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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/03/2016 03h50 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

Membre
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29 ans
La garenne colombes
Commercial (rénovation d’intérieur)
Célibataire
Bts immobilier en septembre.

Bonjour,

Mon père est propriétaire d’un f2 de 40m2 sur Paris (La Chapelle). Il me propose de l’acheter pour 200k.
Je dispose d’un apport de 50k, mon salaire de commercial varie entre 1900 et 3500€ / mois.
Pour me reconvertir professionnellement, j’entre dès septembre en bts immobilier donc sans salaire durant 1 an.
J’envisage de louer l’appartement où faire du saisonnier (toute l’année).

Puis-je rembourser en parti le credit avec du saisonnier ?

Comment obtenir un crédit pour l’achat de cet appartement ?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (30/03/2016 15h47) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : apport, credit, paris, père

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#2 30/03/2016 05h00 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

-5000 euro/m2 cela paraît vraiment très bas comme prix pour Paris :
1- Faire attention que cela ne passe pas en donation déguisé
2- Le bien nécessite t-il de gros travaux ou d’une mauvaise situation ?

- Pour le crédit :
1- Si vous prenez un crédit sur 25 ans (permettant ainsi de réduire votre taux d’endettement et de prendre encore des crédits par la suite) cela représente entre 650-700/mois de remboursement d’emprunt donc il faudrait environ être sur de percevoir un loyer de 1000 cc pour couvrir charge, assurance, impôts etc
2- Si vous êtes franc avec la banque, je ne pense pas que cela passera (leurs dire que vous n’allez pas travailler pendant 1 an)

-Pour le saisonnier :
Si vous avez du temps à dédier à cela, vous allez dans ce cas booster la rentabilité.

-Pour vraiment donner une bonne réponse il faudrait que vous fassiez plus de recherches de votre cote: quel est le prix “marché” du bien ? Quel est le loyer possible ? Ensuite il sera effectivement possible d’analyser correctement cet investissement.

Bonne journée.

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#3 30/03/2016 08h08 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Merci pour cette réponse claire et détaillée, avec il faut le dire une telle réactivité.

L’appartement ne nécessite aucuns travaux, il est loué pour le moment au cousin à mon père 800€/mois. Il y a eu une estimation pour cet appartement de l’ordre de 280k (vue sacré cœur), mon père me fait une faveur en me le vendant à 200k.
Il est situé en face de la station de métro "La Chapelle"
Il y a quelque chose que je n’ai pas compris, vous me préconisez un crédit sur une période de 25 années avec une base de remboursement à hauteur de 700€/mois, selon mess calculs :
- (700x12)x25=210000€
Je rappel que j’ai à ma disposition un apport de 50k. Pourquoi rembourser 210k alors que je n’ai besoin que de 150k, je sais bien évidemment qu’il y a le taux d’intérêt du credit et Ainsi que les frais de notaire, mais 60k pour ca me paraît quand même assez disproportionné. J’ai dû manqué un épisode, quoi qu’il en soit je suis beaucoup trop inexpérimenté pour savoir le pourquoi du comment.
Une seconde chose a attiré mon attention, vous dîtes qu’il faudrait un revenu locatif de 1000€ pour couvrir les charges et impôts.
Sur 25 ans cela ne fait ni plus ni moins que 300k.
Donc si je résume et arrêtez moi si je me trompe (l’erreur est humaine)
Pour l’achat d’un appartement de 200k avec un apport de 50k, partant sur un credit de 25 années, je devrais rembourser 210k€ tout en sachant que j’ai fourni 50k€, l’appartement reviendrait à 260k€. Et si je souhaite faire face au charges et impôts cela reviendrait pour une location à 1000€/mois sur 25 ans à 300k€+50k€ apport= 350k€
Vous êtes en train de me dire que l’appartement va me coûter en 25 années en prenant en compte le credit,frais de notaire, charges, impôts, 350k€
Une petite explication serait fort intéressant afin d’accroître mes connaissances car pour le coup, je suis perdu.

Je compte faire du saisonnier tout au long de l’année durant des années. Cela peut-il apporter une forme de garantie et de crédibilité vis à vis des banques pour m’accorder ce credit, tout en sachant que je travaillerai dans une agence Immo des l’année prochaine.

Merci

Cordialement

Dernière modification par chiguer (30/03/2016 08h17)

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#4 30/03/2016 09h00 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Il y a eu une estimation pour cet appartement de l’ordre de 280k (vue sacré cœur), mon père me fait une faveur en me le vendant à 200k.

Prenez rendez vous avec votre notaire et commencez par lui répéter ces 2 phrases : il va expliquer quels sont les risques assez vite.
Vous risquez :
- préemption exercée par la mairie de Paris (qui achètera l’appartement pour 200K et non pas 280K…) Surtout dans un contexte ou Anne Hidalgo fait racheter un maximum de logements du parc privé pour en faire des logements sociaux, il y a de fortes chances qu’une vente à 5K le mètre fasse sonner les radars du service immobilier de la ville de Paris…
- vente à 200K qui prendra en compte une donation non déclarée de 80K avec les pénalités et autres réjouissances que le fisc peut vous préparer…(soyons fou mais imaginez un ajout de ces 80K à votre déclaration de revenu ?)

Le lésé dans cette histoire est le notaire (assiette moins importante pour les droits) et le Trésor Public. Deux adversaires de taille et loin d’être incompétent dans ce domaine. Faites plutôt cette vente correctement avec éventuellement une donation (déclarée) faite en même temps…

Nicolas

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#5 30/03/2016 09h12 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,
pour les montants de crédit, prenez un simulateur en ligne.
J’aime bien celui de meilleur taux qui est simple et rapide d’utilisation.

Donc pour 150k€ d’emprunt sur 25 ans, mensualité de 700€  avec 50k€ d’intérêt et 13k€ d’assurance.
Sur 20 ans, la mensualité est de 800€, mais plus que 32k€ d’intérêt et 11k d’assurance

Pour le prix de l’appartement, si il vaut 280k, et que vous l’achetez 200k, ça me parait une sacrée ristourne.
Par contre, je ne suis pas connaisseur et donc ne sais pas si c’est suffisant pour être requalifier en donation déguisé.
Même si je pense qu’une réduction de 30% du prix peux être suspecte.

Pour les loyers, si vous souhaitez être en auto-financement, il faut payer :
- la TF, qui est parfois lourde
- les frais d’entretien incombant aux propriétaires lié à l’immeuble (remplacement de chaudière, ravalement, la main d’oeuvre des dératiseurs, …)
- les différentes réparations, rafraichissement, entretien lié à l’appartement (sur 25 ans, inévitable)
- l’impôt sur le revenu, car vous n’aurez pas suffisamment de frais sur 25 ans pour être non imposable sur le bien sur la durée

Donc pas mal de frais complémentaire à prendre en compte dans votre calcul.

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#6 30/03/2016 09h23 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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L’appartement[…] est situé en face de la station de métro "La Chapelle"
[…] Je compte faire du saisonnier tout au long de l’année durant des années.

Ce n’est vraiment pas le meilleur endroit à Paris pour ça, notamment pour les touristes étrangers qui le classe en "no-go zone".

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#7 30/03/2016 09h35 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Je n’ai pas dis porte de La Chapelle, je compte faire venir une clientèle asiatique "chinoise et japonaise entre autre"

Donc si j’ai bien compris, 200k c’est trop peu et c’est suspect, comment je peux faire, il doit sûrement exister des solutions.

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#8 30/03/2016 09h38 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour Chiguer,
Alors, l’idée vous paraissait sans doute séduisante, mais au vu de vos réponse, il est urgent de mettre ce projet en pause afin d’y réfléchir et d’en apprendre plus sur le sujet.
Vous cumulez plusieurs difficultés sur le même projet, ça peut s’avérer dur à gérer:
- prix "cadeau", qui passe très la mal devant les services fiscaux
- saisonnier annualisé à Paris, qui n’est pas évident à faire accepter par la mairie
- non maitrise totale du principe de prêt
- mauvaise connaissance des charges à payer sur un appartement

chiguer a écrit :

Donc si je résume et arrêtez moi si je me trompe (l’erreur est humaine)
Pour l’achat d’un appartement de 200k avec un apport de 50k, partant sur un credit de 25 années, je devrais rembourser 210k€ tout en sachant que j’ai fourni 50k€, l’appartement reviendrait à 260k€. Et si je souhaite faire face au charges et impôts cela reviendrait pour une location à 1000€/mois sur 25 ans à 300k€+50k€ apport= 350k€
Vous êtes en train de me dire que l’appartement va me coûter en 25 années en prenant en compte le credit,frais de notaire, charges, impôts, 350k€
Une petite explication serait fort intéressant afin d’accroître mes connaissances car pour le coup, je suis perdu.

Explication:
vous achetez un appartement ancien à 200k€, il vous faudra donc ajouter environ 8/10% => +15/20k€ => 215K-50K d’apport = 165K à financer
Vu votre situation, vous pouvez difficilement obtenir un excellent taux de crédit, mettons 2.3% + 0.25% d’assurance.
Vous trouverez le calcul des mensualités sur des sites comme Calculette pret immobilier - Calculatrice credit immobilier - Meilleurtaux.com
=> 760€/mois

Ensuite viennent les charges: la taxe foncière, les travaux et diverses tracasseries, vous pouvez compter environ 2 mois de loyers, environ 150€/mois
Enfin les impôts et charges sociales, selon votre mode de déclaration…

Ca vous amène à un minimum de 900€ à débourser chaque mois.
Un loyer de 1000€ serait donc le bienvenu si vous n’avez pas de revenu à coté (en espérant ne pas avoir trop de vacance locative…)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#9 30/03/2016 10h01 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour et bienvenue chiguer,
Vous devriez commencer par vous présenter dans la rubrique idoine, voici par exemple un modèle.

Pour ce projet vous accumulez vraiment trop de points négatifs :
- prix de vente "limite" par rapport au marché et donc requalification possible
- perte de salaire durant 1 an (voir plus le temps de retrouver du travail à la suite)
- manque de connaissances en ce qui concerne les credits/charges/locations

Avant de vous lancer prenez le temps de bien lire ce forum pour apprendre un maximum comment gérer ce projet. Ce lien vous guidera surement : Par où commencer ?.

Si votre père n’est pas pressé pour la vente, il serai préférable d’attendre d’avoir fini votre BTS, ce qui vous laissera le temps de vous former et d’ici la vous n’aurez plus le problème de manque de revenu.

Bien a vous


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#10 30/03/2016 10h05 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Merci pour cet éclaircissement, ce projet le tient à cœur, je cherche des solutions et non des obstacles. Si vous avez des conseils plus ou moins gris, je suis preneur.
Mettre en pause n’est pas un conseil et ce n’est pas gris.

Mais merci brsucoup pour toutes ces informations. Je vais attendre de finir mon bts, trouver du travail et revenir vers ce projet, je pense trouver une solution d’ici là pour le don de 80k€

Merci encore.

Dernière modification par chiguer (30/03/2016 10h17)

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#11 30/03/2016 10h11 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Honnêtement, "mettre en pause" est la décision qui s’impose surtout pour vous. Votre père ne vous fait pas une fleur en l’état actuel des choses en vous vendant l’appartement. Vous n’allez plus avoir de revenu donc bon, un crédit va être compliqué.

Perso, si vous deviez persister, je vous conseille d’acheter l’appartement à son prix 280k€ et de voir une réduction du prix par une donation. A voir le montage mais j’imagine que c’est possible : 100k€ de donation (à vérifier le plafond de donation non imposé, je ne le connais pas par cœur) + 180k€ d’achat pur. Ainsi vous aurez un cash flow positif. Votre père aurait 180k€ dans sa poche.

Mais même comme cela, une banque qui vous accorderez un crédit sans revenu, c’est un risque pour vous et un risque pour elle.

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#12 30/03/2016 10h27 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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chiguer a écrit :

Mettre en pause n’est pas un conseil et ce n’est pas gris.

Mettre en pause est bien un conseil.
Prendre un an de retard, mais éviter pas mal de risque est une idée non négligeable!

chiguer a écrit :

Je vais attendre de finir mon bts

Au passage pourquoi ne pas faire financer votre formation, via le CIF par exemple ?

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#13 30/03/2016 10h45 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Vous avez pensé au démembrement ? en vous cédant la nue propriété ?
Ceci ne règle pas tous les pbs ; mais une partie.

autre approche :
Votre père est prêt à vous faire un cadeau de 80k€ et de se dessaisir de ce bien.

Pourquoi ne pas vendre ce bien au prix du marché. Ensuite votre père peut vous faire une donation allant jusqu’à 130k€ en franchise d’impôts ce qui vous permettra d’avoir plus de liberté pour calibrer un meilleur projet et même de se présenter vis à vis d’une banque avec un apport > 100k€.

Dans tous les cas si vous n’êtes pas enfant unique, vos frères sont à mettre dans la partie.

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#14 30/03/2016 14h32 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

En France malheureusement les solutions grises sont rares (d’autres pays ont effectivement des vides juridiques qui donnent place à ces zones).

-Les solutions:
1) donation: si je ne me trompe pas c’est environ 100 000 euros par parents tout les 15 ans cela réglerait le problème ( à voir les chiffres exacts et pose problème si vous avez des frères et/ou sœurs)
2) Idée de Boubouka: démembrement et votre père vous vend l’usufruit et garde la nue propriété ( et non pas l’inverse si je ne me trompe pas car je vois mal comment vous pourriez toucher les loyers sans l’usufruit)

-Crédit:
Comme Faith vous l’a expliquer un crédit effectivement coûte des intérêts, rien n’est gratuit, moins vous voulez payer d’intérêts plus le crédit doit être court plus les mensualités seront hautes (donc il sera plus dur d’avoir le loyer couvrant totalement l’emprunt+charges/impôts).

-Les conseils:
Personne je le pense ici cherche à vous stopper dans vos projets mais plutôt à vous aider pour les réaliser au mieux et à moindre risque.
L’idée de la donation reste d’après moi la plus simple (assez facile à faire) et vous restez ainsi 100% légal et sans risque.
Le crédit sur 25 ans sert surtout à minimiser les risques et d’éviter de sortir votre argents pour payer le prêt et permet selon certain cas de sortir un petit plus qui permet au fil du temps de financer des rénovations/réparations.

Par contre encore un petit bémol dans vos informations, vous donnez le prix que paie votre cousin mais quel est le prix “marché” ?

Comment comptez-vous viser uniquement une clientèle asiatique ?

Dernière modification par Corentin (30/03/2016 14h37)

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#15 30/03/2016 14h41 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Ca va etre dur de donner comme argument a une banque le fait que vous louerez en saisonnier. Il y a un risque que la mairie vous empeche par la suite de louer le bien ainsi si vous ne donnez pas en meme temps votre solution juridique. Vous avez le droit de louer 4 mois par an en saisonnier si vous en faites votre RP, si ca n’est pas le cas, vous n’avez pas le droit. Ca ne vous empeche pas de le faire mais pas sur que la banque suive.
Pour la donation allez voir un notaire. Il vous renseignera gratuitement il a tout intéret par la suite a organiser la vente et faire le nécessaire pour légaliser la donation.

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#16 30/03/2016 15h34 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Allez sur la base PATRIM et comparez les prix. En dessous d’une vingtaine de pour cent de différence, vous êtes sûr d’attiser le fisc.

L’idée plus haut d’une donation de 100.000 euros associés à la vente pourrait être une solution, sauf si votre pére veut absolument ses 200k.

Sinon un prêt sur 20-25 ans, si vous arrivez vraiment à louer en saisonnier, vous vous mettrez ainsi bien moins dans le rouge.

Dernière modification par BorderLine (30/03/2016 15h34)

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#17 31/03/2016 03h29 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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J’ai oublié de préciser que j’ai 2 frères, 3 demi-frères et une demi-sœur.
Cela pose R-il problème pour la donation?

Les prix pratiqués en loyer dans ce quartier pour un 40m2 sont d’environ 1000€

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#18 31/03/2016 05h09 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

Pour la donation en soit, vous avez 2 solutions :
1- Votre père vous fait cette donation et ces 100k seront prise en compte dans la répartition de l’héritage (comme une avance sur votre héritage).
2- Ayant 7 enfant ceux-ci devront recevoir une juste répartition de 75% des biens de votre papa et 25% pourra être attribue au bénéficiaire de son choix (si ces 25% sont supérieur ou égal à vos 100k alors votre père pourra choisir d’en “déduire” les 100k déjà verse lors de la donation et vous aurez ensuite la même somme en héritage que vos frères et sœur) pour cela votre papa doit faire un testament.

Lien wiki

Il va de soit que la solution 2 va pas mal dégrader les relations avec votre famille mais cela reste votre choix.

Avec 1000/mois vous devriez rentrer dans vos frais et votre dossier devrait séduire les banques, libre à vous de faire du tourisme sur Paris avec les risques que cela comporte par la suite.

Bonne journée

Dernière modification par Corentin (31/03/2016 05h09)

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#19 31/03/2016 08h40 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Vraiment trop complique, il ne voudra jamais faire toute cette prapasse.
Je veux lui donné 200k et je verrais un notaire spécialiste

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#20 31/03/2016 08h43 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Je crois que vous devriez lire cela :
Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ? | De Particulier à Particulier - PAP

Et cela, qui est le règlement municipal applicable :
http://next.paris.fr/viewmultimediadocu … -id=152185

Précisions :
- l’exemption pour des locaux de moins de 50 m² citée par PAP ne s’applique pas à la location meublée. En lisant attentivement le règlement municipal, on voit que cette exemption n’est valable que si c’est pour exercer une profession libérale réglementée. La location meublée n’entre pas dans ce cadre. Donc, votre projet est soumis à autorisation de changement d’usage, elle-même soumise à compensation.
- votre futur appartement est hors "zone de compensation renforcée". Vous devez soumettre "seulement" une surface égale à celle de votre futur appartement.
- il est probable que l’achat de la "commercialité" est nettement moins cher dans le 18e. Néanmoins, à supposer un prix de 500 €/m², ça fait quand même 500 x 40 = 20 000 €. Mais si c’est 1000 €, ça fait 40 k€ ! C’est à chiffrer plus précisément et à ajouter dans votre projet.
- depuis la loi ALUR, l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation est très clair à ce sujet "Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article." Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo … 0006074096
- ne pas oublier d’inclure dans votre projet un bon coup de peinture, des meubles neufs et une jolie déco. Si possible aussi une réfection de la salle de bain (des trucs modernes et brillants, avec un robinet thermostatique notamment). Les touristes sont sensibles à cela, ils veulent un cadre agréable, moderne, élégant, propre. C’est à chiffrer également.

Il faut savoir que la mairie de Paris fait la chasse aux meublés de tourisme non autorisés. Le risque est une amende + une astreinte.

Après, ça ne veut pas dire que votre projet est un mauvais projet. Il faut le recalculer en prenant en compte les contraintes et coûts réels, de façon à avoir une évaluation réaliste du projet.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 11h08)

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#21 31/03/2016 09h17 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Ne connaissant pas le patrimoine de votre père, cette réponse ne tiens pas compte de la succession avec 7 frères et soeurs.

Si votre père n’a pas besoin immédiatement de 200K€ voici une solution légale à valider avec votre notaire.

Votre père vous donne 100K€ (sans droits de succession si vous n’avez pas utilisé cet abattement depuis 15 ans)

Vous acheter le bien au prix correct de 280K€ avec 20K€ de frais de notaire soit 300K€ à  financer.

Pour le financement

Paiement de 150K€ le jour de la signature (les 100K€ donnés par votre père, plus 50K€ de votre apport)

Votre père vous fait un prêt de 150K€ sans intérêts sur 25 ans, soit des mensualités de 500€ par mois. Eventuellement avec un différé de remboursement pour la 1er année, pour votre BTS (à valider avec notaire).
Garder impérativement les traces de vos remboursements afin que le prêt ne soit pas requalifier en donation. Plus de problème de banquier ni d’intérêts à payer.

Pour la gestion/remboursement

Faite un prévisionnel sur la durée de votre investissement

vos entrées : Loyers

et surtout sorties : remboursement 500€, charges non récupérables sur le locataire, gros travaux, taxe foncières, Impôts sur les revenus, …

afin de vous assurer que cela s’équilibre correctement

Bonne chance pour votre projet

Dernière modification par Whynot (31/03/2016 09h40)

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#22 31/03/2016 09h19 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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chiguer a écrit :

J’ai oublié de préciser que j’ai 2 frères, 3 demi-frères et une demi-sœur.
Cela pose R-il problème pour la donation?

Cela peux effectivement compliqué la situation selon le patrimoine familiale.
Mais beaucoup moins que si votre père se contente juste de vous vendre le bien à un prix cassé, là, c’est un risque de redressement fiscal ET de conflit familial.

La solution de la donation en parallèle de l’achat est à mon sens la meilleure solution.
Mais pour approfondir l’idée, contactez votre notaire de famille, il pourra vous aider au mieux et répondre à toutes vos questions.

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#23 31/03/2016 09h59 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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chiguer a écrit :

Vraiment trop complique, il ne voudra jamais faire toute cette prapasse.
Je veux lui donné 200k et je verrais un notaire spécialiste

Bonjour,

Personne ici ne cherche à vous empêcher de faire quoi que ce soit, mais nous sommes obligés de vous prévenir des risques que vous encourez. Si vous voulez passer outre, faites le et assumez.

De votre côté …

Si le bien vaut 280 et que vous l’achetez 200, il y a un risque non négligeable que cela soit considéré comme une donation. Ce faisant, vu que ca représente en gros 30% du bien, au décès de papa, on rapportera à la succession comme une avance sur votre part les 80k donnés ou 1/3 de la valeur de l’appartement (ou du patrimoine venant remplacer dans le temps ce bien), sachant que c’est la valeur la plus haute qui sera retenue.

Ex : Papa décède dans 10 ans avec 0 patrimoine. Rien ne reste. Votre appartement de 280k initialement vaut 450k.

--> rapport à la succession de 450 / 3 =  150. Sur les 150k, vous avez droit à 1/8, soit 18.75k. Le reste est pour votre fratrie, et vous devrez donc leur verser les 131250 euros qui leur seront dû.

Le fisc viendra aussi vous chercher des noises au motif que vous auriez dû payer des droits de mutation sur les 80k, ou que votre père aurait dû payer des droits notariés pour l’établissement formel de la donation.

C’est le risque que vous prenez en achetant fortement sous la valeur réelle du bien. Si vous choisissez de passer outre, c’est votre décision, mais il ne faudra pas venir vous plaindre par la suites.

Du côté de votre père.

Vendre sous la valeur, c’est prendre le risque que le fisc lui réclame de formaliser la donation par acte notarié en payant les droits correspondant. C’est aussi prendre le risque, bien plus direct, que le fisc considère qu’il a fait cela non seulement pour vous aider, mais surtout pour ne pas payer d’imposition sur la plus value du bien, ce qui entrainera un redressement fiscal.

La magie de la chose aidant : une vente intrafamiliale à tarif super préférentiel --> 3 chances sur 4 de voir votre propre dossier fiscal mis en surveillance renforcée.

La seule chose qui pourrait justifier une vente très en dessous de la valeur, c’est un locataire en place sans possibilité de le mettre dehors avec un loyer très en dessous des standards du marché. Il n’y a que dans ce cas que vous pourrez défendre devant le fisc que le bien vaut 200 parce que le loyer est de moins de 9000 euros annuels et que le locataire est protégé (valeur économique du bien locatif calculée en tenant compte du loyer bloqué et d’un rendement raisonnable pour le secteur)

Dans tous les cas, c’est bien vous et votre père qui prenez ces risques juridiques et fiscaux.

@Whynot
"Paiement de 150K€ le jour de la signature (les 100K€ donnés par votre père, plus 50K€ de votre apport)"

Mauvaise idée. En utilisant la donation pour l’achat immobilier, c’est à nouveau le maximum entre la valeur de la donation et la valeur générée par le placement de cette donation qui sera rapportable à la succession.

C’est un cas d’école bien connu. Pierre et Paul recoivent 100k de Papa pour démarrer dans la vie. Pierre voyage et picole. Paul monte une société. Au décès de Papa, Pierre est SDF, la société de Paul, dont il est toujours l’unique associé, vaut 1 million.

Que se passe-t-il ? Pierre doit recevoir la moitié de la succession y compris le rapport des 100k qu’il a bu et du million de son frère … et peut exiger de Paul 450k pour équilibrer la succession.

Dernière modification par xa (31/03/2016 10h07)

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#24 31/03/2016 10h09 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Attention tout de même, si votre père vous fait une donation de 100k mais pas a ses autres enfants, lors de la succession cette donation sera prise en compte et à ce moment là si le patrimoine a distribuer ne permet pas de compenser cette donation pour vos frère et sœur vous devrez leur en restituer une partie.
A prendre en compte.

édit: xa été plus rapide et plus précis que moi…

Dernière modification par goldex (31/03/2016 10h11)


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#25 31/03/2016 10h39 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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xa a écrit :

C’est un cas d’école bien connu. Pierre et Paul recoivent 100k de Papa pour démarrer dans la vie. Pierre voyage et picole. Paul monte une société. Au décès de Papa, Pierre est SDF, la société de Paul, dont il est toujours l’unique associé, vaut 1 million.

Que se passe-t-il ? Pierre doit recevoir la moitié de la succession y compris le rapport des 100k qu’il a bu et du million de son frère … et peut exiger de Paul 450k pour équilibrer la succession.

Une donation-partage résout ce problème.

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