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#1 27/08/2016 10h25 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Bonjour,

Propriétaire d’un appartement en région parisienne (375 K€) qui constitue aujourd’hui ma résidence principale, je me demande quelle position adopter prochainement : conserver et louer ou vendre.

Je souhaite récupérer les capitaux investis sur des PERP qui ne rapportent rien.
J’ai donc la possibilité de vendre ma résidence principale et de solliciter la restitution des sommes investies sur ces PERP pour racheter une résidence principale.

Je quitte le statut de gérant majoritaire pour devenir un an (ou deux) salarié avant d’arrêter de travailler et d’attendre la retraite. J’ai donc aussi la possibilité d’attendre la "fin de droits" de l’assurance chômage pour demander la restitution des sommes investies sur ces PERP.

Mais quelle est selon vous la meilleure opération ?
Vendre ou louer ?

Il va de soi que dans l’option vente, je serai moi-même locataire (en province pour un loyer moitié moindre, voire même nul) pendant la période entre la vente et l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Message édité par l’équipe de modération (27/08/2016 13h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, location, vente

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#2 27/08/2016 10h50 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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On a pas toutes les infos, mais a priori il est préférable de vendre, notamment :
- afin de pouvoir bénéficier de l’exonération sur les plus values : allez vous faire une plus value sur ce bien ?
- quel serait votre rendement locatif brut (prix du loyer espéré hors charge divisé par 375k €) ?
- car vous vous prendriez la fiscalité à plein en ayant pas d’intérêts à déduire

La seule raison de votre vente est pour récupérer les sommes du PERP ?
Vous vous plaisez dans cette RP ? On sait ce qu’on perd mais pas ce qu’on retrouve (même si en région parisienne il y a quand même du choix).

Dernière modification par Geronimo (27/08/2016 11h00)

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#3 27/08/2016 11h11 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Merci pour cette première réponse.

Pour l’exonération de la plus-value :
L’achat du bien date de 1997. Il y aura forcément une forte plus-value.
Mais en tant que résidence principale c’est exonéré.
Et dans le cas de la location je ne vois pas de raison d’en parler.

Pour le rendement locatif voilà de quoi le déterminer:
Location appartement     1750
dont Charges locatives      265
et charges propriétaire      115
Frais de gestion                53
net mensuel            1318
assiette foncière            1413
impot foncier              212
net fiscal mensuel     1106
net fiscal annuel           13268
taxe foncière             1100
net annuel                   12168
Je n’ai pas réussi à lire ce que vous avez écrit après "en général pour un"

Pour le côté fiscal je vous suis pleinement.

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#4 27/08/2016 11h27 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Si vous n’avez plus l’intention après de vous installer en région parisienne, je vous conseille de vendre car je trouve les rendements dans cette zone très faible.

Vous n’aurez que 5,6 % brut de rendement d’après vos estimatifs.
Aussi, Aurez-vous des locataires suffisamment sérieux pour acquitter d’un loyer de 1750 € ?
Personnellement, je décourage mes amis à acheter leur RP en région parisienne tellement les prix sont exorbitants et leur conseille plus de rester locataire et en contrepartie d’investir pour du locatif en province.
Dans votre cas c’est différent, vous avez acheté le bien au bon moment et il est peut être temps de "faire tapis".

Vous pouvez effectivement louer en province pour une somme modique.

Ce montant de la vente pourra être investi en profil prudent dans une AV en ligne vous apportant grosso-modo 10 000 € net d’intérêts annuel, soit de quoi couvrir un loyer de 800 €/mois (sans compter le montant de votre PERP). J’espère que vous en disposez une de plus de 8 ans et si vous êts en couple vous pouvez dégager 9600 € par an sur celle-ci sans impôts.

ou réinvestir dans un immeuble (composé de 5 à 8 lots) entier dans une agglomération de 400 000 habitants, qui lui pourra rapporter plus de 8 % de rendement brut, en faisant appel à l’emprunt immobilier (tout en conservant votre épargne qui rapporte).

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#5 27/08/2016 15h13 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

La solution location, sous réserve de frais imprévus (travaux, problèmes de locataires) dégage 12 K€ nets annuels.
Le placement sans risque en dégage environ 10.

Quant à l’investissement dans un immeuble qui rapporterait 8% brut, comment le faire tout en conservant l’épargne ? Je ne suis pas connaisseur du montage possible. Est-ce un emprunt in fine adossé à une A/V ? 

PS : je n’ai pas d’A/V.

Geronimo,

Je ne suis pas attaché au bien immobilier et n’envisage pas de rester en RP.
Pour un éventuel pied à terre parisien il serait de toutes façons trop grand pour mon épouse et moi.

La décision de vendre ou pas repose sur deux critères :
- la volonté de récupérer le capital des PERP
- le rendement de l’argent immobilisé dans la propriété de ce bien immobilier.

Pour le premier point il me semble que la"fin de droits" peut se substituer à la vente pour rendre possible la récupération des sommes investies sur les PERP mais je n’en suis pas certain.

Pour le second je ne suis pas habitué aux placements et ne me rends pas bien compte des possibilités ce qui m’empêche d’arbitrer sereinement.

Dernière modification par Julius (27/08/2016 15h27)

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#6 27/08/2016 18h01 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Ce ne sont que des pistes de réflexions qui vous permettront de peser le pour et le contre et il est vrai que j’ai un peu tout mélangé… Vos optiques seront sans doutes différentes des miennes dans la mesure où vous semblez proche de la retraite et moi en cours de constitution d’un capital étant "jeune" salarié.

Effectivement, le fruit de la location de votre RP actuelle vous rapporterait plus qu’une AV en ligne avec fonds garantis (je pensais à du fond euro exclusif avec dominance immobilière procurant un meilleur rendement que le fond euro classique. Mais il fallait idéalement ouvrir cette AV avant 2008 pour profiter de l’effet fiscal sur la durée de détention) mais dans le meilleur des mondes (si le locataire paye, si les travaux sont au montant prévus, si la TF reste stable…) et il vous faudra de toute façon gérer ce bien (ou le faire gérer moyennant des charges supplémentaires).
Avec l’AV, vous n’aurez strictement rien à faire. Le delta de 2000 € (entre la location de votre RP et l’AV) par an en vaut-il la peine ? C’est pour cela que je vous proposais de vendre et d’investir dans des contrées ou le prix du m2 est bien plus abordable où vous pourriez dégager 25 K€ brut avec cette somme. En revanche pour l’AV, malheureusement, il faut s’attendre à ce que le taux des fonds euros s’amenuise d’année en année et donc risque d’être de moins en moins rémunérateur.

Autre solution effectivement, profiter de ce capital confortable et de l’effet de levier de l’emprunt pour réinvestir :

- soit en contractant un prêt financé en partie ou en totalité par une banque pour un immeuble de rapport par exemple (et conserver l’épargne précieusement en AV) (à souscrire peut-être avant la démission de votre gérance pour montrer patte blanche à la banque ?)
- soit effectivement en nantissant le capital dans une AV et contracter un prêt in fine (un combo pouvant être intéressant à la fois au niveau fiscal et au niveau de votre reste à vivre chaque mois)

Dernière modification par Gamma76 (27/08/2016 18h08)

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#7 28/08/2016 20h01 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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A mon avis, la taxe sur la plus value doit rentrer dans votre réflexion pour l’arbitrage.

En effet, imaginons que vous revendez votre bien immédiatement avec une plus value de 200k€, vous ne payez aucune taxe étant donné qu’il s’agit de votre résidence principale. Si vous la mettez en location et finalement souhaitez la revendre dans 5 ans, comme il ne sera plus votre résidence principale, vous aurez à payer cette taxe sur la plus value. Alors certes, dans 5 ans, il y a des chances pour que le bien prenne encore plus de valeur mais est-ce que ce sera compensé par la plus value à payer par rapport au prix d’acquisition. Vous avez acheté en 1997, donc on approche bientôt du seuil des 22 ans pour les 19% d’impôt sur la plus value qui sautent, mais il y aura encore la CSG à régler sur la totalité.

Etant donné les sommes en jeu, je pense que la taxation de la plus value est un élément important dans votre réflexion.

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#8 29/08/2016 08h08 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Bonjour,

Mes remarques :

1) En cas de location :
Déjà, il y a des problèmes dans votre calcul de revenu locatif. Vous loueriez nu ou meublé ? Si c’est nu (logiquement, puisque écrivez "impôt foncier"), je ne comprends pas :
assiette foncière            1413
impot foncier              212
Ca fait un impôt foncier de 15%. Quel est votre taux marginal d’imposition ? Si c’est 14%, vous devrez sur vos revenus locatifs 14 % d’IR + 15,5 % de PS (prélèvements sociaux). Ca fait nettement plus d’impôts que ce vous indiquez.
- vous avez oublié de compter une assurance PNO
- 53 € de frais de gestion, c’est trop peu pour rémunérer une agence immobilière.
- vous comptez la TF après les impôts. Pourtant, au réel, la TF est une charge déductible.
Tout le calcul est à reprendre, mais au global, ça sera moins rentable que ce que vous indiquez.

Ensuite : si vous mettez en location, vous comptez racheter une résidence principale quand même ? Le montant des PERP, à 150 k€, n’est-il pas insuffisant ?

2) En cas de vente :
Il y a deux gros avantages : le premier, récupérer le capital, qui peut être placé sur un support sans souci de gestion (type AV ou SCPI) ou bien investi dans l’immobilier locatif plus rentable que votre appartement parisien. Le second, comme le mentionne fort justement aurore, c’est d’éviter le paiement de la PV, si vous louez puis vendez ensuite.

Vous parlez de louer en province. Est-ce que votre installation sera durable ? Parce qu’il serait utile que vous soyez fixé assez durablement : d’une part puisque vous parlez d’acheter votre future RP (et débloquer ainsi vos PERP), mais aussi parce que vous pourriez placer vos 375 k€ dans un ou des biens immobiliers locatifs qu’il est plus facile de gérer en proximité.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2016 08h09)

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#9 29/08/2016 10h11 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Bernard2K a écrit :

Vous parlez de louer en province. Est-ce que votre installation sera durable ? Parce qu’il serait utile que vous soyez fixé assez durablement : d’une part puisque vous parlez d’acheter votre future RP (et débloquer ainsi vos PERP), mais aussi parce que vous pourriez placer vos 375 k€ dans un ou des biens immobiliers locatifs qu’il est plus facile de gérer en proximité.

J’avais en tête une remarque similaire!
Vous parlez de revendre votre entreprise pour préparer votre retraite.

Où pensez vous passer votre retraite ?
Dans une grande ville pour la vie culturelle, ou dans un hameau pour aller au vert ?
Le lieu de retraite influera sur vos options (si à la campagne avec des biens peu couteux, l’approche est différents de la ville).

Autre question : pour la gestion, vous comptez gérer vous même ou gérer la délégation ?

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#10 29/08/2016 12h33 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Merci à tous les trois pour vos réponses.

Effectivement, grâce à vos interventions je comprends maintenant qu’il n’est pas envisageable de louer le bien et il vaut mieux le vendre.

Pour répondre à Bernard2K, je pensais louer nu et j’étais parti sur 15% en me basant sur un IR nul obtenu par des opérations de défiscalisation.

Dans l’option achat d’une nouvelle RP je compte sur la vente de la sarl.
Mais ce n’est qu’une option comme l’est la location.
En fait je me dis que louer pendant que nous sommes encore mobiles et acheter plus tard est une solution souple.
J’envisage de me fixer dans un premier temps sur Royan au milieu de nombreux membres de la famille déjà installés sur place.

Quant au mode de gestion du ou des biens immobiliers en location je n’y ai pas encore réfléchi, ne disposant pas des notions de coûts induits.

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#11 29/08/2016 13h52 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Julius a écrit :

Quant au mode de gestion du ou des biens immobiliers en location je n’y ai pas encore réfléchi, ne disposant pas des notions de coûts induits.

Si vous gérez vous même (choisir le locataire, faire les états des lieux, …), la gestion ne vous coutera rien.
A la rigueur 3% si vous prenez une assurance impayés.
Pour une agence comptez de 5 à 15% selon les options choisies.
A 15%, certaines gèrent tout (locataire, travaux, assurance, …)

Par contre pour le moment, et ceci n’est que mon expérience, je n’ai pas trouvé d’agence autonome et compétente quand à la gestion d’un bien. (état des lieux irréalistes, mauvaise gestion des travaux, …)

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#12 29/08/2016 14h54 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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gunday a écrit :

Si vous gérez vous même (choisir le locataire, faire les états des lieux, …), la gestion ne vous coutera rien.

Quand même un peu :

En gestion courante :
- Des déplacements. Cf : Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ?
- Des photocopies et des cartouches d’encre (longueur du bail avec tous les trucs rendus obligatoires)

En cas d’impayés de loyer :
- 2 LRAR (2x5 €)
- puis huissier
- puis avocat
- et perte sèche de loyer, jusqu’à 2 ans (assez probable).

Tant que ça se passe bien, le principal poste de dépenses, c’est les déplacements. D’où l’intérêt d’avoir un bien proche de chez soi. Je crois que c’est cyberpapy qui citait un marchand de biens expérimenté "si je ne peux pas y aller à pied, c’est que c’est trop loin". C’est peut-être un peu exagéré mais quand même…

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#13 29/08/2016 16h52 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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@Bernard2K, effectivement, j’ai un peu fait un raccourci sur les coûts en direct.

Pour les impayés, que ce soit en direct ou par une agence, la blague est identique, selon que vous ayez une assurance ou non.

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#14 29/08/2016 17h08 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Si je résume les différentes possibilités de délégation :

- recherche de locataire
- gestion courante administrative
- assurance impayés/dégradation+juridique et comptable
- travaux
- garantie (partielle) d’occupation (sur le neuf uniquement)

Pour pouvoir déléguer, il faut savoir contrôler, et donc, avoir pratiqué soi même.
Les tâches ne sont pas particulièrement compliquées et peuvent être traitées en interne pour peu que l’on soit rigoureux.
Seules la recherche de locataire et la garantie de paiement me laissent interrogatif.
La seconde peut se traiter avec une assurance.
La première me semble être la raison d’exister des agences immobilières.

Dans un premier temps j’aurai donc tendance à vouloir me charger de la gestion à l’exception de la sélection des locataires. Sauf à connaître par relations un gestionnaire réputé fiable, ce dont je doute un peu à vrai dire. (mais sans être du tout affirmatif…)

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#15 29/08/2016 18h04 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Justement, personnellement, si je pouvais, je conserverai la possibilité de sélection du locataire par moi-même… sauf si vous avez une bonne assurance loyer impayée qui vous couvre en cas de pépin.

En effet, vous avez beaucoup de personnes solvables avec 3x voire 4x le loyer en salaire qui ne paient pas leurs loyers correctement et d’autres personnes qui gagnent moins mais qui entretiennent le bien et paient le loyer sans aucun problème. Le locataire idéal est celui qui sera à jour dans le paiement de ses loyers, entretient le logement correctement et ne vous sollicite pas pour un oui ou un non. Le feeling est très important à mon sens. On peut se tromper bien sûr mais on apprendra de ses erreurs et je préfère payer pour ma propre erreur que celle d’une agence. Rencontrer ses futurs locataires et les sélectionner est une étape très importante que je ne déléguerai que si je quittais la région.

Et d’après les différents retours sur ce forum, les agences impliquées dans la gestion de votre bien semblent très difficiles à dénicher.

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#16 29/08/2016 19h00 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Votre approche est logique.
Pour autant il me semble que les agences sont des vitrines et drainent les demandes.
Elles disposent de moyens que nous particuliers n’avons pas, même si internet modifie la donne à leur détriment.
Et déléguer la recherche de locataires ne signifie pas forcément déléguer la décision mais seulement la présélection.
Enfin, pour avoir de nombreuses fois traité cette question du recrutement (même si c’était en entreprise), je ne suis pas certain d’être plus performant que qui que soit d’autre dans ce domaine.
De toutes façons, je suis bien persuadé que les agences ne feront qu’appliquer des critères prédéfinis et ne leur prête pas plus de capacité qu’à quiconque. Elles font seulement leur boulot, avec plus ou moins de savoir faire et de bonne volonté.
D’où la nécessité d’avoir des échos préalables sur les agences locales, voire des relations.

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#17 30/08/2016 12h10 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Julius a écrit :

De toutes façons, je suis bien persuadé que les agences ne feront qu’appliquer des critères prédéfinis et ne leur prête pas plus de capacité qu’à quiconque

Mais c’est bien ce que vous dis aurore, le problème c’est que l’agence risque de vous sélectionner que des "bons profiles financiers" sauf que ce ne sont pas forcément les meilleurs payeurs …

Le feeling et l’approche compte beaucoup. Si je prends mon bien en exemple, nous avons sélectionner un couple de jeunes (l’un commencant tout juste à bosser, l’autre étudiante; tous les deux dans le domaine du droit) et nous avons eu 0 problèmes jusqu’à présent. Ils sont supers, paye à l’heure et ne me sollicite qu’en cas de gros pépins (dernier exemple: lanière du volet roulant qui a cassé, c’est rien quand on sait faire mais c’est super chiant quand on est jeune locataire et qu’on ne l’a jamais fait).

Et pourtant je suis certain qu’une super agence ne m’aurait pas sélectionner ces jeunes qui n’avait pas les critères financiers requis de prime abord…

Setanta

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#18 30/08/2016 13h05 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Si je peux ajouter mon expérience : il y a 10 ans, mes grands-parents ont fait confiance à une agence immobilière de renom, d’envergure internationale, dont je tairais le nom… Pour louer leur bien.

Cela s’est soldé par :
- un défaut de paiement de 2 ans
- procédure judiciaire pour l’expulsion
- travaux de rénovation de 5000 euros liés uniquement à la dégradation des locataires
- les soucis qui vont avec

Depuis nous faisons tout nous même en famille, hormis les travaux de rénovation confiés à des artisans et tout se passe très bien…

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#19 30/08/2016 18h15 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Ok. J’entends vos points de vue.
Et comment faites-vous pour trouver vos locataires et sélectionner ceux qui vous paraissent sains ?

Prenez-vous l’assurance loyers impayés ?

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#20 30/08/2016 19h51 → Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?) (immobilier, location, vente)

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Personnellement, je passe une annonce sur leboncoin en demandant un premier contact par mail en précisant la situation professionnelle, les garanties financieres ainsi que la durée de location souhaitée (je fais du meublé donc je privilégie les candidats susceptibles de rester plus longtemps).
Je fais une premiere sélection par mail (ouste ceux qui ne lisent pas l’annonce en détail, ouste ceux qui ne se présente nt pas et nous demandent de les rappeler…) puis organise les visites pour les profils intéressants. Selon les périodes, je peux avoir 3 à 10 visites, donc sur une ou deux après-midi.
Le jour de la visite, je discute avec chaque candidat pendant 5 à 10 min pour essayer de cerner le profil, au delà des criteres financiers.
Puis je demande aux candidats de me faire un retour suite à la visite sous 1 jour ou deux, et nous sélectionnons le candidat qui nous convient le mieux parmi ceux qui veulent louer.
Pour le moment, cela a plutot bien fonctionné. Le seul cas mauvais payeur s’est résolu rapidement et sans dommage car la famille du locataire est une famille travailleuse honnête, elle a forcé le locataire à quitter le logement quand elle a appris qu’il avait perdu son travail, ne payait plus mais pensait rester dans le logement quand même (locataire immature sous mauvaise influence des ’amis’).

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