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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/07/2012 10h33 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Bonjour à tous ci joint le lien des villes concernées par l’encadrement des loyers à venir, merci le cadeau!!!!!
http://logement.blogs.liberation.fr/fil … mmunes.pdf

Mots-clés : loyers encadrement

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#2 06/07/2012 11h55 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Merci pour le lien, grosso modo toutes les grandes villes ainsi que les zones frontalieres/touristiques sont concernées…On ira investir dans la creuse donc…

Sinon est-ce que quelqu’un sait comment l’état va contrôler la mise en application de ce nouveau décret? Dans quelle mesure l’état/fisc(?) pourra s’assurer que le bailleur n’augmente pas son loyer en dehors du cadre prévu par la loi?

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#3 06/07/2012 12h01 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Ouf, je ne suis pas concerné !

Mais entre nous, est-ce que cet encadrement inquiète vraiment quelqu’un ?
L’augmentation de l’IRL ne vous suffit-elle pas ?

D’autant plus qu’il y a 2 exceptions à ce blocage…
- la première en cas de travaux de rénovation (dans le logement ou les parties communes d’un immeuble).  Le loyer annuel pourra être augmenté à hauteur de 15% du coût des travaux TTC, si le coût de ceux-ci est supérieur à la moitié des loyers perçus au cours de la dernière année.
- si le loyer est sous-évalué par rapport aux tarifs du voisinage. Le propriétaire devra le justifier et l’augmentation ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer précédent et les tarifs du voisinage

Autre point, ce décret de loi ne concerne que les locations vides, pas les meublées.

Dernière modification par Siocnarf (06/07/2012 12h02)


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#4 06/07/2012 12h36 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Franchement si vous augmentez vos loyers de 15% à chaque relocation, soit vous êtes sous le prix du marché de maniére trés importante, et donc vous avez fait une erreur dans le métier, soit vous n’allez pas trouver de locataire.

Peut être à paris, et encore, mais augmentez tous les ans (ex des étudiants) de 15%, au bout de 5 ans, le prix explose le prix du marché. Pour moi c’est une fausse loi qui concerne pas vraiment beaucoup de bailleurs. Néanmoins je n’y suis pas opposé.

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#5 06/07/2012 15h49 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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freesas a écrit :

Sinon est-ce que quelqu’un sait comment l’état va contrôler la mise en application de ce nouveau décret? Dans quelle mesure l’état/fisc(?) pourra s’assurer que le bailleur n’augmente pas son loyer en dehors du cadre prévu par la loi?

Apparemment, ça ne sera pas à l’état de contrôler, mais au locataire…
Si celui-ci se rend compte du non-respect de l’encadrement, il pourra saisir une commission de conciliation. Si cette dernière ne lui donne pas raison, il pourra saisir la justice.

Ca sera facile à vérifier pour les renouvellements de bail, mais je me demande comment les locataires pourront le faire à la signature d’un nouveau bail ?


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#6 06/07/2012 16h19 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Ils ont pas parlé de contrôler via la CAF? Vu que tout le monde la touche "quasiment", ca m’étonnerait pas qu’ils puissent recueillir des données par ce biais.

Dernière modification par BorderLine (06/07/2012 16h19)

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#7 06/07/2012 18h18 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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BorderLine a écrit :

Franchement si vous augmentez vos loyers de 15% à chaque relocation, soit vous êtes sous le prix du marché de maniére trés importante, et donc vous avez fait une erreur dans le métier, soit vous n’allez pas trouver de locataire.

Peut être à paris, et encore, mais augmentez tous les ans (ex des étudiants) de 15%, au bout de 5 ans, le prix explose le prix du marché. Pour moi c’est une fausse loi qui concerne pas vraiment beaucoup de bailleurs. Néanmoins je n’y suis pas opposé.

J’ai l’impression que BorderLine n’a pas vraiment compris cette loi : il n’y est pas question de pouvoir augmenter de 15%/an, mais seulement d’augmenter de l’IRL, qui est très proche de l’inflation, donc bien moins que 15%.


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#8 06/07/2012 19h05 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Personnellement mon locataire pars en septembre et je passe de location nue à meublé donc il faut que j’étudie la loi pur savoir si je suis concerné ou non

@GBL: non je pense qu’il a bien compris il dis que si les bailleurs augmentent plus que l’IRL tous les ans (15% est exagéré) c’est que soit le bailleur et sous le marché soit il est au dessus et ne trouvera pas de locataire

Dernière modification par Kool31 (06/07/2012 19h07)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#9 06/07/2012 23h32 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Tout à fait Kool31 smile

Les 10 à 15% sont un chiffre dont parle les politiques pour justifier cette loi dans chaque interview.

Dernière modification par BorderLine (06/07/2012 23h34)

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#10 07/07/2012 09h08 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Dans le Pays--de-Gex (Ain), à la frontière genevoise, 6 communes sont concernées mais pas celle de Divonne-les-Bains (25 km de Genève) ou les loyers sont pourtant les plus élevés de la micro-région…

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#11 07/07/2012 09h39 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Siocnarf a écrit :

Mais entre nous, est-ce que cet encadrement inquiète vraiment quelqu’un ?
L’augmentation de l’IRL ne vous suffit-elle pas ?

D’autant plus qu’il y a 2 exceptions à ce blocage…
- la première en cas de travaux de rénovation (dans le logement ou les parties communes d’un immeuble).  Le loyer annuel pourra être augmenté à hauteur de 15% du coût des travaux TTC, si le coût de ceux-ci est supérieur à la moitié des loyers perçus au cours de la dernière année.
- si le loyer est sous-évalué par rapport aux tarifs du voisinage. Le propriétaire devra le justifier et l’augmentation ne devra pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer précédent et les tarifs du voisinage

Le soucis c’est que ces exceptions sont mal faites : en cas de relocation d’un bien loué très en dessous du marché, on peut se retrouver encore loin du compte. Je connais par ex. un bien qui était loué 40% du tarif normal (bail de plus de 20 ans, mal géré par un retraité qui était trop vieux pour s’en soucier). Après revente et gros travaux la première règle permet d’atteindre 70% du prix du marché, la seconde pas plus. Soit 30% sous le prix du marché.

Fondamentalement si le but est d’encadrer les prix pour qu’ils ne s’écartent pas de ceux du marché, pourquoi on ne peut réévaluer que de la moitié de l’écart avec le prix du marché ? C’est une règle  clairement punitive.

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#12 07/07/2012 11h04 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Un autre point a savoir est que ce décret n’est valable qu’un an, en attendant le remaniement de la loi de 1989 en 2013, avec notamment des mesures "moins précipitées" concernant l’encadrement des loyers.


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#13 17/07/2012 12h41 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Bon bah depuis aujourd’hui, je me sens un peu plus concerné !
Mon agence a en effet recu le préavis de départ de nos locataires actuels.

Ce qui nous amène a nous reposer la question "a quel prix le remettre en loc ?"
Notre agence nous conseille de le mettre au même prix ou approchant.

L’encadrement de l’augmentation concerne t il le loyer ? ou le loyer + provisions pour charges ?
A première vue, la logique voudrait que le loyer seul soit concerné. Dans ce cas, il est possible d’augmenter de 30 ou 40€ le loyer en baissant de 30 ou 40€ la provision pour charges. Le total reste le même, donc l’annonce est ni + ni - attirante… mais au moins, la base de loyer qui sera soumise a interdiction est un peu plus haute.


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#14 17/07/2012 13h06 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Lemouz a écrit :

L’encadrement de l’augmentation concerne t il le loyer ? ou le loyer + provisions pour charges ?
A première vue, la logique voudrait que le loyer seul soit concerné. Dans ce cas, il est possible d’augmenter de 30 ou 40€ le loyer en baissant de 30 ou 40€ la provision pour charges. Le total reste le même, donc l’annonce est ni + ni - attirante… mais au moins, la base de loyer qui sera soumise a interdiction est un peu plus haute.

Oui c’est possible de ne plus inclure les provisions pour charges dans une annonce mais c’est tromperie sur la valeur de la location et cela risque de générer des visites inutiles ou des déceptions de candidat locataire car le différentiel de 30 à 40 € mensuel est important.

Pour moi , on annonce le prix global avec les provisions en spécifiant qu’il s’agit de prévisions de charges qui seront régularisés annuellement.

Philippe


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#15 17/07/2012 15h36 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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oui bien entendu. Je me suis mal exprimé peut etre…

Avant nous louions 900 + 80 de provisions pour charge.
Soit nous re-louons de la même façon ce qui, quand la loi sera passée prendra comme référence 900€ de loyer et donc interdiction de relouer a + de 900€
Soit nous re-louons 930 + 50 afin que le "loyer de référence pour relocation" soit de 930 et non 900.

D’ailleurs, je trouve abusé qu’en cas de nouveau bail, après 5ans de location par exemple, le loyer reparte sur la même base en "oubliant" 5 ans de hausse de l’indice qui va bien (inflation, IRL ou autres peu importe)


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#16 17/07/2012 15h48 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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lemouz a écrit :

Soit nous re-louons de la même façon ce qui, quand la loi sera passée prendra comme référence 900€ de loyer et donc interdiction de relouer a + de 900€
Soit nous re-louons 930 + 50 afin que le "loyer de référence pour relocation" soit de 930 et non 900.

D’ailleurs, je trouve abusé qu’en cas de nouveau bail, après 5ans de location par exemple, le loyer reparte sur la même base en "oubliant" 5 ans de hausse de l’indice qui va bien (inflation, IRL ou autres peu importe)

Il manque 30 € de charges dans votre calcul …..car de 80 e vous passez à 30 € donc en fin d’année il faudra régulariser  au détriment du locataire ce que je n’aime pas faire , je préfère rendre de l’argent sur des charges trop perçues.

Vous savez concernant les augmentations , je suis mitigé sur le fait d’augmenter.
Sur certaines années l’augmentation de l’IRL peut être forte pour un locataire , je préfère souvent ne pas augmenter les locataires qui ne posent pas de problème , c’est le bonus de fidélité.
Si votre investissement est bien calculé avec des échéances de crédit fixes , l’augmentation n’est pas une obligation. 

Par contre je conçois que la nouvelle loi puisse être pénalisante si on n’a pas appliqué d’augmentations régulières car on se retrouve bloqué en cas de changement de locataire.
J’ai souvent ajusté mon loyer au prix pratiqués mais lors du changement de locataire , cette loi ne me concerne pas géographiquement mais on ne sais jamais , je vais peut être revoir ma position.

Philippe


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#17 17/07/2012 16h23 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Dans mon cas, il s’agit d’un changement de locataire.
J’entends tout a fait le dilemne sur l’utilité ou non d’augmenter annuellement le loyer selon l’IRL. Mais ce n’est pas mon cas ici.

En effet, baisser les charges pour augmenter le loyer engendre potentiellement une régul douloureuse. Mais il peut etre possible de s’arranger pour qu’elle soit payer sur plusieurs mois. Et puis, sait on jamais, les charges de copro pourraient peut etre baisser ! (Oui je sais c’est pas encore Noël)

Sinon, ce n’est pas un investissement a proprement parler car il s’agit de mon ancienne RP. Ce n’est clairement pas un "bon" investissement en terme de renta annuelle (3% net apres impots, bien géré par agence, 1ere couronne parisienne)
Vu la mensualité restante (les prets aidés ont été remboursés), on arrive a avoir une trésorerie annuelle à peu près nulle (tous frais d’agence, copro et impots déduits)
Donc en fait, notre seul interet est aujourd’hui que l’appart se paie tout seul afin qu’une fois le pret soldé (12ans restants), la revente aille direct dans notre poche (hors + value…).

Donc en résumé, ma question porte sur : comment puis je faire pour dégager facilement, rapidement et de facon fiable qq dizaines d’euros, négligeables aujourd’hui mais qui permettront sur les prochaines années Hollande de ne pas prendre un (petit) retard impossible à combler.


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#18 17/07/2012 16h31 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Lemouz a écrit :

Vu la mensualité restante (les prets aidés ont été remboursés), on arrive a avoir une trésorerie annuelle à peu près nulle (tous frais d’agence, copro et impots déduits)

C’est déjà bien

Lemouz a écrit :

Donc en fait, notre seul interet est aujourd’hui que l’appart se paie tout seul afin qu’une fois le pret soldé (12ans restants), la revente aille direct dans notre poche (hors + value…).

Sous réserve de revenir habiter dans votre ancienne RP ……

Lemouz a écrit :

Donc en résumé, ma question porte sur : comment puis je faire pour dégager facilement, rapidement et de facon fiable qq dizaines d’euros, négligeables aujourd’hui mais qui permettront sur les prochaines années Hollande de ne pas prendre un (petit) retard impossible à combler.

Vous ne prendrez pas de retard car l’application de l’IRL vous permet de continuer d’augmenter les loyers seul une hausse "incontrolée" en cas de changement de locataire sera non autorisé.

Mais je dirais que les lois se font et se défont… et à mon sens la mise en oeuvre va être très complexe ….

Je suis d’accord avec le principe de cette loi pour ne pas trop pénaliser les locataires mais d’un autre coté c’est encore une usine à gaz ….

Philippe


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#19 31/07/2012 16h06 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Voici un lien vers le site du gouvernement indiquant les communes concernées par l’encadrement de la hausse des loyers

François Lamy salue la mémoire de Stéphane Hessel - Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité

Une pensée émue pour DKEE34  , BorderLine  car Montpellier est concerné
Pour ZR-6R car Paris est bien évidemment concerné aussi
Mes excuses pour ceux que j’aurais oublier …..

Philippe


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#20 01/08/2012 10h04 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Merci Philippe!

Tant qu’on en est à l’encadrement, ça va, mes loyers sont déjà dans le haut de la fourchette. C’est quand on va les plafonner que je vais pleurer…

Je pars chez moi dans le sud ouest quelques semaines en vacances, entre autres pour chercher un immeuble. Je vous tiens au courant sur les rentas possibles.


Left the Rat Race in 2013

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#21 01/08/2012 10h19 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Tant mieux mais au lieu de "pleurer" quand l’augmentation des loyers sera plafonnés ( cela débute aujourd’hui) , il faut penser à délocaliser votre immobilier en province …..

Bonne recherche au milieu des oies et du foie gras , pas évident de rechercher dans ces conditions ….

Je poursuis tranquillement mes recherches et je serais intéressé par un montage à plusieurs dans une SCI avec apport identique de chacun des associés.

Philippe


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#22 01/08/2012 12h06 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Bonne idée, mais faut pas se tromper sur les associés.

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#23 01/08/2012 13h26 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Ca peut être intéressant de monter unel SCI pour un immeuble.
Il faudrait se mettre d’accord en effet sur les associés, l’apport, le lieu de l’investissement et sur l’immeuble en question.

Dernière modification par Kool31 (01/08/2012 13h27)


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#24 01/08/2012 14h03 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Philippe30 a écrit :

Je poursuis tranquillement mes recherches et je serais intéressé par un montage à plusieurs dans une SCI avec apport identique de chacun des associés.

Message subliminale bien perçu …..

BorderLine a écrit :

Bonne idée, mais faut pas se tromper sur les associés.

D’accord , il faut être localement et humainement  proche

Kool31 a écrit :

Ca peut être intéressant de monter unel SCI pour un immeuble.
Il faudrait se mettre d’accord en effet sur les associés, l’apport, le lieu de l’investissement et sur l’immeuble en question.

L’union fait la force à mon sens.
Les moyens et les connaissances de chacun donne du poids à ce type de projet…..

A réfléchir et à envisager par MP

Philippe


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#25 01/08/2012 14h29 → Encadrement des loyers : les villes françaises concernées (loyers encadrement)

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Bonjour les (futur)immorentiers,

Effectivement certains projets sont réalisables à plusieurs et impossibles individuellement, MAIS : d’expérience il est judicieux que l’initiateur conserve le contrôle de la structure, il y en a toujours un qui travaille plus que les autres….à méditer.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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