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#1 20/04/2012 16h09 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

Membre
Réputation :   13 

Bonjour,

J’envisage d’acheter un appartement (location dans un premier temps puis RP dans 1 ou 2 ans) et j’aimerais connaitre votre avis sur cette acquisition.

Voici ma situation :
Age : 28
Salaire net : 2167/mois
Cash : 35 000 euros
Célibataire
Locataire d’un appartement à Paris 1er pour 607 euros/ mois
Aucun(e) actif/dente actuellement

Appartement (région parisienne) :

Annoncé à 153 000, je compte faire une proposition à 140 000 euros (je pense qu’il vaut 145 000 – 15 000. Je connais bien la ville et son marché. J’y ai vécu 20 ans et mes parents ont fait plusieurs investissements locatifs)
Cet appartement est situé dans une ville qui se trouve à 25-30 minutes de paris via train et est situé à 200 mètre de la gare mais au 3ème étage (ce qui exclut en très grande partie les nuisances de bruit lié à la circulation)
Appartement dans une petite co-pro (6 logements)
Pour le moment, il est loué à un couple avec 1 enfant à 840/mois (charge comprise) que je compte habiter par la suite.
Il possède un garage qui est facilement louable lorsque j’aurais récupérer l’appartement car à coté de la gare.
C’est un appartement recherché dans le sens où il se trouve à coté de la gare dans une petite copropriété.

Ce qui me fait hésiter :

Si j’achète le bien à 140 000 et que je le loue 1 ans et demi :

140 000*1.07 (frais de notaire) = 149 800
149 800 – 35 000 (cash) = 114 800
Simulation rapide sur meilleurtaux.com :
Sur 20 ans à 3,85+0,36% :
Mensualité : 721,07 euros/mois
Cout total de l’opération : 721.07*20*12 + 35000 = 208 056 euros

Scénario pessimiste :

Mon bien perd 15% d’ici fin 2013 (c’est un bien recherché donc c’est quand même pessimiste) et le taux d’intérêt monte de 0,5%

J’aurais pu donc acheter un appartement équivalent à :
145 000 * 0.85*1.07 (frais de notaire) = 131 877 euros
J’empreinte 131 877 – 35000 = 96877 euros
Je pars du principe que les taux ont monté de 0,5%
Sur 15 ans : 4,05+0.36% : 748,08
Cout total : 748,08*15*12 + 18*840*0.7 (loyer net non perçu) +35000 = 180 238 euros

Mon bien perd 10% d’ici fin 2013 et le taux d’intérêt monte de 0,5% :

145 000 * 0.90 * 1.07 = 139 635 euros
139 635 – 35 000 = 104 635
Sur 20 ans avec 4.25 + 0.36 % :
Mensualité : 8190.97 = 683 euros/mois
Cout total : 683*20*12 + 18*840*0.7 +35 000 = 209 504 euros

Pour finir :

Je pense me présenter dans un marché avec peu d’acquéreur, donc, en position de force. Si l’immobilier baisse de 10-15% en 18 mois, je ne suis pas sur d’être dans la même position.
Du coup, je ne sais pas trop quoi faire. Qu’en pensez-vous ? Y a-t-il des erreurs dans mes calculs ? Selon vous, dois-je faire cette proposition ou renoncer?

Message édité par l’équipe de modération (15/03/2016 11h46) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat immobilier, location, résidence principale

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#2 20/04/2012 20h18 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

Modérateur
Réputation :   1077 

Bienvenue skype,

Quelques réflexions sur ce que vous indiquez :

N’oubliez pas de vous présenter dans Info

Le "coût total" n’est pas très pertinent pour comparer différents scénarii, surtout avec des emprunts de durées différentes (20 ans ou 15 ans). En effet, un €uro de 2012 ou un €uro de 2020 (par exemple) ne valent pas la même chose, et cette comparaison fait comme si ils valaient la même chose.

Autres remarques sur vos calculs :
   - vous avez négligé les intérêts que vos 35 k€ généreront sur 18 mois (ils seront certes faibles).
   - vos 18*840*0.7 sont-ils bien représentatifs de "loyer net non perçu" (ça dépend du montant des charges non récupérables, de la taxe foncière, de votre TMI IR, etc.).
   - êtes-vous sur qu’une banque vous suivra à 3.85% sur 20 ans ?

Etes-vous certain de pouvoir ’remplacer’ le locataire actuel dans l’appartement d’ici 1 ou 2 ans ?
(ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Il manque un autre scénario : devenir locataire d’un appartement comme celui que vous envisagez d’acheter. La comparaison de ce scénario avec ceux où vous achetez l’appartement va surtout dépendre de ce que vous anticipez comme valeur pour le revendre dans 15 ou 20 ans…. Sans faire de simulation (à vous de les faire) , j’ai l’impression que si les prix de l’immobilier rejoignaient le "canal de Friggit" d’ici là, l’acquisition de cet appartement ne serait pas le meilleur scénario.

Envisagez-vous d’habiter cet appartement pour les 10-15 prochaines années ? Autrement dit : êtes-vous stabilisé au niveau professionnel et familial ? En effet, rien de pire qu’acheter pour RP un bien qu’on devra revendre quelques années plus tard (suite à une mutation pro, rencontre d’une compagne qui par exemple veux absolument habiter ailleurs, ou même agrandissement de la famille), car les frais (d’agence, de notaire, de prêt + IRA + levée d’hypothèque) dilapidés alors en vain représentent souvent 3 ou 4 années de loyer, sauf à faire une coquette plus-value (ce qui ne semble plus d’actualité à court terme).


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#3 20/04/2012 22h18 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

Membre
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Bonjour GoodbyLenine et merci pour cette réponse rapide et pertinente.

Merci pour le lien, je vais effectivement aller me présenter (il faut juste que je trouve le temps de faire une présentation complète).

Le "coût total" n’est pas très pertinent pour comparer différents scénarii, surtout avec des emprunts de durées différentes (20 ans ou 15 ans). En effet, un €uro de 2012 ou un €uro de 2020 (par exemple) ne valent pas la même chose, et cette comparaison fait comme si ils valaient la même chose.

Vous avez raison sur le fait qu’un euro aujourd’hui ne vaut pas un euro demain. J’essaie juste de trouver un moyen de comparaison sur les différents scénarii possible. C’est vrai que c’est peut être pas très pertinent. Par quel méthode puis je comparer selon vous?

- vous avez négligé les intérêts que vos 35 k€ généreront sur 18 mois (ils seront certes faibles).

Oui, c’est vrai mais ils sont placé sur des supports qui ne rapportent rien ou presque (livret A, LDD,..) et sur 18 mois c’est vraiment pas grand chose. Voilà pourquoi, pour des raisons de simplification je les ai négligé.

- vos 18*840*0.7 sont-ils bien représentatifs de "loyer net non perçu" (ça dépend du montant des charges non récupérables, de la taxe foncière, de votre TMI IR, etc.).

Là encore, vous avez raison. Mais, en faisant les calculs j’ai bien cela (j’ai enlevé taxe foncière ainsi que les charges non récupérable, ainsi que l’impôt sur le revenu. Je néglige les travaux car ça ne va pas trop bouger en 18 mois).

- êtes-vous sur qu’une banque vous suivra à 3.85% sur 20 ans ?

Non, je ne suis pas allé voir la banque. Il est vrai que ce ne sont que des hypothèses. J’essaie juste de comparer différent scénario et je me dis (peut être à tord) que si j’obtiens mieux ou moins bien, il en va de même pour les autre scénario donc que ca se simplifie plus ou moins.

Etes-vous certain de pouvoir ’remplacer’ le locataire actuel dans l’appartement d’ici 1 ou 2 ans ?
(ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Oui, au pire, je récupère l’appartement dans 2 ans (le bail prendra fin) mais les locataires (j’ai discuté avec eux) voudrait faire un deuxième enfant et pense partir d’ici environs 1 ans. L’habitation sera alors trop petite pour eux.
C’est pourquoi, je dis 1 ou 2 ans.
Le but étant de récupérer ce bien pour l’habiter.

Il manque un autre scénario : devenir locataire d’un appartement comme celui que vous envisagez d’acheter. La comparaison de ce scénario avec ceux où vous achetez l’appartement va surtout dépendre de ce que vous anticipez comme valeur pour le revendre dans 15 ou 20 ans…. Sans faire de simulation (à vous de les faire) , j’ai l’impression que si les prix de l’immobilier rejoignaient le "canal de Friggit" d’ici là, l’acquisition de cet appartement ne serait pas le meilleur scénario.

Oui, je me suis intéressé à cette théorie. C’est une théorie intéressante mais je pense (peut être naïvement, l’avenir nous le dira) différemment.

Je pense que le prix d’un appartement n’est corrélé qu’en partie à la capacité des ménages. Pour dire les choses autrement, je pense que les gens vivront dans de plus en plus petit en région parisienne et s’en accommoderont (qui voulait vivre dans 30 m2 à Paris il y a 30 ans?). Les gens achèteront ce qu’il peuvent acheter.

Si je prend mon exemple, je cherche une surface d’un 50 m2 aujourd’hui. Je pense que mon moi du futur se satisfera d’une surface de 30 m2.

Il me faut pas oublier également que les foyers ne sont pas les seuls à acheter des biens. Les banques ou les SCPI (donc nous tous potentiellement), par exemple, en achètent et en vendent aussi. Il ne s’agit pour eux d’une valeur qu’on pourrait assimiler à la bourse (louer=dividende, valeur= valeur de l’action). Pour ces gros investisseurs, l’important est de savoir si ça va monter et quels revenus passif il peuvent en tirer. C’est déconnecté des salaires.

Je reconnais que c’est une théorie personnelle et je sais très bien qu’elle n’est pas partagée par la majorité d’entre vous.

Par contre, je pense que ma théorie est vrai à moyen terme et qu’à court terme l’immobilier va baisser (par prophétie auto-réalisatrice. Si tout le monde pense que ça baisse, ça baisse forcement. Le tout est de savoir de combien et en combien de temps). C’est pour cela que je cherche à savoir si mon achat est pertinent.

Envisagez-vous d’habiter cet appartement pour les 10-15 prochaines années ? Autrement dit : êtes-vous stabilisé au niveau professionnel et familial ? En effet, rien de pire qu’acheter pour RP un bien qu’on devra revendre quelques années plus tard (suite à une mutation pro, rencontre d’une compagne qui par exemple veux absolument habiter ailleurs, ou même agrandissement de la famille), car les frais (d’agence, de notaire, de prêt + IRA + levée d’hypothèque) dilapidés alors en vain représentent souvent 3 ou 4 années de loyer, sauf à faire une coquette plus-value (ce qui ne semble plus d’actualité à court terme).

Oui, vous avez 100% raison. Au niveau professionnel, je pense resté longtemps en région parisienne. Mais, si jamais ma situation professionnel ou personnel changée, je pense qu’il n’y aurais pas de problème. Je pense à ma soeur qui a acheté un appartement seule dans cette même ville qu’elle loue depuis le début tout en travaillant à Londres (c’est mes parents qui gèrent pour elle).

Elle louait à Londres pendant ce temps. Puis, elle a rencontré quelqu’un avec qui elle compte se marier très prochainement. Ils ont acheté ensemble un 100 m2 à Londres (elle a, certes, surement oublier de dire à sa banque londonienne qu’elle possédé un appartement en France wink).

En ce qui me concerne, c’est pareil, si je trouve quelqu’un, on peut toujours louer quelque chose d’autre, tout en louant à quelqu’un d’autre, l’appartement sur lequel je me pose des questions.

Tout cela pour dire (je pense que vous l’avez compris) que ceci n’est pas un frein pour moi.

Pour finir, vous ne n’avez pas dit si vous ne conseillez ou non l’achat de cet appartement. Je comprend à demi mot que pour vous il est urgent d’attendre en ce moment. Ai je raison?

Dernière modification par skype (20/04/2012 22h54)

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#4 31/07/2012 10h36 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour Skype ,

Le 02 Août  J  ai supprimé mon intervention : En effet elle était complètement hors sujet, ce dont je vous prie de m excuser -
Je voulais répondre à la question

Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

Dernière modification par Swx (02/08/2012 14h36)

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#5 01/08/2012 13h57 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour a tous,
j’ai 26ans, je vous lis depuis longtemps sans vraiment vouloir participer aux débats. Je souhaite acheter ma RP l’année prochaine et je voulais savoir ce qu’aimaient de maniére générale les banquiers ?

Evidemment avoir de l’apport qui couvre suffisamment (au moins) les frais de notaires, et avoir un livret A, LDD, voir une assurance vie et une Gold chez eux.
Me trompe je ? ou existe t il d’autres produits qu’ils doivent "forcément" vendre et qui pourrait faire baisser le taux de mon prêt ?

J’avais une deuxieme question, j’en profite pour la poser en meme temps. Une fois que je serais proprietaire, une personne m’a dit que l’on pouvait faire de l’investissement dans l’immobilier de cette façon (j’aimerais savoir si cela est vrai ou pas):

- Sous certaines conditions les banques peuvent nous prêter facilement de l’argent: Je voulais donc savoir si la "technique" de cette personne était la bonne, c’est a dire: avoir une somme de 50 000€ d’epargne dans sa banque, avoir les élements sus cités: assurance-vie, 2-3comptes chez son banquier, gold, livret A et LDD blindés. Pour que le banquier puisse nous prêter la totalité lors d’un autre achat (que sa RP) pour pouvoir financer ENTIEREMENT le bien, puis le retaper, ou attendre qu’il prenne de la valeur et le revendre.
Finalement, on a investi de l’argent que l’on a pas vraiment mais que l’on nous prête facilement.  Le tout étant bien sûr que cela se fasse en SCI….

Voila, j’espere ne pas avoir trop compliqué les choses et avoir été assez clair pour mon premier post lol

Bonne journée

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#6 02/08/2012 10h40 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Rafi a écrit :

j’ai 26ans, je vous lis depuis longtemps sans vraiment vouloir participer aux débats. Je souhaite acheter ma RP l’année prochaine et je voulais savoir ce qu’aimaient de maniére générale les banquiers ?

Finalement, on a investi de l’argent que l’on a pas vraiment mais que l’on nous prête facilement.  Le tout étant bien sûr que cela se fasse en SCI….

Il serait souhaitable de passer par la case présentation pour mieux vous faire connaitre et permettre des réponses adaptées à votre profil financier , salarial etc …

Pour l’achat de votre RP cela dépend du prix du bien , de votre salaire , ancienneté etc ..
Les taux ne sont pas en fonction du nombre de produit détenus mais en fonction des taux du marché ( Euribor et de la politique de crédit de la banque.

Pas besoin d’être propriétaire de sa RP pour faire de l’investissement  immobilier 

Soyez prudent dans votre approche d’investissement immobilier et prenez bien le temps de vous renseigner , la SCI a un rôle et une utilité mais pas dans tous les cas.
N’en voyez pas une solution miracle , ce n’est qu’une structure juridique qui complexifie la gestion.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 02/08/2012 14h26 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour Skype :

Achat immobilier : location puis résidence principale

GBL a écrit :

Etes-vous certain de pouvoir ’remplacer’ le locataire actuel dans l’appartement d’ici 1 ou 2 ans ? - (ça dépend des caractéristiques de son bail, entre autres) ?

Vous sous-estimez l importance  de la réponse à  cette question :..

Je pourrais vous citer une avalanche de cas  ou les propriétaires qui avaient tous des locataires  avec lesquels ils entretenaient les meilleures relations ont mis plusieurs années  pour récupérer leur bien -Même pour  y loger des membres de leur famille
Quelque soit la nature de votre bail , ce ne sera pas un motif pour y échapper :

En dehors des règlements administratifs , toujours plus coercitifs  parmi les motifs
- Perte d emploi - Maladie ou accident -
- Parce que la famille s agrandit , il leur faudra trouver un appartement plus grand :
oui mais  ce n est pas une mince affaire , que d en trouver un , d avoir les moyens de payer le nouveau loyer  , plaire au nouveau propriétaire , obtenir une caution etc etc
NB : Prévoir qu en parallèle avec la longueur d une  procédure , que des dégradations seront malheureusement plus importantes : ce qui   avec le temps , justifiera des  frais de rénovation plus lourds aussi
- et pourvu que pendant cette période la fiscalité n ait pas péjoré la situation

Dernière modification par Swx (02/08/2012 17h16)

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#8 03/08/2012 00h12 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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C’est pour cela qu’avoir des copains dans le coin, c’est toujours utile…

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#9 13/08/2012 11h56 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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@Swx : Il s’agit d’un bail classique qui se termine dans 2 ans. Si jamais j’envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l’habiter par la suite, existe t’il un risque pour que je ne le récupère pas?

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#10 13/08/2012 14h35 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Et si le locataire ne va jamais chercher le recommandé ? Dans le baba. Ainsi que des tas d’autres scénarios possibles comme ne pas partir des lieux.

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#11 13/08/2012 15h02 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Skype a écrit :

Si jamais j’envoie un recommandé 6 mois avant la fin du bail pour l’habiter par la suite, existe t’il un risque pour que je ne le récupère pas?

Un exemple que je peux vous certifier :
Un couple d amis avait loué un étage indépendant de leur propre villa à un couple d employés au Service des Impôts ….en instance de déménager prochainement  Difficile de trouver mieux - question garantie
Ils avaient des rapports très amicaux avec leur locataire du moins au début
Mes amis ont voulu récupérer ce logement pour y installer leur fils quand il s est marié
Ces locataires ont utilisé tous les moyens imaginables pour ne pas quitter les lieux avant que
la  villa qu ils faisaient construire pour eux-mêmes ne soit terminée
ce qui a pris quelques années compte tenu de la recherche du terrain , permis de construire , construction et aménagements divers

Dernière modification par Swx (13/08/2012 17h57)

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#12 14/08/2012 07h19 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Myrtilles a écrit :

Et si le locataire ne va jamais chercher le recommandé ? Dans le baba. Ainsi que des tas d’autres scénarios possibles comme ne pas partir des lieux.

Envoi par huissier de la notification de reprise de biens pour raison légale X ou Y.
Seul l’envoi par huissier vous garantie même en cas d’absence ou de non récupération du recommandé que la notification sera bien daté et prendra acte à la date voulue.

Sans entrez dans un scénario catastrophe , un envoi par huissier pour départ pose déjà votre détermination.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 05/11/2012 14h24 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour,
voila je poste sur ce forum apres recommandation du bloggueur de "passion-locatif… Je commence à m’interesser au monde de l’investissement. Je suis dans une situation telle que je vais surement vendre ma maison bientot, passer en location une paire d’années puis racheter (en bref). En lisant à droite et à gauche des mécanisme de défiscalisation, je me demandais si une manip’ telle que la suivante a déjà été faite:
l’idée est d’acheter une maison pour la louer puis y habiter (RP). La location de début de période aurait pour but de déduire les intérets d’emprunt et les travaux.

Je sais que ce n’est pas un situation que tous le monde peut vivre, mais elle peut donner des idées si par exemple, on peut vivre ailleur en attendant (famille), y loger de la "famille locataire", ou je ne sais quoi d’autre.

Qu’en pensez-vous?

Dernière modification par Anewg (05/11/2012 14h26)


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#14 07/11/2012 09h14 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour

qu’est-ce que vous appelez "location de debut de periode"? Car a moins de loué meublé (ce qui serait peu probable pour une maison) vous etes tenue de faire un bail de 3 ans… je ne sais pas si cela correspond a vos objectifs…

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#15 24/01/2013 14h17 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Désoler du délai… pas de notification de réponse et beaucoup occupé!

Effectivement, il y a ces 3 ans qui bloquent mais si on loge de la famille, il y a moyen de s’arranger…
D’ailleur, j’ai lu que le déficit foncier reportable sur revenu etait limité à 10700 euros: est-ce proportionnelle pour la première année, au nombre de mois de location? Un peu plus d’un ans pourrait couvrir 2 déclarations…
De plus, qd on utilise du deficit foncier, ne s’engage-t-on pas à louer pour 3 ans supplémentaires ? Il me semble… Ce qui tuerait dans l’oeuf cette idée…


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#16 24/01/2013 14h53 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour

Il faut certainement prendre quelques précautions sur la voie que vous empruntez, il arrive parfois que les impots sortent des dossiers pour le regarder de près.

ceci dit - lorsque  vous entrez dans le deficit foncier , il faut le faire sur la durée car la déduction des travaux sur les revenus fonciers ou sur le revenu global (max 10700) s’accompagne d’une obligation de louer pendant 3 ans. 
Sur question fiscale de la part de votre inspecteur préféré soyez sur que le bail vous sera demandé.

Pour info, j’ai des demandes fiscales régulièrement , pratiquement tous les 3 ans (jusqu’au 31/12 de la 3eme année qui suit l’imputation).

Cordialement


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#17 24/01/2013 20h32 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Les 10700 euros c’est uniquement si vous louez en nu. C’est différent pour le meublé. (amortissable)


Left the Rat Race in 2013

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#18 25/01/2013 09h07 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Anewg a écrit :

D’ailleur, j’ai lu que le déficit foncier reportable sur revenu etait limité à 10700 euros: est-ce proportionnelle pour la première année, au nombre de mois de location?

Bonjour Anewg,
Le déficit reportable sur le revenu n’est pas proportionnel. Si tu achètes en novembre 2013 et que tu as une facture de travaux de 15.000 € en décembre 2013, c’est sur ta déclaration 2013 que sera imputée cette facture.

Autre chose, seuls les déficits générant une imputation sur le revenu global entraînent un engagement de durée de location, jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’année d’imputation.

Les déficits reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes n’entraînent pas cet engagement. C’est juste que tu ne peux plus les déduire quand tu n’a plus de revenus fonciers.

Exemples :

1- Tu génères 15000 € de déficit imputables sur le revenu global (donc hors intérêts) de l’année 2013. Sur ces 15000, 10700 € seront effectivement imputables, le reste (4300 €) reportables sur les revenus fonciers des années suivantes. Tu es obligé de louer jusqu’au 31 décembre 2016. Faute de quoi, la déduction sur tes revenus sera remise en cause.

2- En 2013, tu fais 5000 € de déficit à cause (grâce ?) aux intérêts d’emprunt, rien d’autre à déduire. Tu arrêtes la location en février 2014, tu as perçus 1000 € de loyer, et tu n’as pas d’autres revenus fonciers. Tu auras le droit d’utiliser le déficit reporté de 2013 pour annuler tes revenus fonciers de 2014. Mais comme tu ne loues plus (tu vends ou tu récupères le bien pour toi), les 4000 € de déficit restant à utiliser sont perdus.

Autre point par rapport la question initiale. Pour moi il y a un certain risque… Imagine que tu tombes malheureusement sur des locataires qui :
- ne payent pas / ne partent pas et que tu doives engager une procédure (très longue) pour récupérer ton bien
- et/ou cassent tout dans ton logement
Et bien tu seras bien embêté !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#19 25/01/2013 09h22 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Euh… En relisant le CGI (article 156) j’ai maintenant un gros doute sur ce que j’ai écrit et je me demande si ce qu’a écris Chrism est correct (engament de location pendant 3 ans s’applique pour tous les déficits, imputables ou non sur le revenu global…)
Quelqu’un pourrait-il lever ce doute ?

Cet article très complet ne fait pas état de cette condition : Déduction d’intérêts pour les investissements locatifs | Atipa -
MAis

Article 156 du CGI a écrit :

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

Dernière modification par Siocnarf (25/01/2013 09h46)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#20 25/01/2013 09h52 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Désolé de spammer, mais je crois avoir trouvé la bonne interprétation du CGI ici, qui semble confirmer mes premiers propos :

Flocroisic, forum-juridique.net a écrit :

si les travaux ont pour conséquence un déficit foncier imputé sur le revenu global, il y a obligation que le bien soit loué jusqu’au 31/12 de l’année N+3 après cette imputation.
si tel est pas le cas la remise en cause s’effectue de la manière suivante : transformation du déficit imputé sur le revenu global en déficit imputé sur les revenus fonciers éventuels des 10 année suivantes.
Le délai de prescription de 3 ans cours à partir de l’année où il y a rupture de location

source : art 156 I 3 du code Général des impots

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°.
premier alinéa du présent 3° :
3° Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes
si travaux en 2009 et déficit foncier et imputation du déficit sur le revenu global en 2009
Arret location en 2010 :
prescription : 2010+3=2013
recalcul des revenus fonciers négatif.
pour 2009 si imputation du déficit sur le revenu global en 2009 ( maintenant si positif, la question se pose pas ) il se rajoute à votre revenu imposable et le déficit vien en déduction du bénéfice éventuel des années suivantes


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#21 17/01/2016 15h39 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour ,

Apres 1 an de lecture sur ce forum je suis en phase d’acquérir mon 1er bien immobilier pour de l’investissement locatif. Je viens donc vers vous car qui dit premier achat, dit premièreS questionS smile

J’ai donc 22 ans et suis dans la vie active depuis 2 ans, mon salaire est d’environ 2k5/mois. J’ai réussi à épargner presque 30k.

Apres recherches d’appartements avec un AI ( que je connais perso.) j’ai réussi à trouver un F4 en IDF à 160k. Je compte faire des travaux pour créer une 4ème chambres afin de pouvoir mettre cet appartement en colocation, étant situé à proximité de 3 universités.
Après étude je pourrais louer les chambres entre 500’ et 600’ par mois, ce qui ferait un revenu supplémentaire de 2k à 2k4. (Un voisin de l’immeuble fait cela depuis plusieurs années sans soucis)
Ce bien sera loué en LMNP

Je pense faire un crédit sur 20 ans, et utiliser la quasi-totalié de mon épargne ( frais d’agence + frais notaire + travaux ), ce qui devrai me faire un crédit de 800’/mois, je n’est pas encore négocié le taux avec plusieurs banques, donc 800 serais un maximum.

-Ma banquière m’a déconseillé d’acheter mon premier investissement en tant que locatif, d’après elle, la RP devrais être achetée en première, que pensez-vous de cela ?

-J’ai peur de payer énormément d’impot. , comment pourrai-je réduire cela au maximum ?

-Si vous voyez de part votre expérience des choses que je n’évoque pas et qui sont cruciales à vos yeux pour un investissement pareil, exprimez vous, ou taisez vous a jamais ahah

Étant seul dans cette acquisition je compte beaucoup sur cet échange pour me faire avancer, et réussir cet investissement.

Dans l’attente de vos retours.

Merci d’avance !


Promettez vous d'être si fort que rien ne puisse troubler votre tranquilité d'ésprit.

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#22 17/01/2016 15h54 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour,

Tout d’abord, sachez que je suis plus jeune que vous et que je vais investir en locatif sans RP.

- Concernant votre banquière, changez-en. Mon ancienne conseillère refusait d’entendre parler de locatif sans financement de RP au préalable. J’ai changé d’agence, là ma nouvelle conseillère m’écoute parler de locatif sans soucis. A côté de ça, je passe par un courtier qui comprends très bien mon choix de ne pas investir dans une RP. Si votre interlocuteur ne vous comprend pas, quittez-le.

- Payer énormément d’impôts ? Si vous souhaitez loué en LMNP, vous ne paierez pas d’impôts de si tôt. Merci les déductions de charges et amortissements. Allez voir ici par exemple : LOI LMNP 2016 - Defiscalisation Loueur Meuble Non Professionnel

Si vous avez quelconque question, n’hésitez pas. Je m’en pose aussi, donc nous pouvons échanger. wink


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#23 17/01/2016 16h20 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Bonjour,

que votre banquière vous conseille d’acheter d’abord votre RP ne me surprend guère, si vous ne faites pas comme tout le monde, certains banquiers s’inquiètent. Voyez d’autres conseillers ou courtiers qui sauront échanger véritablement avec vous à partir de vos souhaits, et non à partir de "leur schéma". A titre perso, j’ai fait 4 banques avant de trouver quelqu’un qui m’écoute vraiment.

Vous avez peur de payer beaucoup d’impôts mais il me semble que vous avez choisi un mode d’investissement locatif plutôt favorable du point de vue fiscal : meublé + travaux. Après, il y a un beau différentiel attendu entre vos produits et vos charges. Pourquoi prendre à votre compte frais d’agence, de notaire et travaux (dont vous ne nous donnez pas les montants) ? Essayez d’emprunter au maximum pour pouvoir déduire le maximum d’intérêts. Gardez votre épargne de côté pour les vacances locatives et/ou charges imprévues. Voire pour un autre projet d’ici quelques temps si celui-là vous donne satisfaction.

Vous êtes en copro, pensez à vérifier qu’il n’y ait pas de gros travaux à venir qui seraient à votre charge.

Regardez aussi le règlement de copropriété. Il y en a qui peuvent vous réserver des surprises (comme interdire certains modes de location par exemple).

Sur le papier, et au vu des quelques éléments que vous mentionnez, le projet a l’air intéressant.

Bonne continuation.

Paul

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#24 17/01/2016 16h25 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Avec 2000 a 2400€ de loyer pour 800€ de prêt même en LMNP vous payerez rapidement des impôts!
La première chose a faire c’est de mettre le moins d’apport possible mais plus vous en mettrez plus votre dossier sera facile a faire passer.

Votre renta brut est de :
2000*12 / 190k€ *100= 12,6%
2400*12 / 190k€ * 100 = 15,5%

Faite le calcul avec votre TMI et votre TMI futur pour savoir si l’impôt n’est pas trop confiscatoire.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#25 17/01/2016 17h14 → Achat immobilier pour le louer puis l'utiliser en résidence principale ? (achat immobilier, location, résidence principale)

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Jeune également  ( 27 ans ) propriétaire de ma RP et avec un parc locatif de 12 logements , voici les points que je peux relever .

Concernant la RP : si vous vous endette pour du locatif, le jour où vous voudriez acheter une RP , cela pourrai bloquer. Je pense que c’est pour cela que votre banque vous a mis en garde.
Après cela dépend de votre objectif à MOYEN/LONG TERME .
Mais vous êtes jeune, et l’amour peut rapidement nous faire changer de projet par exemple … réfléchissez y bien .

Concernant le projet : la coloration permet d’optimiser la rentabilité mais est plus souvent source de problème : lors d’une dégradation " ce n’est pas moi, c’est l’autre " une mauvaise entente entre colocataire , comment repartir l’eau? L’électricité ? De nouveau source de problème si un colocataire consomme plus que l’autre .. ( moi je veux chauffer à 19 l’autre à 23 ect … )

Pourquoi mettre tt son apport dans le projet ? Sur 20 ans vous empruntez à 2.10 en moyenne actuellement .. si vous placer votre argent en assurance vie en fond en euros vous avez ce rendement sans problème.  Cela vous permet d’avoir plus d’intérêt d’emprunt et donc de réduire votre impôt.  De plus vous profitez un maximum de l’effet de levier.

Après connaissez vous bien la fiscalité du LMNP ? Que pouvez goût déduire? Afin de faire une prévIsion sur quand les impôts tomberont.
Faire les demandes pour avoir son numéro siret pour pouvoir faire les déclarations ect ect … ?

Les travaux,  vous les faites vous même ?  Avez vous des devis ? ( sa peut chiffrer vite surtout en île de France ) car j’imagine que vous n’avez pas de réseau d’artisans .

Cricri


Le mouvement fait l'argent.

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