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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/04/2016 15h07 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Salut,
je commence a me renseigner sur l’achat d’un immeuble de rapport avec travaux.

Je me demande comment faire pour avoir un chiffrage assez précis des travaux a prévoir afin d’évaluer au mieux le crédit a contracter.

Il faut faire passer des artisans ou un "métreur" afin d’avoir une valorisation précise et un dossier correct pour la banque mais encore faut il avoir accès a l’immeuble, hors pour l’instant c’est le propriétaire actuel le maître des clefs.   

Comment procédez vous dans ce cas de figure ?

Merci.

Message édité par l’équipe de modération (09/04/2016 14h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : credit, immeuble, travaux

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#2 07/04/2016 15h19 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Bonjour,

Vous ne faites jamais de visites avant d’acheter un bien immo ? Organisez des visites du (des) bien(s) avec vos artisans et autres personnes. Je ne vois pas pourquoi le vendeur vous refuserait ces visites …

Setanta

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#3 07/04/2016 15h19 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Bonjour,

Pour mon projet j’ai tout d’abord effectués des visites afin d’estimer moi même l’entendu des travaux et essayé de sélectionné les artisants qui correspondent le plus. (je me suis fait conseiller par des personnes ayant déjà fait ce genre de travaux ou ayant fait construire leur maison.)

Je vous conseille de demander la possibilité de faire visiter avec un spécialiste.

Après il existe deux possibilité :
- Faire faire une estimation qui sera gratuite, mais qui est approximative, et ensuite après avoir signé le compromis ainsi que choisit l’artisan lui faire faire un devis exact.

- Lui demander un devis directement, mais si le chantier est grand il faudra surement le payer car il y en aura pour plusieurs jours de travaux. Par exemple un homme expérimente et relativement peu cher me demandait 1000€ pour les travaux d’un immeuble de 700m² avec des parking (tout est en ruine, énormément de travaux).

Pour les banques je suis passé par une courtière très efficace dans ma région qui m’a donné un accord de principe sur le projet après avoir fait juste des estimation grossière et sans devis. Ce n’est en aucun cas une garantie, mais elle semble plutôt très confiante.

P.S : Je rejoins Setenta, nous avons effectué pas moins de 8 visites avec des artisans, pour un immeuble, cela n’a rien de surprenant, ce n’est pas un petit engagement.

Dernière modification par arkamoon (07/04/2016 15h20)

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#4 07/04/2016 15h47 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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En théorie je suis bien d’accord, il est possible de visiter plusieurs fois et accompagné mais dans la pratique il faut que les différentes parties soient disponibles et cela engendre des délais et sur des bonnes affaires les délais provoquent le risque de se faire doubler.

Mais si les banques peuvent valider un dossier sans pièces précises alors il est aussi possible de prendre le risque de s’engager avec sa propre estimation.

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#5 07/04/2016 15h53 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Votre question est trop générale. Il faudrait que vous nous disiez l’ampleur des travaux pressentis, et combien de corps de métiers sont concernés.

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2016 16h03)

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#6 08/04/2016 08h07 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Si ce que vous souhaitez c’est connaitre une enveloppe, il existe de nombreux maître d’oeuvre qui vous font une approximation du montant des travaux.

Et à partir de la vous pouvez travailler avec votre courtier pour savoir si c’est envisageable ou non. Et ça n’empêche pas de faire une offre surtout si vous ajoutez la condition a l’obtention du prêt.. !

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#7 08/04/2016 08h57 → Comment chiffrer les travaux avant l'achat d'un immeuble à rénover ? (credit, immeuble, travaux)

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Un artisan fait un devis. Il ne peut pas le faire approximativement, parce que ce devis l’engage : si vous signez en bas, ça devient un contrat, et il doit faire les travaux au prix indiqué.

Donc, en fait, voilà un peu les solutions en fonction de l’ampleur et de la nature des travaux :
- si ça concerne un seul corps de métier : vous visitez avec un artisan, il vous fait un devis. Vous avez directement le montant de vos travaux.
- si ça concerne plusieurs corps de métiers :
1) une entreprise générale de bâtiment peut vous faire un devis, si elle maîtrise tous les corps de métiers concernés.
2) sinon, un maître d’oeuvre peut vous faire une estimation : architecte, économiste de la construction, maître d’oeuvre indépendant.

Contrairement aux entreprises qui ne pratiquent pas trop l’estimation écrite mais formulent plutôt directement des offres précises (=des devis), un maître d’oeuvre sait faire, et doit faire, des estimations. Dans une construction neuve, notamment en maîtrise d’ouvrage public, 2 étapes classiques sont l’APS (avant-projet sommaire) et l’APD (avant-projet détaillé). Le principe d’une estimation par écrit fait donc partie de sa pratique.

Mais le choix entre ces solutions dépend beaucoup des travaux concernés et du degré d’expérience et de savoir faire nécessaires pour le chiffrer. Par exemple :
- travaux plusieurs corps d’état, mais que du classique : un maître d’oeuvre ou une entreprise générale de bâtiment (ou plusieurs artisans différents, mais vous vouliez pouvoir faire une seule visite).
- travaux bien casse-tête sur un corps d’état en particulier : il vaut mieux chiffrer ça avec un artisan expérimenté de ce corps d’état. Exemple : une grosse fissure à stabiliser dans un mur : visiter avec un maçon. Une charpente ancienne et une toiture qui fuit : visiter avec un charpentier-couvreur.

C’est pour ça que je disais qu’il faut des infos précises sur un cas concret.

Et le montant des travaux n’est pas nécessaire que pour la banque, mais aussi et surtout pour vous, pour calculer la rentabilité de votre projet, pour connaître sa complexité ainsi que pour le délai avant mise en location. Si quelqu’un vous estime grossièrement les travaux à 20 000 € sur un petit immeuble à 70 000 €, et qu’il apparaît au final qu’il y a un (ou plusieurs) grave(s) défaut(s) et que les travaux sont plutôt à 60 000 €, vous vous êtes embarqué dans un projet mal foutu sans le mesurer correctement.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2016 08h59)

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