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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/01/2015 16h21 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Bonjour,

Suite à la renégociation du prêt de notre résidence principale, la conseillère m’a proposé un rendez-vous pour rencontrer un conseiller de leur banque privé.
Par curiosité et pour avoir un autre avis sur notre situation, j’ai accepté.

Lors de notre rencontre, la première chose qu’il m’a dite c’est que nous allons être exposé fortement à l’impôt (ça je le savais). Il m’a donc parlé de parts de SCPI défiscalisantes financées par un crédit in fine associé à une assurance vie pour le nantissement.
Etant surexposé à l’immobilier, la proposition ne me semble pas la plus pertinente.

Caractéristiques :
•    Rendement des parts : 2.2% brut
•    Durée envisagée de détention entre 14 et 18 ans avec plus-value (selon lui) car le programme est de restauré ou transformé des immeubles situés dans des centres de grandes villes telles que Lilles, Lyon, Bordeaux…
•    Il ne m’a pas donné les caractéristiques de l’AV (frais gestion, frais sur versement…)

Il m’a dit qu’il allait préparer un exemple chiffré et de mon côté je voulais comparer sa proposition à une épargne en utilisant une simple AV.
J’aimerais savoir si j’ai pensé à toutes les subtilités de la fiscalité pour que ma comparaison soit la plus juste possible.

J’ai pris une durée de 18 ans et les mêmes caractéristiques pour chaque AV.

Du côté des parts de SCPI défiscalisantes, j’ai pris en compte :
•    L’économie d’impôt la 1eré année.
•    Le gain par an des loyers net = (loyers - intérêts d’emprunt – assurance du prêt) * (TMI + CSG)
•    L’AV avec versement mensuel = capital emprunté / 216
•    L’éventuel impôt sur la plus-value lors de la revente des parts.

Du côté de l’AV, j’ai pris en compte :
•    Versement mensuel = capital emprunté / 216 + intérêts d’emprunt + assurance du prêt.

Voilà, est ce que j’ai oublié une ou plusieurs choses ?

Mots-clés : défiscalisation, scpi

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#2 18/01/2015 17h01 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Bonjour Sella,

Deux remarques :

1) L’objectif principal de la SCPI affiché par votre conseillère est une plus value. Comment estimer cette plus value ?

2) De plus, vous comparer vos scénarios avec la même assurance vie. Il est probable qu’en cas d’achat à crédit de SCPI, la banque ne vous demande de souscrire une AV maison qui est très nettement moins performante qu’une AV en ligne.

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#3 18/01/2015 17h35 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Votre banquier est génial !

Il vous vend 3 produits maison : prêt in fine + AV  + SCPI Malraux.

Sans oublier qu’il capte votre épargne et vous force a la fidélité pour longtemps.

Je suis prêt a parier que chacun des ces 3 produits est médiocre par rapport a des concurrent. La ou le génie de votre banquier va opérer,  c’est quand vous allez croire que la combinaison des 3 est intéressante car évidemment vous êtes sensible a l’argument des impôts.

Une fois que la proposition est faite, ça serait intéressant de l’exposer ici. Il m’arrive parfois d’être mal inspiré dans mes intuitions wink

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#4 18/01/2015 19h00 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Dav41 a écrit :

1) L’objectif principal de la SCPI affiché par votre conseillère est une plus value. Comment estimer cette plus value ?

C’est la question que je lui ai posé. Il m’a répondu très vaguement.

Dav41 a écrit :

2) De plus, vous comparer vos scénarios avec la même assurance vie. Il est probable qu’en cas d’achat à crédit de SCPI, la banque ne vous demande de souscrire une AV maison qui est très nettement moins performante qu’une AV en ligne.

Oui, c’est fait exprès. Je ne voulais voir que l’impact fiscal.

Boubouka a écrit :

car évidemment vous êtes sensible a l’argument des impôts

Ah non pas du tout. Nous avons déjà fais l’expérience avec un appartement en Borloo. Maintenant, je fuis ce genre programme ou du moins je suis très très prudent

Boubouka a écrit :

Une fois que la proposition est faite, ça serait intéressant de l’exposer ici. Il m’arrive parfois d’être mal inspiré dans mes intuitions

Quand j’aurais une proposition, je l’exposerai. Je pense que sur ce coup là votre intuition sera bonne.

J’ai déjà fait des calculs mais je voulais savoir si je n’avais rien oublié.

Sella a écrit :

J’ai pris une durée de 18 ans et les mêmes caractéristiques pour chaque AV.

Du côté des parts de SCPI défiscalisantes, j’ai pris en compte :
•    L’économie d’impôt la 1eré année.
•    Le gain par an des loyers net = (loyers - intérêts d’emprunt – assurance du prêt) * (TMI + CSG)
•    L’AV avec versement mensuel = capital emprunté / 216
•    L’éventuel impôt sur la plus-value lors de la revente des parts.

Du côté de l’AV, j’ai pris en compte :
•    Versement mensuel = capital emprunté / 216 + intérêts d’emprunt + assurance du prêt.

Voilà, est ce que j’ai oublié une ou plusieurs choses ? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?action=post&tid=8216#sthash.xACQx2cs.dpuf

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#5 18/01/2015 21h24 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Pouvez-vous préciser le nom de la SCPI qui vous a été proposée ?


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#6 18/01/2015 22h14 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Désolé, j’étais concentré sur le montage et les chiffres mais maintenant que vous me le demandez, je ne me rappelle pas qu’il l’ait dit.
Il est clair que c’était la 1ère chose à demander.
Je vais me renseigner.

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#7 03/02/2015 23h20 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Bonsoir,

La SCPI est Renovalys 5.

D’après mes calculs (en espérant ne rien avoir oublié), il apparait que souscrire une AV est beaucoup plus avantageux que le programme SCPI + prêt in fine + AV.

J’attend de voir comment le conseiller va me présenter son projet chiffré.

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#8 10/02/2015 16h56 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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N’oubliez pas dans vos calculs que l’impôt sur la PV à la revente des parts est de 19% moins l’abattement pour détention immobilière. Le prix d’achat est le prix du foncier c’est à dire le montant investi moins celui des travaux qui vous on permis l’économie d’impôts.

Le niveau de votre TMI, au moment de l’économie d’impôts et pendant la perception des loyers, est le facteur prépondérant pour savoir si le montage est pertinent ou pas vs AV.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#9 18/02/2015 22h36 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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En effet, je n’ai pas pris en compte la PV.

carpediem a écrit :

Le prix d’achat est le prix du foncier c’est à dire le montant investi moins celui des travaux qui vous ont permis l’économie d’impôts

De plus je ne connaissais pas cette subtilité sur le calcul de la PV.

Ca va accentuer encore un plus l’écart.

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#10 19/02/2015 11h25 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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Je ne sais pas quel est votre TMI mais je suis surpris que le montage ne sois pas intéressant.

N’oubliez pas dans la partie AV d’inclure le PFL après 8 ans et les PS.

Pourquoi compter juste capital/216 dans un cas et dans l’autre capital/216+intérêts+assurance dans l’autre? Que faîtes vous de la différence loyer/intérêts et de l’économie d’impôts au départ? Pas de boule de neige avec ces sommes?

Carpediem


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#11 19/02/2015 23h04 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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carpediem a écrit :

Je ne sais pas quel est votre TMI mais je suis surpris que le montage ne sois pas intéressant.

Notre TMI est de 30%

carpediem a écrit :

N’oubliez pas dans la partie AV d’inclure le PFL après 8 ans et les PS.

J’ai oublié ce point.

carpediem a écrit :

Pourquoi compter juste capital/216 dans un cas et dans l’autre capital/216+intérêts+assurance dans l’autre? Que faîtes vous de la différence loyer/intérêts et de l’économie d’impôts au départ? Pas de boule de neige avec ces sommes?

Tout simplement car je n’y ai pas pensé et donc forcément c’est en défaveur du montage.

Je vais revoir ma copie car mes premières tentatives de comparaison manquent de rigueur roll

Merci encore pour toutes ces précisions.

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#12 20/02/2015 10h19 → Investir dans une SCPI Malraux avec un crédit in fine... (défiscalisation, scpi)

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J’ai lu votre profil et la file plus lentement, (j’aurai du commencer par cela), effectivement vous êtes chargé en immobilier.

Un point que je n’avais pas relevé lors de la première lecture c’est qu’avec des loyers à 2.2%, je doute que votre prêt in fine sur 18 ans soit à moins de 2.2% donc vous allez devoir compenser la différence entre loyers et intérêts et ce par vos autres revenus fonciers. L’avantage est que vous allez déduire la différence de vos revenus fonciers et diminuer vos impôts. (Reste le débat mieux vaut-il payer des intérêts ou des impôts?)

Renovalys 5 à une quote part travaux de 43%. Avec votre TMI de 30% vous économisez 45.5% du montant des travaux ou plutôt vous financez 45.5% des travaux au lieu de payer des impôts soit (43*45.5= 19.56% de votre investissement).

Si on prend le 2.2% de rendement remis sur 80.4%(100-19.6%, ce matin j’arrondis) cela donne du 2.73%, il faut vraiment que les immeubles prennent beaucoup de valeur et le hic c’est que vous n’êtes pas maitre de la date de revente pour adapter la fiscalité à votre situation future.

A la louche dans votre cas, si vous voulez faire de l’investissement à crédit pour de la SCPI, je pense qu’il faut étudier l’option crédit sur SCPI de capitalisation (Pierre 48 valorisation de 5.5% par an sur les 5 dernières années), vous déduisez les intérêts de vos revenus fonciers, ce qui entraine une baisse d’impôts si vous patientez 18 ans la fiscalité à la revente de Pierre 48 sera faible (prix de base correspondant à votre prix d’achat et abattement pour durée de détention), si vous patientez 30 ans vous serez exonéré d’IR et de CSG mais surtout c’est vous qui décidez quand vous sortez. Le bémol de Pierre 48 est de savoir si cette SCPI sera toujours capable d’augmenter sa valeur dans les années qui viennent.

Pour résumé le montage in fine gagnant c’est rendement locatif et rendement AV supérieurs (les deux individuellement pas le total) au coût global du crédit (TEG).

Carpediem
Note AMF: je distribue Renovalys5 et Pierre 48


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