Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/05/2016 07h49 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
Je constate que les SCPI affichent toutes des frais d’achat différents ce qui est le libre choix des sociétés de gestion.
Je constate aussi que certaines calculent ce pourcentage sur la base du prix net, ce qui me parait le plus juste alors que la plupart le calculent sur la base du prix frais inclus.
Si on décompose, il y a 5% de droits d’enregistrements calculés eux sur la base du prix hors frais et viennent se rajouter les frais correspondant a la commission de la SG.
Je ne doute pas que la loi ne précise pas comment se fait ce calcul et que c’est a la discrétion des sociétés de gestion. Ca change pourtant un peu les données surtout si on compare les SCPI entre elles.
Quelques exemples:
Calcul sur le prix frais inclus:
Corum 11,96% affichés mais sur le prix hors frais cela représente 13,59%
Immorente 10% affichés mais sur le prix hors frais cela représente 11,11%
RAP 8,4% affichés mais sur le prix hors frais cela représente 9,16%
Calcul sur le prix hors frais:
Fructipierre 9% affichés idem réel
CM-CIC 8% affichés idem réel

Sur Epargne Fonciere je ne comprends pas car elle affiche 9% alors que par le calcul je ne trouve que 8,1%.
Ca mériterait un tableau récapitulatif avec les classement des SCPI par ordre de grandeur des frais, calculés de maniere homogene…
Quelqu’un a-t-il une explication?

Dernière modification par kc44 (22/05/2016 01h20)

Mots-clés : calcul, frais, methode, scpi


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#2 22/05/2016 01h16 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Membre
Réputation :   30 

C’est une bonne idée ce tableau comparatif. J’irais même plus loin : un tableau après les frais nets et le rendement net et une troisième colonne qui donnerais le nombre d’année pour amortir les frais.  wink

Cela metterait un peu de pression sur les SDG pour faire attention aux frais.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

Hors ligne

 

#3 22/05/2016 03h04 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Il faut généralement aller lire les statuts (ou la note d’information) d’une SCPI pour comprendre sa structure de frais.

Les "5% de droits d’enregistrements" ne concernent que les SCPI à capital fixe en cas d’achat sur le marché secondaire. En cas d’augmentation de capital (pour une SCPI à capital fixe) ou d’émission de nouvelles parts (pour une SCPI à capital variable), il n’y a pas ces 5%.

En ce qui concerne les frais qui se matérialisent par la différence entre le prix net acheteur et le prix net vendeur d’une part :
   - Ces frais servent à financer la collecte de capitaux (= surtout les commissions des intermédiaires qui amènent des acheteurs de parts, voire des ristournes faites aux assureurs qui achètent un gros paquet de parts) et la recherche des nouveaux investissements (= surtout les frais pour trouver de bonnes acquisitions).
   - Il n’est pas surprenant que ces frais soient plus faibles pour une SCPI qui dispose d’une collecte quasiment captive (par exemple les SCPI de groupes bancaires ou d’assureurs, où le réseau est rémunéré aussi par autre chose que la commission de la société de gestion) et plus élevés pour les SCPI où la collecte est surtout réalisée par des CGP(I).
   - Il n’est pas surprenant que ces frais soient plus élevés pour une SCPI qui investit largement sur différents marchés en Europe (et qui a besoin de support local externe dans chacun de ses marchés), que pour une SCPI qui investit sur un marché très localisé (par exemple Paris intra-muros) ou qui n’investit presque pas/plus.
 
En ce qui concerne les frais de gestion, il faut faire attention à ne pas se fourvoyer en comparant des % qui ne s’appliquent pas à la même assiette : entre 7% sur tous les montants facturés (y compris les charges récupérées, ou les impayés) et 10% sur les loyers effectivement encaissés, il est sans doute préférable de payer les 10%… Il faut aussi comprendre quelles tâches sont externalisées, et si c’est la SCPI ou la société de gestion qui les finance.   

Tout ceci pour dire : faire des tableaux comparatifs, pourquoi pas, mais attention à ne pas les interpréter en oubliant ce qu’il peut y avoir derrière ces chiffres.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 22/05/2016 15h47 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Membre
Réputation :   13 

Il y a deux types de frais:

1) les frais d’acquisition. On ne les paie qu’une fois. Ils sont compris entre 8% et 12% selon les SCPI. Généralement, les sociétés  de gestion les calculent de cette manière: 1 -(valeur de retrait / prix d’achat). En d’autres termes, les frais sont le pourcentage du prix d’acquisition rétrocédé à la SG. Cette méthode a l’avantage de minimiser le taux facial de frais puisque le dénominateur est le plus élevé. Une manière à mon sens plus sincère de les présenter - mais moins favorable pour la SG - serait de les calculer de la manière suivante: (prix d’achat / valeur de retrait) - 1. C’est à dire de manière analogue à la TVA: pourcentage du prix HT ajouté au prix HT pour avoir le prix TTC (un produit vendu 100€ TTC avec 20% de TVA coûte en fait 83.33€ HT: la TVA est de 20% du prix HT, soit 16.67€, pas de 16.67% si l’on représentait un mode de calcul comme celui des SG de SCPI).

2) mais ce qui fait le plus mal à la longue, ce sont les frais de gestion, c’est à dire le pourcentage des produits (loyers essentiellement) que prélève la SG pour la gestion immobilière, plus tous les autres frais: pourcentage sur les reventes d’immeubles (qui est d’ailleurs souvent un fraction du prix de revente et pas de la plus-value, grosse nuance…), commission sur les cessions de parts pour les SCPI à capital fixe etc… Il est très instructif de comparer sur un tableau Excel les frais totaux de diverses SCPI - c’est à dire la différence entre les revenus bruts et les revenus nets, en sortant les frais financiers qui sont les remboursements d’emprunts et qui ne vont donc pas à la SG -: on se rend compte là aussi du grand écart, ces frais allant de 20% à plus de 40% des revenus bruts totaux…

Hors ligne

 

#5 04/06/2016 04h28 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Membre
Réputation :   82 

Polaris a écrit :

les frais d’acquisition. On ne les paie qu’une fois. Ils sont compris entre 8% et 12% selon les SCPI.

C’est bien plus disparate en fait:
En divisant le prix frais inclus par le prix hors frais on trouve des frais allant de 6,38% a 15,63%.
_La SCPI ayant les frais les moins élevés est Elysées Pierre avec 6,38%
Ensuite on passe a 8% minimum: 8% pour CM-CIC, 8,11% Epargne Fonciere, 9% pour Fructipierre et Fructirégions, 9,16% pour RAP et Edissimo…
_La SCPI ayant les frais les plus élevés est PF1 avec 15,63%. Elle ne le restera pas et n’est surement pas la SCPI à éviter en ce moment.
Ensuite on trouve Corum avec 13,59%, Primopierre avec 11,88%…

A noter, les SCPI à capital variable ont souvent des frais plus élevés.
2 exceptions confirment la règle, la première et la dernière, allez y comprendre quelquechose (!) :
Elysées Pierre est à capital variable mais a les frais les moins élevés.
PF1 est à capital fixe mais a les frais les plus élevés. Ses frais diminueront tout comme ceux de PFO (ils sont passés de 15,63 à 10,5%) lorsqu’elle passera en variable.

Concernant les frais de gestion, la remarque de GBL "entre 7% sur tous les montants facturés (y compris les charges récupérées, ou les impayés) et 10% sur les loyers effectivement encaissés" mériterait un exposé complet avec une analyse poussée qui me parait autrement plus compliqué que ce que je viens d’énoncer sur les frais d’acquisition…


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#6 04/06/2016 11h03 → Frais d'acquisition et de gestion des SCPIs : quelle méthode pour calculer les frais d'une SCPI ? (calcul, frais, methode, scpi)

Membre
Réputation :   174 

J’utilise un petit tableau Excel pour les SCPI à capital variable que je distribue avec des durées de 10,15 et 20 ans en prenant le rendement de l’année passée x le nombre d’année moins les frais de souscription.

Dans les résultats, on obtient quasiment le même classement quelque soit la durée. Ce qui indique que les SCPI doivent être acquise dans une optique long terme, et le choix doit se porter sur la capacité de la SCPI à générer de la valeur (loyer, valorisation), son rapport prix d’achat/valeur de réalisation plus que sur les frais de souscription.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech