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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/09/2016 12h08 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Bonjour à tous,

je viens de m’inscrire à ce forum mais je le suis de façon très régulière depuis plusieurs années. Je sollicite vos avis car je en sais pas quoi faire de mon appartement.

Ma compagne et moi sommes médecins vers la trentaine (revenus environ 55k€/pers/an).
Nous venons d’acheter une maison pour un coût total (incluant notaire et Cie) de 570 000 € (50 000 € d’apports perso + 520 000 € empruntés sur 15 ans à 0,9% avec des mensualités progressives). Notre objectif est de garder cette maison au moins 20 ans et nous l’avons choisi assez grosse et très bien placé pour y faire notre "maison de famille" (nous allons faire carrière dans notre région).

Ma compagne a un appartement d’une valeur de 135 000 € qu’elle a acheté il y a 3 ans et où nous habitons actuellement. Après le déménagement nous le louerons (elle n’a remboursé quasiment que des intérêts donc ne récupérerait quasiment rien à la revente).

J’ai un appartement  de 75 m² en centre ville acheté avec mon ancienne compagne 210 000 € il y a 5 ans. Il me reste un crédit de 54000€ dessus et sera fini de payer dans 7 ans pile (mensualité à 700€/ mois). Je n’aime pas gérer les bien immobiliers et je délègue donc tout à une agence immobilière.
Je loue actuellement meublé mais avec notre achat de RP je vais réintégrer les meubles dans notre nouvelle maison et serait donc amené à louer nu.

L’appartement est aujourd’hui loué pour un loyer de 700 € hors-charge et avec le prêt + après soustractions des impots/frais d’agence de gestion/assurance/Taxe Foncière il me "coûte" chaque mois environ 300€ (il me coûterait 400€/mois si loué nu avec diminution de abattement et CSG). Sa rentabilité locative nette est faible (2,9%).

Ma question est: que faire de cet appartement ?

Le revendre ? Le marché local a baissé de 10% environ et je suis quasiment sur de faire une grosse moins value…

Après simulation:

- Si revente aujourd’hui à 190 000 € donc 190 000 - 55 000 € du prêt = 135 000 € placé à 4% (sur une bonne AV par ex) avec épargne de ce que me coûte cet appartement sur AV (donc 400€ mois sur 7 ans jusqu’à ce que le l’ai remboursé en totalité), à 20 ans on obtient un capital de 347 000 € dans 20 ans.

- Si revente dans 7 ans à son prix d’achat (en admettant que le marché ai repris + 10%) = 210 000€ placé sur une AV à 4%, à 20 ans (donc 13 après la revente) on obtient un capital de 349 600 €.

Donc globalement pareil. Si on prends un seuil d’AV bas à 3%, l’écart entre les deux prix de vente se rapproche plutôt de 15 000 € que de 20 000 € pour l’obtention d’un capital identique à 20 ans.

Tout cela en admettant que: 0 travaux dans l’appartement, pas d’autres frais liés, pas de vacances locatives, et surtout en postulant sur une remontée du marché d’ici 7 ans à son niveau d’il y a 5 ans (ce qui reste quand même très possible !)…. donc en pratique cette simulation est plutôt favorable à l’appartement.

Une partie de moi se dit que tout cela semble plutôt en faveur d’une vente. De plus, je n’aime pas pas m’occuper d’immobilier physique. Enfin, je regagnerais un peu de possibilité d’endettement auprès des banques ce qui me permettrait d’investir à 90-100% à crédit dans des SCPI.

Une autre partie de moi se dit que l’effort financier mensuel pour cet appartement est faible (300-400€ selon qu’il est nu ou meublé) et que cela fera un beau capital dans 7 ans payé avec l’aide des locataires. De plus, cette partie de moi est réticente à vendre à perte alors que je me dis qu’en attendant quelques années cela pourrait remonter… ou pas !

Je suis vraiment un néophyte de l’immobilier physique, Merci d’avance pour vos conseils d’investisseurs avisés !!

Tom376

Mots-clés : immobilier, location, vente

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#2 30/09/2016 12h44 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Bonjour,

vous avez déjà pas mal avancé dans vos calculs.

Cela dit, j’attire votre attention sur deux points :
1er point : je pense qu’il faut raisonner en rentabilité brute et nette, sur le capital placé (net de frais mais avant remboursement de l’emprunt).
Appartement 1) :
Capital = l’appartement peut se vendre à tel montant net de frais de notaire et d’agence.
Rapporte tant en loyer brut -> rendement brut.
Rapporte tant en net net (déduction des charges, intérêts et assurance de l’emprunt, coût réaliste de travaux, vacance réaliste, et enfin impôts déduits) -> rendement net.

Appartement 2) : idem.

Ensuite, comparer à une solution de placement alternative pour le même montant.

2epoint :
il y a un petit piège conceptuel : avec les appartements, c’est l’ensemble de leur valeur actuelle qui produit le rendement locatif. Cette valeur est disons de l’ordre de 320 k€.
Pour le placement alternatif (AV et/ou SCPI), vous raisonnez sur le placement des sommes issues de la vente, déduction faite du remboursement d’emprunt. Sur les deux appartements, ça va être de l’ordre de 130 k€ environ. Ce n’est donc pas du tout la même surface financière qui est productrice de rendement.
A partir de là, deux solutions :

2a) Vous maintenez ce raisonnement, uniquement sur les sommes après remboursement de l’emprunt, mais il faut alors bien voir qu’il y a deux avantages :
- le rendement lui-même de ces sommes placées.
- un fort désendettement, en valeur absolue comme en remboursement mensuel. Ca vous donne une capacité d’épargne et/ou une capacité à emprunter à nouveau.

2b ) vous raisonnez sur la même surface financière qu’actuellement.
Exemple : actuellement, nous avons 320 k€ d’immobilier productif de revenu. Si nous revendons les deux appartements, la somme nette résultante sera d’environ 130 k€. Comme nous serons alors fortement désendetté, supposons que l’on veuille retrouver la même surface financière productrice de revenu. Nous empruntons 190 k€ et plaçons l’ensemble de ces 320 k€ sur des SCPI. Quel rendement brut et net de ce placement ?

Attention, je ne dis pas du tout qu’il faut mettre 320 k€ sur des SCPI dont 190 k€ empruntés (car ça ferait quand même une très forte exposition à l’immobilier, avec votre RP). Je dis que c’est une solution conceptuelle intéressant pour comparer diverses solutions.

Et je dis qu’à l’inverse, si vous comparez comme vous le faites un rendement produit par 320 k€ d’investissement d’un côté, et un autre rendement produit par 130 k€ d’investissement de l’autre, vous allez avoir tendance à surévaluer l’intérêt de la première solution, et sous-évaluer l’intérêt de la seconde. En fait, il est parfaitement normal que la seconde solution, basée sur une surface financière bien plus faible et comportant bien moins de risque (car fort désendettement), soit assez peu rémunératrice.

Ces calculs sont évidemment à refaire sur des chiffres affinés ; là j’ai raisonné à très grosses mailles.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2016 12h49)

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#3 30/09/2016 13h42 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Bonjour,
Bernard2K a déjà bien résumé la situation.

Par contre je rebondi sur un point :

Tom376 a écrit :

Je loue actuellement meublé mais avec notre achat de RP je vais réintégrer les meubles dans notre nouvelle maison et serait donc amené à louer nu.

Comment compter vous vous y prendre ?
A part attendre le départ du locataire, je ne vois pas trop de solution!

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#4 30/09/2016 14h19 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Bonjour,

merci pour vos réponses !

Je vais éditer mon 1er post pour que cela soit plus clair: je ne me pose la question que pour mon propre bien à 210k€ qui sera payé dans 7 ans. Celui de ma compagne de 135k€ va être conservé et loué, il ne serait pas du tout intéressant pour nous de le revendre.
J’ai comparé les rentabilité brutes et nettes de frais dans mes simulations.

L’argent issu de la vente de mon bien irait seulement sur une AV +/- un petit peu sur PEA, l’idée des SCPI vient de la possibilité de me ré-endetter pour acquérir afin de faire jouer le levier (ce que je ne peux faire actuellement avec mon crédit immobilier de mon appartement à 700€/mois). Au vu des taux je souhaiterais mettre le moins d’apport possible en cas d’achat de SCPI.

@gunday. Oui bien sur je compte attendre le départ du locataire pour switcher vers du non meublé ! Cela dit si je vends, cela résoudra la question des meubles :-)

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#5 30/09/2016 14h48 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Pourquoi souhaitez-vous à tout prix récupérer vos meubles ? Ils ont une valeur réelle ou sentimentale ?

Selon moi il serait bien plus intéressant pour vous de conserver ce statut meublé fiscalement parlant car (quitte à racheter des meubles d’entrée de gamme lors de la sortie du locataire) :
- abattement de 50 % en micro BIC
- ou amortissement des murs et autres possible avec le statut LMNP au réel

Aussi, faite attention dans vos calculs avec de l’AV sécuritaire avec fonds euros à 4%, je doute que l’on puisse obtenir ce genre de taux dans les années qui viennent ?

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#6 30/09/2016 14h48 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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A mon humble avis, la question se pose pour les 2 appartements.

Cela dit, vous pouvez scinder le raisonnement que je faisais, par appartement.

Concernant celui de votre compagne :
Votre compagne ne récupérerait presque rien à la revente, ok, mais est-ce une raison pour laisser 135 k€ immobilisés dans ce bien si la rentabilité n’y est pas ? Les 135 k€ immobilisés ne sont pas à vous (mais à la banque), mais ils vous pèsent néanmoins en termes de taux d’endettement et de remboursement mensuel. Quel est le rendement qui rémunère cet endettement et cette exposition ?

Concernant le votre :
190 k€ immobilisés, rapportent 700 € par mois. Rendement brut 4,4 %
Revenu net, déduit de toutes les charges et impôts, déduction faite de travaux prévisibles (disons 500 € par an) et de vacance (disons 1/2 mois par an), je pense que vous devriez recalculer votre rentabilité nette. Vous risquez de trouver moins que les 2,9% que vous annoncez.
La question est alors : combien rapportent ces mêmes 190 k€ sur un autre support (en faisant un nouvel emprunt de 55 k€ pour retrouver 190 k€ au total, après avoir remboursé l’emprunt actuel) ?

Même avec le raisonnement séparé par appartement, je redis ce que je disais : actuellement vous comparez des choux et des carottes :
135 k€ placés sur une AV : c’est votre argent (pas d’endettement), c’est sécurisé (le rendement d’une AV n’est pas fameux mais il est assez constant). Surface financière plus faible, moindre rendement mais moins d’endettement et de risque.
190 k€ immobilisés dans un appartement : de l’endettement, un rendement soumis à des aléas. Relisez un témoignage où un locataire ne paie plus son loyer et où le bailleur met 2 ans et quelques milliers d’euros d’honoraires d’avocat et d’huissier pour mettre le locataire dehors, et vous verrez mieux la différence entre l’immo en direct et une AV !

L’immobilier est intéressant mais à condition d’avoir un très bon rendement en rémunération du risque et des ennuis générés. A 4,4 % bruts et peut-être 2% nets, vous avez l’endettement, le risque, mais un faible rendement.

Qui plus est (mais ça relèverait plus de votre présentation), analysez votre patrimoine global en termes de secteur d’exposition. Actuellement vous avez un patrimoine brut de
570 (RP) +135 (appart compagne) + 190 (le votre) +50 (livrets et CTO) : 945 k€
Dont 895/945 d’immobilier = 95 % d’immobilier !
Endettement environ 520 +135 +55 = 710 k€.
Patrimoine net : 235 k€ environ.

Résultat : vous êtes très fortement exposés à l’immobilier, avec les risques de perte de valeur (retournement de marché), de pertes de revenus (mauvais locataire), d’aléas (travaux). Et ça pour quel rendement net ?

Je fais exprès de faire un peu de provocation. A l’heure actuelle il me semble que vous êtes un peu englués par l’affect (ce sont les appartements où vous avez vécu) et vous réfléchissez en comparant du coup des choses peu comparables.

Si on met l’affect de côté et qu’on analyse froidement cela en termes d’investisseur, ça donne : quel capital investi, pour quel rendement, dans quels secteurs ?

C’est cette analyse assez froide que j’essaie de faire pour vous donner un autre point de vue.

Pour orienter vos choix, il faudrait refaire tous ces calculs avec les chiffres les plus réalistes possibles et l’analyse la plus froide possible.

PS : effectivement, si vous gardiez l’appartement, il faut le laisser meublé, pour l’avantage fiscal. Récupérez les meubles que vous aimez, dépensez quelques milliers d’euros chez Ikea (ou quelques centaines sur le bon coin) pour les remplacer, et restez en meublé. Si vous êtes au réel (je l’espère), ces achats de meubles seront amortissables et vous feront d’autant moins d’impôts à payer.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2016 15h19)

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#7 30/09/2016 16h34 → Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP) (immobilier, location, vente)

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Merci pour vos points de vue, je ne prends pas du tout votre réponse pour de la provocation :-), je suis là pour m’améliorer !

C’est justement agréable d’avoir un avis extérieur autre que famille / amis pour ce genre de décision. Ce d’autant que dans la population lambda l’investissement immobilier physique est vu comme le graal de l’épargne qui ne perd pas de valeur et de toute façon finit toujours pas remonter…

J’adhère tout a fait à votre point de vue. Mon "instinct" et mes calculs  me poussent à vendre cet appartement mais au vu de l’interrogation que cela suscite dans mon entourage ("Pourquoi vendre ? Il se paye tout seul avec le loyer ton appartement ?") je suis content de pouvoir profiter de l’expérience des contributeurs de ce forum.

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