Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 11/04/2016 11h56 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

notre projet d’investissement se précise : après avoir envisagé l’achat d’un ou deux appart .sur Saint Étienne , le hasard fait qu’a quelques mètres de mon domicile (Loire sur Rhône), une propriété va être divisé par la personne qui en a hérité ( jele  connais depuis longtemps) en plusieurs appartement , il y aura 3 appart. de 70m2 et 1 appart . duplex de env.100m2.Les menuiseries seront changées ,la façade refaites ,le toit est neuf (en cours), et ils disposeront d’un parking privé et d’une cave .L ’eau ,le courant ,la tv et e téléphone et les évacuations seront  tirés dans chaque appartement .
l’intérieur est a faire entièrement ,j’ai visité un des appartement (rdc) ,les murs sont droits sains ,les plafond sont  solives  ,il y a donc un gros travail de plaquage à faire mais sur une bonne base.
Le prix (pour l’instant pas définitif) devrait se situé au alentour de 70kf  , le vendeur délégué à une agence (j’aurais voulu traiter en direct mais il se sent depassé), je suis en contact avec l’agent .
Notre idée est de financer l’achat comptant et d’emprunter pour les travaux (j’estime à la "louche 30kf) sur 10 ans ,le but étant de nous assurer un revenu complémentaire rapidement .
Le secteur est très recherché(beaucoup de demandes peu d’offres) et nous pensons pouvoir louer entre 650 et 700 euros .
Nous avançons prudemment , étant novices .

Merci de vos avis ,idées, conseils , expériences …..

Mots-clés : immobilier, plateau à renover, premier achat

Hors ligne

 

#2 11/04/2016 12h18 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

La première question qui me vient, est pourquoi  ne voulez vous pas emprunter la totalité? Cela vous permettrais de pouvoir placer l’argent que vous avez déjà.

Et ainsi vous aurez la rentabilité de votre bien, ainsi que de l’argent placé.

Les travaux souhaitez vous les faire vous même? Du coup ca sera dans une copro? Avec un syndic?
Quel est le montant la taxe foncière?

Hors ligne

 

#3 11/04/2016 12h49 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Votre message n’est pas clair. Parmi l’énumération "3 appart. de 70m2 et 1 appart . duplex de env.100m2", vous achetez quoi exactement ?

Puisque vous dites qu’il y a division, de quoi est composé le reste de la propriété ? Y aura-t-il une copropriété ?

Hors ligne

 

#4 11/04/2016 12h57 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Merci de votre réponse .

à cause de ma situation ,je ne peux emprunter que sur le salaire de mon épouse , mes revenus perso. ne sont pas pris en compte et il est impossible pour moi d’être assuré .
en  simulant un  emprunt de  30 kf sur 10 ans je dégage  en gros 250 euros par mois , si j’emprunte la totalité je suis en négatif .Peut etre que je me trompe dans mes calculs ? ou dans ma façon de voir ?

Pour les travaux , je devrais faire moi même(enfin surtout faire le maître d’oeuvre , je n’ai plus la forme de mes 20 ans !!) ,j’ai les connaissances et le matériel, de la main d’oeuvre" bénévole" (j’ai deux fils ,et je peux compter sur des amis……) , pour les fournitures et matériaux j’ai garder un solide réseau de mon ancienne vie pro.

Pour l’instant je ne sais pas ce qui sera mis en place ce sera une petite copropriété, après ??

La taxe foncière devrai etre au alentour de 5/600 euros (je l’ai inclus dans ma simulation )

Je repond à

Bernard2K,

je devrais acheter un des appartement de 70m2 (ou le duplex si entente sur le prix) .

Pour moi ,diviser voulait dire séparer la maison en plusieurs appartements ,je n’emploie peut être pas les bons termes ..

Il y avait un terrain attenant ,le propriétaire l’a vendu pour financer les travaux de la maison, il n’y aura que la maison et un parking .

Dernière modification par weldman1957 (11/04/2016 13h08)

Hors ligne

 

#5 11/04/2016 13h18 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Merci pour les précisions.
Si je compte bien, l’affaire n’a rien de mirobolant :
70 k€ d’achat
6 k€ environ de frais de notaire
30 k€ de travaux

106 k€ d’investissement.

Loyers bruts : 700 x 12 = 8400 € par an.

rentabilité brute = 8400/106000 = 7,9 %.

Pourquoi pensez-vous que ce projet en particulier est une bonne affaire ?

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 13h27)

Hors ligne

 

#6 11/04/2016 13h29 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Sans être mirobolant ,cela me semblait être honnête ,maintenant comme je le disais je suis un pur novice en immobilier , donc merci pour votre remarque.Que faudrait t’il pour que cette affaire devienne réellement intéressante ?

Hors ligne

 

#7 11/04/2016 13h49 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Il n’y a pas de mystère, pour avoir un rendement élevé en immobilier, il faut :
- acheter pas cher
- louer cher
- limiter les charges non récupérables
- optimiser la fiscalité (c’est à dire avoir une différence entre rentabilité nette et brute aussi basse que possible).

Après, c’est la mise en pratique qui est difficile…

Vous trouverez sur ce forum des exemples de quelques petits génies de l’immobiliers (cricri77000, ZX-6r) : la lecture de leurs posts est instructive. je pense que pour faire aussi bien, il faut beaucoup de savoir-faire, une motivation qui confine à l’acharnement, et une part de chance.

Dans votre projet, je vois deux pistes :
- négocier le prix d’achat à la baisse
- scinder la surface. 2 appartements de 35 m² se louent, en principe en tout cas, plus cher qu’un de 70 m² (mais il y a souvent plus de turnover sur de petites surfaces, et donc, peut-être, plus de vacance locative).

Après, je ne connais pas Loire sur Rhône, mais d’après l’évolution de la démographie vue sur wikipedia, c’est très recherché non ? Ca explique sans doute des prix de l’immobilier élevés, où il est difficile de dénicher une bonne affaire…

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 13h51)

Hors ligne

 

#8 11/04/2016 14h02 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Oui ,c’est assez recherché :
proche de Lyon , commerces et commodités proches ,cadre agréable , c’est resté un village ……

Dans mon estimation ,j’ai (je pense) surévaluer les travaux , et pour l’ achat je vais négocier le plus possible .Fiscalement j’ai une situation qui (d’après la simulation) me permet de ne pas payer d’impôts .A quel taux de rendement brut et net estimez vous que une affaire est "vraiment rentable "?

Merci !

Hors ligne

 

#9 11/04/2016 14h16 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Strictement parlant, une affaire est "rentable" dès lors que la rentabilité "nette nette" (toutes charges et impôts déduits) est >0%.

Après, sachant qu’on peut avoir du 2,5 % net environ sur les assurance-vie et un peu plus sur les SCPI, la logique serait qu’on n’investisse en direct dans l’immobilier (avec davantage de risques et de soucis que les supports précédents) que pour avoir du 5 % net ou plus.

Les investisseurs les plus avisés visent du 10-12 % brut minimum. Le net dépendant de la fiscalité.

Le fait de ne pas payer des impôts est un avantage, dans l’absolu. Vos revenus fonciers devraient tout de même être soumis à la CSG de 15,5 %.

Mais cela va aussi limiter l’intérêt de pouvoir déduire vos charges des revenus fonciers. En effet, les gens qui sont fortement imposés vont rechercher un bien avec travaux, sachant que, au régime des revenus fonciers réels, toute une série de charges sont déductibles des revenus : les travaux, mais aussi les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance PNO etc. Quand les charges sont supérieures aux revenus, ça fait du déficit foncier.
Dans votre cas, vous pourrez faire la même chose mais l’intérêt fiscal en sera faible : vous n’"économiserez" que la CSG sur ces revenus ainsi abaissés.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 14h28)

Hors ligne

 

#10 11/04/2016 14h17 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Je suis d’accord avec bernard sur toute la ligne, sauf un petit point supplémentaire qui pourrais jouer en votre faveur, est : allez vous pouvoir revendre plus cher après les travaux? Si vous pensez être capable d’obtenir une plus-value a la vente, ça peut rendre votre affaire plus intéressante à terme.

Si c’est vraiment recherché, vous pouvez poser une annonce test sur Leboncoin afin de voir a quel prix les gens sont prêts à louer, ce qui peut changer vos estimations.

Par contre je pense que même si le bien est vendu par un ami il est important de négocier son prix.

De plus il est important de se renseigner pour la copropriété, une professionnelle fait baisser la rentabilité.

Après effectivement, il faut voir comme dit Bernard ce qu’il en est de la fiscalité… !
Souhaitez vous louer en nu? en meublé?

Hors ligne

 

#11 11/04/2016 14h54 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

En vendant les lots à des propriétaires différents, le vendeur crée une copropriété.

Les premières conséquences, elles sont pour lui, car cela lui crée des obligations :

Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez diviser et vendre en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.) : attention ! Vous allez donner naissance à une copropriété. Vous serez donc obligé de faire établir un « état descriptif de division ». La division se fera en « lots » comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A l’issue de la division, un règlement de copropriété devra être rédigé. En effet, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être établis préalablement à toute vente d’un lot en copropriété. De plus, si l’immeuble est construit depuis plus de quinze ans, un diagnostic technique doit impérativement être réalisé avant toute mise en copropriété

source : Créer une copropriété - Mise en copropriété (conditions, état descriptif, règlement de copropriété, droits de préemption des loc | De Particulier à Particulier - PAP

Il est particulièrement important, pour un projet comme celui-là, que vous ayez votre propre notaire, qui va veiller à ce que tout ce formalisme soit respecté.

Après, une copro de 4 lots, ça peut être simple, et ça peut être compliqué. Ca va dépendre un peu de la personnalité des autres propriétaires. Il y a peu de décisionnaires, donc si l’un décide d’être le chieur de service, ça complique.

Hors ligne

 

#12 11/04/2016 16h38 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Merci de cet éclairage ,
le propriétaire n’est pas un ami,simplement une connaissance du même village ,donc je n’ai aucun scrupule à négocier .
Effectivement ,je n’ai pour l’instant pas suffisamment d’éléments concernant le statut de la copropriété ,je vais creuser un peu plus dès que je verrai l’agent qui gère le dossier .

Pour les coproprio ."chieur" malheureusement ,en voyant ce qui se passe parfois autour de nous , il peut y en avoir partout ….

Pour la fiscalité , c’est sur que pour nous le but n’est pas de défiscalisé ……

Pour la revente je serais tenté de dire : oui plus value , la métropole Lyonnaise s’étendant ,nous sommes de plus en plus près des zones très recherché ,mais difficile d’avoir des certitudes à aussi long terme .

Les loyers :
-maison mitoyenne 95m2 sans terrain ,1 place de parking 720 euros
-meublé 50m2                                                               650 euros
-T4  non meublé 66m2                                                    690 euros

Dans l’ensemble tout en bonne état.

il faut que je regarde la comparaison meublé /non meublé.

Je ne suis pas fixé sur ce bien , même si il nous interesse beaucoup ,et en plus j’ai le temps!!

Hors ligne

 

#13 11/04/2016 18h14 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

D’après le site meilleurs agents, le prix moyen du m² en appartement sur votre commune est de 2 360 € du m² :
Prix immobilier Loire-sur-Rhône (69700)

Ce qui valorise l’appartement fini à 2360 x 70 = 165200 €. Sans même parler des accessoires (parking et cave) ni du fait qu’un appartement refait à neuf devrait valoir plus cher que la moyenne.

Par contre, ça montre bien que l’investissement locatif "standard" dans une zone très recherchée rapporte peu. Si le prix standard de cet appart est 165000 € et qu’il se loue 700 €/mois, ça fait une rentabilité brute de 5 %.

J’en déduits 3 choses :
- il faut négocier le prix, en argumentant que c’est seulement un plateau et qu’il y a encore plein de travaux à faire (évaluez le prix de ces travaux au tarif normal des artisans. Si vous trouvez 50 k€ au lieu de 30 k€, tant mieux, ça vous fait un bon argument pour négocier. Le vendeur n’a pas à savoir que vous pouvez le faire pour moins cher).
- après travaux, il est presque plus intéressant de revendre rapidement que de louer.
- ce projet est intéressant, compte tenu de votre zone, car vu la démographie et la forte demande, vous ne trouverez pas (ou alors très difficilement) des biens qui seraient fortement décotés. Ce n’est pas trop le genre d’endroit où on peut trouver une bicoque ou un immeuble bradés parce qu’il y a des travaux à faire. Même les villas qui datent des années 70, par exemple, se vendent cher. Mes parents habitent dans un coin comme ça : c’est avantageux quand on vend, mais beaucoup moins quand on achète.

Concernant la banque, vous avez intérêt à financer par l’emprunt l’achat du bien lui-même, plutôt que les travaux. En général, les banques prêtent plus volontiers, et avec de meilleures conditions, sur de l’immo que sur des travaux.
Pour les revenus pris en compte par la banque, vous êtes sûrs qu’il n’y a pas moyen qu’ils intègrent vous revenus à vous ? Une pension d’invalidité, en général, c’est plutôt durable et fiable comme revenus (malheureusement pour celui qui la reçoit)… Je dois avouer que je ne sais pas comment réagissent les banques dans ce cas.

Ce qui est sûr, c’est que vous devez valoriser auprès de la banque les revenus locatifs du futur bien.
Exemple de présentation :
- revenus annuels de madame : tant
-revenus locatifs du bien : 700*12 = 8400 €. Retenus à 70 % (selon ce qu’appliquent souvent les banques, mais pas toujours) = 5880 €.
Ca augmente ainsi vos revenus et cela améliore les calculs sur votre taux d’endettement.

Nota: si vous pensez revendre le bien, pensez à négocier des indemnités de remboursement anticipé les plus basses possibles (voir nulles).

L’intérêt d’emprunter, c’est que vous gardez votre propre argent disponible. Si vous mettez 70 k€ dans l’achat du bien au comptant, ces 70 k€, vous ne les avez plus. Alors que si vous empruntez 70 k€ et que vous placez vos propres 70 k€ sur une assurance-vie qui vous rapporterait dans les 2,5 %, non seulement vous avez 70 k€ qui restent disponibles (en cas de coup dur, ou pour une seconde opération immobilière par exemple), mais en plus, le rendement de l’AV compense à peu près le coût de l’emprunt.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 18h19)

Hors ligne

 

#14 11/04/2016 18h50 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

(re)Bonsoir,

j’ai vu ce site ,mais je ne connais pas la fiabilité ,j’étais justement en train de croiser des annonces de location et de vente pour essayer de trouver des bases de loyer "moyen" mais pas évident !!!
J’ai évaluécelui ci  en fonction du peu de bien que j’ai trouver à la location à Loire su Rhône.

Je me sert de ce site simulateur
et je trouve des" nuances" entre le calcul du simulateur et les annonces .Pour les travaux ,j’ai la chance d’avoir quelqu’un qui peut me chiffrer en officiel et ensuite "mon prix",ça aide .

Je n’avais pas du tout pensé à une revente rapide mais pourquoi pas .
Qu’entendez vous par revente rapide ? 5 ans ?

Pour ce qui est de la prise en compte de ma pension , c’est vraiment pas gagné,même si je suis maintenant en bonne forme ,ils n’en tiennent pas compte .Mais  j’ai un conseiller qui n’est pas trop mal (vu ce que j’ai chez lui c’est la moindre des choses) et on devrait trouver un deal .

Pour l’emprunt je réagis un peu en "bon père de famille " je paie comptant ou presque ,mais vos commentaires me font envisagés d’autres solutions et ils m’aident réellement !! .

Je me demande aussi si il ne vaudrait pas mieux que j’envisage une location meublée ?
Loyer un peu plus elevé ,fiscalité ?

J’ai rendez vous Mercredi avec l’agent pour une visite "officielle ",j’ai commencé à lister mes questions !!

bonne soirée

Hors ligne

 

#15 11/04/2016 19h40 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Revente rapide : à vous de voir. Vous pourriez revendre dès l’appartement terminé. Vous pouvez louer quelques années et revendre… mais attention au fait qu’un appartement occupé se vend habituellement moins cher qu’un appartement vide, et qu’un locataire, surtout en location nue, on ne le fait pas partir facilement s’il se plaît chez vous.

Sur la réflexion de "bon père de famille" : dites-vous bien que le bon père de famille, il achète du Pinel trop cher et il n’en tire aucun revenu pendant 20 ans (il débourse même des sous tous les mois, sous le vocable "effort d’épargne"). Il faut s’affranchir des pensées stéréotypées. Pareil pour votre "conseiller financier" : un vocable à démonter. Dites-vous bien que ce ne sont pas des conseillers, mais des commerciaux qui cherchent à vendre des produits bancaires. Un copain fait ce métier. Son chef lui demande à minima une fois par jour "qu’est-ce que vous avez vendu aujourd’hui" ? Il ne lui demande pas "quels bons conseils avez-vous donnés aujourd’hui, même si vous n’avez rien vendu ?".

Il n’y a aucun mal à faire un crédit, surtout qu’il semblerait que l’achat soit très peu risqué : si l’appartement fini peut se vendre 160 à 170 k€, quel risque prenez-vous en empruntant ?

Par contre, si vous êtes prêts à acheter même si vous n’avez pas le crédit, vous pourriez envisager de signer un compromis sans clause suspensive d’obtention de crédit. Les vendeurs sont sensibles à cet argument, car il est fréquent que des acheteurs se dédisent sur cette base. C’est un argument pour négocier le prix à la baisse "c’est une vente sûre, je ne vais pas vous mener en bateau puis faire l’acheteur fantôme parce que ma banque ne finance pas… Donc on baisse encore un petit peu le prix."

Ainsi, c’est vous qui avez la liberté du choix : si vous avez le crédit à des conditions avantageuses, vous achetez à crédit… sinon vous achetez cash.

L’avantage de l’achat à crédit, c’est l’effet de levier. C’est à dire envisager 1 ou 2 autres achats, à terme. C’est un peu tôt pour cela, faites d’abord votre première opération. Mais, que ça soit pour faire une autre opération immobilière ou pour quoi que ce soit d’autre, ces 70 k€, ils sont mieux dans votre poche que dans celle du vendeur. Les garder, ça vous donne un "volant financier" supérieur pour la suite.

La question "cash ou à crédit" a déjà été abordée de nombreuses fois sur le forum, ainsi que presque toutes les questions que vous vous posez. Lisez les sous-forums immobiliers, c’est une vraie mine d’informations.

Le meublé, il faut voir s’il y a une demande. 70 m² en meublé, c’est pas courant. Par ailleurs, si ça se loue un peu plus cher, l’avantage principal est fiscal, or vos revenus fonciers ne seront quasiment pas imposés. Enfin, comme le meublé est imposé en BIC, il vous faut un comptable, ce qui coûte relativement cher pour un seul bien. Ca ne me semble pas très adapté, dans votre cas.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 19h50)

Hors ligne

 

#16 11/04/2016 20h10 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Vraiment beaucoup de réponses ( le pense que j’aurais encore pleins de questions ) ,  je commence à mieux appréhender mon projet et à ébaucher les grandes lignes grâce à vous !!

Merci encore et bonne soirée

Hors ligne

 

#17 12/04/2016 09h34 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Notez quand même : le risque, sur un seul bien en location, c’est le locataire qui ne paie pas son loyer. Le temps de l’expulser dans les formes, ça peut prendre 2 ans sans percevoir un seul loyer.
Deux solutions préventives :
- assurance garantie de loyer (coûte entre 2,5 et 3,5 % du loyer)
- demander une caution solidaire au locataire (même s’il est bien sous tous rapports).

Là aussi, vous trouverez de nombreux fils sur ce forum qui discutent de ces points.

Hors ligne

 

#18 12/04/2016 09h37 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   82 

Pour une autre idée des prix, seloger propose les biens vendus, je ne connais pas la fiabilité.

Vous avez aussi sur votre espace personnel des impôts un outil qui vous permet de savoir les prix des ventes dans les environs. (c’est comme ça que je connais le prix d’achat de la maison des voisins, je sais pas bien, mais vu notre prix d’achat, très bien wink )

Dernière modification par gunday (12/04/2016 09h37)

Hors ligne

 

#19 16/04/2016 11h56 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
j’ai donc visité la maison ou les appartements sont proposés , il y aura 2 duplex de plus de 100 m2 et 3 appartements d’environ 70 m2.
Sur les 3 appartements ,celui du dernier étage (2°) me plait bien ,contrairement aux 2 autres il n’y a pas de mur de refend au milieu et c’est un plateau de 11x5,6 avec possibilités de mezzanine ,au niveau de l’aménagement c’est parfait  .Tous les fluides et évacuations sont présents ,les planchers seront neufs ,menuiseries pvc volets roulants électriques.
Je vais faire une estimation des travaux  la semaine prochaine avec mon collègue entrepreneur .
La vente ne se fera qu’a partir de juillet ,les métrages définitifs n’étant pas encore fait .
Il y a déjà 1 duplex et ,peut être un appartement réservé(par des gens du village comme moi) .

Mes estimations de loyers sont justes , les charges sont faibles un accès communs deux ampoules…

Je continue donc mes simulations , mais je me rend bien compte de mes limites , par exemple : comment évaluer les charges restant au locataire, j’ai un peu de mal aussi avec la notion de cash flow négatif (en diminuant fortement mon apport ) VS un placement de mon capital …….

Voila ,merci pour votre aide qui me permet d’avancer un peu moins lentement .

Hors ligne

 

#20 09/05/2016 19h22 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

mon projet traîne en longueur (du moins pour l’appartement de Loire sur Rhône, toujours pas en vente "officiellement" ) et je prospecte toujours !!.

Un autre bien me semble interessant : c’est un appartement à Romans sur Isère ,sans travaux ,à priori bien placé ,centre ville .La proprio se met en couple sur Valence et cherche à vendre son bien au plus vite .Le prix est annoncé à 59000 (négociable) le loyer potentiel serai de 500 euros  ,taxe foncière 600 ,pas de charge ,syndic bénévole, voici le lien :

  Vente appartement 3 pièces Romans-sur-Isère  - appartement  F3/T3/3 pièces 73m² 59000?

J’ai du mal a me faire une idée du marché dans cette ville ,est ce que l’un de vous a  des infos sur ce secteur ?

C’est une approche différente de l’autre projet ,mais si la demande est la ,la rentabilité est (très ) bonne ,non ?

Merci de vos réponses et conseils.

Hors ligne

 

#21 10/05/2016 08h55 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   37 

Bonjour,

Aucune idée de la région et de son attrait locatif. Néanmoins, sur les chiffres:
- 59000
- FdN : 4425 (7,5%)

Total à l’achat : 63 425€

Sur lequel vous n’auriez pas de travaux (pas de déficit foncier donc) et pour lequel vous toucheriez 6000€ brut / an en revenu foncier.

Soit une rentabilité brute de 9,46%. C’est bien, mais pas exceptionnelle non plus quand on lis d’autres intervenants.

La taxe foncière vous ampute de 10% de vos revenus, faisant tomber la rentabilité à 8,5%. Si l’on ajoute une PNO, une GRL, un emprunt, la rentabilité doit se situer autour de 5 à 6% à la grosse louche.

Setanta

Hors ligne

 

#22 10/05/2016 11h57 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

merci de votre réponse.

Je crois que je m’y prend mal dans ma recherche!!  je ne trouve pas de bien avec des rentabilités aussi hautes  celles lu sur le forum…..

Hormis sur Saint Etienne ,mais vu le nombres d’appartements à la location …….(et à la vente d’ailleurs)

merci de vos idées

Hors ligne

 

#23 10/05/2016 13h07 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   338 

Sur l’appartement lui-même :
- assez atypique avec ses plafonds mansardés, ses surfaces de fenêtres larges mais pas hautes, et des choix de couleurs peu courants…
A vérifier :
- quelle isolation de toiture ? Une situation sous les toîts et un manque d’isolation peuvent conduire à des surchauffes estivales et à des consommations de chauffage importantes en hiver.
- en haut des murs et au plafond, soyez à la recherche de coulures ou de traces de moisissures (noir), qui indiqueraient respectivement un problème d’étanchéité de toiture ou un problème de manque ponctuel d’isolation.
- Probablement dernier étage sans ascenseur. Est-ce que l’escalier est assez large pour passer des meubles ?
- compte tenu de la forme mansardée, vérifiez la surface loi Carrez (hauteur sous plafond minimum de 1,8 m). Vu que c’est une annonce d’agence, la surface est censée être mesurée en respectant cette loi, mais sait-on jamais.
- pourquoi un frigo au milieu de la pièce ? Coin cuisine trop exigu ou mal agencé ?

A Loire sur Rhône, vous avez l’attractivité immédiate de Vienne, et plus loin de Lyon. Roman sur Isère, même si ça fait une agglomération de taille respectable avec Bourg de Péage, est plus éloigné des grands centres attractifs, quoique la ville est bien desservie.
Autre remarque : d’après meilleurs agents, à Loire sur Rhône, les prix des appartements sont très supérieurs à ceux des maisons, ce qui pourrait indiquer une rareté relative des appartements ; à Romans, c’est l’inverse.
Dernier point à vérifier : y-a-t-il beaucoup d’offre locative à Romans ? S’il y a des programmes récents ou neufs nombreux, cet appartement quelque peu vieillissant pourrait avoir du mal à se louer. Regardez ce qui est proposé à la location à Romans comme appartement, à quel prix, si c’est du récent ou de l’ancien, et dans quel état.

Concernant la rentabilité élevée, c’est normal que vous ne trouviez pas, en tout cas sur les zones recherchées. Je ne trouve pas non plus… Les "petits génies" du forum dénichent des perles rares. Pour avoir des rentabilités élevées, il faut viser des biens avec travaux, parfois pas encore sur le marché (faire fonctionner le réseau ou faire passer des annonces d’achat), négocier le prix avec opiniâtreté, faire les travaux à moindre coût, et souvent louer ensuite en LMNP voire en saisonnier.

On trouve de la rentabilité élevée plus facilement dans les petites villes rurales isolées, mais alors il y a un risque important de vacance locative et de déclin économique et démographique, donc ce n’est pas vraiment recommandé.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2016 13h12)

Hors ligne

 

#24 10/05/2016 15h04 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
merci de votre réponse ,vos propos confortent ce que je commence à comprendre de l’investissement immobilier en général(et de mon cas en particulier ….).

Sur "mon" secteur ,des bien à rénover il y en a peu ,ou alors au fin fond du Pilat ceux qui existent se négocient relativement cher pour l’état .

J’ai visité un appart . au Péage de Roussillon avec un prix attractif ,mais après rénovation pas sur de le louer a un loyer interessant et sur un secteur ou il y a ,malheureusement, peu de locataires "fiables". 

Pour celui de Loire ,j’ai un devis de travaux qui correspond à ce que j’estimais (env.30kf) , je continue à fouiner , mais plus par désir d’apprendre et comprendre ……

Bonne journée

Hors ligne

 

#25 14/05/2016 20h12 → Weldman1957 : étude de cas immobilier (premier achat : plateau à rénover) (immobilier, plateau à renover, premier achat)

Membre
Réputation :   

Bonjour Weldman1957,

Vous prospectez sur le même secteur que moi, attention à ne pas marcher sur le même territoire big_smile

Blague à part, essayez de tenir compte de la distance. Si vous êtes loin du bien, il faut également compter les trajets, les péages etc …

Si vous achetez un ou plusieurs appartements dans un immeuble, vous aurez très vraisemblablement des frais de syndic avec des assemblées générales.
Si vous acquérez un immeuble, pas de syndic, vous gérerez en direct et serez maitre du bateau.

Regardez aussi les annonces des particuliers, vous vous affranchirez des frais d’agence et pourrez négocier en direct.

Pour les travaux, retenez qu’il faut prendre un soin particulier à vous démarquer et aménager quelque chose de moderne; beaucoup de logements disponibles ne sont pas remis au goût du jour et pas entretenus (c’est vrai que refaire une couche de peinture ou deux coute très cher !!!!).

Saint Etienne : perso je n’y vais pas. A part y être sur place, pourquoi pas.

C’est vrai que sur Vienne ou Lyon, ce ne sont pas les mêmes tarifs …

A Romans il y a ceci également : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … tm?ca=22_s . J’avais appelé mais à négocier (si pas encore vendu).

Vous êtes de quel coin précisément ?

Dernière modification par rentier69 (14/05/2016 20h13)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech