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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/05/2012 14h28 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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bonjour,

on me propose une locataire (la cinquantaine) sous organisme de tutelle. Apparemment le type "locataire en or" car loyers réglés par l’organisme directement rubis sur l’ongle.

Avez vous une expérience à partager avec ce type de locataire? des points à faire attention? des contraintes particulières?

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#2 16/05/2012 14h31 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Ce sont des locataires sans problème pour les paiements par contre il faut voir le type "d’affection" et la raison de la mise sous tutelle car ce type de locataire peux être délicat à gérer.
Toutefois l’organisme de tutelle permet de faire tampon afin le locataire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 16/05/2012 14h44 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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merci pour cet avis

Pour info la personne qui me donne le "bon plan" est le vendeur d’un de mes studios doù une certaine méfiance de ma part.
Pour lui aucun problème en 4 ans concernant le paiement, là le fait est qu’il doit reloger la personne suite à un dégât des eaux important dans son appartement.
Cela peut bien tomber car je n’ai pas encore louer mon RDC, à suivre donc…

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#4 16/05/2012 14h50 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?


Left the Rat Race in 2013

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#5 16/05/2012 14h57 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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ZX-6R a écrit :

Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?

en effet je me posais cette question!

là je loue en meublé donc le bail est de 1an, à priori je dois pouvoir donner congé comme pour un autre locataire sauf que je m’adresse directement à l’organisme de tutelle.

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#6 16/05/2012 14h59 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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ZX-6R a écrit :

Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?

Pourquoi les règles serait différentes ?
A ma connaissance , les règles spécifiques s’appliquent aux locataires âgés.
Il est toujours possible de vendre avec le locataire dans les lieux en quoi c’est un problème ?

freesas a écrit :

là je loue en meublé donc le bail est de 1an, à priori je dois pouvoir donner congé comme pour un autre locataire sauf que je m’adresse directement à l’organisme de tutelle.

Attention ce n’est pas parce que le bail est meublé sur une durée d’un an que les raisons de donné congé sont différentes ou plus simple à mettre en oeuvre.

Pour donner congé :
-  il faut reprendre le bien pour soi ou un membre de sa famille
-  Un congé pour vente ( complexe à mettre en oeuvre ) 
- un congé pour manquement d’assurance ou de paiement du loyer mais cela implique souvent une procédure aboutissant à une expulsion pour laquelle l’échéance du congé est rallongée ainsi que le prix pour aboutir au départ du locataire.

Dans tous les cas il faut mettre en place la procédure par huissier ( c’est préférable pour conserver une trace ) dans un délai de 3 mois avant l’échéance du bail meublé ou 6 mois pour un bail nu.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 16/05/2012 16h52 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Philippe30 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Méfiance. Comment faire si vous voulez vendre? Pouvez vous donner congés comme à n’importe qui? ou les règles sont-elles plus strictes?

Pourquoi les règles serait différentes ?
A ma connaissance , les règles spécifiques s’appliquent aux locataires âgés.
Il est toujours possible de vendre avec le locataire dans les lieux en quoi c’est un problème ?

Philippe

Un bien est plus simple à vendre sans locataire. Donc j’imagine qu’avoir un locataire sous tutelle doit repousser encore plus d’acheteurs. Vous ne pensez pas?


Left the Rat Race in 2013

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#8 16/05/2012 16h59 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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ZX-6R a écrit :

Un bien est plus simple à vendre sans locataire. Donc j’imagine qu’avoir un locataire sous tutelle doit repousser encore plus d’acheteurs. Vous ne pensez pas?

Non bien au contraire car quand vous achetez vous avez une situation claire et sécurisé , un revenu assuré sans problème , pas de travaux à faire ni de locataire à trouver.

Que le locataire soit sous tutelle ne change rien à ma perception de la situation d’autant plus que c’est l’organisme de tutelle qui gère la personne ( loyer , interventions sur place etc …. )

L’aspect décote pour les biens occupés est un faux problème sauf en cas de loyer sous évalué ou avec un bail de type 48. 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 16/05/2012 17h48 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Ces plans là peuvent être bien comme pas bien.  Tout se jauge.

Que se passe t’il si la tutelle tombe?
Que se passe t’il si elle décède et qu’elle avait un parent proche qui vivait avec elle depuis plus de 2 ans (ou 5 ans, j’ai plus la loi de 1989 en tête)?
Que se passe t’il si l’organisme cesse de la protéger…Etc

Pour moi je trouve cela risqué car incertain, mais certains y trouveront beaucoup d’avantages.

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#10 16/05/2012 23h41 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Si c’est l’organisme de tutelle votre locataire, allez-y, l’organisme y mettra qui il veut.

Si le bail doit être fait au nom de la personne sous tutelle (et donc sur-protégée) et qu’en plus vous êtes plus jeune que cette personne, abstenez vous surtout. Un dossier similaire m’a presque coûté le prix du logement entre juillet 2006 et mars 2012.

Pourquoi n’envisagez-vous pas de faire le bail au nom de votre "donneur de bon plan" puisque c’est lui qui doit reloger, il sera solvable, ses frais de relogement sont déductibles fiscalement, c’est gagnant-gagnant.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#11 18/05/2012 08h18 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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bonjour,

merci pour vos retours, a priori le bail est fait avec l’organisme de tutelle mais j’en saurai plus la semaine prochaine.
Je ne prefere pas le faire avec mon "donneur de bon plan", car il a du vendre ses immeubles de rapport suite a un problème de remboursement de credit…donc sa solvabilité je m’en méfie aussi ;-)
Mais j’ai la réponse à sa "gentillesse" car il a obligation de reloger la personne (qu’elle soit ou non sous tutelle) c’est bien cela? j’ai souvenir d’avoir lu cela qque part…

Sky a écrit :

Si le bail doit être fait au nom de la personne sous tutelle (et donc sur-protégée) et qu’en plus vous êtes plus jeune que cette personne, abstenez vous surtout. Un dossier similaire m’a presque coûté le prix du logement entre juillet 2006 et mars 2012.

Pourriez vous nous dire ce qu’il s’est passé?

Dernière modification par freesas (18/05/2012 09h04)

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#12 19/05/2012 18h56 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

Modérateur
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Ce dossier étant encore en court, je ne souhaite pas trop m’étaler sur ce sujet sur un forum public, ça pourrait donner des idées aux locataires mal intentionnés.

Je vous envoie un MP.

Sachez que pour mon expérience, la procédure (une quinzaine d’audiences) dure depuis 6 ans, que j’ai face à moi plusieurs avocats commis d’office, que le préfet ne donne pas son concours, que les services sociaux locaux, mais aussi départementaux et régionaux sont vos ennemis, et qu’une personne sous tutelle est jugée irresponsable de ses actes et peut détériorer votre logement en toute impunité.

Il faut avoir les nerfs bien accrochés… et le portefeuille garni.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#13 22/05/2012 10h30 → Locataire sous organisme de tutelle et immobilier locatif

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Merci d’avoir partagé cette triste expérience!

De mon coté j’ai fait visiter à cette personne, une dame la cinquantaine sous tutelle suite à un accident de la route. Elle perd un peu l’orientation et léger problème d’équilibre, pour le reste RAS. Passe temps favori: la TV…

C’est bien l’organisme de tutelle qui est mon "locataire", elle est épaulée par son ex-mari et son fils. J’attends leur retour et si positif je verrai avec l’organisme pour la partie assurance habitation et caution.

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