SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Je dois dire ne pas avoir en très haute estime les opinions d’achat/vente d’Investir ou du Revenu…

Si on s’intéresse aux "grandes foncières", au sens où faisant partie de l’indice SBF120,
elle sont au nombre de 6 dont 5 ont publié leurs résultats 2016, que j’ai résumé dans leur files respectives :
Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne
Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Icade : une foncière française de bureau et de santé
Mercialys : foncière française de galeries commerciales
Il en manque une ! C’est GECINA, il faudra patienter jusqu’au 23 février pour les résultats.

Question pour un admin : pourquoi Foncière des Régions est-elle dans la section "Actions" et pas "Foncières cotées" comme les autres ? (Edit Ledep: Voilà qui est fait)

Les résultats annuels publiés à ce jour disent tous les mêmes choses :
. hausse des résultats FFO
. progression de l’ANR.
Les foncières ont souvent profité des taux bas pour se refinancer : le coût de la dette diminue, sa maturité s’allonge, parfois la dette diminue un peu.
En résumé, 2016 a été une bonne année pour les grandes foncières.

Une petite analyse perso pour chacune.

Unibail-Rodamco : de loin la plus grosse donc le patrimoine le plus diversifié.
Une qualité de gestion reconnue, mais cette qualité se paye assez cher.
Donc surcote et rendement un peu faible.
Mais il existe des produits dérivés sur la valeur, en particulier des bonus cappés qui permettent une stratégie de dopage du rendement.
Je n’achèterais que via des bonus cappés pour augmenter le rendement.

Klépierre : comme la précédente, la qualité se paye.
Pour éviter une surcote, et avoir un rendement correct (5 %),
je n’achèterais que sous 36 €

Foncière des Régions : contrairement à son nom est de plus en plus européenne.
Excellents résultats, de grandes ambitions pour 2017.
Je suis acheteur, si possible sous 77 €.

Icade : raconte une belle histoire avec des résultats en nette amélioration et une stratégie offensive.
Je suis acheteur, si possible sous 67 €.

Mercialys : les années précédentes très gros rendement, mais en baisse, et un objectif 2017 de baisse du FFO de 5 %.
Décevant !
Je conserve les actions acquises, peut-être vendeur à plus de 20, et acheteur dans les 17.

GECINA : pour l’instant je suis resté à lécart :
. rendement faible (4,2 %)
. les analystes ne l’apprécient pas, plutôt vendeurs qu’acheteurs
. tendance à la baisse du cours.
On lira quand même les résultats …

Pour étoffer mon portefeuille, je compte donc principalement sur :
Icade
Foncière des Régions.

Voilà pour les grandes foncières.
Mais il y a aussi les moyennes et les petites foncières. Elles peuvent avoir un intérêt, notamment spéculatif : voir OPA récente sur PAREF.

Par exemple on parle de Foncière Lyonnaise ici :
Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien
Elle a ses supporters sur le forum (stokes, Investir75) mais je ne fais pas partie du club.

Je préfère  ANF Immobilier :
Anf Immobilier
Aujourd’hui 21.16 EUR  +3.22% ; ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas.

Et d’autres encore (ALTAREA par exemple).
Mais il faut que j’en laisse pour vos commentaires …

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Le Revenu - Publié le 21/02/2017 à 14:42 a écrit :

L’immobilier vient d’enchaîner cinq ans de hausse en Bourse. À la clé, des valorisations devenues exigeantes. Entre l’espoir d’une reprise des loyers et le relèvement des taux d’intérêt, le potentiel paraît plus limité.

Des cours moins volatils en Bourse que la moyenne du marché, des résultats à l’abri des soubresauts de la con­jonc­ture économique immédiate, des actifs tangibles, dont cha­que investisseur peut mesurer la qualité, sans oublier un devoir statutaire de distribuer aux actionnaires chaque année 95% des résultats et 60% des plus-values dans les deux ans qui suivent une vente : les sociétés d’investissement immobilier cotées (Siic) ne manquent pas d’atouts pour un investisseur soucieux de disposer dans son portefeuille d’un solide socle de valeurs de rendement.

Pourtant, après plusieurs années de hausse ininterrompue, le secteur a connu en 2016 un coup d’arrêt avec un recul moyen de 10% des cours pour les foncières européennes. Et cet effritement se poursuit en 2017 (-4,7%). L’heure est aux interrogations, voire aux doutes.

Parenthèse enchantée

Le secteur a, il est vrai, vécu une sorte de parenthèse enchantée, alimentée par la faiblesse historique des taux d’intérêt. L’argent peu cher et abondant a tout d’abord permis de réduire le coût de la dette (1,6% seulement en 2016 pour le géant Unibail-Rodamco, 2,1% pour son challenger Klépierre). Selon certains, cette détente du prix du «carburant financier» explique à lui seul environ la moitié de l’amélioration moyenne des résultats nets récurrents des foncières ces deux dernières années.

Ensuite, cet argent bon marché a dopé la valeur des patrimoines. En encourageant les investisseurs institutionnels à acquérir des biens immobiliers, il a fait monter les niveaux de valorisation. Certains acceptent d’acheter au cœur de Paris des immeubles de bureaux qui rapportent moins de 4% brut. C’est encore une bonne affaire puis­que la dette d’État délivre quatre fois moins… Par le jeu des comparables, cette situation alimente la hausse des actifs nets réévalués des foncières.

Enfin, ces sociétés cotées apparaissent sous un jour flatteur en Bourse. Comment ne pas être séduit par les rendements annuels de 4 à 6% de leurs dividendes quand la dette sans ris­que rapporte moins de 1%…

Un danger pris au sérieux

Mais cette machine menace de se gripper avec l’amorce de la remontée des taux longs, qui pourrait renchérir le coût de la dette. Même si les grandes foncières ont pris soin de se couvrir par des produits financiers dérivés, le marché prend la menace au sérieux. C’est ce qui explique le repli du secteur de 9% depuis septembre dernier.

Un autre effet négatif provient la réduction de l’écart (spread) entre le taux sans risque des emprunts d’État et les taux de rendement dégagés par les patrimoines des foncières… De quoi amoindrir la valeur des patrimoines et par conséquent des actifs nets réévalués.

Un exemple est déjà fourni par Unibail-Rodamco : bien conscients de l’inquiétude des investisseurs face à cette inversion de tendance, les dirigeants ont chiffré à 6,9 milliards d’euros la baisse de valeur du patrimoine. Soit 23% de l’ensemble des centres commerciaux, si le rendement immédiat de ce portefeuille se dégradait dans des proportions équivalentes à celles constatées en 2007-2009. Gare aux secousses !

Priorité aux projets

Dès lors, pour continuer à s’exposer à ce secteur appelé à rentrer dans une période moins faste, il est impératif de se montrer sélectif. Pour cela, privilégiez les acteurs dont l’importance du portefeuille de projets sera créatrice de valeur et de futures plus-values.

Unibail-Rodamco : le leader gomme ses excès de valorisation

Et si la première foncière européenne, championne de l’immobilier commercial coté, avait gommé ses excès de valorisation ? Gratifiée de 30 à 40% de prime sur l’actif net réévalué (ANR) dans un passé récent, son action n’exprime plus désormais qu’une surcote de 16% sur l’ANR de 183,70 euros calculé au 31 décembre 2016. Mieux, elle ne s’échange plus que 18 fois le résultat net récurrent escompté en 2017.

Presque raisonnable pour un titre dont la qualité du patrimoine, composé d’actifs rares, l’apparente presque à une valeur de luxe. La correction boursière récente va-t-elle jusqu’à autoriser un retour sur la valeur, longtemps écartée de nos recommandations en raison d’une survalorisation disqualifiante. Unibail-Rodamco offre aux investisseurs une promesse stratégique claire.

Le groupe se concentre sur les centres commerciaux les plus puissants en Europe, riches d’affluence et de nouvelles enseignes, donc de loyers à la hausse. La foncière construit aussi des immeubles de bureaux (23% des 8 milliards d’euros de projets d’investisse­ment). Une fois loués, ils seront revendus, dégageant de belles plus-values.

Croissance embarquée
À 10,20 euros au titre de 2016, le dividende – payé en deux tranches, fin mars et début juillet – augmentera encore dans les prochaines années grâce à la croissance attendue du résultat net récurrent. La direction promet une hausse annuelle moyenne de 6 à 8% à moyen terme. L’engagement est ambitieux, mais crédible : la foncière a sécurisé le coût de son endettement (1,6% en moyenne en 2016) pour les trois prochaines années.   

Klépierre : trop peu de relais de croissance

Voilà désormais quatorze mois que la deuxième foncière d’immobilier commercial en Europe est pensionnaire du CAC 40. Ce coup de projecteur sur la société contrôlée (depuis le désengagement de BNP Paribas) à 20,3% par le leader mondial du secteur, l’américain Simon Property Group, tarde à porter ses fruits. Car depuis le 7 décembre 2015, date de l’annonce de son entrée dans l’indice phare (effective le 21 décembre 2015), Klépierre n’a pas fait d’étincelles, avec une action en baisse de 17% quand le CAC 40 restait stable (+0,5%).

Secouer la belle endormie
Plusieurs facteurs pèsent. L’intégration du néerlandais Corio, dont l’acquisition a été finalisée au printemps 2015, est plus lente que prévu. Ensuite, la dynamique bénéficiaire est restée plutôt poussive, même si la progression de 6,8% du résultat net récurrent en 2016, à 2,31 euros par action, est supérieure aux anticipations.

À la clé, un dividende porté à 1,82 euro. Pour 2017, les dirigeants tablent sur un résultat de 2,35 à 2,40 euros par titre. Soit une croissance en net ralentissement. Car, troisième frein, Klépierre reste confronté à un portefeuille de projets qui manque de relief. Évalué par la société à 3,3 milliards d’euros, il doit être densifié.

En 2017, seules deux livraisons sont attendues en France et aux Pays-Bas. Longtemps qualifiée de belle endormie, la foncière peine à prouver qu’elle dispose de relais de croissance assez prometteurs pour justifier sa valorisation. La tâche incombe désormais à Jean-Marc Jestin. Réputé proche de l’actionnaire principal, il a succédé en novembre à Laurent Morel, avec la mission de «secouer» la foncière. De la rapidité de ce réveil dépendra la capacité de rebond boursier du titre.

Gecina : une belle parisienne

Étrange millésime pour Gecina. La première foncière de bureaux parisiens a retrouvé en 2016 des couleurs avec une des meilleures performances du compartiment français. Mais elle a également subi un coup d’arrêt dans sa transformation.

En cause ? L’échec de son offensive sur Foncière de Paris, dont le patrimoine détenu dans la capitale aurait amplifié son profil de foncière tertiaire parisienne.

Période de faux plat
Depuis la fin des déboires de gouvernance avec les ex-actionnaires espagnols, Gecina cherche à se transformer en pure foncière de bureaux.

Si elle conserve pour près de 2,7 milliards d’euros de logements  – destinés à être vendus au fil de l’eau –, le pôle santé a été cédé en 2015. Une vente à bon prix qui crée toutefois un vide dans la dynamique des loyers. La baisse des taux permet au résultat net récurrent de résister. Mais il est trop tôt pour que l’effet Brexit, qui verrait des entreprises quitter Londres pour Paris, se mesure sur la croissance.

Gecina doit donc gérer une phase de transition, avant que ses projets – 3,6 milliards d’euros – ne se traduisent par des hausses de l’actif net réévalué, des résultats et du dividende. C’est à Méka Brunel, nouvelle directrice générale, en remplacement de Philippe Depoux, qu’il revient désormais de piloter la foncière durant cette période de faux plat.

Icade : un passé qui n’en finit pas

L’avantage du temps qui passe, c’est qu’il rend les promesses de long terme chaque jour un peu plus proches. Avec 1,2 million de mètres carrés de réserves foncières en Île-de-France, la filiale à 39% de la Caisse des dépôts a tout pour profiter du chantier du siècle du Grand Paris. Un gisement de croissance et de résultats. Du moins à partir de 2021-2022…

Éclaircie sur le dividende
D’ici là, les actionnaires pourront patienter avec l’exécution du plan 2019. Cette feuille de route de transition est fondée sur une stratégie intégrée. Il s’agit de combiner la détention d’actifs tertiaires – le cœur du patrimoine d’Icade –, avec celle d’actifs de santé et la promotion immobilière. La relance de la machine ne va pas sans quelques accrocs, toujours liés à la fusion avec Silic. En 2016, Icade a fini par céder tous les parcs d’activités dont elle souhaitait se séparer.

Avec des moins-values, compensées par la cession d’un des derniers immeubles détenus dans le centre de Paris. Ce poids du passé ne devrait pourtant pas obérer la promesse d’une trajectoire haussière du dividende.

En novembre, Icade a relevé son objectif de flux de trésorerie net courant, qui sert désormais de référence au coupon. Selon le consensus des analystes, il pourrait atteindre 3,89 euros. Soit un rendement de 5,8%.   

Foncière des Régions : un contrat de confiance à mieux valoriser

Ne dites pas à Foncière des Régions qu’elle est une foncière atypique ! À l’heure où la plupart des Siic cherchent surtout à proposer aux investisseurs le profil de patrimoine le plus pur possible, la société dirigée par Christophe Kullmann assume et revendique sa différence.

Elle se dépeint aujourd’hui davantage comme un opérateur immobilier, et non plus comme une simple foncière axée sur la détention d’actifs immobiliers externalisés. Une mission longtemps au cœur de sa stratégie.

Décote persistante
Elle assume sa diversité, tant sur un plan géographique avec un patrimoine réparti dans trois villes principales – Paris, Berlin et Milan – que sur sa composition qui couvre l’immobilier de bureaux, le résidentiel et l’hôtellerie. Pourtant, cette identité reste mal valorisée en Bourse.

En dépit d’un rendement du dividende confortable, l’action souffre d’une décote persistante de 7% sur l’actif net réévalué. Ce n’est pas totalement illogique, en raison du poids élevé des autres investisseurs dans le patrimoine. Mais cette singularité est aussi une promesse de réactivité et de mobilité stratégique pour honorer le contrat de rémunération destiné aux investisseurs. Dès lors, l’action mériterait mieux.   

Altarea Cogedim : du rendement

Foncière polyvalente ? Foncière entrepreneuriale ? Foncière de rendement ? Altarea Cogedim, dont le fondateur Alain Taravella détient 47% des parts, est sans doute tout cela à la fois. Et peut-être même davantage puisqu’elle concourt, juste derrière Unibail-Rodamco, au titre de meilleure valorisation du secteur avec une prime élevée de 38% sur l’actif net réévalué de 126,20 euros calculé au 30 juin.

Monopoly parisien
Si le cœur de la stratégie reste l’immobilier commercial, avec un patrimoine de 4,5 milliards d’euros, Altarea Cogedim mène d’autres métiers de front, avec la promotion de bureaux et de logements. Son atout maître? Combiner des opérations de développement complexes mixant logements, tertiaire et commerces, qu’il s’agisse de bâtir des quartiers entiers ou de rénover des gares. Altarea Cogedim est ainsi la gagnante du Monopoly des gares parisiennes avec celles du Nord, de l’Est, d’Austerlitz et de Montparnasse !

En 2017, le gonflement des réservations dans le résidentiel laisse augurer une belle année. De quoi contribuer au profil de rendement.

La foncière nous paraît en mesure de garantir son coupon pour au moins trois années. À la clé, un rendement d’autant plus confortable que, composé de remboursements d’apport, sans impôts ni prélèvements sociaux,
il atteint un montant net de 6,3%.

Foncières cotées : un secteur sous la menace des taux

Bonsoir,

Je voudrais partager avec vous ce qui est ressorti de l’échange que j’ai eu avec un gérant de chez Kepler Chevreux (dont j’ai malheureusement oublié le nom…) lors du cocktail organisé après l’événement.

Il semble selon lui clair qu’Unibail possède des actifs non-reproductibles de très grande qualité, et que dans une approche long-terme, le cours présente aujourd’hui un bon point d’entrée compte-tenu de la décote et de l’historique de création de valeur de la société. Cela dit, il dit également que tout n’est pas parfait, et qu’il est important de garder un œil critique : les synergies avec Westfield restent à prouver, et certains projets ne sont pas des réussites flagrantes (ex : Aéroville près de Roissy). Ce raisonnement vaut également pour Klépierre, même si à mon avis, les centres d’Unibail sont quand même un niveau au dessus de ceux de Klépierre.

Il est également très positif sur Carmila et Mercialys, car il affirme que même si en apparence, ces actifs sont nettement plus risqués que les centres d’Unibail compte-tenu de leur localisation géographique hors des grandes métropoles, ils sont en réalité très résilients du fait de leurs locomotives alimentaires. En effet, la part de marché du e-commerce sur les produits électroniques est de l’ordre de 50%, mais elle est quasi-nulle pour l’alimentaire, notamment en province, où les services type Amazon Go ne sont pas présents (car ça ne serait pas rentable). Il affirme également que ces foncières sont bien gérées.

Cependant, il est beaucoup plus circonspect sur les zones commerciales situées pour beaucoup en périphérie de villes moyennes, appartenant pour beaucoup d’entre elles à des SCPI. En effet, il affirme que sur ces biens ont généralement fait l’objet de très peu de réinvestissements et d’un entretien minimal. Les investisseurs les ont traités comme des vaches à lait, sans comprendre que des investissements étaient nécessaires. Résultat : ces zones sont peu à peu délaissées par les consommateurs, ce qui induit une baisse des loyers et donc de la valeur des actifs.

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Tembusu (02/12/2018 17h33)

Bonjour ArnvaldIngofson

Merci pour votre participation, j’ai modifié le fichier.
Les montants de dividendes sont issus du financial times, et ils se sont donc trompé : https://markets.ft.com/data/equities/te … s=CARM:PAR

Il y avait aussi une erreur sur cegereal qui a distribué un dividende exceptionnel.

Voici le fichier actualisé :

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Bonjour,

Je le connais bien, j’en suis l’auteur
Je l’ai partagé avec l’auteur d’un site sur l’investissement qui l’a publié, avec mon accord.

Je l’ai fais mi novembre 2018, donc les ANR ne sont peut être pas à jour.
Les cours sont mises à jours avec la fonction adéquate de Google finance.

Dernière modification par dfranck (06/04/2019 19h19)

L’IEIF - Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière - fournit des informations intéressantes sur les foncières (à statut SIIC), les SCPI et les OPCI :
IEIF

On voit par exemple que le nombre de SIIC cotées en France est assez faible, et en baisse au fil des années du fait des rachats : 28 fin 2018.

On pourrait y ajouter CBO Territoria qui n’a pas le statut SIIC pour faire 29.

Si on se limite aux sociétés qui ont une capitalisation supérieure au milliard d’euros (et ont une bonne liquidité), il y en a 10.
+2 qui en sont proche :


Sur les 10 dernières années, les performances n’ont été négatives que 2 fois : en 2011 et 2018.

Ces 2 années ont été également mauvaises pour les actions en général.

Fin 2018, les SIIC offre un rendement moyen de 6,00 %.

C’est nettement mieux que les SCPI et leur rendement (DVM) de 4,35 %.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mise à jour 2018 du comparatif de quelques foncières françaises / européennes :



La décote d’Unibail semble importante lors du précèdent comparatif la décote était de seulement 12%.
Je considère Carmila et Mercialys à part, en effet elles ont chacune un locataire très prépondérant ce qui à mon sens justifie une décote.

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Dernière modification par Gentleman Grower (08/11/2019 21h47)

Analyse intéressante de Xavier Delmas (zone-bourse) sur les foncières.

Pour l’instant la première et deuxième partie disponibles.







IH : doit-on vraiment relayer des vidéos sur notre forum, sans y ajouter un résumé ?

Dernière modification par Rick (18/05/2020 20h42)

Rick, le 18/05/2020 a écrit :

Analyse intéressante de Xavier Delmas (zone-bourse) sur les foncières.

Pour l’instant la première et deuxième partie disponibles.

Je l’ai déjà posté le 18/05/2020

Et voici la troisième partie qui est sorti aujourd’hui.

Bonjour,

Pour certains propriétaires d’Argan, j’attire votre attention sur la possibilité du paiement du dividende en action dont le choix se termine le 23 avril car j’ai failli moi-même passer à côté en restant sur la situation de début de mois.

Assemblée Générale Mixte ARGAN du 25mars 2021

-La résolution n° 4 prévoyant la distribution d’un dividende de 2,10€/action
-La  résolution  n°5  proposant l’option pour le paiement du dividende en action (sur la totalité du dividende) avec un prix de souscription de 77,31€

Autant l’intérêt en début de mois était faible (cours autour de 79€), autant aujourd’hui l’écart est intéressant puisque le titre cote 85€ donc un écart de 8€/9.5% ce qui équivaut à une prime de 0.21€/div-titre.
De même la "dilution" peut avoir un impact sachant que le dividende versé en 2020 n’est pas un mètre étalon car le prix de souscription était supérieur au cours du moment, tout en sachant que la famille Le Lan opte en générale pour ce type de paiement de dividende (sauf l’année dernière un peu moins). En 2020 l’option de paiement en action avait atteint 9.71% Vs 55% en 2019 et 43% en 2018.

Le traitement des réinvestissements des dividendes étant très inégal entre les différents brokers, à chacun de se rapprocher du sien pour savoir ce qu’il en est en terme de coût (même si en théorie c’est censé être neutre).
De même sur le choix de l’option du versement de ce dividende à rapprocher de la stratégie de chacun.

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La semaine prochaine la majorité des grandes foncières publient leurs résultats semestriels.
A suivre, ça peut bouger …

Par ordre chronologique :

ICADE
Résultats semestriels | Icade
Lundi 25 juillet Avant bourse
webcast 10H00

Klepierre
Résultats semestriels 2022 ? Klépierre
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE MERCREDI 27 JUILLET À 9H CET

Carmila
Carmila | Agenda financier
27/07/2022 Publication des résultats du 1er semestre 2022 (après clôture des marchés)
La présentation des résultats du 1er semestre 2022 de Carmila se tiendra jeudi 28 juillet à 11h30.

MERCIALYS
Mercialys : Société experte dans la gestion, la transformation et la valorisation des centres commerciaux.
RÉSULTATS DU 1ER SEMESTRE 2022 : 27 juillet 2022 18h00

URW
Calendrier financier
28 juillet 2022 - Résultats du 1er semestre 2022 à 10:00 HEC
Si j’ai bien compris les fuseaux horaires et l’heure d’été, ça fait 9:00 à Paris.

ALTAREA
Evènements - Newsroom Altarea
28 juil. 2022 (après Bourse) Résultats du 1er semestre 2022

Covivio
pour mémoire, déjà publié
Résultats semestriels 2022 en forte croissance, soutenus par une activité locative record

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