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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/12/2014 00h19 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Bonjour,

Je suis actuellement en cours d’achat d’un studio sur Paris, pour un investissement locatif.
Auriez-vous des conseils concernant l’application de la loi ALUR, en effet je crains que le plafonnement des loyers sur la région parisienne, en plus de mettre en place des loyers largement inférieurs, amène une baisse conséquente de mon bien immobilier lors de la revente.

Merci de vos conseils.

Kaspar.

Mots-clés : loi alur encadrement loyer plafond

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#2 24/12/2014 02h20 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Bonjour,
Pour donner une idee des montants de loyers pouvant etre appliques: Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)
ensuite faut calculer le rendement, a savoir si cela est rentable pour vous.
Pour la revente, je vous conseille de faire du meuble, ce sera plus facile de revendre libre.

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#3 24/12/2014 19h25 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Les propriétaires pourront pratiquer des tarifs jusqu’à 20 % au-dessus de ce loyer de référence.

C’est dingue !

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#4 24/12/2014 19h32 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Autrement dit encore une loi bidon qui ne sert à rien, principe économique de base mettre un seuil au dessus du loyer moyen n’a aucun effet.

Par contre pour en revenir a votre question, vous avez aussi parlé de moins value à la revente, le niveau du loyer n’empêchera pas la moins value éventuelle à la revente, si vous pensez que le marcher va baisser, n’achetez pas et attendez (étant donné que ce n’est pas une RP)

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#5 21/01/2015 12h36 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Je suis assez surpris des niveaux d’encadrement de loyers car si on applique cela à un studio dans paris (24€/m² majoré des 20% autorisés), cela donne un loyer de 576€. Je pense que beaucoup de loyers sont au dessus de cette valeur quand le bien est de bonne qualité.

Qu’en est-il des meublés qui sont encore plus cher?


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#6 21/01/2015 13h58 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Les loyers "de marché" de l’observatoire parisien sont fournis en m2 en fonction du nombre de pièces, de 1 à 4 pièces, avec de grosses différences entre 1 et 3/4 pièces.

Par exemple prix médian Faubourg du Roule 1 pièce 35,7 EURpsqm, 3 pièces 27,9 EURpsqm. La carte postée plus bas doit correspondre à 2 ou 3 pièces, on ne retrouve pas les chiffres exacts du site web (carte de 2013, données olap plus récentes ?).

Pas tellement d’accord avec l’aanalyse de Roudoudou, dans les quelques cas que j’ai regardés de près le loyer médian est plus de 20% en-dessous du marché : la loi Alur contraindra bien certains propriétaires.

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#7 23/01/2015 09h29 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Il est bien difficile de savoir ce qui se passera, notamment sur des villes comme Lille que je connais bien mieux que paris. Le loyer médian est de 12.70€/m² soit un loyer maxi de 15.24€/m² (x1.2). Je suppose que l’on parle de loyer hors charge.

J’étudie l’achat un immeuble où des studios de 17m² et 20m² sont loués 400€/mois toutes charges comprises (hors élec), soit entre 20€/m² et 23.5€/m². On ne trouvera jamais 5 à 8€ de charges (eau, TOM).

Je pense qu’il faut rester prudent tant que les décrets d’application ne sont pas parus et que les organismes qui calculent les loyers médians ne sont pas habilités. Je crains que cela ne donne quelques mauvaises surprises pour les petites surfaces et/ou les secteurs très recherchés.

Apparemment la régulation des loyers est appliquée sur Paris à titre expérimental depuis début janvier 2015. Quelqu’un ici a-t-il un début de retour d’expérience de cette nouvelle usine à gaz?


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#8 28/01/2015 08h57 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Apparemment la loi Macron précisera un certain nombre de modalités :

Loi Macron : les mesures sur l?immobilier débattues à l?Assemblée

"Enfin, la loi Macron s’attache à définir l’entrée en vigueur de certaines mesures votées il y a près d’un an dans la loi Alur. Le projet de loi stipule que les nouvelles règles concernant la restitution des dépôts de garantie, la prescription des actions liées au bail ou encore l’indemnisation des locataires en cas de travaux de longue durée (21 jours et plus) s’appliquent aux baux en cours, et ce dès le vote définitif de la loi Macron.

A l’inverse, l’encadrement des loyers ne s’appliquera pas aux contrats en cours ou aux baux reconduits tacitement : pour bénéficier de ce plafonnement, un locataire devra renouveler son contrat de bail une fois l’encadrement des loyers en place dans sa commune. Pour rappel, seule Paris prévoit d’instaurer ce dispositif dans le courant de l’année 2015
."

Dernière modification par lachignolecorse (28/01/2015 09h41)


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#9 05/08/2015 21h02 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Bonjour,

Pour ceux qui cherchent encore, voici une carte interactive de Paris indiquant les loyers de référence.

Le site semble édité par le préfet de la région d’Ile de France.

Vous préférez louer à 20,2€/m² place du tertre à Montmartre ou 21,6€/m² à Barbes ?


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#10 05/08/2015 21h45 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Bonjour,

Je trouve cela triste que des jeunes Français travaillant à Paris (je m’inscris dans le lot) ne puissent pas se permettre d’acheter leur logement faute de moyens. Il est indéniable que la génération précédente a eu plus de chance sur ce point.

Maintenant je suis curieux de voir à quelle échéance la loi Alur va porter ses fruits et quelle est sa portée réelle. Ce serait intéressant si un suivi était réalisé (comme on le fait dans les entreprises pour mesurer si un investissement / projet est (ou a été) rentable ou non. Ce qui, sauf erreur, n’est jamais vraiment fait pour les projets gouvernementaux. Après tout, le gouvernement n’a-t-il pas une obligation de rendre compte à tous ses propriétaires (ses citoyens) ?

Bien à vous,


Dooffy

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#11 05/08/2015 23h14 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Le résultat va être simple. Les loyers des riches vont baisser (on plafonne le plus là ou c’est le plus cher) Les loyers des pauvres vont augmenter (ben oui, ils ont créé un loyer minimum, même pour une cage à poule il y aura un minimum…) 
Et vous n’avez plus aucun intérêt à rénover vos biens. Il y aura toujours du monde pour louer au prix étatique quelle que soit l’état du bien si c’est bien situé. Donc dégradation globale du parc immobilier.

En fait, on comprends pourquoi il n’y aura pas d’étude sur les résultats de cette loi….


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#12 06/08/2015 09h20 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Du communisme quoi…

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#13 06/08/2015 10h09 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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J’emménage dans un appartement à paris le premier septembre.  Le propriétaire a accepté mon dossier, on doit se voir pour la signature du bail la semaine prochaine.

Cependant le loyer est supérieur au loyer légal et je crains que si je bronche l’appartement ma passe sous le nez.  Par conséquent, j’envisage d’accepter dans un premier temps le loyer illégal et de le contester une fois que je serai bien installé. 
Quelles sont les démarches à effectuer pour contester un loyer illégal?
Merci

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#14 06/08/2015 10h22 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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ZX-6R a écrit :

Le résultat va être simple. Les loyers des riches vont baisser (on plafonne le plus là ou c’est le plus cher) Les loyers des pauvres vont augmenter (ben oui, ils ont créé un loyer minimum, même pour une cage à poule il y aura un minimum…)

Je pense qu’en plus, Paris deviendra davantage une ville de propriétaires occupants.


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#15 06/08/2015 11h31 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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@Narzould : Saisissez la Commission départementale de conciliation de Paris une fois le bail signé, vous n’avez en effet aucun intérêt à aborder le problème avant la mise en location.

Source : http://vosdroits.service-public.fr/part … 1216.xhtml

NB : Sur ce sujet comme sur beaucoup d’autres, même si vous êtes dans votre droit, je vous recommande de peser le pour et le contre avant de lancer une procédure contre votre bailleur si la différence est minime car votre relation s’en trouvera nécessairement dégradée… il y a les textes de loi et il y a l’humain, nombreux sont les bailleurs qui, par exemple, n’augmentent pas les loyers de l’IRL en cours de bail, financent les matériaux pour les travaux d’aménagement, se montrent arrangeants si vous souhaitez raccourcir votre préavis et qu’un autre locataire peut reprendre le bail plus tôt… une fois que vous l’aurez attaqué il ne sera plus aussi conciliant.

Dernière modification par perecastor (06/08/2015 11h32)

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#16 06/08/2015 12h03 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Faith a écrit :

Je pense qu’en plus, Paris deviendra davantage une ville de propriétaires occupants.

Oui il est difficile de savoir ce que cela va donner. En tout cas, j’imagine que ce sera un vrai avantage pour les bons dossiers à la location. Vu l’attrait de la Pierre en France, un bon dossier trouvera toujours quelqu’un pour lui louer un appartement, même avec une rentabilité dérisoire.

Pour les mauvais dossiers, ce sera compliqué … mais ils n’ont pas les moyens d’acheter.

Sinon, la détérioration des biens est sacrément possible !

A titre personnel, je suis contre cet encadrement, même si elle est à mon avantage, c’est une question de principe. Mais je suis aussi contre la "niche fiscale" résidence principale.

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#17 06/08/2015 12h53 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Sur l’encadrement des loyers :
1/ A court terme :
De nombreux loyers sont contestés et baissent. De nombreux propriétaires constatent une baisse du rendement de leur capital et vendent leurs biens dès que le locataire part. Or beaucoup d’investisseurs font dans le studio/2 pièces meublés, dont les locataires sont souvent jeunes et ne restent pas plus de 3 à 5 ans en général (mutation professionnelle, retour en province, achat d’un 3/4 pièces en banlieue, mariage, enfant…).
Cette mesure possède une réelle utilité politique, car c’est une mesure populaire, qui sert de "marqueur de gauche" dans le domaine économique. Or ces marqueurs sont surtout dans le domaine sociétal / droit des minorités, féministes, homophobie, antiracisme, et pas grand chose distingue la gauche de la droite dans le domaine économique. Il est fort probable, hélas, qu’elle soit étendue à la banlieue au moment de la campagne présidentielle. Ne pas oublier qu’il s’agit d’une mesure portée par les Verts, qui pèsent 2 ou 3 % aux élections mais dont les bonnes roustes reçues aux présidentielles ou aux départementales ne les empêchent pas de  représenter régulièrement 20 à 25 % du débat public médiatique… Dans les médias, ils pèsent plus que le Parti de Gauche de Mélanchon ou l’UDI du centre droit. C’est ainsi…

2/ A moyen terme :
Le parc locatif privé de Paris baisse en volume, car les propriétaires occupants remplacent les investisseurs. Le parc locatif public ne peut assurer le remplacement, car la mairie de Paris est très endettée depuis la gestion de M. Delanoë. A côté d’évidentes réussites, comme Paris plage ou le vélib, il faut constater que le nombre de fonctionnaires municipaux a nettement augmenté et que le parisien est plus endetté que l’habitant de Saint-Denis ! Cette dernière, vieille mairie communiste, gère plus prudemment ses finances…
Pour obtenir un bon logement, les enveloppes et autres dessous de table se multiplient, et en particulier pour les petites surfaces. Les petits dossiers sont encore plus relégués hors de Paris…

3/ A long terme :
L’entretien des biens n’est plus assuré, comme après la loi dite de 48, et quelques accidents qui causent des morts révoltent les consciences. Les propriétaires, plus nombreux qu’auparavant, votent moins à gauche que les locataires (en tendance) et regardent plus l’endettement et les impôts municipaux. La majorité municipale voit sa base électorale se réduire…Surtout qu’à long terme, le résultat de la raréfaction des biens aggrave le problème. Quand il y a 10 candidats locataires valables pour un seul bien, il faut choisir, et donc en éliminer 9. La petite enveloppe, tradition grecque lorsqu’on va à l’hôpital, devient une habitude française…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 06/08/2015 13h31 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Klaus a écrit :

J’emménage dans un appartement à paris le premier septembre.
Quelles sont les démarches à effectuer pour contester un loyer illégal?
Merci

Si le loyer ne vous convient pas, allez voir ailleurs!!!

Loyer "illégal", le terme me reste en travers de la gorge…   

Il faudrait réunir les bailleurs et demander à ce que nos prêts bancaires pour acquérir et rénover nos biens soient annulés, on pourrait baisser les loyers encore plus! Pas grave, ce sont les riches banquiers qui paieront! [humour inside]


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#19 06/08/2015 13h53 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Sans compter que l’encadrement peut amener des locataires à changer d’appartement. Par exemple, j’économiserai 200 euros, en changeant d’appartement pour rester dans le même quartier (et j’ai pris la borne majorée pour cette économie, c’est plutôt 350 euros sinon).

Dernière modification par Manarea (06/08/2015 13h54)

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#20 06/08/2015 14h01 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Ou alors autre scénario:
La borne haute devient le loyer de référence pour toute nouvelle location.
La moyenne progresse donc au fur et à mesure des relocations (et d’autant plus vite que le turn-over est rapide)

Ce qui entraine deux choses: soit une progression constante des prix (potentiellement supérieure au reste du marché) qui ne serait pas freinée, soit une intervention plus restrictive de l’état => risque de loi 48 bis.

Le premier scénario pourrait être raisonnable pour tous le monde (propriétaires et locataires)


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#21 06/08/2015 14h21 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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@Faith
Scénario trop optimiste… La réalité, c’est que le rendement locatif parisien va durement chuter pour de nombreux propriétaires, qui n’auront pas la patience d’attendre (= se faire plumer) 5 ans (10 ans ?!) un potentiel rééquilibrage. La vente de studios deux-pièces à des propriétaires occupants va s’accroître très vite, dans un an ou deux. Regardez ce qui se passe pour les retraités au Portugal ou au Maroc, alors qu’il s’agit d’un cadre de vie…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (06/08/2015 14h23)


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#22 06/08/2015 14h26 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Nous sommes donc plusieurs à penser la même chose : ALUR n’est qu’une pièce d’un puzzle cohérent.

Les autres pièces étant :
- Le projet du "grand Paris" pour faire partir hors du périphérique la classe moyenne qui veut devenir propriétaire d’une surface vivable sans qu’ils aient l’étiquette "banlieusards". Accessoirement ça crée des emplois et des "conseils consultatifs" pour les camarades élus. source.

- Le DPUR (droit de préemption urbain renforcé) de Ian Brossat (membre du parti communiste) qui permet à la mairie de préempter des logements isolés plutôt que des immeubles entiers (257 nouveaux immeubles concernés votés en décembre 2014, mais pas dans les quartiers où vivent nos "élites" voir carte). Pas de réabilitation des dits logements faute de budget donc ils sont murés (c’est plus subtil car ils ont pris un engagement de créer des logements sociaux mais trop long à expliquer ici). La mairie vote contre tous les travaux lors des AG, les immeubles dépérissent et sont rasés, les derniers habitants quittent les lieux, des logements sociaux sont reconstruits avec des immeubles sans courettes et plein de gentils électeurs écervelés naïfs sont dans leurs poches.

- La mairie a un engagement de 30% de logements sociaux d’ici 2020 (promesse électorale d’Anne Hidalgo)

Objectif final : qu’il ne reste dans le vrai Paris que les très aisés (politiciens, chefs d’entreprises, gros rentiers, nobles, artistes, …) et quelques pauvres très aidés pour que la classe aisée ne soit pas fustigée. Ca ne vous rappelle pas une époque de notre histoire de France ?

Même si "du pain et des jeux pour le peuple" est une vieille recette, il faut avouer que la stratégie est judicieuse pour ceux qui n’ont pas de scrupules et veulent vivre confortablement avec les deniers des contribuables.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#23 06/08/2015 22h47 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Deux petites remarques :
1/Autant la gauche a poussé l’idée du "Grand Paris" pendant longtemps, pour de belles raisons d’efficacité,  autant elle freine ces derniers temps. En effet, les dernières élections promettent le poste de maire ou président du "Grand Paris" à la droite, alors qu’avant les dernières municipales, il "aurait dû" revenir à la gauche… Comme de temps en temps j’essaie d’enseigner la géographie, je crois que cela se fera quand même un jour, car Berlin ou Londres sont bien plus vastes que Paris, et la concurrence entre métropoles plus ou moins mondiales ne peut supporter longtemps une telle division des pouvoirs (Etat, région, ville de Paris, départements 93,92,78, mairies de banlieues…). Pour un étranger, c’est  vraiment le souk…et pas seulement à Barbès… D’ailleurs, la métropole est déjà installée à Lyon, avec un "Grand Lyon" indépendant du département.
2/ Je conseille à tous la lecture de "Fractures françaises" de Christophe Guilluy, un grand géographe (la preuve, il n’est pas à la fac…). Ce livre court est brillant et profond, et je crois fort utile pour les investissements immobiliers.
Rastignac


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#24 06/08/2015 23h15 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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ZX-6R a écrit :

Klaus a écrit :

J’emménage dans un appartement à paris le premier septembre.
Quelles sont les démarches à effectuer pour contester un loyer illégal?
Merci

Si le loyer ne vous convient pas, allez voir ailleurs!!!

Loyer "illégal", le terme me reste en travers de la gorge…

Malheureusement que cela vous plaise où non il s’agit bien de cela !
Bien que je partage totalement votre analyse du message précédent et trouve également que ce "test" de plafonnement à Paris soit d’une absurdité sans nom.

Pour les mêmes raisons que vous (favoriser les plus riches et pas les autres, absence d’entretien futur des logements). J’ajouterais son caractère anachronique puisque les loyers n’augment plus.

A titre personnel, cela vous fera peut être sourire mais j’ai acheté mom 1er appartement à Paris car il était à l’époque plus simple d’acquérir un logement que de trouver une location car il y avait la queue devant les studios comme maintenant ! C’était en 2004. Je comprends parfaitement la positon de Narzould qui défend sa position comme vous défendez la vôtre.

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#25 02/12/2015 10h02 → Loi Alur en pratique et encadrement des loyers à Paris... (loi alur encadrement loyer plafond)

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Pour les franciliens votant dimanche, le point des candidats sur l’encadrement des loyers de Bartolone et Pécresse

Pécresse / Bartolone : le logement, un enjeu régional

Bartolone propose un encadrement des loyers étendu à toute l’Ile de France, Pécresse est contre l’encadrement à Paris (mais ne propose pas de le faire sauter le moment venu). Bien sur, ce sont des paroles de campagne … Et de toute manière, je ne pense pas que le président de région est le moindre pouvoir sur les communes à encadrer ou non ?

Dernière modification par Tssm (02/12/2015 10h02)

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