Après l'investissement immobilier locatif ?

Babi · #1

Bonjour à tous et à toutes!

Je viens vers vous aujourd’hui avec quelques questions sur vos expériences respectives. Je viens d’acquérir mon deuxième immeuble il y a peu et je suis déjà en route pour le 3ème.
Ces immeubles font 3 lots, tous loués et dégagent chacun un cash-flow positif de 150-200€ (en réalité supérieur mais je déduit des frais de "risques anticipés" au cas où).
La roue semble lancée, les sous vont s’accumuler lentement et rien ne m’indique d’arrêter ces investissements.

P.S : Que pensez-vous de ces cash-flow? Faible? Moyen? Bon?

Je me pose cependant la question de l’après. Continuer à investir en immobilier c’est bien, mais sur quoi se diriger pour continuer à s’enrichir avec ce capital rentrant?
Mon PEA est en route. Je ne suis pas encore convaincu de l’assurance-vie mais j’y réfléchis… J’ai identifié quelques autres moyens de faire fructifier de l’argent, mais j’avoue être un peu dans le flou.

Tout ceci pour vous demander ce que vous avez fait après (ou même avant) l’investissement dans l’immobilier? Quels nouveaux leviers utilisez-vous avec le capital dégagé par l’immobilier? Continuez-vous l’immobilier mais à l’étranger? Pour résumer, j’aimerai avoir vos expérience sur votre vie d’investisseur après l’immobilier.

Je vous remercie par avance de vos retours d’expériences.

Babi,

Mots-clés : après, immeuble, immobilier

Ffflorian · #2

Bonjour Babi !

Il serait utile de nous donner plus d’informations (chiffrées) sur vos deux immeubles, en effet un cash flow de 200€ sur un investissement de 50k n’a pas la même "valeur" que sur un investissement à 200k

Les membres du forum pourront ainsi vous répondre de façon plus précise.

Pour ce qui est de quoi faire "après l’immo", je vais laisser répondre précisement ceux qui ont plus de bagages que moi.

Dans ma vision, le cash servira pour la partie boursière ou pourra être incluse dans les projets immo, en fonction du taux de renta envisagé (j’avais lu par ici que des investisseurs chevronnés préféraient mettre une partie de leur liquidité pour

(1) avoir le projet du point de vue bancaire, risque etc
(2) continuer la croissance du parc immobilier (qui peut devenir de plus en plus dur)
(3) faire travailler l’argent (si votre apport est dans un bien immo rentable, ça devient de l’argent rentable (et possiblement plus que certains livrets)

Félicitations en tout cas pour votre deuxième acquisition !

Chtirentier · #3

Bonjour,

L’après ? C’est une question pour les papies de l’immobilier ?!

On tombe souvent dans la marmite et on y reste plus ou moins car l’immobilier représente une rente mais nécessite toujours une part de travail mais permet aussi un lien social.
J’ai fait le choix de transférer mes investissements sci ir dans ma sarl ce qui sort l’immobilier de l’IFI.Je revends l’immobilier qui me semble le moins rentable et/ou le moins propice à s’apprécier.
Je corrige donc dans le même temps des erreurs du fait d’investissement en location nue, mais l’immobilier reste peu liquide.
La Sarl a été démembrée au profit de mes enfants et constitue un navire qui capitalise.
Vers mes 70 ans, j’espère que mes enfants prendront le relais dans la gestion du quotidien ou il me faudra trouver une aide extérieure.

Il n’y a donc pas réellement d’après mais une continuité dans la gestion du patrimoine immobilier .

Chtirentier

maxlille · #4

Réponse théorique car il me reste encore 10 ans avant de vendre un premier bien:

- si l’investissement locatif x m’offre un rendement net < autre investissement qui demande moins de temps alors je vends => assez simple dans mon cas car le premier appartement ne rapporte que 6% brut soit dans les 2% net sans compter le temps passé à la gestion/travaux/etc

- si l’investissement locatif y offre un rendement net attractif (> 4% net) alors je me pose la question et arbitre pour conserver le meilleur ratio ~~emmerdes~~/rendement. Faire attention aussi au long terme, quelles sont les perspectives du bien (marché porteur, gros travaux à venir etc)

Pour le premier cas, je vais vendre puis placer en PEA/AV en ETF vraisemblablement (j’ai déjà un montant conséquent de SCPI).

Pour le second cas, pourquoi ne pas garder les biens par la suite faute de mieux ?

Vincecarter30 · #5

Pour ma part, je conçois le cycle d’investissement suivant (sans capital initial):

1) Emprunter au maximum et faire travailler l’effet levier du crédit en investissant dans l’immobilier.

2) Lorsque des appartements sont amortis et/ou remboursés, revente dans la plupart des cas.

3) Acheter de nouveaux bien à crédit 110% suite à ces ventes pour conserver un nombre d’immeuble qui me convienne.

4) Reinvestir les liquidités obtenues en diversifiant au travers d’actions (PEA puis CTO), obligations (AV).

La diversification me semble essentielle lorsqu’elle est possible. Cela ne signifie pas arreter l’immobilier mais investir sur d’autres supports les liquidités gagnées et rester au maximum a credit sur l’immo.

Éviter l’IFI peut également être recherché ce qui implique de ne pas dépasser un certain montant en immobilier "payé".

Babi · #6

Merci à tous pour vos réponses.

Alors concernant mes biens, c’est de petits immeubles (117k net vendeur et 170k net vendeur). Voilà pour vous faire un avis sur les cash-flow.

Pour la suite, je vais continuer doucement à m’intéresser à la bourse puisq’il semble que ce soit le meilleur moyen de faire fructifier l’argent que je dégage des rentes immobilières.

Pour répondre à Vincecarter, c’est très intéressant comme stratégie mais j’ai 26ans et viens tous juste d’acheter ces deux bien en 2018. J’aimerai déjà commencer à faire fructifier ce que je gagne car j’aurai tout remboursé que dans 20ans.

FastHand · #7

Bonjour,

Il n’y a pas des milliers de solutions.

Avec 2 immeubles + 1 troisième à venir, vous pouvez éventuellement cibler un quatrième bien pour atteindre les 500k€. Dans 10 ans, vous aurez capitalisé environ 40% de ce montant.
Ensuite, vous devrez diversifier: bourse, AV, etc, afin de ne pas être dépendant de l’immo à 100%.

Vincecarter30 · #8

Babi a écrit :
Pour répondre à Vincecarter, c’est très intéressant comme stratégie mais j’ai 26ans et viens tous juste d’acheter ces deux bien en 2018. J’aimerai déjà commencer à faire fructifier ce que je gagne car j’aurai tout remboursé que dans 20ans.

Ce que j’évoquais plus haut (et qui semble partagé par d’autres) peut également s’appliquer pour le placement de vos cashflow positifs ou de votre épargne. (Je suis également dans la trentaine avec un montant similaire de crédits et c’est la stratégie que j’essaie de suivre actuellement)

Smad · #9

Ma compagne et moi nous sommes arrêtés à la limite que nous nous étions fixée, 50K€ brut dans 15 ans.

Depuis, nous diversifions sur d’autres support et nous consacrons à nous, RP, etc.

La vie n’est pas un Monopoly, une fois qu’on estime en avoir assez, autant en laisser un peu aux autres.

Dernière modification par Smad (29/12/2018 22h06)

Lucas09 · #10

Vos conseils sont très utiles !

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