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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/10/2016 16h36 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Bonjour à tous,

Je me permet de solliciter vos conseils avisés concernant des investissements dans l’immobilier :

PROFIL PERSONNEL :

- Chef d’entreprise d’une holding (SASU) détenant une SARL
- 28 ans, célibataire, pas d’enfants
- Propriétaire de mon logement principal
- Revenu : salaire mensuel, pas de dividendes
- Faible expérience en investissement immobilier

OBJECTIFS :

- Exploiter la trésorerie du groupe et sa capacité d’emprunt afin de créer une activité immobilière au long terme (15 ans) via une SCI (société fille de la holding)
- Achat de plusieurs biens immobiliers en vue de les mettre en location et générer un revenu régulier à terme pour la SCI
- J’envisage à terme d’aller vers l’investissement professionnel (murs commerciaux)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN :

Ci-dessous le 1er bien en vue, mais ce n’est finalement qu’un exemple :
- Studio dans un immeuble ancien à Paris
- Prix : 200 000€
- Peu de travaux (5000€)
- Location meublée

QUESTIONS :

- Etant donné le montage décrit et les objectifs à terme, vaut-il mieux créer une SCI à l’IR ou à l’IS ?
J’ai cru comprendre qu’au long terme les 2 régimes se valent fiscalement, l’arbitrage étant surtout de savoir si on préfère une fiscalité douce et régulière (IR), ou une fiscalité lourde en cas de revente (IS)

- Faut il créer une SCI pour chaque bien immobilier ? Ou est-ce possible de tout regrouper sous une seule SCI pour centraliser la gestion de plusieurs biens.

- Est-ce que le montage vous parait optimisé étant donné mon profil et mes objectifs ?
Pour info, je ne souhaite pas me constituer un patrimoine personnel, mais plutôt une activité "rentière" professionnelle d’ici 15 ans.

- Vaut il mieux faire ce genre d’investissements à titre personnel ? (ex: LMNP ou LMP)
Si je ne vais pas instinctivement vers ce modèle c’est évidemment à cause de la fiscalité (CSG/IR à payer avant de me constituer un capital personnel + ISF à terme).
Mon objectif est uniquement de me constituer des revenus professionnels via la SCI, pas un patrimoine personnel.

- Quels conseils me donneriez-vous étant donné tout ce que j’ai pu vous décrire plus haut svp?

Merci par avance pour votre aide ! smile

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2016 15h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Solkarlin (15/10/2016 16h40)

Mots-clés : holding, immobilier, sci

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#2 17/10/2016 10h04 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Bonjour et bienvenue,

Bravo pour la partie entrepreunariat. Quel domaine si ce n’est pas indiscret ? j’aime beaucoup voir tous les domaines possibles smile

Concernant le bien itself, je ne pas spécialiste du LMNP, mais il me semble que les meilleures rentabilité se trouve en ayant des biens avec beaucoup de travaux pour 1) réduire le prix du bien à son max possible, 2) charger à fond les loyers pendant X temps afin d’optimiser fiscalement la situation.

Solkarlin a écrit :

- Etant donné le montage décrit et les objectifs à terme, vaut-il mieux créer une SCI à l’IR ou à l’IS ?
J’ai cru comprendre qu’au long terme les 2 régimes se valent fiscalement, l’arbitrage étant surtout de savoir si on préfère une fiscalité douce et régulière (IR), ou une fiscalité lourde en cas de revente (IS)

Ce n’est pas tout à fait exact (c’est exact à inflation nulle ou presque, c’est clairement défavorable à l’IS en inflation forte). La discussion suivante m’a fait aussi beaucoup réfléchir :
SCI IS ou IR
Je vous conseille de la lire pour comprendre un peu plus les différences SCI IS / IR.

Solkarlin a écrit :

Pour info, je ne souhaite pas me constituer un patrimoine personnel, mais plutôt une activité "rentière" professionnelle d’ici 15 ans.
[…]
Mon objectif est uniquement de me constituer des revenus professionnels via la SCI, pas un patrimoine personnel.

Pourquoi ? même si vous n’avez pas encore d’enfants, cela viendra peut être un jour…

Setanta

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#3 17/10/2016 12h46 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Concernant l’investissement via SCI.
Le C de SCI c’est CIVILE.

Vous n’avez donc pas le droit d’y loger de bien en location meublée qui est une activité commerciale, sauf à être une SCI à l’IS.

Il vient ensuite de distinguer les 2 types de régime fiscal :

A l’IR vous parlez de fiscalité douce… je ne connais pas votre TMI mais sachez que douce est un euphémisme en parlant de revenus fonciers. Vous serez imposé à votre TMI + 15.5% (CSG/CRDS), concernant la revente vous serez sous le régime des particuliers (19% + 15.5%)  avec les abattements qui commence à la 6eme année pour être maximal au bout de 22 ans concernant l’IR et 30 concernant la CSG.

A l’IS les amortissements sont déductibles, les frais d’acquisition aussi (en IR ils augmentent votre base d’achat) ce qui vous permettra de ne pas avoir (normalement) de bénéfice et donc pas d’impôt, concernant l’impôt il sera de 15% pour les premiers 38k€ de bénéfice puis 33% (voire 28% bientôt peut-être). Par contre votre imposition lors de la revente se calculera sur le VNC c’est à dire la valeur brute déduction faite des amortissements.
L’option à l’IS est irrévocable, mais plus judicieuse si votre bien est acquis pour générer des revenus et pas pour être revendu avec une PV. (selon moi)

Je vous conseille de créer une structure par bien pour faciliter les sorties et la gestion et avoir des actionnaires différents mais après chacun à ses marottes.

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#4 17/10/2016 13h13 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Bonjour,

- pour la SCI : si c’est du meublé, pas le choix c’est IS. Ca peut être aussi une SARL ou une SNC. Avantage fiscal : vous amortissez l’achat (et les travaux éventuels, selon leur nature) ce qui fait un bénéfice nul ou quasi nul pendant des années. Inconvénient fiscal : en cas de revente la plus-value est calculée sur la valeur résiduelle, amortissement déduit, donc vous avez une grosse imposition sur la PV. Notez que pour une SCI, il vous faut forcément un associé. La SASU ne peut être la seule détentrice de la SCI.
- LMNP en nom propre au réel : avantage fiscal : idem. L’inconvénient fiscal précédent se transforme en avantage : vous êtes imposé à la revente sur la PV des particuliers (enfin, tant que cet avantage est maintenu). Donc vous avez quasiment les avantages de la SCI sans les inconvénients.

Vous disiez : forte imposition en LMNP car IR + prélèvements sociaux (PS). Certes, mais sur un bénéfice qui est calculé amortissements déduits (au réel). Donc sur 10 à 20 ans, vous avez un bénéfice comptable nul ou quasi nul, donc une imposition nulle ou quasi-nulle. Le bénéfice finit quand même par remonter au fur et à mesure que les amortissements se terminent, sauf à refaire de nouveaux travaux.
J’ajoute que ce BIC n’est pas fongible avec les autres BIC. Donc l’éventuel déficit de cette activité ne peut pas venir diminuer les bénéfices des autres activités, par contre il est reportable sur 10 ans.

Si vous êtes sûr de faire du meublé, le LMNP est bien plus avantageux fiscalement (du moins tant que ses modalités ne sont pas modifiées).

Setanta a écrit :

je ne pas spécialiste du LMNP, mais il me semble que les meilleures rentabilité se trouve en ayant des biens avec beaucoup de travaux pour 1) réduire le prix du bien à son max possible, 2) charger à fond les loyers pendant X temps afin d’optimiser fiscalement la situation.

En première approche, les travaux et le prix d’achat s’amortissent. Même si la durée d’amortissement peut être différente, le déficit généré est reportable donc ils vont générer à peu près la même économie d’impôts.
Donc, en première approche (en LMNP au réel), acheter 100 k€ + 100 k€ de travaux, ou acheter 200 k€ sans travaux, c’est quasiment la même chose. Contrairement aux revenus fonciers où la solution avec travaux est beaucoup plus intéressante.
Là où c’est intéressant (en LMNP), c’est si on paie 90 k€ + 70 k€ de travaux un bien qui, en bon état, vaudrait 200 k€ ! La vraie économie de la solution "avec travaux", c’est donc d’arriver à payer moins cher au total. Ce qui se fait quand on est en province et qu’on fait une partie des travaux soi-même et le reste à coût maîtrisé (exemple cricri77000) ; sans doute plus difficile à faire sur Paris.

PS : logement meublé sur Paris : il est extrêmement difficile d’en tirer une bonne rentabilité, à cause des prix de vente très élevés et de l’encadrement des loyers. Pour le bien que vous envisagez, faites un calcul de l’encadrement des loyers (simulateur officiel disponible) et vous devriez voir le problème. Les foreumeurs parisiens disent qu’il est préférable de chercher en banlieue hors encadrement, ou en province.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2016 14h20)

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#5 17/10/2016 16h33 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Si j’ai bien compris votre description, votre SCI serait une filiale de votre SASU. Votre cas n’est pas le cas d’une personne physique qui peut avoir des options.

La fiscalité d’une SCI dépend du régime d’imposition de ses propriétaires (une même SCI peut avoir une fiscalité IR et IS si une partie de ses associés sont soumis à l’IR et les autres, personnes morales, sont soumis à l’IS) car la SCI est transparente fiscalement et donc les associés sont soumis à l’impôt s’appliquant à leur situation.

La question du choix entre IR et IS se pose pour les personnes physiques qui peuvent sur option choisir l’IS.

Pour les personnes morales soumises à l’IS c’est IS point.

Pour la location meublée, cela doit être fait par l’intermédiaire d’une société commerciale donc pas de SCI. Si c’est votre SASU qui est seule actionnaire de l’activité meublé, il va être difficile de pouvoir la qualifier de société de personnes tel que décrit dans l’article 206 du CGI art 206 cgi
et l’imposition sera IS.

Enfin, par rapport à l’ISF, si l’activité de la filiale n’a aucun rapport avec votre activité principale, il est possible que le fisc conteste le caractère professionnel de cette activité et réintègre cette valeur dans votre base taxable ISF au même titre qu’une trésorerie dont le maintien n’est pas justifié par l’activité économique de la société peut être pour partie réintégrer dans le patrimoine taxable ISF des associés.
Ce dernier cas va se voir de plus en plus avec la diminution de versement des dividendes depuis la surtaxe social sur les dividendes.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#6 17/10/2016 17h00 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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carpediem, je me permets de diverger de votre message sur trois points :

- à ma connaissance, une SCI doit forcément avoir deux associés. La SCI ne peut donc pas être une pure filiale de la SASU.

- l’activité de location de meublé est une activité civile par nature, la location de meubles n’étant qu’accessoire. Par contre, c’est imposé comme une activité commerciale, selon la remarquable "autonomie du droit fiscal". On peut donc tout à fait créer une SCI pour faire de la location meublée, mais elle sera forcément à l’IS (si la location meublée représente plus de 10 % de son chiffre d’affaires). Par contre elle peut pas faire de l’hébergement para-hôtelier ou autre activité similaire qui sont par nature commerciales.
Cf notamment : SCI et activité de location meublée

- lorsqu’une SCI est imposée à l’IS à cause de la location meublée, elle peut avoir une imposition différente de celle de ses sociétaires. Ainsi, elle est imposée comme une société à l’IS, même si ses propriétaires sont imposés IR. Dans ce cas, elle n’est pas transparente fiscalement.

Après, est-ce que la SCI est la forme la plus adaptée, c’est une autre question.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2016 17h07)

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#7 19/10/2016 22h54 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Bonsoir Solkarlin,

Solkarlin a écrit :

J’ai cru comprendre qu’au long terme les 2 régimes se valent fiscalement, l’arbitrage étant surtout de savoir si on préfère une fiscalité douce et régulière (IR), ou une fiscalité lourde en cas de revente (IS)

Juste pour rappel, hors de votre contexte spécifique de la détention via une holding, la fiscalité d’aujourd’hui n’est pas celle de demain.

Ne pas oublier que la SCI IR entraine selon vos termes "une fiscalité douce et régulière" (ce qui est sûr c’est que cette imposition initiale est certaine) mais que les abattements futurs lors de la cession ne sont eux qu’hypothétiques … abattement sur 15 ans, 22 ans, 30 ans… qu’en sera t-il dans 15 ou 20 ans….

Crown

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#8 19/10/2016 23h30 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Bonjour et merci à tous ceux qui m’ont répondu.

Du coup pas de débat sur le régime fiscal (IS).

Par contre si je comprend bien je pourrais bien créer une SARL pour ce type d’activité?

Au final aucune différence avec une SCI à l’IS mais peut etre plus "transparent" quant à l’activité en vue.

Et par contre si je fais ce genre d’investissements en perso (jy reflechis mais plus pour le coté patrimoine perso) : LMNP

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#9 20/10/2016 14h21 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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#10 20/10/2016 14h47 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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Un détail aussi entre SCI ou SARL, c’est la limitation de la responsabilité des actionnaires. En SCI, il n’y a aucune limite.

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#11 20/10/2016 19h42 → Solkarlin : étude de cas immobilier (achat immobilier via une SCI sous une holding) (holding, immobilier, sci)

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J’attire aussi votre attention sur un point qui n’a pas encore été évoqué dans le fil : votre holding est une SASU qui détient a priori une autre société à plus de 50 % (votre SARL).
Vous devez donc nommer un commissaire aux comptes (CAC) dans votre Holding en SASU.

Dans le cadre de son travail, le CAC effectue des travaux sur les filiales de la holding et donc votre SARL actuellement. En créant une autre société sous cette holding, le CAC va également regarder ce qui se passe dans cette nouvelle SCI/SARL.

En fonction de la nature ou de la taille de cette nouvelle filiale, le budget du CAC peut être amené à évoluer. Attention également aux décisions / choix fiscales et comptables que vous effectuerez dans cette nouvelle structure, le CAC peut en tenir compte dans son rapport sur la Holding SASU.

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