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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 17/01/2016 20h54 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

Membre
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Tout d’abord merci pour vos réponses,

-Ostrog, je m’empresse d’aller lire : LOI LMNP 2016 - Defiscalisation Loueur Meuble Non Professionnel

-Paulszrn, tout est vérifié niveau copro rien de prévu d’ici 5 ans, et la coloc et également autorisé.
Pourquoi prendre à votre compte frais d’agence, de notaire et travaux (dont vous ne nous donnez pas les montants) : Ma banquière m’a dis qu’elle ne prenait pas ca en compte pour le crédit, donc que c’était à moi de payer, et vu que j’ai la somme je me suis dis " ok " rien de plus.

Frais d’agence : 9-10k
Frais de notaire : 12k
Travaux : 5-7k

Julien62 : Oui c’est la rentabilité que j’avais calculé aussi sur le site partagé ici même : " Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier " .
Je vais également calculé mes TMI.

cricri77700 : Je n’est pas d’objectif quantifiable, le seul étant de m’enrichir pour ne plus travailler le plus rapidement possible smile
Pour les charges j’expliquerai tout, et dans le bail je stipulerai que si consommation abusive il y a, petit surplus pour eux il y aura.
Pour être honnête je ne connais pas encore la fiscalité exacte du LMNP.
Pour les travaux pas de soucis, je suis du secteur smile

Merci à vous


Promettez vous d'être si fort que rien ne puisse troubler votre tranquilité d'ésprit.

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#27 17/01/2016 22h35 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Vous devriez mûrir plus votre projet :
-vous parlez de lmnp et vous semblez avoir des lacunes .

Si vous ne connaissez pas la fiscalité,  comment calculer une rentabilité ? Que pouvez vous déduire ?  Les impôts tomberont quand ? Lorsque les impôts tomberont , quels sera votre stratégie ?

Un conseil , quand vous vous lancer dans ce genre de projet, AUCUNE QUESTION NE DOIT RESTER SANS RÉPONSE.

L’immobilier peut être très rentable, mais peut vite devenir un cauchemar…. tout les imprévus doivent être réfléchie pour que vous puissiez par la suite faire face à cela …

Autres chose , un crédit à 110% se fait .. si vous mettez tt votre épargne dans le projet.
Comment allez vous faire si vous avez un imprévu par exemple ?

J’espère que vous comprenez le sens de mes messages et cela n’a aucun but de vous décourager. ..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#28 18/01/2016 13h54 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Le problème n’est pas forcément la conseillère… Il faut bien dire une chose, avec vos 22 ans, vous partez avec un handicap de crédibilité. A vous de compenser ce handicap en présentant un dossier solide et non pas de vagues projets.

A vous de faire un dossier béton, où tout est écrit noir sur blanc avec le calcul de rentabilité détaillé en fonction de l’imposition choisie. Vous concluez "voilà un projet rentable, avec des revenus, nets de frais, largement supérieurs aux remboursements d’emprunt. Vous financez ou bien je vais voir quelqu’un d’autre avec mon dossier en béton ?" (je caricature un peu bien sûr).

Là, si elle refuse, ça sera bien la conseillère qu’il faut changer. wink

Etudiez le sujet de la LMNP, étudiez votre dossier…

Sinon, pour info : la colocation organisée par le bailleur (avec un bail par colocataire) est potentiellement illégale depuis la loi ALUR, sauf à fournir à chacun un logement décent (14 m² minimum + équipements sanitaires privatifs), autrement dit des studios et pas des chambres ! Cf. ce fil de discussion : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Peut-être que 99,9 % des gens le font quand même ; il n’empêche que c’est un risque juridique qui pèse sur votre projet et qu’il semble donc correct de vous en informer.

Dernière modification par Bernard2K (18/01/2016 13h54)

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#29 18/01/2016 14h27 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bernard2K a écrit :

Etudiez le sujet de la LMNP, étudiez votre dossier…

Le sérieux d’une personne se juge aussi à ses connaissances et à la façon dont ils connait ses dossiers.

Si à la première question de la banque sur un sujet, vous savez pas quoi répondre, votre sérieux en prend un coup.

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#30 12/03/2016 12h03 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour à tous,

J’ai une petite question concernant l’obtention d’un prêt immobilier.

Etant en CDI depuis plus d’un an et demi (j’ai 25 ans), je souhaite commencer à investir dans l’immobilier. Le "problème" : vivant sur Paris (et ne voulant pas déménager en banlieue) et ayant une capacité d’emprunt de 150 000 €, je ne peux pas acheter plus qu’un studio, ce qui ne m’intéresse pas (pour y vivre). De plus, je suis en colocation et je ne souhaite pas vivre seule donc je n’envisage pas d’acheter ma residence principale avant d’emménager en couple.

Bref, pour toutes ces raisons, je ne veux pas acheter ma résidence principale pour le moment. Je me suis donc mis en tête d’acheter un studio, que je louerai.

J’ai trouvé quelque chose d’intéressant à Lyon (où vit ma soeur et beaucoup d’amis, donc où je me rend régulièrement).

Maintenant, j’ai peur d’avoir du mal à obtenir un prêt. J’ai une situation stable : comme je le disais, en CDI depuis 1 an et demi, j’ai déjà été augmentée une fois et le serai encore en octobre prochain (j’ai un courrier de ma boite pour le prouver), j’ai de bonnes perspectives d’évolution, je ne suis jamais à découvert, j’arrive à économiser, je n’ai pas de prêt à la conso… bref, je pense avoir un dossier pas trop pourri. Et je suis juriste en immobilier aussi, je me dis que ça peut rassurer la banque sur mes capacités à gérer un appart (et celui que j’envisage d’acheter s’auto financerait très bien).

Est-ce que malgré tout ça, je risque d’avoir des difficultés à obtenir un prêt, n’étant pas déjà propriétaire de ma résidence principale ? D’après moi, j’ai des raisons légitimes de ne pas l’être, mais je ne sais pas comment pensent les banques…

Est-ce que j’aurais intérêt à faire appel à un couritier ? D’une manière générale, conseillez-vous de faire appel à eux ?

Je vous remercie pour vos réponses !

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#31 12/03/2016 12h27 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour,

Vous semblez avoir un situation stable mais avant tout achat immobilier je vous conseil de bien parcourir la section dédié du forum. Ceci pourrais vous aidez a éviter des erreurs communes

Concernant les courtiers, personnellement j’essaye de passer par un courtier pour avoir une base de départ raisonnable (tant en termes de taux que petits avantage à côté)
(Je ne suis pas un fin négociateur j’étais satisfait de leur travail mais après chacun à sa perception et il y a des bon et des mauvais comme partout)

Pour vérifier si une banque va vous prêter de l’argent

1- regardez sur le bon coin combien coûte un studio à Lyon dans le quartier qui vous intéresse (Attention la gestion à distance est toujours plus compliquée, si vous y allez souvent maintenant qu’en sera-t-il dans 5,10,15 ou 20 ans car l’immobilier c’est aussi le long termes)

2- Pour moi faites des simulations sur les courtiers en lignes (meilleurtaux / empruntis / .. )
vous allez avoir des estimations réalistes sur ce que les banques veulent bien vous préter

3- Calculez la rentabilité de votre projet
Anil.org : Simulation d’un investissement immobilier

4-Pour valider vous pouvez revenir afin de valider vos hypothèses de travail (prix de revente/charges/…)

Dernière modification par LordWolfy (12/03/2016 12h28)

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#32 12/03/2016 12h48 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Camille75 a écrit :

Est-ce que malgré tout ça, je risque d’avoir des difficultés à obtenir un prêt, n’étant pas déjà propriétaire de ma résidence principale ? D’après moi, j’ai des raisons légitimes de ne pas l’être, mais je ne sais pas comment pensent les banques…

Je vais répondre uniquement sur cette partie là, car c’est la seule pour laquelle je connais la réponse.

Je suis dans le même cas que vous. Locataire, ne voulant pas de RP.

Pour mes première approches avec la banque, en partant sur un petit montant, le fait que je n’ai pas de RP n’était pas gênant du tout (ça n’était même pas rentré dans la discussion). Si le projet est solide et que vous avez des raisons de rester locataire, la banque ne sera pas forcément très regardante.

Un courtier vous en dira plus, notamment par rapport aux agences bancaires de votre secteur. L’avantage de passer par ce type d’agence (Meilleurtaux, Cafpi…), c’est qu’ils montent le dossier à votre place et de manière à ce que ce dernier passe. Et surtout, ils vous font économiser un précieux temps.

Par contre, si c’est pour faire un prêt de la totalité de votre capacité de financement; je vous conseille d’avoir un dossier béton, et pas uniquement avec un CF positif. Il faut impérativement un gain significatif chaque mois, pour rassurer le banquier.


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#33 12/03/2016 18h08 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Je vous remer cie pour vos réponses.

Pour info, le prêt ne mobiliserait pas la totalité de ma capacité d’emprunt puisque le bien coûte 85 000 €.

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#34 12/03/2016 18h16 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Dans ce cas, cela me semble nettement jouable. Il faut bien cependant avoir un cash-flow positif après :

- mensualité
- charges
- électricité/gaz/eau
- comptable
- cfe
- etc…

Un cash flow bien positif, le but est de convaincre la banque. La convaincre que vous pouvez payer votre loyer + toutes les charges liées à la résidence locative.


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#35 12/03/2016 18h29 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Normalement oui, d’après mes calculs, une fois la mensualité et toutes les charges payées, il me restera même un peu d’argent.

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#36 12/03/2016 18h38 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Si vous voulez, communiquez moi ces infos :

- Loyer mensuel

- Prix du bien (FAI)
- Travaux
- Frais de notaires
- Frais bancaires
- Charges mensuelles (récupérables et non récupérables)
- Régime fiscal (LMNP ou nu ? Micro ou Réel ?)
- Durée d’emprunt
- Taux + taux assurance

Si LMNP : prix du mobilier

Et je vous donnerait rentabilité brut, nette nette, cash-flow, imposition sur 20ans; etc…


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#37 12/03/2016 18h53 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour Camille75,
Bienvenue.
Excellente idée que de procéder à un achat en vue de louer.
Le studio est-il déjà loué ? Si non, savez-vous combien vous allez pouvoir le louer (hors charges, et avec) ?
Serait-il immédiatement louable ?


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#38 13/03/2016 07h19 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Certaines banques vous diront non d’office si vous le présenter sous forme d’investissement locatif sans RP et vous aurez un taux un peu supérieur.
Une idée si vous faites face à des non ou si vous voulez aller au plus simple :
Si vous la présentez comme votre future RP, vous n’aurez aucun mal à trouver un prêt. Apparement vous avez beaucoup d’attaches sur Lyon.

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#39 13/03/2016 08h41 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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OK Toom,
mais comment justifier une RP sur Lyon et un travail sur Paris ?…


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#40 13/03/2016 09h05 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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La RP est la résidence fiscale. Un appartement sur Paris passerait en résidence secondaire (et donc taxe sur les résidences secondaires à payer lors  la taxe d’habitation si la commune est considérée comme une zone tendue en terme de marché locatif).

Il est possible de dire également au banquier que de la famille est sur place et que nous souhaitons à court ou moyen terme retourner vivre là-bas en demandant une mutation (si notre emploi le permet) pour se rapprocher d’elle.

Je suis logée par mon employeur donc encore un cas à part mais lorsque j’ai acheté mon T2, j’ai dit à l’oral que ce serait ma RP lorsque je serai en retraite (idem j’ai de la famille là-bas). Elle s’en fichait un peu (voir beaucoup) mais comme j’avais lu justement que les banques aimaient les achats de RP c’était la petite phrase cadeau pour la tranquiliser. Ceci dit le dossier a été monté pour du locatif dès le départ donc cet achat ne lui posait pas de problème dans mon cas.

Dernière modification par Gwen11 (13/03/2016 09h05)


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#41 13/03/2016 15h53 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Entièrement d’accord avec vous, Gwenn11.
Je voulais juste attirer l’attention de Camille75 sur certaine question que Monsieur le banquier pourrait lui poser. Afin qu’elle s’y préparer et lui apporte une réponse le plus naturellement possible, sans se départir… smile


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#42 14/03/2016 19h19 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour à tous,

Tout d’abord, je vous re mercie pour vos réponses !

Faire croire à ma banque que cet appartement serait ma résidence principale, j’y ai pensé. Mais effectivement, je ne vois pas comment le justifier alors que je travaille à Paris (et qu’une simple vérification sur ma boite leur permettrait de voir en 2 minutes que nous ne sommes basés qu’à Paris donc pas de mutation possible… je ne sais pas s’ils poussent leurs recherches jusque là mais bon). Et faire croire que je cherche un nouvel emploi sur Lyon ne les rassurerait pas du tout.

Je peux par contre dire que j’envisage d’y aller à plus ou moins moyen terme, même si ce n’est pas le cas, si ça peut aider.

Pour répondre à vos questions, non, le logement n’est plus loué depuis le début du mois. Le propriétaire le louait à 480euros + les charges mais d’après ce que j’ai pu voir sur internet, pour ce quartier et cette superfie, les prix sont compris entre 500 et 550 HC. Il est louable quasi immédiatement, juste quelques meubles à rajouter et le lavabo à recoller donc pas grand chose.

Concernant vos questions précises Ostrog :

- Loyer mensuel : potentiellement 500 HC disons (je pense que 550 est quand même un peu cher mais bon, je tenterai peut-être quand même et baisserai si besoin)

- Prix du bien (FAI) : 85 000 euros (pas de frais d’agence car particulier)
- Travaux : 3 fois rien, tout a été refait il y a peu. Juste le lavabo à recoller.
- Frais de notaires : environ 7 000 euros
- Frais bancaires : qu’entendez-vous par là ?
- Charges mensuelles (récupérables et non récupérables) : 50 euros, dont 38 récupérables sur le locataire. 200 euros de taxe foncière par an.
- Régime fiscal (LMNP ou nu ? Micro ou Réel ?) : LMNP, régime réel
- Durée d’emprunt : 25 ans
- Taux + taux assurance : 2,4% + 0,36 (estimation d’après ce que j’ai pu voir sur internet car je n’ai pas encore fait de demande officielle auprès des banques)

Si LMNP : prix du mobilier. Le propriétaire m’en laisse une partie gratuitement. J’estime que j’en aurais pour environ 500 euros à compléter (en étant large).

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#43 14/03/2016 19h31 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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J’arrive à un rendement net net de près de 6%, avec un CF de 90€ environ.

Je vous ai mis 1000€ de mobilier, il faut prendre en compte le mobilier existant (pour la fiscalité).

Tout cela sans prendre compte de vos revenu salariaux.

Ca reste donc un investir que je trouve pas génial personnellement, mais comme je ne connais pas le marché Lyonnais, je ne pourrais pas donner mon avis.


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#44 14/03/2016 21h27 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonsoir Camille75 et Ostrog,
Hormis un achat pour "se faire la main" et encore…voir parce que l’envie irrésistible d’acquérir quelque chose l’emporte sur la raison…
Le rentabilité me paraît extrêmement faible.
A 6, voir même 7 %, nous ne bougeons même pas le petit doigt…
On entend par frais bancaires les frais de dossier que vous demandera votre banque, pour le montage de votre dossier, voir la commission d’un courtier si vous y faîtes appel.
Dernier détail: la toute première démarche à faire quand vous voulez acquérir un bien, c’est d’aller voir une (ou +) banque, afin d’avoir la (quasi) certitude d’obtenir un financement.
Vous serez bien + crédible avec n’importe quel vendeur et pourrez ainsi beaucoup mieux négocier votre prix d’achat !


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#45 15/03/2016 08h03 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Oui, trop cher par rapport au loyer.

En meublé sur Lyon, pourquoi ne pas regarder du côté d’un appartement plus grand, 2 ou 3 chambres, et le proposer en colocation. Ca devrait vous aider à trouver une meilleure rentabilité sans demander beaucoup plus d’efforts.

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#46 15/03/2016 09h05 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Autres idées envisageables:
- regroupez-vous avec des ami(e)s qui auraient le même désir que le vôtre (celui d’acquérir un appartement), visez ensemble un immeuble entier (même petit). Quand vous l’avez visité, partagez-le entre vous, en vous mettant d’office d’accord sur qui va acheter quoi et à quel prix, en tenant compte des critères objectifs (exposition, étage, surfaces, balcon ou non, cave ou non, parking…ou non…).
Même s’il faut ensuite mettre en copro, vous pourriez obtenir un "prix de gros". Et donc une meilleure rentabilité. Dont chacun profiterai.
- éloignez-vous de Lyon. Allez dans des villes autour. Il y existe toujours une demande locative. Vous pourriez y trouver une ou des opportunités que vous ne soupçonnez même pas aujourd’hui !
Même si la chance d’obtenir une PV à la revente risquerait d’être amoindrie…
Dans tous les cas, soyez patiente et attendez de faire réellement une excellente acquisition.
Cette démarche facilitera vos achats futurs.


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#47 15/03/2016 11h02 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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J’avoue ne pas trop comprendre ce que vous reprochez à cette opération : pour moi, l’important est surtout d’avoir un bien qui s’auto-finance afin que quand mon prêt sera remboursé, je puisse disposer d’un appartement qui ne m’aura rien coûté ou presque. Mon but est d’acquérir plusieurs appartements de cette façon ainsi, quand j’aurais la cinquantaine, j’aurais plusieurs biens que je pourrai revendre ou continuer à louer pour ma future retraite, mes futurs éventuels enfants, voire pour arrêter totalement de travailler.

Une rentabilité de 6% ne me semble pas si mal d’après les moyennes que j’ai pu voir. Je sais bien qu’il y a sans doute de meilleures affaires à faire mais cela fait quelques mois que je m’y intéresse et j’ai rarement vu d’opération qui me semblait aussi intéressante (après je ne regardais qu’en proche banlieue parisienne et à Lyon). Je n’ai malheureusement pas non plus le temps de chercher ailleurs, d’aller faire des visites loin de chez moi et où je n’ai pas d’attaches.

J’ai envisagé l’idée de la coloc Toom, je le ferai sans doute un jour, mais pour ma première opération, je préférais choisir un petit studio bien placé dans une ville étudiante, à louer à un étudiant donc, choix me semblant assez peu risqué.

belli79, votre idée permet sûrement d’obtenir un excellent rendement mais à ce stade, je n’ai pas  d’amis qui auraient ce désir…Plus tard peut-être !

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#48 15/03/2016 11h43 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Si vous voulez acheter plusieurs appartements, ce prix là n’est pas le bon pour commencer.

Du point de vue du banquier, quand vous touchez 500 euros de loyer, il vous reste 350 euros (70 %) pour rembourser le crédit. Les 150 euros servant à payer les charges, impôts, etc.

Si votre mensualité est supérieure à 350 euros, ce qui serait le cas,  ils vont considérer que cet appartement vous coute de l’argent chaque mois et donc seront moins enclin à vous suivre encore pour que vous achèetiez un autre bien qui vous coutera aussi de l’argent chaque mois.

Sur 25 ans, 350 euros par mois, dans les conditions de prêt que vous avez indiqué, ca fait une enveloppe totale de 74 000 euros pour investir, y compris frais de notaire, garantie crédit, frais de dossier, …

Si vous voulez celui-là, votre offre maximale doit vous permettre de respecter ce critère. Sinon vous risquez d’avoir beaucoup de difficultés à trouver un second prêt.

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#49 15/03/2016 12h01 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour Camille,

J’ai commencé comme vous avec une rentabilité dans le même ordre. N’y connaissant pas grand chose au départ, je souhaitais commencer avec petit pour apprendre.
Je ne suis pas en auto-financement total par contre mais je ne regrette aucunement mes choix.

Il faut bien se lancer un jour de toute façon et il faut choisir l’opération qui nous sécurise le plus l’esprit.
Je m’aperçois qu’une fois qu’on a commencé on a envie de continuer et on s’attaque à des projets de plus en plus grand (enfin c’est le cas pour moi en tout cas). J’ai commencé avec 1 studio, j’ai 3 petites surfaces aujourd’hui et je vise désormais le fameux immeuble dans un horizon 5/6 ans.

L’important avec votre première opération est de ne pas trop attaquer votre capacité d’endettement afin de pouvoir renouveller les opérations.

Edit : Avez-vous moyen de négocier un peu le prix du bien pour améliorer cette fameuse rentabilité ?

Dernière modification par Gwen11 (15/03/2016 12h10)


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#50 15/03/2016 12h13 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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D’accord Toom, je comprends mieux avec vos explications.

Je comprends comment la banque raisonne mais dans les faits, avec les calculs que nous venons de faire, cet appartement va me rapporter un CP positif. Si je prouve à la banque, quand je voudrais acheter à nouveau que le bien ne m’a pas coûté d’argent, que mes comptes bancaires sont en bonne santé, et que quand bien même un problème survenait, je pourrai assurer avec mon salaire, aurais-je vraiment du mal à ré emprunter ?

Gwen11, votre message me rassure un peu ! C’est un peu mon but également, dans un premier temps, de choisir l’opération qui me sécurise le plus l’esprit. Je sais qu’il y a de bonnes affaires à faire dans des villes plus petites, ou en périphérie des grandes villes, mais ce qui m’angoisserait le plus serait de ne pas réussir à louer facilement. Là, cet appartement, je sais que je louerai tout le temps sans aucune difficulté, et qu’il attirera de bons dossiers.
Bonne contiuation à vous smile

Edit : la négociation risque d’être compliqué, le bien est en vente depuis peu et le vendeur a déjà refusé une offre qui était légèrement en dessous du prix de vente (si j’en crois son père qui m’a fait visiter l’appartement).

Dernière modification par Camille75 (15/03/2016 12h14)

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