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Forums des investisseurs heureux

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#26 31/03/2016 10h57 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Réputation :   36 

Effectivement, mais dans ce cas pour donner 100k a l’un il faut pouvoir donner 100k aux autres et donc avoir un patrimoine assez conséquent pour 7 enfants.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#27 31/03/2016 10h57 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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gunday a écrit :

Une donation-partage résout ce problème.

Primo, la donation-partage implique, dans la propositiond e whynot, de disposer de 700k à répartir entre les 7 enfants + de quoi payer les droits d’actes

Pour faire une donation partage, il faut disposer des fonds pour donner à tous les enfants. Dans la proposition de Whynot, cela suppose que Papa dispose de 700k en cash + les drotis d’actes (dans les 10k en l’occurence).

Secundo, la donation-partage n’évite le problème que si la donation reconstituée au moment du décès reste équilibrée malgré un partage effectif (cour de cass 2013, faute de partage, la donation-partage d’un bien indivis est une donation simple). Elle doit être faite avec précaution, pour éviter un recours en réduction suite à un déséquilibre manifeste. La cour de cass, à nouveau, en 2011, a statué que cette évaluation de la valeur de donation, dns le cadre de l’action en réduction, s’effectue au décès du donateur.

En l’espèce, après la donation de 100k à chaque enfant, si dans 10 ans, 6 enfants ont laissé dormir cet argent tandis que le 7ème l’a utilisé pour acheter un immeuble qui a décuplé en valeur, c’est la valeur de l’immeuble qui sera retenue, ce qui ouvrira droit à la réduction si le patrimoine successoral restant ne permet pas de préserver la part réservataire des 6 autres.

Edit: un prêté pour un rendu, Goldex a été plus rapide, quoi que plus succint.

Dernière modification par xa (31/03/2016 10h58)

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#28 31/03/2016 12h16 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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goldex a écrit :

Effectivement, mais dans ce cas pour donner 100k a l’un il faut pouvoir donner 100k aux autres et donc avoir un patrimoine assez conséquent pour 7 enfants.

Ce qui soulève une 2nde question :
A qui appartient en vérité l’appartement ?
Et les enfants (il y a des demi-frère et demi-soeur) sont ils de lui, ou de madame ?
Si ils sont de madame, les a t’il légalement adopté ? (possible dans certains cas).

Au final, un notaire est le plus à même de prendre la situation dans son ensemble, et de proposer une solution au mieux.

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#29 31/03/2016 13h55 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Vous dites dans un autre fil que ça se ferait d’ici 2-3 ans. Ce qui vous laisse le temps de finir votre BTS et de retrouver un salaire régulier.

Donc, en tout cas, il n’y a pas d’urgence.

Si votre père vous vend l’appart à prix "cadeau", cela crée 3 problèmes :
- un cadeau à vous (et pas aux autres) qui risque de rendre jaloux les autres frères et soeurs et de finir en conflit familial
- si vous ne le formalisez pas comme une donation : risque que le fisc s’intéresse à vous et à votre père
- si vous le formalisez comme une donation : complexité de l’opération, comme amplement expliqué par les autres intervenants.

La solution la plus simple, c’est de le payer au juste prix (ou en tout cas, maxi 10 % de ristourne).

Disons donc :
- appartement payé 250 k€
- frais de notaire 20 k€
- coût d’achat de 40 m² de commercialité pour pouvoir demander et obtenir le changement d’usage : 20 à 60 k€, à préciser selon le marché de la "commercialité" dans le 18e.
- travaux, meubles et déco pour le rendre joli et attractif pour les touristes : disons 20 k€.
C’est donc une opération qui vous coûte 310 à 350 k€ en investissement.

Mettez en face les revenus de la location meublée touristique, disons 1500 €/mois
moins les charges diverses
moins les frais de gestion (présence sur des sites spécialisés, déplacements pour accueils/départs etc).
moins les impôts et taxes.

En toute première approche, si la location ne rapporte pas plus, ça fait une rentabilité brute assez basse (18000/310 000 = 5,8 %). Je me suis peut-être trompé quelque part, peut-être que la location peut rapporter plus… cette première approche est à affiner, dans tous les cas.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 19h44)

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#30 31/03/2016 15h41 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Mon père est divorcé de ma mère, il nous a quitté moi et mes deux frères.
Il a refait sa vie avec une autre femme et a eu 4 enfants avec elle, ils sont âgés entre 10 et 18 ans.
Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser.

J’avais une idée, et dites moi svp les avantages et les inconvénients.

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par chiguer (31/03/2016 15h46)

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#31 31/03/2016 15h50 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

Que peut faire votre père de 200k€ qui sont censés sortir de nulle part ?
La location touristique doit au préalable être soumise à l’accord de la mairie, que vous n’êtes pas du tout certain d’obtenir.
Comment justifiez vous l’emprunt à la banque si vous n’achetez pas l’appartement ?

Tout est bancale dans ce vous proposez. La solution n’est jamais vers l’illégalité et le contournement des lois.


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#32 31/03/2016 16h12 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

chiguer a écrit :

Mon père est propriétaire d’un f2 de 40m2 sur Paris (La Chapelle). Il me propose de l’acheter pour 200k. ./.
Comment obtenir un crédit pour l’achat de cet appartement ?

chiguer a écrit :

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Puisque votre question initiale concernait l’obtention d’un crédit, allez-y faites vous-même le test : allez voir une banque avec vos arguments ci-dessus. A mon avis ils risquent de bien rigoler mais ça m’étonnerait qu’ils vous accordent un crédit de 150 ou 200k sur la base de "un accord verbal entre lui et moi", "200k sous le manteau en espèces" et de "aucune trace de la transaction".

Ca semble quand même assez difficile de remplir correctement un dossier de demande de crédit immobilier avec "aucune trace de la transaction"…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (01/04/2016 11h47)

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#33 31/03/2016 16h25 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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chiguer a écrit :

Mon père est divorcé de ma mère, il nous a quitté moi et mes deux frères.
Il a refait sa vie avec une autre femme et a eu 4 enfants avec elle, ils sont âgés entre 10 et 18 ans.
Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser.

J’avais une idée, et dites moi svp les avantages et les inconvénients.

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Qu’en pensez-vous ?

Vous pensez sérieusement que c’est une bonne solution ?

Perso, c’est totalement perdant pour vous. Vous allez donner 200k à vos frères et sœurs pour avoir 1/7 de l’appartement (+ 1/7 des 200k€)… sauf si votre père à 7x200k€ à léguer au bas mot. Lors du décès de votre père tous les héritiers vont être convoqués (même ceux qui ne lui parlent plus) et l’appartement sera divisé en 7 au mieux. Il y a aussi votre belle-mère. Le fait d’avoir fait un testament ne changera rien du tout s’il ne possède pas un patrimoine important.
Du coup, votre père aura un appartement qui ne vous reviendra pas à sa mort et 200k€. Le tout sera à séparer entre tout le monde. Vous vous aurez un bout de cela et -200k€ donné sous le manteau.

Accessoirement, ce n’est pas forcément (dans le contexte actuel), une bonne idée de faire disparaître 200k€ de votre comptabilité personnel. Le fisc et/ou la DGSE pourrait avoir envie de vous demander où cela est passé.

Je ne parle même pas de la comptabilité du coté de votre père qui va devoir blanchir 200k€ donner sous le manteau.

Pour moi, sauf si votre père a beaucoup de patrimoine, vous ne pouvez pas récupérer le bien sans spolier vos frères et sœurs et donc leur reverser une partie du bien en € à un moment de votre vie. 

PS : le raisonnement de la succession n’est pas carré mais illustre que vous êtes perdant de plusieurs milliers d’euros.
PS2 : Xa, la voix notariale a exprimé ce que je voulais dire plus clairement

Dernière modification par Kabal (31/03/2016 16h32)

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#34 31/03/2016 16h26 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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"Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser."

A son décès, la question resurgira même si elle ne se pose pas en l’état. Vous verrez, dans 10 ou 15 ans, si vos frères acceptent de ne pas se poser la question de leurs droits financiers. J’ai connu un cas de ce genre, avec un père qui est parti sans laisser de traces. Les enfants du premier lit ne voulaient pas entendre parler du patrimoine de leur père …

Ce père est décédé en 2005, la succession est toujours eu procès.

Sachez aussi que si l’un de vos frères refuse la succession, ses propres enfants viendront en représentation de manière automatique, ce qui peut induire l’intervention du juge des tutelles  en cas de minorité d’un des enfants. Et le juge ne s’assiera certainement pas sur un patrimoine dû à l’un de ses protégés.

"mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi".

La vente immobilière ne peut pas se faire sous le manteau : il faut un acte notarié et la vente est inscrite au fichier cadastral. Ce fichier est public, donc on peut vérifier si c’est vous ou votre père le propriétaire.

Si pas de vente --> pas de location possible (c’est votre père qui louerait, et ce qu’il vous verserait serait une donation), pas d’emprunt possible non plus (pas d’acte pour débloquer le prêt).

Si pas de vente, au décès, le bien EST un bien de la succession. Avec les règles qui s’appliquent en matière de réserve. Et les 200k que vous aurez financé en douce, ca sera pour votre pomme.

Donc on arrête de chercher la solution la plus illégale possible, on revient sur terre, dans le cadre de la loi. Vous achetez formellement ce bien pour un prix raisonnablement proche du tarif marché, évaluation de plusieurs agences à l’appui pour éviter tout problème avec le fisc et votre fratrie (parce qu’il n’y a pas que vos frères, les demi sont ils aussi indisposés par votre père ???).

Et si votre père veut vous avantager à terme, il utilise un contrat AV qu’il alimente raisonnablement par rapport à ses ressources (pour éviter un recours) et vous nomme bénéficiaire du contrat (bénéfice que vous acceptez de suite pour le rendre non modifiable et "utilisable" dans une relation honnête avec votre banque.

Là, vous achetez vraiment, officiellement, vous pouvez louer vraiment, officiellement, et si quelqu’un vient vous ennuyer, vous avez des arguments opposables pour justifier que ce n’est pas une donation, que ce n’est pas un avantage indû, que ce n’est pas une fraude fiscale et que ce n’est pas une entourloupe contre votre fratrie.

Edit : complètement zappé l’histoire de la belle mère, mais avez vous aussi vérifier le régime matrimonial de votre père et l’origine du bien ??? Parce que s’il est en réalité commun … il faudra bien en parler à la dite belle mère.

Dernière modification par xa (31/03/2016 16h28)

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#35 31/03/2016 16h28 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Outre les nombreux aspects illégaux, dites-vous bien que votre accord oral n’a aucune valeur. Et qu’on peut refaire son testament autant de fois que l’on veut. Il pourrait bien, d’ici la fin de sa vie, vouloir au contraire avantager sa femme actuelle et les enfants de son second lit : soit sous le manteau, soit par un testament.

Vu la situation "complexe" de votre père, il est à peu près impossible de savoir à l’avance ce qu’il en sera de la succession. Vous raisonnez sur des chimères.

Appliquez le proverbe : un bon "tiens" vaut mieux que deux "tu l’auras".

Par ailleurs, le forum n’est pas là pour aider à optimiser des magouilles et des solutions illégales.

Dernière modification par Bernard2K (31/03/2016 16h38)

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#36 31/03/2016 16h32 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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Bonjour,

Qu’en pensez-vous ?

Je pense que vous devriez avant tout poser un peu plus sérieusement les choses, vous intervenez dans différentes files avec beaucoup de choses qui s’entrechoquent et tout cela ne semble pas très réfléchi (et manifestement je ne suis pas le seul à voir les autres commentaires).

Ce que vous attendez de notre communauté c’est de vous donner des "trucs" pour, disons-le de but en blanc, truander.
Nous allons vous décevoir, mais ce n’est pas notre vocation et nous n’allons pas vous trouver ou même valider je ne sais quelle martingale pour vous éviter les passages réglementaires.

Les membres vous ont suffisamment orienté et donné la réalité qui à chaque fois ne sont pas à votre goût. Il ne s’agirait pas de se moquer de nous.

Qui plus est je m’interroge sur le fait que vous ayez un second profil sur nos forums qui n’est pas très en adéquation avec vos derniers propos…
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#37 01/04/2016 09h20 → Chiguer : étude de cas immobilier (racheter un appartement à son père) (apport, credit, paris, père)

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chiguer a écrit :

Mon père est divorcé de ma mère, il nous a quitté moi et mes deux frères.
Il a refait sa vie avec une autre femme et a eu 4 enfants avec elle, ils sont âgés entre 10 et 18 ans.
Mes deux frères n’ont plus aucune relation avec mon père et cela depuis plus de 15 ans, ils ne pensent pas au patrimoine de celui-ci, et n’ont pas l’intention d’y penser.

Au décès, lorsqu’ils sentiront qu’il est possible de se faire des sous, ils s’intéresseront au patrimoine de votre père.
C’est humain.
Et n’oubliez pas le facteur psychologique. Exemple : "il nous a abandonné, donc il me doit bien ça".

chiguer a écrit :

mon père me cède l’appartement mais le garde toujours en son nom, c’est un accord verbal entre lui et moi, il fait un testament qui mentionne me cédé cet appartement à 100% dès son décès, au passage il à 60 ans.
Pendant ce temps, je lui verse sous le manteau en espèces les 200k.
(Aucune trace de la transaction, crédit remboursé avec loyer location saisonnière).

Qu’en pensez-vous ?

Niveau légal ce qui s’approche le plus de votre proposition serait que votre père vous fasse un crédit vendeur.
Il vous vend l’appart, vous le mettez en location, et tout les mois, vous lui remboursez une partie de l’appartement.
Voir en détail avec un vendeur comment mettre en place le crédit pour que ça ne soit pas considéré en succession déguisé.

Au final, je vais sans doute me répéter, prenez rendez vous avec votre notaire, et posez toutes vos questions. Il vous dira clairement ce qui est faisable ou non en fonction de votre situation, de la situation familiale et du patrimoine paternel.

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