TurboTurtle : achat d'un immeuble de rapport en SCI IS avec apport en CCA ?

Bonsoir Iqce, je ne suis pas du tout expert en la matière non plus, je voulais proposer cet exemple pour "valider" ce que j’ai pu apprendre à travers mes lectures et sur ce forum.

Je pense que vous avez compris la même chose que moi en ce qui concerne l’intérêt de ce genre de montage, l’apport en CCA permet de prêter l’argent à la SCI (gratuitement ou soumis à un taux d’intéret), ce qui permet en quelque sorte de faire travailler l’argent en l’investissant dans un bien. A la différence d’un apport dans un achat en nom propre, on peut plus facilement décider de quand et comment récupérer cet argent (à ce que j’ai pu comprendre).

Par contre dans mon exemple, ce n’est pas forcément très malin de laisser le cash distribuable (pardonnez le peu de précision de mon vocabulaire comptable) dormir pendant les 20 ans, car au bout de 20 ans, si on veut ressortir rapidement l’excédent de cash flow accumulé + la valeur de la revente du bien, on sera obligé de passer par le PFU à 30%, qui cumulé à l’IS déjà payé représente 45% d’impôts, ce qui est conséquent).

Il serait ainsi plus avisé, soit d’épuiser le CCA plus rapidement, en se versant par exemple 3333€ pendant 10 ans, puis de se verser tous les ans des dividendes en optimisant par rapport à son TMI pour espérer avoir une imposition globale plus faible. En tous les cas d’étaler le versement des dividendes sur plusieurs années pour minimiser l’imposition.

Sinon on peut aussi garder l’excédent dans la SCI pour le réinvestir dans un autre projet, racheter un immeuble ou autre.

Effectivement, comparé à une location nue d’un bien détenu en nom propre, il doit y avoir une bonne différence. La location nue en nom propre étant surtout intéressante pour créer du déficit, plus que pour gagner de l’argent vu son imposition (à ce que j’ai compris).

Après si on le compare à une location meublée type LMP / LMNP, la différence est plus ténue, car en LMP on peut bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus value, donc ramené sur une période de 20 ans, je ne saurais pas dire quelle solution est la plus appropriée. C’est ce que j’essaye de déterminer en ce moment.

Pour votre question concernant les charges, il y a 9000€ de taxe foncière, 1605€ d’assurance PNO, 250€ de CFE, 500€ de comptable, 150€ d’adhésion à un CGA, et le reste sont les intérêts d’emprunts (c’est pour ça que les charges diminuent dans le temps)

Bonsoir Bernard2K, et merci pour vos précisions très claires sur les différentes façons de sortir des sous d’une société. Savez-vous si le blocage du CCA en cas de pret par la banque est systématique ou si il existe d’autres alternatives? Car c’est vrai que c’est un gros plus de ce montage, si le CCA est bloqué je trouverais ça nettement moins attractif! Je dois voir ma banque cette semaine pour en discuter.

Dernière modification par TurboTurtle (30/09/2019 22h43)

Bonsoir Canyonneur75 et merci pour votre remarque.

En effet, j’ai beaucoup de mal avec la comptabilité, j’espère réussir à mieux comprendre grâce à cet exemple.

Pour moi la trésorerie représentait "les réserves disponibles de la société" et je pensais que l’on pouvait distribuer des dividendes à partir du moment ou on avait de la trésorerie…

..Mais en fait non, on peut avoir de la trésorerie et un résultat négatif, et donc on ne peut pas distribuer de dividendes…

Donc si je comprends bien, pour distribuer des dividendes il faut un résultat positif ET de la trésorerie.

Pour rembourser du CCA il faut JUSTE de la trésorerie.

Par contre ce que je ne comprends pas : est ce que les dividendes non distribués viennent alimenter la trésorerie?
Quand à la revente de l’immeuble, elle vient aussi alimenter la trésorerie?
Vous dites que la trésorerie diminuera avec le temps, mais si je ne touche pas aux dividendes, elle devrait continuer de croitre (moins vite chaque année à cause des phénomènes que vous mentionnez mais croitre quand même non?)

Enfin, en quoi cela change les chiffres que j’ai pu avancer dans mon exemple (dans les grandes lignes), je comprends que c’est mal dit, mais le fait de dire:

Bilan de l’opération sur 20 ans:
Dividendes non distribuées = 809K€
Valeur nette immeuble après taxation = 877K€
CCA récupéré = -400K€

Est-ce a peu près cohérent?

Merci pour votre précision sur l’imposition à 40,5%, effectivement 1 * 0,85 * 0,3 = 0,405 et non 0,45!

Dernière modification par TurboTurtle (30/09/2019 23h44)

@Bernard2K : je me suis posé la même question que vous.

Le problème avec le montage décrit ci dessus, est que le résultat n’est pas positif les premières années, donc si on veut percevoir une rente rapidement, c’est impossible sans apport (ou alors il faut faire un crédit à 110% et garder son apport sur un autre placement disponible pour se servir). Et c’est vrai que le fait que l’on puisse se "servir" sur le CCA à hauteur de son apport à un côté rassurant, si bien sur il n’est pas bloqué par la banque le temps du crédit.

J’ai également comparé ce montage avec un montage en LMP, et au final, les revenus mensuels sont inférieurs en LMP du fait des cotisations au SSI (si bien sur on choisit de cotiser au SSI), par contre la plusvalue n’est plus imposée au bout de 20 ans, ce qui compense le cash flow mensuel moindre. Au final quand on fait les comptes au bout de 20 ans (si on considère une revente au prix d’achat), les 2 scénarios sont très proches.

Du coup j’aurais tendance à penser que si on à un bien à fort potentiel de plusvalue, le LMP est peut être plus intéressant, mais si ce n’est pas le cas et qu’on privilégie le cash flow mensuel, le montage avec la SCI et le CCA peut être une bonne solution (toutes considérations successorales et liée à l’IFI exclues de ma réflexion qui est purement revenus mensuel + plusvalue et imposition).

Qu’en pensez-vous?

Bonsoir GoodbyLenine et merci pour vos remarques.

J’ai refait le tableau en intégrant la trésorerie (pour les intérêts et frais d’emprunts, ils étaient déjà intégrés dans la colonne charges):



Je ne sais toujours pas si dans mon calcul de "rentabilité sur 20 ans", je dois prendre la somme des dividendes non versés ou la trésorerie? En considérant la trésorerie, cela ferait:

Trésorerie disponible : 776K€
Valeur nette immeuble : 877K€
CCA décaissé : - 400K€
Soit sur 20 ans 1253K€

Celà vous parait-il plus juste?

En effet, pas de provisions pour travaux et entretien, il faut bien sur les considérer (je pense 85K€ sur la période), mais le but de ma simulation est plutôt de comparer ce montage à d’autres, par exemple LMP, et de voir si j’ai compris le montage dans les grandes lignes.

Sinon mon calcul prend bien en compte une vacance locative à hauteur d’un mois par an, sur une rentabilité (loyers/prix d’acquisition) de 10%, donc assez optimiste je vous l’accorde, mais pas impossible. L’idée étant encore une fois plus de comprendre la mécanique, plutôt que de dire que c’est le coup du siècle, c’est purement théorique. Je ne pense d’ailleurs pas que j’achèterai un jour un immeuble d’un million d’euros, si je devais investir une telle somme je préfèrerais répartir dans 4/5 biens différents plus petits et plus facilement liquidables pour diversifier.

Dernière modification par TurboTurtle (01/10/2019 01h34)

TurboTurtle a écrit :

Pour votre question concernant les charges, il y a 9000€ de taxe foncière, 1605€ d’assurance PNO, 250€ de CFE, 500€ de comptable, 150€ d’adhésion à un CGA, et le reste sont les intérêts d’emprunts (c’est pour ça que les charges diminuent dans le temps)

Post intéressant mais je vous trouve très optimiste sur les charges. Il manque la CRL il me semble. Si vous êtes sur un cas concret, faites des devis.

Idem pour le budget travaux, mais difficile de juger sans connaître le nombre de lots, l’état du bâtiment…

Bonjour à tous!

@Nek, merci pour ces précisions, si je décide d’avancer je devrai me trouver un bon comptable pour y voir plus clair car j’avoue que j’ai vraiment du mal…

@ lachignolecorse & Iqce : pour les charges, vous avez raison j’ai oublié la CRL…j’ai volontairement exclu les travaux, mais je pense qu’une enveloppe de 85K€ sur les 20 ans c’est raisonnable non?

Iqce, pas de soucis mais je ne comprend pas bien votre question, que voulez-vous que je détail d’avantage?

Sinon oui, ça peut fonctionner avec d’autres investissements il me semble qu’on peut aussi faire cela avec de l’usufruit de SCPI, mais là je ne saurais pas du tout vous en dire plus.

En fait ce n’est pas si bizarre que ça, vous prêtez de l’argent à votre propre société, c’est normal de pouvoir le récupérer!

Pas certain de bien comprendre.

Si vous achetez un immeuble de 1Me vous avez à l’actif le bien et au passif une dette de 600ke lié à l’emprunt et 400ke en compte courant et 0 en trésorerie.

Pour pouvoir ressortir une somme du compte courant, il est impératif d’avoir la trésorerie positive pour récupérer du cash en diminuant le compte courant.

Votre argent est immobilisé comme pour un achat en nom propre.

De mon expérience, je vous confirme qu’il me semble préférable de rémunérer votre CCA aux taux légal de 1.XX% : ainsi vous restez déductible et compensez l’inflation au moins partiellement.

Comme le dit Bernard, il est fort probable que votre apport en CCA soit bloqué : la banque pourra demander à chaque bilan une attestation de votre EC sur le blocage de ce compte : dans la réalité sur mon premier achat en 2009, j’ai pu récupérer depuis 2015 de mémoire ce dernier après en avoir reçu l’accord écrit de la banque.

Si votre immeuble comporte des locaux commerciaux (?), voyez pour caler une clause de récupération du foncier relatif sur le locataire (pas possible en bail précaire, mais possible en bail commercial), cela améliore la renta nette du bien.

Votre projet part sur un apport de 40% qui de fait induit un CF très positif d’où la réflexion sur la gestion du CCA : pour ma part, ayant monté des projets avec 10 à 20% d’apport, j’ai plutôt laissé le CCA en tréso de la sci, ce qui permet de faire face à une baisse ou carence de revenus locatifs, également à l’imposition de la  PV de revente sur la VNC.

Sur mon dernier achat, le vendeur, lui-même en SCI n’a pu récupérer les fonds que 3 mois après le passage chez le notaire, délai de blocage effectif pour que le fisc vérifie TVA et fiscalité de la PV… il a trouvé le temps long et je le comprends…