Travaux de rénovation optimaux pour de l'immobilier locatif ?

Bonjour,

Je profite de cette file pour parler de mon cas, un T1 de 24m² à louer meublé. Le sol étant irrégulier et en tomettes en mauvais état, ce sera sans hésitation recouvert de PVC en rouleau de bonne qualité.

J’ai quelques questions, moi aussi, concernant l’électricité/gaz et l’agencement de la cuisine.
Actuellement, il y a un tableau électrique pas aux normes et une petite plaque de cuisson électrique à 2 feux. Si je veux remplacer par du vitrocéramique ou de l’induction, ou ajouter un four, il me faudra faire tirer un câble électrique de section supérieure, d’après l’électricien. Il y aurait aussi la possibilité (et c’est ce que conseille l’artisan qui va m’aider dans les travaux) de mettre tout au gaz (en bouteille). Le fait que le cumulus soit au-dessus des plaques électriques lui posait un problème de sécurité. Quel est votre avis ?

Autre question annexe : est-ce que vous faites payer la conso d’eau et d’électricité au réel, pour du meublé ? (je préférerais, en ce qui me concerne)

Bonjour,

Effectivement, le fait d’avoir le cumulus à l’aplomb des plaques électriques manque un peu de "bon sens" : en cas de fuite ce n’est pas top avec les pieds qui baignent éventuellement ?
Peut être faut il prévoir un dispositif d’évacuation étanchéité sous le ballon ? Quelque chose qui ferait rangement en même temps ?

@Golliwogg: étant locataire depuis de nombreuses années et à plusieurs endroits, je n’ai jamais ouvert de compte pour l’eau: c’était toujours pris dans les charges communes. Donc, j’ai appliqué la même formule. Par ailleurs, le syndic reçoit la facture générale et les consommations d’eau personnelles sont relevées par chaque propriétaire sur les compteurs individuels. Ensuite, le calcul de répartition est effectué par le syndic.

@Marvolo

Pour le gaz :
IL y a 2 risques : au niveau de la gazinière et au niveau de la chaudière. Au niveau de la gazinière, en effet, il y a un système de sécurité si la flamme s’éteint. Par ailleurs, il mette un additif dans le gaz de ville pour que l’on détecte à l’odeur une fuite. Pour diminuer le risque « de coup de grisou », il est prudent de mettre une aération dans la pièce pour éviter les poches de gaz (par exemple une VMC). Au niveau de la chaudière, le risque est plus pernicieux, il s’agit du monoxyde de carbone (potentiellement mortel pour l’homme) si la pièce est mal ventilée (si par exemple, le locataire bouche l’entrée d’air) et que la chaudière est défectueuse. Le mieux est une chaudière à ventouse, c’est un système dit « étanche » : aucun risque (sauf si défaut d’installation bien sûr)

Pour les sols en PVC :
-    J’ai été à la pêche aux infos aujourd’hui. Surcoût par rapport à du stratifié= coût du ragréage + coût de la colle – coût de la mousse utilisé sous du stratifié + surcoût de MO. L’artisan m’a dit qu’en effet, c’était beaucoup plus résistant dans le temps. Pour 15m², en termes de surcoût de MO, je tourne à 70€. L’artisan (un auto-entrepreneur) me charge 250€ pour la pose du PVC (ragréage + pose collé) contre 180€ pour du stratifié.

@Golliwogg
Je pense que votre sol est en carrelage et non en tomette. Sinon, mettre du PVC sur de la tomette, je ne trouve pas ça tip top car la tomette est un élément qui respire, ce qui n’est pas le cas du PVC. Dans ce cas, le mieux serait de faire une réhabilitation du sol plutôt qu’une rénovation. Si c’est du carrelage, le PVC c’est sans souci !

Si je puis me permettre, vous devriez remettre votre cuisine au goût du jour. Je ne la trouve pas jojo…

Pour ce qui est de refaire l’électricité : en apparent (ou semi-encastré, c’est plus joli et pas beaucoup plus de travail pour l’artisan), cela ne doit pas chercher bien loin. Faites des devis…

Merci pour vos réponses. Plutôt cuisinière électrique, alors.
Pierrot31, au sol c’est un lino moche imitation carrelage, que je vais retirer, sous lequel il y a des tomettes abîmées. Bien sûr, la cuisine va être relookée, ça c’est l’état d’origine.
marvolo, l’emplacement des éléments va être changée, j’y réfléchis encore. Il y aura probablement des éléments sur le mur de gauche (hors de la photo), et rien sous le ballon (juste un plan de travail).

Une dernière petite question sur le sol vinyle : les tutos disent de coller pour des pièces supérieures  à 20m2 et d’utiliser de l’adhésif double face (sur les bords et par bandes au milieu) si inférieur. J’ai 3 pièces de 9, 12 et 13m2, sans découpes. Est-ce que le double face est suffisant ?

Je préfèrerais éviter la colle pour l’enlever plus facilement quand il sera temps de le changer, surtout que c’est a priori du plancher en-dessous.

Bonjour Sgiloc,

Pour un achat immobilier en 2018 et pour vous aider un peu dans votre réflexion, ma compréhension est la suivante (source : le « particulier immobilier » n°348 de janvier 2018) :

- Pour un achat immobilier en 2018 loué en nue, l’année 2018 risque de ne pas vous plaire… Les charges dites « non pilotables » ne seront pas déductibles de votre loyer, ni de votre revenu global. Ces charges sont : les commissions d’agences, les intérêts, les frais bancaires, les honoraires de mise en location…. Sauf si vous avez des revenus « exceptionnels » en 2018 : indemnités de licenciement, de cessation d’activités, de pas de portes, d’arriéré de loyers ou de charges…

- Pour un achat immobilier en 2018, loué en meublé et déclaré en LMNP au réel, c’est un peu plus tricky, comme les loueurs partagent le même régime que les indépendants et les commerçants, le législateur a verrouillé le système. SI c’est une activité que vous faites déjà, les BIC de 2018 seront comparés à la moyenne de ceux de 2015, 2016 & 2017. Si le bénéfice 2018 dépasse celui de cette moyenne, vous serez taxé pour la fraction supérieur. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmeraient en 2019, vous serez épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les 3 années de référence, seul l’écart entre 2018 et 2019 sera taxé. Si, c’est une activité que vous commencez, je comprends que c’est « business as usual ».

PS : à noter qu’en nue, si vous prévoyez des travaux d’entretien (peinture, pose d’un parquet…) sur un bien acheté avant 2018, il existe un dispositif transitoire…

Voilà pour les généralités spécifiques à 2018, n’hésitez pas à détailler votre portefeuille immobilier et
votre projet 2018 si vous voulez des réponses plus précises.

Bien à vous,

Ce que je voulais dire par "business as usual" est que, la première année en LMNP au réel, il est probable que vous soyez en déficit BIC donc non concerné par le mécanisme.

Dernière modification par Pierrot31 (29/01/2018 22h09)

Bonjour Sgiloc,

41400= 2*(10000+10700)

Au moment où j’écris ces lignes, c’est ce que j’ai personnellement trouvé de plus "complet" sur le sujet mais tout ceci est à prendre avec précaution. Le passage auquel vous faites référence n’est pas clair (le fameux "dispositif transitoire").

Je suis, également, abonné au magazine de l’UNPI (25 millions de propriétaires) qui a un article spécifique dans le n°514 où le cabinet Taj, sociétés d’avocats, fait le tour de la question et qui a un son de cloche légèrement différent….

Mais, de manière général, je trouve le "particulier immobilier" très sérieux et très pointu: j’ai plus confiance dans leur expertise…

Toujours est-il, la meilleur source est, en effet, le site impot.gouv mais je trouve sa lecture assez indigeste…

Ce que j’en retiens, c’est que le législateur fait tout pour qu’il n’y est pas "d’effet d’aubaine" en 2018. Cela a l’air d’être même le contraire….

AMHA, en 2018, cela va être beaucoup plus ardue de mettre en musique la martingale "achat avec travaux+ location nue pour faire du déficit foncier puis passage en LMNP au réel après le 31 décembre de la 3ème année suivant + on joue sur les amortissements pour faire du déficit BIC etc"…. Martingale envisageable, par exemple, avec un T1 avec vocation étudiante (ce que je crois lire, entre les lignes, dans votre premier message).

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (30/01/2018 16h43)