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Forums des investisseurs heureux

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#26 06/04/2016 13h08 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Oui, mes connaissances ne sont pas très développées.

J’en suis à 5-6 visites et j’apprends "sur le tas".

Je remarque qu’il y a quand même un effet "coup de coeur" difficile à prévoir par exemple.

J’ai visité une maison samedi, je ne l’ai pas appréciée du tout, mais son prix a déjà prit 20% par rapport à celui affiché sur le site la première fois que je l’avais repérée il y a 2 semaines.

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#27 06/04/2016 13h24 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Son prix n’a rien prit du tout tant qu’il n’y a pas acheteur près à le débourser wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#28 06/04/2016 13h49 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Justement, je me tiens informé en appelant régulièrement les agences pour connaitre l’avancement des offres.
Une fois tous les 10 jours pour chacune plus ou moins.

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#29 07/04/2016 17h57 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bilan de cette journée :

1 - le rdv avec l’agent immo est repoussé à lundi.

2 - visite de 3 banques.
Pour les 2 banques qui ne me connaissent pas, nouveau client = méfiance extrême.
La première agence ne savait même pas me dire s’il serait possible de me faire un prêt (Argenta).

Chez Axa, on me propose 107k grand max. sur 25 ans, mensualité de 500 euros, si je vends ma maison APRES l’achat du nouveau bien (2.84%)

155k sur 25 ans, mensualité de 700 euros, si je vends ma maison AVANT d’acheter le nouveau bien (2.6%).
Il était ok de me prêter plus, mais je ne veux pas dépasser 700 euros de mensualités.

J’ai demandé d’estimer la situation au cas ou je louerai ma maison actuelle.
Il ne peut me répondre que si je lui présente un contrat de location, car cela dépendra du montant de la location.

Chez BNP Paribas, ou j’ai mon crédit actuel :
100k sur 25 ans pour 442 euros, avec possibilité de monter jusqu’à 115k, si je vends ma maison après l’achat de nouveau bien (2.4%)

150k sur 25 ans pour 664 euros par mois si je vends ma maison avant l’achat d’un nouveau bien (2.4%).
Idem que chez Axa, je pouvais avoir beaucoup plus, mais j’ai voulu limiter à 700 eur/mois, il m’a donc fait une simulation sur un chiffre rond (150k).

Pour le cas d’une location : idem que chez Axa, tout dépend de la somme à laquelle serait louée la maison.
Dans le cas d’un projet concret, on pourrait facilement baisser les taux, car je suis "bon payeur" depuis bientôt 7 ans.

Il en ressort donc de grands questionnements :

1 - vendre ma maison, m’installer provisoirement chez mes parents (possible… mais j’ai pas vraiment envie), et acheter une grande maison avec un bon budget (emprunt + PV de la vente)

2 - Acheter une maison nécessitant des travaux pour max 115k (possible en s’éloignant un peu du centre ville), vendre ensuite ma maison et faire les travaux avec la PV

3 - Revoir le taux variable de mon bien actuel vers un taux fixe, la mettre en location (installation chez les parents donc…), puis acheter une maison en fonction de ce que les banques voudront bien me prêter.

4 - Acheter une maison comme au point 2, mettre la maison actuelle en location, et faire les travaux petit à petit… meilleure solution économiquement parlant… mais ai-je encore envie de passer quelques années dans des travaux comme je l’ai fait pour ma maison actuelle, qui est enfin quasi terminée après 6.5 ans dedans (manque une porte et quelques lambris et c’est ENFIN fini… Merci Youtube qui nous aura appris à poser du carrelage, plafonner, monter une porte, un plafond etc)

Je ne suis pas beaucoup plus avancé qu’au début de ce sujet, mais au moins j’ai des chiffres.

Il me manque une estimation de location, et une seconde estimation de vente.

Quand j’ai dit le nom de la personne qui a estimé ma maison, les banquiers m’ont dit que je pouvais me fier à son avis sans soucis, soit 150k.

Dernière modification par koldoun (07/04/2016 17h59)

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#30 08/04/2016 09h07 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Je vous confirme qu’il manque vraiment le tarif de la location, car sans difficile pour la banque de faire une estimation.

Sinon, avez vous envisager un prêt sur 20 ans ?
Y a t’il une réelle différence dans les montants ?

Par contre, je trouve les taux élevé, excepté pour votre banque qui semble plus abordable.

Avez vous essayé les banques en lignes ?

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#31 08/04/2016 09h56 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Chez Axa :
Plus votre situation personnelle est bonne, plus ils baissent les taux.
Je cumule 2 gros handicaps : seul revenu du ménage + crédit hypothécaire en cours.
Donc ça coince niveau taux.

BNP : il m’a clairement fait comprendre que le taux pourrait facilement être revu à la baisse lorsque je présenterai un projet concret.

Mon frère a travaillé dans le service recouvrement d’une banque, et il m’a confirmé l’extrême méfiance des banques vis-à-vis des nouveaux clients, et selon lui c’est totalement justifié vu les cas qu’il a traîté au quotidien pendant plusieurs années.

Donc, la chasse aux "bons payeurs" est réelle, et je dois jouer la-dessus avec BNP chez qui j’ai toujours payé en temps et en heure.

Cette impression a été très claire lors de mes entretiens.

J’ai des simulations 20 ans et 25 ans, mais pas sous la main (je suis au travail).

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#32 08/04/2016 10h42 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bonjour Koldoun,

Au moins vous avez des chiffres, nonobstant la location. Cependant, une question me taraude : Vous avez une famille et je comprends que retourner (même temporairement) chez ses parents ne soit pas vraiment une option envisageable et l’on parle d’acheter sa RP !

Or à moins d’évènements prévus pour les prochaines années, pourquoi ne vous attachez vous pas déjà à trouver votre perle rare que vous souhaitez habiter selon vos conditions (travaux ou pas, mais à vous entendre que de la déco à refaire serait un plus).

Je n’y suis pas, mais si j’étais dans votre situation, je m’attacherai déjà à trouver ma RP qui correspondrait à mes besoins et aux conditions bancaires pour exécuter l’ensemble du scénario et ensuite je choisirai le scénario qui convient le mieux.

Vu que c’est une RP, on est beaucoup plus dans le subjectif. Il se peut que vous trouver un bien qui de toute manière vous oblige à vendre l’actuelle maison, ou alors un bien qui vous permette de garder la location.

Setanta

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#33 08/04/2016 11h00 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bonjour,

Mes besoins sont fixés dans mes filtres sur les sites immo :
3 chambres minimum, terrain minimum de 800 mètres carrés.

Ensuite, je filtre moi-même sur la distance par rapport à la ville dans laquelle je vis en ce moment : maximum 10 km.

Une fois ceci fait, je ne suis pas difficile.

Mon épouse encore moins, elle a passé sa vie dans des blocs d’appartements d’URSS ;-)

Donc pour elle, c’est de toute façon plus beau que ce qu’elle a connu toute sa vie, elle n’est donc pas difficile à ce sujet.

Je ne veux pas trop être subjectif et sombrer dans le "coup de coeur".

On dit souvent que mon épouse et moi sommes assez froid, ce qui est le cas. On analyse tout, budgétise tout etc.
-> c’est notre mentalité, et le fait de vivre à 4 sur un salaire renforce encore plus cette façon de voir les choses.

Donc hors de question pour nous de succomber au charme d’une maison, vendre l’actuelle et prendre un crédit plein pot "car elle est vraiment trop belle alors on va ajouter 20k pour être sûr de l’avoir".

J’attends toujours des nouvelles pour la maison évoquée plus haut : la partie manquante au cadastre doit être analysée par le notaire du vendeur, j’attends des nouvelles aujourd’hui.

Si le problème est réglé, je propose 100k. Ils en veulent 130.

S’ils disent non, au revoir et bonne m… pour la suite.
3 chambres + possibilité d’en avoir 2 de plus dans le grand grenier
terrain de 11m de large sur 100m de long
grande terrasse
etc etc etc.

Bonne journée!

PS : vous parliez d’évènements à venir : probablement un 3e et dernier enfant, mais on attend que le second aille à l’école (vers novembre).

Dernière modification par koldoun (08/04/2016 11h03)

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#34 13/04/2016 10h13 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Confirmation ce jour qu’on est dans un gros creux en ce moment dans ma région.

Intéressant d’être acheteur, pas intéressant d’être vendeur (hors coup de coeur).

J’ai reçu une estimation de mon bien actuel à 125k, avec possibilité de la mettre en vente à 130k.

Dossier complet, avec comparatif des ventes dans mon quartier etc.

Location : ce n’est pas sa spécialité, mais il pense entre 650 et 700 euros/mois.

Je paie mon crédit 445 euros/mois, en sachant que c’est un taux variable qui a baissé presque chaque année, donc si je mettais en location je devrais passer en taux fixe.

De plus, si je loue, je ne pourrais pas profiter de certains avantages lors de l’achat d’un nouveau bien (frais de notaire réduits de 12 à 6% par ex.).

Il est évident que l’on ne peut pas gagner sur tous les tableaux… si le marché immo remonte, certes ma maison se vendra plus chère, mais le bien que je voudrais acheter coutera également plus cher…

Je disais hors coup de coeur car le bien évoqué précédement est passé de 100k à 115k et maintenant à 140k…

Dernière modification par koldoun (13/04/2016 10h32)

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#35 15/04/2016 13h42 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Nouvelle estimation de ma maison hier par une autre agence :
130k minimum, devrait pouvoir monter jusqu’à 140k, ils pratiquent les enchères.

Depuis que j’ai dit à l’autre type que 125k était trop peu, il m’a déjà relancé 3 fois avec des prix plus haut.

Cela confirme mon impression : il met en vente des biens sous leur valeur et sans possibilité d’enchères pour les vendre vite et ne pas se retrouver avec des dossiers qui traînent sur la durée (bcp de visites inutiles etc).

J’ai fait une offre 100k sur la maison au terrain divisé en 2 parts : refus.

Dernière modification par koldoun (15/04/2016 13h43)

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