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#1 29/05/2016 15h03 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Après recherche concernant la discussion sur CBL, ce qui ressort est qu’il semble y avoir un classement des centres commerciaux US en fonction de la "gamme" et de l’environnement du mall (quartier, revenus médian de la zone de chalandise, etc …). Les class A étant les malls les plus luxueux dans les meilleures zones. Ce classement semble beaucoup avoir "Green Street Advisors" comme origine. C’est un cabinet d’analyse qui bosse principalement sur l’immobilier et les REITS et ils semblent avoir publié des recherches où ils effectuaient le classement des différents malls US de class A++ à D. Ce classement entre "class A", "class B", etc, est potentiellement en partie subjectif, et peut dépendre de celui qui effectue le classement.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_green-street.png

Une autre méthode, et peut-être la plus répandue semble être de trier les malls en fonction des chiffres de ventes au square foot (très environ un 10ême de mètre carré, et la mesure de surface par excellence dans le système impérial). Il s’agit des ventes des locataires, et non du prix du loyer (les ventes du propriétaire du mall). Je ne sais pas trop dans quelle proportion cette classification est un reflet de la réalité, parce qu’en y pensant un peu, on comprend rapidement qu’Apple avec ses Apple Store arrive à vendre beaucoup avec une surface réduite, comparativement à de l’alimentaire ou de l’habillement qui nécessite des surfaces beaucoup plus importantes. J’ai lu un certain nombre de fois qu’Apple ne se trouvait quasiment que dans des malls "class A". Mais sachant qu’un Apple Store a des ventes annuelles de plus de $5000 par sq.f et qu’un mall est considéré de class A lorsqu’il a des ventes supérieurs à $500 par sq.f, Apple a quasiment la capacité de faire monter en gamme un mall entier en gonflant ses ventes moyennes. Est-ce qu’on peut considérer qu’une enseigne avec des ventes élevées au mètre carré ne s’installerait que dans des malls d’un certain standing ? D’un coté peut-être, d’un autre coté, ça me parait beaucoup plus lié à l’activité et à ce qui est vendu. Donc, il y a sans doute un rapport, mais il n’est pas aussi net que ça non plus, je trouve. (pour des articles de luxe, ça colle bien, pour de électronique high-tech, déjà beaucoup moins à mon avis - Ne me demandez pas dans lequel des deux il faut ranger Apple, j’en sais rien.)

EDIT: Tiens je viens de me rendre compte que "Korpacz Realty Advisors" (image ci-dessous) excluait les Apple Store de leur mesure, mais ça ne semble pas être le cas de tout le monde.
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_mall-classification.png

Le document complet: 2015 Regional Mall Classification Methodology Study de Korpacz Realty Advisors

A ce sujet, voici ce qu’en dit PEI (Pennsylvania Real Estate Investment Trust) dans leur 10-K annonçant leurs résultats de 2015:

PEI 10-K a écrit :

Retail real estate industry participants sometimes classify malls based on the average sales per square foot of non anchor mall tenants, the population and average household income of the trade area and the geographic market, the growth rates of the population and average household income in the trade area and geographic market, and numerous other factors. Based on these factors, in general, malls that have high average sales per square foot and are in trade areas with large populations and high household incomes and/or growth rates are considered Class A malls, malls with average sales per square foot that are in the middle range of population or household income and/or growth rates are considered Class B malls, and malls with lower average sales and smaller populations and lower household incomes and/or growth rates are considered Class C malls. Although these classifications are defined differently by different market participants [..]

Mots-clés : class, mall, reit

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#2 29/05/2016 15h27 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Pour compléter, les taux de capitalisation 2015, d’après CBRE :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cap-rate-20160529.gif
Source : http://www.cbre.us/o/cincinnati/AssetLi … Master.pdf

Avec la même "subjectivité" (qui n’a rien de nouveau) que vous levez quand à la définition des termes :

CBRE a écrit :

Class AA
The best quality assets in the most desirable locations, fully leased, or near fully leased, at or above market rents, to tenants of acceptable credit to investors of high quality real estate, on lease terms also acceptable to the same. Typically the top 5-10 Class A properties in a given market.

Class A
Properties competing for higher-quality tenants/residents, with above-average rental rates for the area, along with high-quality finishes, state-of-the-art systems, exceptional accessibility and a definite market presence.

Class B
Buildings competing for a wide range of tenants/residents, with rents in the average range for the area. Building finishes are fair to good for the area and the systems are adequate, but the building does not compete with Class A in terms of price.

Class C
Buildings competing for tenants/residents requiring functional space at rents below the average for the area.

-

Sur la même ligne que Korpacz Realty Advisors :

Although class-B malls are often defined by their location in secondary or tertiary markets, they are best identified by their sales per sq. ft. performance. Class-B malls generate anywhere from $300 to $500 a sq. ft. in sales. Anything less is considered a class-C mall, and anything higher belongs in the class-A category, according to Ray Cirz, chairman of Integra Realty Resources, who has valued hundreds of malls.

Source : 2014, http://nreionline.com/retail/performanc … all-sector

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#3 09/09/2016 16h20 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Comme discuté entre autre sur la file de CBL & Associates, les malls ne sont pas encore à enterrer.

Ce que je disais sur la file de Seritage REIT :

InvestisseurHeureux a écrit :

francoisolivier a écrit :

Les grosses surfaces, il y a un paquet de reit concurent loueur et tres peu de demandeur locataire (visiblement)

En fait, chaque centre commercial doit avoir une enseigne locomotive (un grand supermarché ou un magasin discount) qui assure un flux régulier de visiteurs. En France, par exemple, cela peut-être Auchan ou Carrefour. En général, l’enseigne occupe une très grande surface et bénéficie d’un loyer réduit.

Si cette surface devient vacante, tout le centre commercial en pâti. Rédécouper la surface pour y placer d’autres locataires coûte cher, prend du temps et pénalise tout le centre pendant la période de vacances.

Ensuite, il faut trouver les bonnes enseignes pour remplacer la "locomotive". Ce qui semble à la mode actuellement c’est un centre fitness + un magasin de vêtement "discount" type H&M.

Pour lutter contre la concurrence d’Internet, on trouve aussi de plus en plus de restaurants, cinémas, etc. qui transforment le centre commercial en un lieu "d’expériences".

Bref, il ne s’agit pas seulement de "retrouver" un ou plusieurs locataires, il faut le faire en pensant au reste du centre commercial, donc ce n’est pas si simple.

Et comme de fait :

SA a écrit :

A survey from William Blair indicates that teenagers and young adults have increased their visits to malls this year to reverse a multi-year trend.

In what may come as a surprise, teens ranked malls above movie theaters, restaurants, and sports clubs/extracurriculars as their most popular place to meet.

Despite the depressed levels of overall sales this year for mall retailers, the read on teens could be a possible indicator that the mall model will evolve and survive, instead of disappear.

"While overall mall traffic remains challenging, our survey this year noted a material increase in the number of respondents who indicated they are visiting malls more often than last year, perhaps suggesting that malls’ efforts to increase relevancy (through more experiential brands and the addition of attractive entertainment and dining options) are beginning to bear fruit," says Bernstein analyst Sharon Zackfia.

Source : Amazon.com, Inc. (NASDAQ:AMZN),  (AROPQ) - Mall Traffic Is Actually Increasing Among Teens, According To A Major Survey | Benzinga

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#4 07/11/2016 21h43 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Pour compléter la discussion, un classement des principales foncières de centres commerciaux en fonction des ventes dans leurs centres :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_malls-us-2016.gif

On notera la "qualité" des centres de la foncière Taubman Centers.

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#5 02/12/2016 17h42 → Classification des centres commerciaux/malls US (class A, class B, class C…) (class, mall, reit)

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Ne trouvant pas (étrangement) de file consacrée, je poste ici cet article assez intéressant sur Simon Property Group (SPG) :
Simon Property Group Fights to Reinvent the Shopping Mall
Rien de neuf, mais une bonne synthèse sur l’environnement retail et mall des US.

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