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#1 10/06/2016 22h22 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour,

Je tenais à vous soumettre mon nouveau projet dans l’ancien, en campagne, une maison à rénover (il ne reste que les murs et la toiture…) pour lequel l’offre vient d’être acceptée.

- Mariée, 42 ans, TMI ; à la limite entre 14 et 30, cela varie (cette année c’est 14, l’année dernière 30). Bref tout revenu foncier supplémentaire sera donc taxé à 30 % (+prélèvements sociaux)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : je progresse
- Fiscales : je progresse nettement grâce à ce forum
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mon mari s’y connait plutôt bien.
- Sociales
- Temps disponible : salariés à temps plein avec 2 enfants donc…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison à rénover
- Année de construction ?
- un RDC 50 m2+ les combles à aménager 25 m2 (donc création de surface, travaux non déductibles)
- Inhabitée
- Pas le gaz de ville donc électrique envisagé
- Jardin de 300 M2
- Compteurs d’eau et d’électricité présents,
- raccordement assainissement à faire mais passe en bordure de la maison

LOCALISATION DU BIEN

- Morbihan, petite commune de 2700 habitants
- En plein bourg, donc bon emplacement
- Hésitation quant à un investissement dans une si petite commune, du coup j’ai suivi vos conseils, fausse annonce sur un site bien connu et j’ai reçu 10 demandes de renseignements en 2 jours. Qu’en pensez-vous ? Il se trouve qu’il n’y a quasiment aucune offre de maison en location dans le secteur.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 14800 €
- Loyer envisagé 430-450 €
- Taux de vacance envisagé : je n’en envisage pas.
- Frais de gestion locative envisagé : non, je gère moi-même

- Travaux immédiats : 50000 €, durée environ 4 à 5 mois. Location prévue en janvier 2016. On attend les devis pour valider notre projet avant signature du compromis ou du moins avant la fin des 10 jours de rétractation.

- Taxe foncière : 400 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ? 150 € peut-être
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 430 x 12 / 64800 (14800 + 50000) = 7,96%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant du prêt : 64800 €, mensualité assurance comprise : 342 €
- Montant de l’apport : frais de dossier + frais de garantie
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit : 20 ans
- Avantage fiscal : Borloo ancien : conventionnement intermédiaire, engagement de location sur 6 ans (j’ai vérifié sur le site de l’ANAH, on est dans les clous pour le loyer), reste plus qu’à sélectionner un locataire avec les revenus qui correspondent (mais çà devrait être largement possible) donc 30% d’abattement sur les revenus fonciers.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel donc déficit foncier en plus de l’abattement dû au Borloo). J’efface donc mes impôts sur les revenus fonciers pendant au moins 3 ans. Plus une déduction de 10700 € sur revenus 2016 qui va générer une diminution d’impôt de l’ordre de 5000 €

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI (30%) : Pas d’imposition les premières années grâce au Borloo couplé au déficit foncier, même si ça ne durera pas très longtemps du fait des autres revenus fonciers qui vont absorber ces déductions de travaux
- Cash flow positif ou négatif ? positif de 90 € par mois (40 € après TF et PNO)

Voilà c’est un projet qui nous demander un peu de temps de suivi de travaux et un peu d’huile de coude mais on aime bien çà.

Merci de me dire si d’après vous cela tient la route. Tous vos commentaires et conseils sont les bienvenus.

Dernière modification par angele35 (10/06/2016 22h26)

Mots-clés : borloo ancien, déficit foncier, immobilier

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#2 13/06/2016 13h44 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour,

D’après votre présentation, vous allez exécuter les travaux en 2016 avec pour objectif d’une mise en location au 1er janvier 2017. Or pour que leur coût soit déductible de vos revenus fonciers, il faut impérativement générer des loyers la même année que celle au cours de laquelle vous aurez payé vos entrepreneurs (ou vos fournitures si vous faites tout vous même). Soyez très attentive à ce point pour éviter de perdre l’avantage fiscal induit par la déduction de vos travaux (dans un cas similaire au votre, exposé par un membre, un intervenant avait suggéré de demander une dérogation à l’administration fiscale : peut-être est-ce une piste que vous pourriez explorer).

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#3 13/06/2016 14h34 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Une suggestion : demandez vous une participation à l’ANAH pour vos travaux ?

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#4 13/06/2016 14h37 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Tchouikov a écrit :

pour que leur coût soit déductible de vos revenus fonciers, il faut impérativement générer des loyers la même année que celle au cours de laquelle vous aurez payé vos entrepreneurs

Faut-il que les loyers soient générés par le bien rénové ? Ou il faut juste "des" revenus fonciers ?
Car Angele a déjà des revenus fonciers provenant d’investissements locatifs.

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#5 13/06/2016 15h37 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Ca a été discuté ici :
Juliend21 : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble de rapport)

Vous avez deux principes :
- la déduction des charges sur les revenus fonciers s’applique aux bien donnés en location. Si le bien n’est pas donné en location, il manque une condition essentielle.
- annualité de l’impôt (c’est à dire que vos impôts sur le revenu 2016 dépendent de vos revenus et charges 2016, pas de savoir si ça va être loué un jour en 2017 ou 2018).

A partir de là, lorsque la location n’intervient pas la même année que le paiement des travaux, il semble que certains arrivent à déduire ces charges, et que d’autres se prennent un redressement fiscal.

La façon la plus simple  d’être fixé étant de demander à l’administration fiscale de se positionner sur un projet bien précis : tel bien, tels travaux, tel timing (et notamment : charges payées 2016, charges payées en 2017), mise en location à telle date, est-ce déductible ?

J’avais fait pas mal de recherche et, étonnamment, ce sujet n’est pas abordé par le Bofip en tant que tel. La jurisprudence semble également peu fournie.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2016 15h39)

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#6 14/06/2016 15h32 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour,

Merci pour vos interventions.

La mauvaise nouvelle du jour concernant mon projet, c’est que l’ANAH ne conventionne en intermédiaire dans ce département (hormis agglo) que des studio ou T2, et comme nous envisageons de créer un T3, adieu Borloo ancien…

En ce qui concerne la déductibilité des travaux, il me semble avoir lu qu’ils étaient déductibles sur les autres loyers en attendant la location du bien qui génère les travaux. je vais rechercher à nouveau le texte pour m’en assurer et appeler les impôts. Effectivement, sinon il faudrait attendre 2017 pour faire les travaux !!

Dernière modification par angele35 (14/06/2016 15h33)

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#7 14/06/2016 16h07 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour Angele.

Désolé de jouer les rabat-joie, mais le rendement de votre projet me parait beaucoup trop faible pour une petite maison dans un bourg de 2700 du Morbihan. 8% ? On arrive à trouver ça dans une grande ville de province normalement.

L’investissement en temps nécessaire pour mener à bien votre projet me parait également beaucoup trop élevé en vue du retour escompté…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#8 14/06/2016 16h38 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour Siocnarf,

Plus de 8% par ici, c’est plus compliqué…enfin il me semble.

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#9 14/06/2016 16h44 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Je n’avais pas bien regardé, mais 14800 € d’achat frais de notaire inclus + 50000 € de travaux, ça veut dire :
- le bien est presque donné
- il y a beaucoup de travaux.

Les travaux, c’est de l’incertitude sur le montant, sur l’ampleur des travaux à réaliser, et sur la durée. Plus des complications possibles en cours de route. Etes-vous sûr d’avoir diagnostiqué soigneusement les travaux à réaliser et leur coût ? Avez-vous calé le timing ?

On attend les devis pour valider notre projet avant signature du compromis

Les devis, c’est une chose, mais ça ne dit pas tout. Par exemple, ne va-t-il pas apparaître un dégât sur la structure du bâtiment (murs, charpente…) ? L’évacuation des eaux usées est-elle aux normes ? Quelle est l’ampleur des travaux à faire sur l’électricité ? Avez-vous déjà obtenu et lu les diagnostics techniques ?

C’est vraiment cela qui est le plus délicat. Si les travaux sont de nature "standard" et que tout se déroule bien, ça va. S’il y a quelques surprises ou retards qui se mettent de la partie, ça change totalement la donne !

Vu que vous ne détaillez pas du tout la nature des travaux, je ne sais pas si c’est compliqué ou simple, et d’ailleurs bien malin qui peut juger à distance. C’est vraiment à vous, avec l’aide des professionnels consultés, à vérifier si vous êtes dans du standard, du balisé, ou si vous avez des inconnues majeures.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2016 16h47)

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#10 14/06/2016 16h56 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Les devis, c’est une chose, mais ça ne dit pas tout. Par exemple, ne va-t-il pas apparaître un dégât sur la structure du bâtiment (murs, charpente…) ? L’évacuation des eaux usées est-elle aux normes ? Quelle est l’ampleur des travaux à faire sur l’électricité ? Avez-vous déjà obtenu et lu les diagnostics techniques ?

J’ajouterais : voyez vous les solives et autres éléments porteurs ?
Si ils sont camouflés, avez vous cherché des traces d’infiltrations ?
Car pour avoir eut le cas 2 fois, qui dit infiltration durable dit poutre morte. (et donc risque à un moment ou un autre).
Dans mon cas, le 1er cas a conduit à remplacement des poutres touchés (c’était dans ma RP, ça allait car lié à la création d’une ouverture, donc poutre dégagé à 80%), le second, poutre moins touchés, renforcement par inclusion de nouvelles solives. (soit tout les 15cm au lieu de 30 dans la partie touchée, donc tout les 30cm des solives en bonne état).
A chaque fois c’était sur des zones restreintes (2 à 3m de longueur entre mur porteur). Quid du prix et de la complexité si la blague se situe sur des structures plus longues, voir porteuse elle-même ?

Si vous ne savez pas faites venir un habitué de la rénovation.
Les causes d’infiltrations peuvent être diverses : carrelage de salle de bain fissuré, chauffe-eau fuyant, robinet abimé, colonne descendante fissuré, toiture abimé … (et là c’est juste les cas que j’ai rencontré)

Ps : oui je suis obsédé par les fuites, mais j’ai eu trop de problème avec l’eau.

Dernière modification par gunday (14/06/2016 17h03)

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#11 22/06/2016 18h18 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bonjour,
Pour vous donner la suite, nous nous sommes finalement rétractés entre l’offre et la signature du compromis, les premières évaluations de travaux par artisans étaient supérieures à ce que nous pensions. De plus, il est vrai que cela nous conduisait à quelques mois de soucis pour une rentabilité moyenne.

J’ai malgré tout obtenu une réponse du service des impôts quant à la déductibilité des travaux sur une année de vacance du logement. Je partage avec vous leur réponse :

Vous pouvez imputer les charges se rapportant à un logement vacant destiné à la location, à condition de ne pas vous en réserver la jouissance et de chercher activement un locataire. L’inoccupation du logement ne doit pas se prolonger au-delà de 2 ans.
Cordialement,

SIP DE RENNES SUD
CS 24459 2 BD MAGENTA
35044 RENNES CEDEX

Je suis maintenant sur un autre projet, un immeuble cette fois-ci.

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#12 22/06/2016 20h08 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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C’est très sympa d’avoir posté la réponse.

Après, en pratique, "rechercher activement un locataire" sur un immeuble où il reste un an ou un an et demi de travaux, ça semble bizarre…

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#13 22/06/2016 21h07 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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3 problèmes dans ce projet :
1/ Un cash flow positif de moins de cent euros, avec emprunt à 20 ans, dans une commune de 2 700 habitants, c’est trop peu pour moi. Si c’est proche d’une grande ville , ça se regarde. Dans un village, il faut du 10 à 12% minimum.
2/ Le rapport achat/ travaux, soit 14 000 d’achat pour 50 000 de travaux. En bref, c’est une ruine… Fiscalement, c’est bien. Mais vous dépendez énormément des travaux, et à votre place je ferais un budget prévisionnel avec 60 000 euros au lieu de 50 000, à moins que votre mari soit vraiment expert.
3/ Pas de vacances locatives prévues dans un petit bled, c’est très, très audacieux. Qu’il existe une belle demande locative maintenant, OK. Mais dans 5 ans ? je serai plus prudent.
4/ Si c’est un premier projet, vous avez bien fait de laisser tomber. Pour ma part, Je choisirais plus simple, avec moins de travaux et une rentabilité plus forte, pour apprendre, avant d’aller vers une opération complexe comme celle-ci.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (22/06/2016 21h09)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#14 26/07/2016 23h25 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Suite à la réponse, plutôt favorable, obtenue par Angele35 à sa demande de rescrit, je me suis rapproché plein d’allant de mon centre des impôts pour valider la déductibilité de dépenses susceptibles d’être engagées en 2016 pour la rénovation d’un logement susceptible de ne pouvoir être mis en location qu’en 2017.

Voici la question que j’ai posée :

Madame, Monsieur,

Je suis en train de concrétiser un investissement immobilier portant sur un bien d’habitation destiné à faire l’objet d’une location nue. La signature de l’acte authentique de vente et ma prise de possession de ce logement devrait intervenir en septembre ou octobre prochain.

L’état du logement implique de réaliser des travaux de réparation et d’entretien avant sa mise en location, lesquels sont susceptibles de durer jusque fin 2016. Dès lors, la mise en location pourrait vraisemblablement n’être effective qu’à compter de début 2017.

Dans ce cadre, je souhaiterais avoir la confirmation de vos services que les dépenses de réparation et d’entretien, réalisées et payées en 2016, pourront être déduites des revenus fonciers et, le cas échéant, du revenu global de l’année 2017, dès lors que la mise en location d’ici à fin 2016 s’avérerait impossible compte tenu de la date d’achèvement des travaux, de la date à laquelle le logement sera disponible à la location, et des délais incompressibles liés à la recherche et à la mise en place d’un locataire. 

A toute fin utile, je précise que le logement en question est uniquement destiné à la location et que je ne m’en réserverai, à aucun moment, la jouissance. Je précise également que je chercherai activement un locataire aussitôt les travaux terminés.

Je vous remercie par avance de l’attention portée à ma demande et me tiens naturellement à votre disposition pour vous fournir tout complément d’information utile à l’instruction de ma question.

Veuillez recevoir, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.

Et voici la réponse obtenue un mois plus tard :


Monsieur,

Si vous effectuez ces travaux en vue d’une mise en location nue, vous pourrez déduire ces travaux l’année de leur paiement.

Cordialement,

Je m’abstiendrai de tout commentaire désobligeant sur le contenu de cette réponse difficilement exploitable et sur le délai (1 mois) qui a été nécessaire pour la produire…

J’en tire néanmoins les conclusions suivantes :

1) Les positions respectives du centre des impôts d’Angèle et du mien ne sont clairement pas homogènes : celui d’Angèle semble avoir compris ses préoccupations et lui apporte une réponse pragmatique et équilibrée ; le mien se contente de me rappeler une règle fiscale aberrante d’un point de vue économique, qui m’était connue et était précisément à l’origine de mon interrogation ; mes interlocuteurs ne me proposent aucune solution.

2) En matière de rescrit fiscal, j’ai lu qu’il était impossible de se prévaloir d’une réponse apportée à une question posée par un autre contribuable : si vous voulez disposer d’une prise de position opposable à l’administration, il vous faut lui poser votre propre question et disposer de sa réponse.

3) Dans le cas présent, je vais procéder comme je l’avais anticipé et différer le démarrage du chantier au 1er janvier et retarder, par suite, de quelques mois la mise à disposition du logement en vue de sa location. Ce n’est pas bien grave car je peux absorber la perte de 3 mois de loyer mais c’est quand même bien dommage.

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#15 27/07/2016 04h12 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Je pense que vous ne comprenez pas la réponse reçue par angele.

La vraie question était : peut-on déduire des charges sur un immeuble qui n’est pas donné en location, l’année du paiement des charges ?

Or, ça semble scabreux car :
- par définition, on déduit des charges des revenus fonciers issus des loyers d’un bien donné en location. Peut-on déduire des charges foncières alors même qu’il n’y a pas de revenus cette année-là et alors même que le bien n’est pas donné en location ?
- un grand principe est l’annualité de l’impôt (on déclare charges et revenus année par année, sans pouvoir les faire passer d’une année sur l’autre comme ça nous arrange). Malgré ce principe, peut-on déduire des charges l’année N, alors que la mise en location ne va intervenir que l’année N+1 ou l’année N+2 ?

La réponse du centre des Impôts de angele est oui. La mise en location l’année N+1 ou l’année N+2 justifie a posteriori la déduction des charges pour l’année N. Ce qui est une interprétation assez généreuse je trouve.

Pour autant, les charges payées l’année N doivent être déduites l’année N. C’est d’une telle évidence pour eux qu’ils n’ont pas pris la peine de le préciser. La réponse devait être comprise comme cela :

Vous pouvez imputer l’année de leur paiement effectif les charges se rapportant à un logement vacant destiné à la location, à condition de ne pas vous en réserver la jouissance et de chercher activement un locataire. L’inoccupation du logement ne doit pas se prolonger au-delà de 2 ans.

Dans votre propre questionnement, en leur demandant de déduire en 2017 des charges payées en 2016, vous enfreigniez un principe sacro-saint. Il était évident que la réponse serait négative. Ils vous répondent en substance : vous pouvez déduire, mais sur l’année de paiement effectif. Ce qui est normal, logique, et parfaitement cohérent avec la réponse reçue par angele.

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2016 04h33)

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#16 27/07/2016 12h47 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Dans votre propre questionnement, en leur demandant de déduire en 2017 des charges payées en 2016, vous enfreigniez un principe sacro-saint. Il était évident que la réponse serait négative. Ils vous répondent en substance : vous pouvez déduire, mais sur l’année de paiement effectif. Ce qui est normal, logique, et parfaitement cohérent avec la réponse reçue par angele.

En fait, la réponse qui m’a été fournie par les services fiscaux ne répond pas à ma question de savoir si les travaux engagés en 2016 sur un logement ne produisant pas de revenu foncier en 2016 peuvent être imputés sur mes revenus globaux de 2016 à hauteur de 10700 euros et générer un déficit foncier pour le surplus susceptible d’être imputé pendant 10 ans sur les revenus fonciers générés à compter de 2017.

A la lecture littérale des textes, il semble que non, d’où le sens de ma demande de solution particulière à laquelle mon interlocuteur s’est contenté de répondre hors sujet en rappelant le principe général de déductibilité des dépenses l’année de leur paiement.

La question posée ne semble donc pas tranchée et il serait dangereux de se prévaloir de la position, que vous qualifiez à juste titre de généreuse, du centre des impôts d’Angèle.

Il est quand même plutôt curieux que la doctrine administrative ne clarifie pas ce point : la situation que j’ai exposée d’un chantier se déroulant à cheval sur deux années et relatif à un logement faisant l’objet d’une première mise en location n’est quand même pas si rare que cela.

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#17 30/07/2016 09h08 → Angele35 [Morbihan] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rénover) (borloo ancien, déficit foncier, immobilier)

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Tchouikov a écrit :

En fait, la réponse qui m’a été fournie par les services fiscaux ne répond pas à ma question de savoir si les travaux engagés en 2016 sur un logement ne produisant pas de revenu foncier en 2016 peuvent être imputés sur mes revenus globaux de 2016 à hauteur de 10700 euros et générer un déficit foncier pour le surplus susceptible d’être imputé pendant 10 ans sur les revenus fonciers générés à compter de 2017.

Si les impôts ne répondent pas à cette question, c’est peut-être parce que vous ne l’avez pas posée ? Quand je relis votre copier-coller de la question posée aux impôts, je ne vois pas du tout la même chose :

Dans ce cadre, je souhaiterais avoir la confirmation de vos services que les dépenses de réparation et d’entretien, réalisées et payées en 2016, pourront être déduites des revenus fonciers et, le cas échéant, du revenu global de l’année 2017, dès lors que la mise en location d’ici à fin 2016 s’avérerait impossible compte tenu de la date d’achèvement des travaux, de la date à laquelle le logement sera disponible à la location, et des délais incompressibles liés à la recherche et à la mise en place d’un locataire.

Moi je comprends en lisant votre question telle que vous l’avez posée : "je souhaite payer ces travaux en 2016 et les déduire en 2017, est-ce possible ?". Ce à quoi la réponse apportée est correcte même si laconique : déduction possible l’année de paiement des travaux.

Dernière modification par Bernard2K (30/07/2016 09h54)

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