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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 06/11/2011 01h13 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Bonsoir

Que penser des SCPI Malraux ?

Caractéristiques (exemple) :
- Investisement de 10 000 €
- Défiscalisable = 65 % = 6 500 €
- Réduction impot Année suivante = 36 % de 6 500 = 2 300 €.

En ayant conscience des inconvénients :
- Le gestionaire investit dans des immeubles, à rénover
- Pas de revenus lors de la constitution sur du patrimoine ( environ 2 ans)
- rendement pas mirobolant = 2-3 %/an.
- Conservation des arts pour le long terme : > 10 ans.

Avantages par rapport aux Malraux en direct : risque lissé sur plusieurs logements, investissement fait par des professionnels (avec les frais inhérents, bien sûr).

L’interet principal est de gommer une fiscalité en une fois, exemple lors d’une rentrée ponctuelle d’argent, imposable.

Quelqu’un a-t-il une expérience de ces produits ?

Mots-clés : investissement malraux, loi malraux, scpi malraux

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#2 10/11/2011 11h05 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Bonjour,

justement j’allais poser la même question !
Les retours d’expérience m’intéressent aussi

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#3 10/11/2011 12h32 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Je suis preneur également :-)

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#4 10/11/2011 15h47 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Peut-être que Hedios peut réagir vu qu’ils ont postés ce matin pour présenter une de leur SCPI Malraux ?

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#5 10/11/2011 18h35 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Merci pour ces précisions

J’aurais quelques questions en plus (il n’y a pas tant de documentation que ça sur internet):
_Je n’ai pas bien compris comment fonctionne la réduction d’impot ; année 1 et suivantes. Pourriez vous préciser ?
_Comment fonctionne l’effet de levier du crédit ? (sans apport ? In fine avantageux ? etc. Mais emprunter à 5% pour un rendement de 3 … certes hors avantage fiscal)
_Possibilité de plus value in fine, mais aussi de moins value. Comment évaluer ce risque ?

Merci par avance

Dernière modification par Fructif (10/11/2011 18h37)

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#6 11/11/2011 14h41 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Si j’ai bien compris :
1. Réduction d’impôt 1 fois seulement, l’année suivant l’acquisition des parts
2. Un crédit permet uniquement de créer un déficit foncier, sur des loyers existants ailleurs, ou sur les loyers provenant de la SCPI Malraux. Cad si on achete comptant, les revenus générés par la SCPI seront imposables selon le taux d’imposition de chacun. Donc si rendement prévisionnel 3 %, c’est brut. En net ce serait 2 -2,5 % selon votre taux d’imposition.
3. Je pense que le risque de plus ou moins value est impossible à évaluer, ce n’est qu’un pari (raisonnable ou pas, là est la question. Mais je suppose que les gestionnaires intègrent mieux qu’un particulier le potentiel de valorisation. Le seul aspect qu’ils ne maitrisent pas c’est si la "bulle" immobilière explose, voire si une récession longue et importante survient).

Inconvénients retenus :
1. les frais d’entrée sont bcp plus élévés que les SCPI classiques, de bureau ou de comerces (14 % contre 8 %).
2. Plus-values (éventuelles) imposables même après 15 ans de détention (nouvelle loi fiscale = 30 ans pour l’exonérationdes PV).

Finalement, n’ayant pas eu de retour d’expérience sur ce site, je me suis fié à mon "feeling" et j’ai invetsi pour 16 000 €, me générant une réduction d’impot préviosionnelle de 22 % (environ 3 400 €) l’an prochain.

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#7 14/11/2011 18h21 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Et sur quel SCPI Malraux avez vous porté votre choix ?

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#8 14/11/2011 18h41 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Calcul sommaire
Avantage fiscal : 21% / 15 ans = 1,4% par an (arrondi, je devrais prendre la racine quinzième)
Rentabilité brute = 3% + 1,4% = 4,4% annuel contre 5 à 5,5% pour les SCPI de rendement.

Si on ajoute 6 points de plus de frais d’entrée, soit 0,4 point annuel - donc ce sera non pour moi.

Dernière modification par MichelPlatini (14/11/2011 18h47)


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#9 15/11/2011 22h03 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Je ne suis pas très favorable aux SCPI fiscales, hormis peut-être pierre 48.

La rentabilité est faible et l’avantage fiscal ne compense que partiellement ce manque à gagner.

Je préfère, et de loin, les scpi de rendement.

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#10 16/11/2011 09h51 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Dites moi si je me trompe…

Au delà du rendement courant (loyer) la SCPI Malraux vise surtout le rendement en capital (plus-value à la revente) ?

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#11 16/11/2011 21h22 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Je préfère un rendement au fil de l’eau plutôt qu’une promesse de plus-value, très aléatoire !

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#12 17/11/2011 07h57 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Immotnip a écrit :

Dites moi si je me trompe…

Au delà du rendement courant (loyer) la SCPI Malraux vise surtout le rendement en capital (plus-value à la revente) ?

Il faut aussi tenir compte de la nature du bien immobilier: généralement des biens immo d’exceptions, rare, souvent très bien placés, et qui sont généralement là depuis plusieurs siècles (je ne suis pas sur que les immeubles Scellier construits récemment puissent en dire autant…)

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#13 04/10/2012 11h35 → SCPI Malraux : immobilier d'habitation sous le régime Malraux (investissement malraux, loi malraux, scpi malraux)

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Bonjour

A priori les investissements type Malraux seraient completement deplafonnées ou alors a 100000 euros d’investissement et surtout sortis du plafonnement global des niches fiscales

Elles pourraient donc devenir interessantes en 2013

Je n’ai pas d’experience et de connaissance a leurs niveaux et je ne cherche pas la defisc a tout prix mais cela merite le coup d’oeil surtout pour les TMI eleves dont les possibilités d’optimisation diminuent

Quels sont vos retours et les acteurs du marché ?

Cordialement

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