multiplier les opérations.

Sans vouloir vous décourager, multiplier les opérations va être de plus en plus en difficile vu les critères du HCSF sur les crédits. Il convient donc, à mon avis, en attendant un éventuel assouplissement de ces règles, de ne lancer qu’un ou deux investissement(s) très rentables.

Un rendement à 11% bruts rentre dans la case d’un investissement très rentable, mais le problème de votre projet est que ce rendement n’est que théorique : le plafonnement des loyers va le faire voler en éclats, tôt ou tard (et je miserais sur tôt plutôt que tard).

Cherchez donc un investissement à 11% bruts, mais plus conventionnel, un LMNP au réel par exemple (même si le LMNP présente des risques d’évolution aussi), ou une "banale" location nue (plus de 10% bruts, cela reste possible, mais il faudra accepter des défauts ou se retrousser les manches). C’est plus difficile à trouver qu’une colocation, mais vous aurez un investissement pérenne.

Dernière modification par Plutarque (24/08/2023 14h07)

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, si vous ne faites pas les choses légalement c’est vous qui vous exposez, pas celui qui vous conseille.

Pour commencer: ne pas se précipiter, toujours faire un worst case scenario et voir si on a les reins pour le supporter (financièrement mais aussi mentalement). Rien ne presse car les prix devraient continuer à baisser.

Je voudrais prendre mes conseils auprès d’un avocat fiscaliste, mais j’attendais d’avoir un projet concret avant de prendre rdv avec lui. Je ne veux pas faire dans l’illégalité je veux faire dans le tranquillité. Je ne veux être ni marchand de sommeil, ni qu’un juge requalifie mon activité. Et c’est certainement car je veux bien faire les choses que c’est compliqué ;-)
Pour le moment je n’en suis qu’à l’offre, pas de date de compromis signé. Je vais demander avis à mon notaire.

Oui donc il vaut mieux jouer au loto cela rapportera plus si je gagne…
Finalement, c’est une bonne chose pour moi d’avoir lancé le sujet, car cela me permet de mettre en avant certains aspects qui m’échappaient jusque là comme la TH pour les résidence secondaires. Et effectivement, cela rendrait la location beaucoup moins intéressante pour des colocataires qui se tourneraient alors vers des studios.