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#1 12/05/2016 18h26 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour à tous,

Ma locataire vient de m’envoyer un courrier, simple je précise, précisant qu’elle quittez le logement d’ici le 15 juin pour raison d’humidité.
La maison est composé de deux chambres mais cette dame a quatre enfants par intermittence avec le papa.

En dehors du fait qu’elle doit m’envoyer son préavis en AR et que là elle l’a fait en courrier simple, a t’elle droit de quitter le logement? Du fait notamment d’avoir que deux chambres et aussi  qu’un de ses enfants serait asthmatique. Je tiens à préciser qu’elle m’a jamais demander de faire de travaux à cause de cela par le passé.

QU’en pensez vous? Merci par avance à tous.

Message édité par l’équipe de modération (13/05/2016 09h21) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : litige, location locataire delai, préavis

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#2 12/05/2016 19h11 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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bonjour,
j’ai également une locataire qui est partie au bout d’un mois pour raison médicale.
elle avait joint un certificat médical qui stipulait que son état de santé nécessitait un déménagement.
Dans mon cas précis, je trouve qu’elle a abusé car son soucis était que la voisine du dessus faisait du bruit et perturbait son sommeil …soit dit en passant, ce certificat ne précisait pas la cause de l’urgence du déménagement …
auparavant, cette possibilité était  réservée au personnes de plus de 60 ans mais il me semble que désormais c’est à la portée de tous locataire.
J’ai d’ailleurs peur d’une dérive : il suffira au locataire d’aller voir un médecin conciliant qui fera une ordonnance vague (déménagement pour raison médicale par exemple ) et hop préavis d’un mois au lieu de 3 .
Encore une fois, c’est le locataire qui a le beau rôle hmm

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#3 12/05/2016 19h26 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour,

Dans quelle ville se situe ce logement?
En effet il me semble que dans les zones tendues, depuis la loi Alur, le locataire est tenu à un préavis de 1 mois seulement.


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

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#4 12/05/2016 19h49 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour,
il s’agit d’une petite ville dans le pas de calais donc pas en zone tendu à ma connaissance, comment le savoir?
Oui en effet maintenant il suffit d’un avis médical pour pouvoir partir que au bout d’un mois et maintenant même avant 60 ans, dans un sens logique pour un enfant malade par l’humidité mais dans mon cas, ni certificat et courrier simple sans AR.

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#5 12/05/2016 20h27 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour,

La liste avec vos réponses sont sur internet : Zone tendue et préavis d’un mois (loi Alur)

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#6 13/05/2016 09h34 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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lucas62 a écrit :

Bonjour,
il s’agit d’une petite ville dans le pas de calais donc pas en zone tendu à ma connaissance, comment le savoir?
Oui en effet maintenant il suffit d’un avis médical pour pouvoir partir que au bout d’un mois et maintenant même avant 60 ans, dans un sens logique pour un enfant malade par l’humidité mais dans mon cas, ni certificat et courrier simple sans AR.

Bonjour,

C’est déjà pas mal elle s’en va. Sans impayé j’espère ? Faites quand même un état des lieux contradictoire de sortie en bonne et dûe forme afin de retenir toute dégradation sur la caution.

Mais franchement ca vaut mieux qu’un locataire qui deviendrait mauvais payeur mais sans s’en aller.

Setanta

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#7 26/05/2016 03h04 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonsoir,
Pour le moment il n’y a pas d’impayé mais voila que j’apprends aujourd’hui par mail de la part d’un notaire qui est venu estimer le logement en avril(je n’ai reçu son estimation que aujourd’hui, mais passons) que les parents de la locataire qui étaient présent lors de l’estimation, que la locataire devait partir le 25 mai, soit hier.

Je soupçonne donc un départ à la cloche de bois.

Dois je faire le mort et attendre en juin pour voir si elle va payer son loyer et entamer des démarches dès le mois de juillet (se mettre en relation avec son garant ou bien lui envoyé une demande de payer en AR)

Qu’en pensez vous?

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#8 26/05/2016 08h05 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Votre locataire a parfaitement le droit de quitter le logement et de le laisser vide jusqu’au 15 juin. Puisqu’elle est locataire, elle occupe le logement comme elle veut, y compris en ne l’occupant pas ! Par contre, elle continue bien sûr à vous devoir le loyer jusqu’à cette date.

ce que je vous conseille de faire :
- quelques jours avant la fin du mois (donc maintenant), envoyez-lui un appel de loyer. Envoyer régulièrement un appel de loyer AVANT l’échéance est la première mesure pour prévenir les impayés ; cf cette discussion : (2/2) Comment réagir face à un locataire plus ou moins abusif ?
- blindez le RdV pour la remise des clés et l’état des lieux. Vous convenez du rendez-vous avec elle, par téléphone, mais après vous le lui confirmez par écrit (en précisant date, lieu et heure), par tout moyen possible et n’hésitez à multiplier ces moyens pour être sûr qu’au moins un l’atteigne : SMS, mail, courrier LRAR. Le courrier LRAR est habituellement le plus sûr, mais là, vu qu’elle ne serait plus dans le logement, ça pourrait tomber dans le vide… Avec ces démarches, il s’agit de s’assurer qu’elle ne fasse pas faux bond au moment de la remise des clés et de l’état des lieux.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 08h51)

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#9 26/05/2016 09h09 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour,

Je profite de cette discussion sur les préavis donnés par LRAR pour vous exposer un problème (à déplacer dans un sujet dédié si besoin).

L’une de mes locataires m’a signalé m’avoir envoyé son préavis de départ par LRAR il y a quelques semaines. Problème, elle me l’a envoyé à mon ancienne adresse… et quelqu’un a accepté la lettre et signé pour moi sans m’en avertir ! A ma nouvelle adresse, communiquée à tous mes locataires par SMS il y a plusieurs mois, je n’ai rien évidemment rien reçu.

Selon vous, la locataire est-elle en droit de demander que son préavis se termine un mois après réception de la lettre à mon ancienne adresse ? Son accusé de réception est-il valable, sachant que ce n’est pas ma signature ? Suis-je en droit d’exiger qu’elle me renvoie une LRAR à mon nouveau domicile, dont la date de réception fera foi ?

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#10 26/05/2016 10h02 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour

C’est la réception qui fait foi pour le départ du préavis. Votre locataire n’a qu’à prouver que son courier a été valablement réceptionné pour justifier de la date de début du préavis. Vous pourriez contester l’adresse d’envoi et la réception par un inconnu, mais vous devriez prouver que vous avez vous même notifié à votre locataire votre changement d’adresse. Or là, un SMS ne suffira pas.

Si la locataire peut vous fournir la copie de la preuve de réception du courier, j’ai bien peur que son préavis ne soit valide, même si le courier a été réceptionné par un inconnu. Eventuellement vous auriez une possibilité auprès de la Poste, qui n’a pas vérifié si le réceptionneur était habilité à recevoir un courier vous concernant … sous réserve que ce soit le cas (si la personne qui a reçu cette lettre avait les autorisations pour le faire, vous n’avez aucun droit de contester cette réception, ni auprès de la locataire, ni auprès de la Poste).

Avez vous une copie de cette preuve de réception ? (au cas où la locataire ne chercherait qu’à prétendre vous avoir envoyer le courier à votre ancienne adresse)

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#11 26/05/2016 10h06 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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La personne qui a réceptionné la LRAR vous l’a-t-elle ensuite transmise ? Si oui, par quel moyen, dans quel délai ?

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#12 26/05/2016 10h16 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Un locataire veut partir, le retenir n’a pas grand intéret

Dans votre cas, je lui rappellerai ses OBLIGATIONS (Cf le bail) et le préavis LEGAL qui s’applique

Mais vous pouvez lui proposer de remettre l’appartement/maison  sur le marché
Dés qu’un [nouveau] locataire est retenu
Vous pouvez procéder à l’EDLS et EDLE


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#13 26/05/2016 10h45 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bernard2K a écrit :

La personne qui a réceptionné la LRAR vous l’a-t-elle ensuite transmise ? Si oui, par quel moyen, dans quel délai ?

Point important, car si ensuite le locataire change d’avis et que vous n’avez pas la lettre entre les mains, vous serez soupçonné d’avoir voulu l’expulser.

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#14 26/05/2016 11h08 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Je ne connais personne à mon ancienne adresse (un appartement dans une grosse copropriété), donc je n’ai aucune idée de qui a réceptionné ma lettre, et elle ne m’a pas été transferée.

L’usage est-il de notifier son changement d’adresse à ses locataires par LRAR ? Bien sûr en cas de litige c’est la preuve parfaite, mais je ne pense que la loi l’oblige ?

Ma locataire m’a montré l’accusé de réception, il y a bien une signature, mais qui n’est pas la mienne.

@Ricou : C’est ce que je prévois de faire dans tous les cas, sauf que cet appartement a subi un dégât des eaux pour lequel la procédure d’indemnisation est en cours et les travaux de réparation en suspens. Il me sera donc compliqué de relouer rapidement (parce que l’appartement n’est pas présentable, et parce que je souhaite que la locataire actuelle fasse réaliser les travaux). Donc il est probable que je doive aller au minimum au bout de son préavis initial, voire au bout de la nouvelle date de préavis.

Dernière modification par perecastor (26/05/2016 11h13)

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#15 26/05/2016 11h20 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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"L’usage est-il de notifier son changement d’adresse à ses locataires par LRAR ?"

Non, mais vous êtes le bailleur, c’est à vous de prouver que vous avez clairement signifié votre changement d’adresse et que votre locataire connaissait cette adresse au moment de l’envoi du courier. Si la locataire conteste avoir su que vous aviez changé d’adresse, vous n’avez aucune preuve valable à lui opposer

Le plus simple étant, tout simplement, de mettre sur la quittance l’adresse du bailleur ou du mandataire, ce qui "valide" votre adresse de contact à chaque quittance.

"Ma locataire m’a montré l’accusé de réception, il y a bien une signature, mais qui n’est pas la mienne."

Donc a priori le congé est valide ou plutôt vous n’avez pas d’arme pour contester sa validité. Vous ne pouvez pas prouver qu’elle avait connaissance de votre déménagement et vous ne pouvez pas prouver qu’elle savait que le courier ne vous avait pas été transmis (ie : que la personne ayant réceptionné le courier n’en avait pas le droit).

Du côté de la Poste, vous pouvez râler, mais dans les faits, vous n’obtiendrez rien.

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#16 26/05/2016 11h35 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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perecastor a écrit :

L’usage est-il de notifier son changement d’adresse à ses locataires par LRAR ? Bien sûr en cas de litige c’est la preuve parfaite, mais je ne pense que la loi l’oblige ?

Pour le changement de propriétaire, je fais un document en 2 exemplaires indiquant que je suis le nouveau bailleur, que le bail est maintenu en l’état, que j’ai récupéré la caution, et en fournissant mes coordonnées (postale et bancaire).
Signé par le locataire et par moi, chacun gardant un exemplaire.

Pour le déménagement, je referais la même manipulation, même si pour le moment, le déménagement tardant, et le taux de renouvellement des locataires fait que j’aurais passé tout les locataires à la nouvelle adresse avant la fin du déménagement. wink

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#17 26/05/2016 12h45 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Xa : il me semble que le congé court à compter de la date de réception (date apposée par l’administration des postes) par son destinataire.

C’est bien ce qu’écrit la CC dans cet arrêt par exemple :

la date de réception de la notification d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire

Cf : La date de réception de la notification d’un congé de bail d’habitation par LRAR est celle qui est apposée par le facteur lors de la remise de la lettre | Net-iris 2011

Or, la lettre a été remise, certes, mais pas à son destinataire. Est-ce que le congé reste valable dans ce cas ? Je n’en mettrais pas ma main au feu. Si le bailleur peut prouver qu’il n’a pas été destinataire de la lettre (signature qui n’est pas la sienne sur l’AR), il manque donc la partie "à son destinataire".

Cela dit, ça semble très difficile à prouver et à argumenter.

Pour ce qui est de faire porter les conséquences à La Poste, ça semble bien compliqué :
Lettre mal distribuée : la Poste seulement responsable des conséquences directes (cassation)

Bref, même si je garde un petit doute sur la validité du congé, il me semble tout de même bien compliqué et aléatoire d’essayer de contester ce congé. Vous risquez d’en tirer bien plus d’inconvénients que d’avantages.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 13h56)

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#18 26/05/2016 13h09 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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@Bernard2K la vous parlez du cas précis d’une jurisprudence dans le cas ou une LRAR est utilisée par un bailleur pour donner congé a son locataire. Ce n’est pas le cas de perecastor, je ne pense donc pas que ça lui soit applicable.
De plus hormis ce cas précis, en général la LRAR est réputée reçue des la première présentation au domicile du destinataire et le fait de ne pas aller la retirer constitue une négligence de la part du destinataire.

Le souci principal c’est de prouver que ce n’est effectivement pas perecastor qui a reçu la lettre, ce pourrait être fait en démontrant que la signature n’est pas la bonne.

Maintenant comme l’a fait remarquer un autre intervenant, il vaut mieux laisser partir un locataire qui le souhaite que de le retenir et potentiellement se retrouver avec des loyers impayés.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#19 26/05/2016 13h43 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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La date de valeur de la LRAR peut varier selon le domaine d’application : https://blogavocat.fr/space/sblc/conten … bbe0516853

De plus, la jurisprudence semble avoir évolué dans le temps : La date de notification d’un recommandé – SedLex

En tout cas, concernant la LRAR de congé d’un bail d’habitation, la loi de 1989 est clair :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

(article 15 pour les locations nues ; article 25-8 pour les locations meublées, sachant que ce passage est identique dans les deux articles).

Le passage cité de ces articles n’est pas spécifique à un sens du congé (de bailleur à locataire ou de locataire à bailleur), donc il est valable dans les deux sens.

La CC précise :  "la date de réception de la notification d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire".
La cour ne l’invente pas : cela vient mot pour mot de l’article 669 du CPP.

Donc, pour moi, il ne fait pas de doute que, concernant le congé donné pour un bail d’habitation, la date à laquelle commence le délai est celle de réception, à savoir celle apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire. Sur ce point précis, il n’y a pas d’ailleurs pas lieu de distinguer selon le sens du congé (bailleur-> locataire ou locataire-> bailleur), ni même selon location nue ou meublée à l’année.

Reste la question de savoir si une lettre remise au mauvais destinataire peut être considérée comme remise "à son destinataire" ; et si le fait que le signature sur l’AR est celle d’une tierce personne suffit à perecastor à prouver qu’il n’a pas été destinataire de cette lettre.

PS : d’ailleurs, si on est un peu juste sur le délai et/ou qu’on redoute la manœuvre du destinataire consistant à ne pas aller chercher la LRAR, il n’y a pas 36 solutions : la remise en mains propres (si le destinataire accepte de la recevoir et d’émarger), ou bien l’exploit d’huissier.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2016 13h59)

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#20 26/05/2016 14h13 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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@Bernard

Relisez la décision, elle est un peu plus subtile que cela, et c’est un cas bien connu : la lettre n’a pas été remise.

"que tel est le cas d’espèce puisqu’il est constant que le courrier adressé à Mme Y… est revenu à son expéditeur avec la mention "non réclamé retour à l’envoyeur", alors même que ce courrier avait été présenté à la destinataire le 21 décembre 2005 ;"

Cette décision repose sur la non réclamation d’un recommandé par un locataire, qui par conséquent n’a pas réceptionné le courier ! C’est pour cette raison qu’on conseille souvent de prendre de la marge pour un congé, afin d’avoir la possibilité de passer par une signification par huissier en cas de non acceptation de la lettre, ou d’autres arguments fallacieux.

Ici, on a un recommandé réceptionné, l’avis de réception prouvant qu’il a été remis à l’adresse indiqué et reçu par une personne ayant, selon le facteur, le droit de receptionner le courier pour le destinataire prévu à cette adresse. C’est le fonctionnement des recommandés, rappelé par exemple dans une décision de 2001 (cour d’appel de Paris), non contestée en cassation et dont le sujet n’a pas été retraité : le recepissé de réception emporte présomption de régularité, le facteur ayant l’obligation de vérifier l’habilitation du signataire.

Le tout reposant sur le code de procédure civile : "La notification est réputée faite à personne lorsque l’avis de réception est signé par son destinataire. La notification est réputée faite à domicile ou à résidence lorsque l’avis de réception est signé par une personne munie d’un pouvoir à cet effet.", et ici, selon l’article 15, le prévis courant  "à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier."

La lettre a été réceptionnée à domicile, puisque le facteur le certifie.

Là, castor aurait un recours contre la Poste, qui n’a pas fait son travail et qui peut être condamnée sur ce point (cassation 24 mai 2006), puisque manifestement le facteur n’a pas vérifié si le signataire pouvait réceptionner ce courier, et n’a pas "renvoyé" le courier avec l’indication NPAI réglementaire.

Un grand classique dans la gestion des copropriétés et des occupants douteux (fausses signatures, fausses adresses, etc …), on en vient de plus en plus à se poser la question de passer par des significations formelles systématiques.

En cas de contestation du bailleur, je doute que le tribunal considère que le  locataire est en faute : le locataire peut arguer son ignorance de la nouvelle adresse, l’envoi de toute bonne foi à l’adresse connue et la réception confirmée par la Poste du courier.

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#21 26/05/2016 14h26 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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xa, je n’ai jamais prétendu que la décision de la CC s’appliquait dans le cas de perecastor. J’ai dit que le passage sur la réception de la lettre parlait bien d’une réception par son destinataire. La CC cite la formulation exacte de l’article CCP 669 et en tire les conséquences, ce qui me semble intéressant, même si le cas est différent.

Concernant le recours possible de perecastor envers La Poste, les possibilités en sont limitées, comme le montre bien cette cassation relativement récente de 2011, que j’ai déjà citée, et qui porte exactement sur le même cas :
Lettre mal distribuée : la Poste seulement responsable des conséquences directes (cassation)

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#22 26/05/2016 14h37 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Sauf que là, la lettre a bien été remise. Et que vous interprétez la remise à destinataire comme étant de facto une remise à personne, en éliminant la remise à domicile qui est pourtant prévu par le 670 CPC. Ici, le problème est bien que la notification est considérée comme faite à domicile, à l’adresse indiquée et réceptionné par une personne disposant d’un pouvoir à cet effet, comme l’atteste l’avis de réception.

Le jugement que vous citez montre bien que le congé remis par la poste au mauvais destinataire reste valide : ce propriétaire n’a pas pû retenir contre son locataire l’invalidité du congé, il s’était donc tourné vers la Poste en réparation du préjudice engendré par l’erreur de distribution.

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#23 10/06/2016 18h02 → Départ d'un locataire sous un mois pour des raisons médicales ? (litige, location locataire delai, préavis)

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Bonjour,
Alors voila j’ai des nouvelles de ma locataire. Après lui avoir indiqué qu’elle devait envoyé son préavis par LRAR, voila que je reçois son préavis en LRAR donc jusque là tout va bien.

Sauf que, pas de date sur le courrier, ensuite elle indique qu’elle "stop" le bail et que le logement sera libre le 15 juin comme elle m’a "indiqué" par courrier simple. Donc elle ne fait pas de préavis de 3 mois.

Dois je lui indiquer que son préavis n’est pas correct du fait qu’il n’est pas daté et que surtout elle ne parle pas de préavis de 3 mois?

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