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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/10/2016 06h51 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Bonjour à tous,

Une petite présentation pour vous situer le contexte :

Avec mon compagnon, nous revenons vivre en France après une expatriation de 2 ans.

Situation personnelle :
En couple, sans enfant (en projet pour l’année prochaine)
En recherche d’emploi (pour moi) et formation (pour lui) dès notre retour en France
26 ans pour moi et 29 ans pour lui

Projets à venir :
- nouvelle expatriation d’ici 4-5 ans
- projets d’investissement à moyen-long termes

Immobilier :
- logés à titre gratuit lors de notre retour (économiser ou investir? telle est la question smile )
- propriétaire d’un T2 en Province pour mon compagnon (qui va être loué en octobre prochain dès que la banque nous y autorise) depuis 4 ans
- apport de 60.000 euros pour notre futur investissement

Notre objectif est de nous constituer un patrimoine immobilier tout au long de notre vie.

Deux solutions s’offrent à nous :

* 1ère option : nous sommes logés à titre gratuit : nous pouvons donc en profiter pour économiser le maximum à partir du moment où je trouve un emploi, et acheter par la suite. Dans ce cas, où placer l’argent en attendant?

* 2ème option : nous achetons un appartement pour le mettre en location. Dans ce cas, nous nous posons la question de savoir s’il est préférable de :
- prendre un studio à 50.000 euros à retaper (à proximité de la fac de médecine pour le louer à un étudiant) et de payer sans recours à un prêt. Et nous pourrions alors acquérir un second studio à louer financé par la banque.
- investir dans un logement plus grand (t2-t3 maxi) et prendre un crédit pour compléter le solde manquant

A part le crédit immobilier de mon compagnon, nous n’avons pas d’autres crédits. Nous sommes des personnes qui épargnent très facilement (depuis 2 ans, au niveau du logement, nous assumons notre loyer actuel + crédit immobilier et toutes les charges afférentes à un propriétaire sans aucun revenu locatif et ce depuis le début de notre expatriation, nous avons tout de même mis de coté 40.000 euros)

Quelle serait la solution la plus avantageuse pour nous?

Merci par avance pour tous vos conseils !

Christel

Message édité par l’équipe de modération (10/10/2016 14h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par christelnoumea (10/10/2016 06h57)

Mots-clés : crédit, expatriation, investissement

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#2 10/10/2016 08h26 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Bonjour et bienvenue sur le forum,

Selon moi, pour le moment, la meilleure option pour vous est d’économiser au maximum. Avec un logement à titre gratuit, votre capacité à économiser est très largement augmentée.
L’argent peut dans ce cas être placé dans un ou plusieurs bons contrats d’assurance vie (en ligne), ou alors vous pouvez à l’investir grâce à un PEA, ou un CTO. Je vous conseille, dans tous les cas, de lire les livres de notre hôte qui vous apprendront certainement beaucoup à ce sujet.

Les foncières cotées pourraient être une bonne alternative pour vous à l’investissement physique.

Je crains qu’avec votre situation (en recherche d’emploi pour vous et en formation pour votre compagnon), les banques ne soient pas aptes à vous financer un bien immobilier. De plus, votre future expatriation risque de vous compliquer fortement la tâche de gérer un ou plusieurs biens immobiliers physiques en France. A moins que votre famille puisse s’en occuper, il vous faudra passer par une société de gestion qui vous plomberait très largement votre rentabilité.

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#3 10/10/2016 09h02 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Bienvenue

christelnoumea a écrit :

propriétaire d’un T2 en Province pour mon compagnon (qui va être loué en octobre prochain dès que la banque nous y autorise) depuis 4 ans

Que devient cet appartement depuis 4 ans ?
Pourquoi faut-il une autorisation de la banque pour le louer ?
"octobre prochain" c’est ce mois ci ou dans 1 an ?

PS : ne pas confondre Arnvald et Arnwald
Signification du prénom Arnvald

Une volonté inflexible, une moralité au service de ses actions, une abnégation dans le travail sont les ingrédients de la réussite de Arnvald.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/10/2016 09h13)

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#4 10/10/2016 09h08 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Avant d’investir dans l’immobilier physique, peut être voir si vous pensez rester en France, ou dans la même région un certains temps.

Sinon, mieux vaudrait se tourner vers les foncières, nécessitant moins de gestion!

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#5 10/10/2016 09h36 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Bonsoir, merci pour vos réponses !

Mon compagnon a acheté son appartement il y a 4 ans avec le Chèque premier logement. Etant donné qu’on a eu des aides de la ville, nous ne pouvons pas le louer avant minimum 5 ans car il est censé etre notre résidence principale.
Nous l’avons occupé les 2 premières années, puis nous avons eu l’opportunité de partir de la France et depuis il est vide… Nous pouvons le louer qu’à partir d’octobre 2017.

On pense rester seulement 3-5 ans en France, puis on repartirait.

Je pensais acheter un studio sur notre région vu que nous connaissons les prix de l’immobilier et surtout les secteurs et leurs avantages. C’est pourquoi je pensais peut etre investir dans un petit studio l’année prochaine sans faire de crédit immobilier dans un secteur où la demande est élevée.

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#6 10/10/2016 09h50 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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OK pour ces explications, je ne connaissais pas cette formule "Chèque premier logement".

Si votre investissement immobilier vous rapporte moins de 5 %, net en ayant délégué le gestion, faites simple : préférez les foncières ou les SCPI.

A part ça il n’y a pas que l’immobilier.
Vous pouvez profiter d’être résident fiscal pour ouvrir un PEA, que vous pourrez gardez même si expatriation.

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#7 10/10/2016 10h04 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Je pense qu’avec votre situation d’expatriée (projet court terme) le mieux est de ne pas détenir d’actif physique en direct.
Il sera en effet difficile (mais pas impossible) de gérer vos biens à distance, tout dépend de votre réseau (famille, amis etc).

Par ailleurs, je ne connais pas votre situation fiscale (résident fiscal français ou étranger) mais il me semblerait judicieux d’investir dans l’immobilier via l’achat de parts de SCPI.
Les rendements seront plus faibles qu’une opération en direct avec travaux mais plus facile à gérer.

1° Achat en direct avec effet de levier
Si votre banque vous suit, vous pouvez acheter des parts de SCPI en pleine propriété, cependant les revenus associés seront vraisemblablement imposables (à vérifier selon votre résidence fiscale).
Les loyers permettront de couvrir une partie seulement des mensualités d’emprunt, au final il faudra financer des flux de trésorerie négatifs sur la durée du projet.

2° Achat en direct sans effet de levier
Si l’imposition est un problème et que vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat, il serait intéressant d’acquérir des parts en nue propriété. L’horizon de démembrement doit être en lien avec votre projet. Par contre impossible de bénéficier de l’effet de levier, les banques ne financent pas l’achat de part en NP.

3° Achat via assurance-vie pas d’effet de levier
Solution la plus simple, ouvrir une assurance vie (par exemple mes-placements.fr) et acheter des parts de SCPI, il est possible d’en acheter selon son rythme, toutefois le choix est limité (une quinzaine).
L’assureur assure la liquidité, c’est une solution assez souple.
L’imposition est limitée (15,5%+7,5% au bout de 8 ans avec un abattement annuel de 4.600e célibataire/9.200e couple)
Les revenus (loyers) sont versés en général tous les trimestres, vous pouvez les réinvestir en achetant de nouveaux des parts.

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#8 10/10/2016 10h27 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Pour le T2 en province, il faut poser les éléments de sa rentabilité :
- prix de revente réaliste net vendeur
- loyer réaliste hors charges
- loyer net de charges bailleur (intérêts et assurance de l’emprunt, part bailleur des charges copro, PNO, taxe foncière, éventuellement agence + GLI…)
- loyer net de charges et d’imposition.
Ce qui vous permet de dégager la rentabilité "nette nette" = loyer net de charges et d’imposition / prix de revente réaliste net vendeur.
C’est la seule façon de déterminer la pertinence de laisser votre investissement bloqué sur ce logement.

Pour cela, soit vous faites vous-même le calcul; cf. : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
Soit vous utilisez le simulateur d’osamu : Calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet

Inspirez-vous aussi du modèle de demande d’avis. Si vous arrivez à le remplir, vous serez sûr de bien avoir fait le tour des caractéristiques du logement, des charges applicables, etc. : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

Souvent, la résidence principale est payée très cher, du coup, la mise en location n’est que peu rentable. Surtout si vous faites gérer par une agence.

La location meublée pourrait être un peu plus avantageuse fiscalement, mais avec potentiellement un turnover supérieur.

Revendre cet appartement pour placer l’argent sur des SCPI ou autres foncières pourrait être à la fois plus rentable et plus simple à gérer quand vous devrez repartir.

Pour d’autres investissements immobiliers :
- il est conseillé de financer au maximum à crédit, compte tenu des taux bas actuels. Mais comme l’a dit un autre intervenant, une banque ne vous prêtera pas tant que vous serez en recherche d’emploi + formation.
- il faut rechercher des biens à forte rentabilité. Se constituer un patrimoine est trop souvent une excuse pour acheter des biens peu rentables, à cashflow négatif durant toute la durée de remboursement du crédit. La rentabilité est un paramètre primordial.
Tout se ligue pour vous faire baisser la rentabilité nette : la fiscalité, la vacance locative, d’éventuels impayés et le coût des procédures afférentes, le coût de l’agence si vous devez mettre en gestion, le montant des intérêts qui diminue avec les années et vous augmente la fiscalité (si vous êtes en revenus fonciers au réel)… C’est pour ça que si vous ne partez pas de suffisamment haut en rentabilité brute, vous vous retrouverez ensuite facilement avec une rentabilité "nette nette" de 1 ou 2 %.

Par exemple, la mise en agence + GLI bouffe environ 1,5 % de rentabilité. Si on part de 10-15 % de rentabilité brute, on peut se le permettre plus facilement que si on part de 5 % de rentabilité brute.

Votre "surface financière productive de revenus" est limitée par le montant de votre épargne d’un côté, et par votre capacité d’endettement de l’autre. L’immobilier locatif est une voie royale pour faire des investissements à crédit (les banques prêtent plus difficilement pour des SCPI et encore plus difficilement voire pas du tout pour d’autres supports (AV, actions…)). Mais si votre capacité d’endettement, qui est limitée, est entièrement "consommée" sur 2 ou 3 biens faiblement rémunérateurs, vous n’irez pas loin. On peut toujours se consoler en se disant "on n’a pas besoin de revenus maintenant, c’est pour notre retraite", mais dans les faits, on est fortement endetté, on a des soucis de gestion, et tout cela pour un revenu très faible voire un cahsflow négatif pendant de très longues années.

Tout cela a été débattu et rebattu sur le forum, lisez de nombreux posts qui ressemblent à votre problématique, lisez des témoignages de quelques foreumeurs qui réussissent dans l’immobilier (DDTee, philippe30, cricri77000, gunday, Setanta, cyberpapy…), vous apprendrez plein de choses.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2016 11h18)

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#9 10/10/2016 13h07 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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J’ajoute :
- pensez à budgéter des travaux sur le bien. La réalité des travaux dépend de son ancienneté et de son état d’entretien, mais 0,5 % de sa valeur/an est une première approche pas trop mauvaise.
- faire l’investissement avec apport est trop souvent un moyen de se voiler la face sur la rentabilité réelle. C’est sûr qu’en n’ayant pas d’emprunt à rembourser, le cashflow paraît important. Il n’empêche qu’il faut calculer la rentabilité "nette nette" sur l’investissement initial (sans oublier, dans le montant de l’investissement initial : les frais de notaire, les travaux initiaux, et l’achat des meubles si meublé) ; souvent ce n’est pas fameux.

Dernière modification par Bernard2K (10/10/2016 13h47)

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#10 10/10/2016 13h28 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Perso, vu votre projet à moyen terme de repartir en expat, je réfléchirais à 2 fois avant d’investir dans de l’immobilier physique.

L’avantage étant que les taux sont très bas en ce moment, donc effet de levier intéressant si emprunt (encore faut-il que la banque vous suive si les vos revenus sont faibles actuellement). Et en cherchant un peu, on tombe parfois sur de bonnes affaires dans les biens à rénover…

…. Mais d’ici quelques années, si vous repartez, les contraintes locatives + mise en agence probable pour suivi du bien seront peut-être telles que le rendement ne sera peut-être plus si intéressant que cela.

Une idée serait peut-être de vous constituer un portefeuille de titres qui génèrent des dividendes de manière stable et régulière, avec une bonne part de foncières cotées, histoire de rester dans l’immobilier. Les risques sont en général limités avec ce genre de titres (il en reste toujours évidemment), mais l’avantage est que ce sera bien plus liquide, et à votre retour d’expat dans xx années, vous pourrez reconsidérer la question…

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#11 10/10/2016 14h57 → Christelnoumea : étude de cas immobilier (investir ou économiser ?) (crédit, expatriation, investissement)

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Sur l’option 1:
Economiser et attendre, c’est jouable, pensez alors à des supports liquides comme les foncières cotées de notre hôte (je me méfie, peut-être à tort, des SCPI).
Sur l’option 2 :
L’immobilier physique est intéressant pour le rendement locatif, surtout en province. Cependant vous prévoyez de repartir, il faut quelqu’un sur place pour assurer la gestion locative, agence ou ami.
Si vous choisissez cette voie, il vaut mieux éviter d’investir en cash et faire un emprunt à 100 ou 110 % tant que les taux sont faibles, et placer ses liquidités comme "une poire pour la soif"… Pour le studio près d’une fac, il y aura toujours du monde s’il est décent et bien meublé, mais il faut prévoir une rotation importante. Pour l’appartement plus grand, que vous envisagez après, j’éviterais : 3 pièces, ce n’est pas bon pour faire du meublé (LMNP) avantageux fiscalement. Studio ou deux pièces sont préférables, et de préférence avec des travaux à réaliser, ce qui vous avantagera fiscalement. Bossez un peu sur ce site, vous avez plein d’informations…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (10/10/2016 15h01)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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