BudweisBrno [67] : étude de cas immobilier (achat d'une cave)

BudweisBrno · #1

Employé, 21 ans, 11%, 20K net/an

Bonjour,

Je sollicite votre avis concernant une cave que j’ai repéré.

Le détail est le suivant:

-un box/cave de 25 m² au sous-sol d’une résidence à côté du centre ville dans une ville de 20 000 habitants.
La cave est accessible par ascenseur ou par l’escalier mais pas en voiture.

Sur les photos, cette cave est saine et propre, dans un immeuble datant des années 1990.

La cave est proposée au prix de 4 500€ + 2500€ de frais d’agence + les frais de notaires (450€ max).
Cela me fait donc un prix d’achat théorique de 7450€. Les charges de copropriété sont de 300€/an + 84€/an de taxe foncière.
De plus, je pense investir 1000€ dans des parois et l’achat d’une caméra, afin de subdiviser ce cave, en 4 petits box de 5/6m² chacun. Il n’y aurait pas de frais d’agence, je compte m’en occuper moi-même, habitant à 15 minutes.

L’idée étant ensuite de les louer comme box de stockage. J’ai eu une copie de la convention de copropriété. La location est possible, et des petits travaux de transformation, ne sont pas soumis à l’avis de copropriétaire tant que cela reste du stockage.

En me calant sur une fourchette très basse du secteur, je devrais pouvoir tirer 1 098€ de revenus par an (avec un taux de vacance de 10%).
Ajout d’un détail important:
Je pense le loue via un site internet style "Co stocage". Cela assure une visibilité assez importante et l’assurance est comprise dans leurs tarifs et donc dans mon estimation.

Ce qui me fait un taux de rendement brut de 9,58% avec cette estimation basse.

J’ai pour le moment 2 options d’achat pour ce bien en tête:
- achat comptant en mon nom propre.
-achat avec un ami comptant à 50/50 via une SCI.

Qu’en pensez vous?

Je précise que malgré mon jeune âge j’ai eu des cours de finances en classe et que mes 2 parents sont comptables. Je suis donc bien épaulé niveau paperasse et fiscalité.

Dernière modification par BudweisBrno (23/05/2023 22h03)

Mots-clés : box, immobilier, location

Plutarque · #2

Bonjour,

Une SCI pour un bien immobilier à 4500€ ?

Bernard2K · #3

Sur ce type de biens, il s’agit de limiter les frais qui peuvent bouffer la rentabilité. Donc, évidemment, pas de SCI. Tout en nom propre, en étant "radin".

Sur la caméra : attention, c’est un poste de frais récurrents. Vous n’allez pas payer un abonnement d’électricité et un de téléphonie fixe pour brancher une malheureuse caméra ! A votre place, j’irai sur place avec mon smartphone, et je ferais un "test adsl" une fois dans la cave pour vérifier que j’ai du débit. Si oui, j’opterai pour une caméra "4G" sur batterie, de façon à ne nécessiter aucune alimentation électrique et seulement un abonnement 4G très bon marché. Lisez ce fil de discussion où vous pourrez poser des questions à ce sujet si cette solution vous intéresse : Comment sécuriser un bien locatif vide contre les intrusions ?

La question de l’éclairage se pose aussi. A votre place, j’éviterais toute forme d’abonnement et de consommation récurrente. soit les gens s’éclairent avec leur téléphone, soit ils laissent une lampe de poche sur place… C’est leur problème. La caméra 4G voit très bien dans le noir donc ce n’est pas votre problème.

BudweisBrno · #4

Merci pour toutes ces informations Bernard.

En suivant les 2 avis, je ferais donc l’achat en nom propre.

Concernant l’électricité, je n’ai pas vu d’ampoule dans l’annonce, néanmoins, il semble y en avoir dans les parties communes. Cependant je clarifierais cela lors de ma visite sur place.
Dans un atelier que j’utilise peu, j’y ai amené le courant d’une manière très simple. Un néon fixé au plafond et relié à une rallonge. Ainsi lorsque je suis sur place, j’ai juste à brancher le néon.
Et le reste du temps, je suis tranquille car il n’y a pas de courant (bâtiment ancien type grange), je n’y ait fait aucun bricolage dangereux et c’est donc totalement sécurisé.

Pour la caméra, j’avais pensé à l’option de sans fil, mais vous soulevez bien le problème de la connexion Internet, car nous parlons ici d’une cave.
Encore une fois, un point à clarifier sur place.

Après, j’avoue même me poser le question de l’utilité de la caméra. Les affaires qui seront stockés ne sont pas les miennes, et elles seront assurés via la plateforme par laquelle je compte louer.

Reste le risque de squat comme vous l’avez évoqué dans votre fil de discussion, cependant je suis à la lisière du centre ville, dans un quartier bien réputé et pavillonnaire donc ce risque me semble négligeable.

La prochaine étape qui s’impose est donc une visite sur place afin d’y voir plus clair

Bernard2K · #5

BudweisBrno, le 24/05/2023 a écrit :
Dans un atelier que j’utilise peu, j’y ai amené le courant d’une manière très simple. Un néon fixé au plafond et relié à une rallonge. Ainsi lorsque je suis sur place, j’ai juste à brancher le néon.

Pardon, mais ça n’a aucun rapport. Dans une copro classique il est mal vu de tirer de l’électricité sur les parties communes pour l’usage d’un lot privatif. De plus, dans un bien que vous voulez louer à plusieurs personnes différentes, il faut des procédures solides et sérieuses, et le néon avec rallonge n’en fait pas partie.

BudweisBrno, le 24/05/2023 a écrit :
La prochaine étape qui s’impose est donc une visite sur place afin d’y voir plus clair

N’oubliez pas votre lampe de poche.

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2023 06h09)

Range19 · #6

Bonjour
Est-ce que ce box a une vocation initiale parking ?
Je ne pense pas que les frais de notaire se limitent à 450 €, faîtes les estimer sérieusement, c’est impactant sur les petits prix.

Dernière modification par Range19 (25/05/2023 08h19)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Cave en logement : comment transformer une cave en studio ?	7	7 214	27/02/2014 16h53 par ZeBonder
Campingday : étude de cas immobilier (exploiter une cave)	9	1 963	21/01/2019 20h41 par lachignolecorse
Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (cave en appartement) [ 1 2 ]	31	3 198	06/08/2018 13h13 par amoilyon
Magnetov : étude de cas immobilier (transformation cave en habitation)	0	578	01/10/2019 17h23 par Magnetov
Mart14000 : étude de cas (partie de cave de mon voisin sous ma maison) [ 1 2 ]	28	5 296	31/03/2024 15h42 par Charles76
Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding)	10	2 407	20/10/2016 19h42 par Jo0505
Iqce [26] : étude de cas immobilier (achat d'une propriété et revente de terrain et d'une maison)	21	2 362	03/10/2017 17h18 par Iqce

BudweisBrno [67] : étude de cas immobilier (achat d'une cave)

#1 23/05/2023 21h58

#2 23/05/2023 22h07

[+1] #3 24/05/2023 08h01

#4 24/05/2023 22h13

#5 25/05/2023 06h05

BudweisBrno, le 24/05/2023 a écrit :

BudweisBrno, le 24/05/2023 a écrit :

#6 25/05/2023 08h18

Discussions peut-être similaires à “budweisbrno [67] : étude de cas immobilier (achat d'une cave)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)