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#1 25/04/2016 19h23 → Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines (commerces, reit, skt, tanger factory outlets)

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Tanger Outlet Factory est une foncière créée enn 1981 qui détient les commerces de la chaîne Tanger Outlet qui gère des centres commerciaux de magasins d’usine aux Etats-Unis et au Canada.
Elle est cotée depuis 1993 .
Elle est assez connue des chercheurs de dividendes croissants puisque les siens sont en constante augmentation depuis l’introduction en bourse en 1993; c’est d’ailleurs en parcourant le portefeuille de certains que je l’ai découverte.
J’ai voulu en savoir plus et voici donc ce que j’ai pu relever de mes différentes lectures.

Sources principales:
Management presentation

Supplemental Operating and Financial Data

Rapport annuel 2015

Elle détient 42 centres commerciaux, en majorité situés sur la partie Est du sous-continent Nord-américain. Les centres canadiens sont en co-détention avec RioCan.

http://i0.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/localisation_-immeubles_skt.png

1/Baux

Son taux d’occupation physique est de 97,5% à fin 2015, il oscille entre 96% et 99% depuis 1993 et apparaît ainsi plutôt résilient aux cycles économiques.

Les locataires sont très diversifiés puisque le plus gros est le groupe GAP avec 7.7% de la surface totale suivi de Ascena Retail (7%) et Nike (3.4%) ; je n’ai pas réussi à trouver le taux d’occupation financière.

http://i1.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/locataires_skt.png

Un peu plus de la moitié des baux actuels arrivent à échéances sur les 5 premières années avec une durée moyenne des baux d’un peu plus de 4 années. En regardant la configuration sur les années précédentes, on s’aperçoit qu’elle était sensiblement la même : il y a chaque année au moins 10% des baux à renouveler.

http://i0.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/echeance_baux_skt.png

Les baux en cours sont en 2015 à un tarif moyen de 24.93$/square feet pour un CA généré de 395$/square foot.

Je n’ai pas vraiment d’éléments de comparaison par rapport à d’autres foncières de même activité, Tanger semblant être la seule dans ce créneau de magasins d’usines.
A défaut j’ai regardé les chiffres de Simon Property Group qui loue en moyenne à 47.39$ / square feet pour un CA de 607$/square feet et WP Glimcher qui loue en moyenne à 27.18$/square feet pour un CA de 365$/square feet.

En qualité on semble se rapprocher plus donc d’un WPG que d’un Simon, ce qui semble logique puisque l’on a affaire à des magasins d’usine.

2/ Dette
La dette représente 62% de la valeur au bilan des immeubles avant amortissement, 67% du total des actifs.
64% de la dette est à taux fixes et donc 36% à taux variables. Une remontée du libor de 100 points de base aurait pour conséquence un accroissement de 5,6 millions/an des intérêts à verser selon les chiffres fournis par Tanger.

Je n’ai rien trouvé sur la maturité moyenne de la dette.

Les prochaines grosses échéances sont attendues en 2018 et 2019.

http://i2.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/maturity_debts_skt.png

Pour un autre point de vue plus complet :

http://i0.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/obligations_contractuelles_skt.png

Tanger utilise 37% des lignes de crédit qui lui sont attribuées, il lui reste 329 milions $ de disponibles soit de quoi couvrir les prochaines grosses échéances de dette à supposer qu’ils ne parviennent pas à se refinancer.

http://i0.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/lignes_credit_skt.png

Tanger est notée BBB+ par S&P et Baa1 par Moody’s.

3/ Eléments de valorisation :

L’AFFO 2015 communiqué ressort 2.22$/action soit une croissance de plus de 12% d’une année sur l’autre.

Au prix de 35,74$ l’action on achète Tanger à environ 16,1 fois son AFFO 2015 soit un AFFO Yield de 6.2% et 15,4 son AFO estimé 2016.

La croissance de l‘AFFO par action est notable ces dernières années et suit celle du chiffre d’affaire et de la surface mise en location.  L’émission d’action est raisonnable et il semble y avoir ainsi une vraie création de valeur pour l’actionnaire.

Le NOI augmente également mais dans des proportions moindres.

http://i0.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/croissance_skt.png

Tanger versera environ 60% de son AFFO 2015 en dividendes soit 1,3$/action en annualisé avec une augmentation de 14% sur le dernier trimestre et un rendement de 3.6% (en excluant le dividende exceptionnel versé en janvier).

http://i1.wp.com/www.europeangraham.com/wp-content/uploads/2016/04/croissance_-dividendes_skt.png

En prenant un taux de capitalisation de 6.5% et un NOI publié de 264,3 milliions de $ on obtiendrait 4,066 milliards ; an ajoutant les actifs courant et en retranchant les passifs on obtiendrait un ANR de 3.2 milliards pour une capitalisation de 3,4 milliards.

N’hésitez pas à me corriger, je n’ai pas vraiment l’habitude des foncières.

Dernière modification par pachakuti (25/04/2016 19h33)

Mots-clés : commerces, reit, skt, tanger factory outlets

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#2 25/04/2016 23h22 → Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines (commerces, reit, skt, tanger factory outlets)

Administrateur
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Tout ce que vous écrivez fait sens.

Tanger Factory Outlets est une foncière familiale bien gérée et réputée.

Par contre :

pachakuti a écrit :

En prenant un taux de capitalisation de 6.5% et un NOI publié de 264,3 milliions de $ on obtiendrait 4,066 milliards ; an ajoutant les actifs courant et en retranchant les passifs on obtiendrait un ANR de 3.2 milliards pour une capitalisation de 3,4 milliards.

Les passifs (en valeur comptable en tout cas) sont de $1,75 Md ; donc avec $4 Md d’actifs réévalués, l’ANR serait de $2,25 Md.

Mais peut-être que les 6,5% sont trop conservateur. En octobre 2015 :

Tanger a écrit :

At $106.7 million, the Barstow sale worked out to a 5.8 percent capitalization rate, and the oher four properties sold at a 10.4 percent cap rate, the company said on Monday.

Mr. Tanger said the five assets have an average age of roughly 24 years, compared with an average age of 16 years for the firm’s remaining properties.

Source : REIT Tanger Sells 5 Factory Outlets For $151M - Law360

Ou encore, en 2013 (les taux de capitalisation se sont compressés depuis) :

Tanger a écrit :

A wholly-owned subsidiary of Tanger then acquired an additional one-third interest in the Deer Park property for $13.4 million in cash and 450,576 Class A common limited partnership units of Tanger Properties Limited Partnership, which represent an equivalent number of SKT common shares.  The total consideration of approximately $27.4 million was based on the property’s current net operating income and a capitalization rate of approximately 5.6%.

Source : Tanger Acquires Controlling Interest in Tanger Outlets Located on Long Island in Deer Park, New York

Mettons 6% de taux de capitalisation ; en prenant les capitaux propres comptables et réévaluant seulement le poste "Immobilier" par 0,264/6%=4,4 Md ; nous arrivons alors à un ANR de $3,2 Md proche de la capitalisation boursière actuelle.

Il faudrait avoir accès à des statistiques des dernières transactions sur des outlets identiques à ceux de Tanger pour affiner ce taux de capitalisation : la comparaison avec WP Glimcher n’est pas forcément pertinente car tout dépend de l’emplacement des outlets.

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#3 26/04/2016 06h36 → Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines (commerces, reit, skt, tanger factory outlets)

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Une bonne trouvaille Pachakuti.

C’est une belle valeur de croissance, anti-cyclique et offrant une diversification intéressante (magasins d’usine) dans un portefeuille de foncières.

En période de crise, les gens se dirigent forcément vers les magasins d’usine pour plus d’économie. On note ainsi que le chiffre d’affaires et le cash flow d’opération par action avaient crû de 11% et 15%, avec un taux d’occupation stable à 96% en 2009. Une belle performance pour la période.

En plus de cela, 23 années consécutives d’augmentation des distributions (chose assez rare pour une foncière) :
- 11% de croissance annualisée sur 5 ans.
- 7.4% de croissance annualisée sur 10 ans.

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#4 26/04/2016 10h04 → Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines (commerces, reit, skt, tanger factory outlets)

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J’ai visité il y a quelque temps un de leur outlet dans le Texas, ça avait l’air de bien marcher et les magasins étaient bien entretenus.
Je me demandais juste ce que faisait le mot "Tanger" au fin fond du Texas smile

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#5 26/04/2016 10h33 → Tanger Factory Outlets : une foncière américaine de magasins d'usines (commerces, reit, skt, tanger factory outlets)

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InvestisseurHeureux a écrit :

merci IH pour votre retour.
concernant le taux de capitalisation j’ai pris 6.5 car j’ai trouvé 3 ventes dans les rapports 2015 2 de centres non core à 10.4 et 5.8 et un autre core à 7. J’ai envisagé de prendre 7 mais j’estimais que c’était trop élevé.

concernant la valorisation, à la réévaluation des actifs je suis parti du principe, une erreur peut-être, que cette réévaluation concernait essentiellement les actifs immobilisé auxquels j’ai donc ajouté les actifs courants et retranché toutes les dettes.

@ZeBonder
le fondateur s’appellait Stanley Tanger et le CEO actuel est l’un de ses fils! :-)

Dernière modification par pachakuti (26/04/2016 10h38)

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