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#1 10/03/2016 16h14 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bonjour,

Plutot que de m’éparpiller dans différents sujets, je pense qu’il est intéressant que j’ouvre un sujet dédié.

J’ai donc relaté la recherche d’un bien ici :
Achat immobilier à proximité d’une voie ferrée désaffectée et pollution du sol ?

Et j’ai posé des questions ici :
Immobilier : coût d’une rénovation totale y compris planchers et dalle ?

Le résumé de ma situation :

Propriétaire d’une maison vieillotte achetée 122k tout compris en 2009, ma famille s’agrandit, et on commence à se trouver à l’étroit.

On a pas mal rénové cette maison, que j’ai faite visiter il y a 5-6 mois par un expert immobilier réputé de la région.
Son avis : il la mettrait à 150k sur son site. Si elle part pour moins, il ne touche pas de commission, si elle part plus chère, il prend sa comm.

Je suis actuellement le seul revenu de mon ménage, ce qui limite ma capacité d’emprunt.

Objectif :

1 - acheter une maison à renover, dont le crédit serait financé par mon salaire.
2 - revendre ma RP actuelle, et m’installer provisoirement chez mes parents
3 - rénover la maison achetée avec l’argent de la vente.

Evidemment, tout repose sur le fait d’obtenir un bon prix à l’achat, mais surtout de bien vendre ma maison.

Elements du "screener" pour la maison :

3 chambres minimum
jardin minimum de 800 mètres carrés.
se trouver dans ma région.

1er bien visité décrit dans le sujet sur la voie ferrée, le second bien sera visité d’ici 1h30.

Le premier bien est super au niveau espaces… mais la question est de savoir si je peux assumer un bien de cette taille. Je suis donc dans une phase d’attentisme, afin de voir si comme pour la prime d’une option, le theta (valeur temps) va dégonfler le prix du bien ahah

Message édité par l’équipe de modération (11/03/2016 10h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par koldoun (10/03/2016 16h15)

Mots-clés : belgique, recherche, rp

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#2 10/03/2016 16h17 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Vous avez l’air très excité tout de même ;-) prenez du recul, calculez la valeur intrinsèque des biens, prenez une marge de sécurité et faites une offre ;-) Par contre ne mettez pas trop d’affectif même si c’est votre RP !

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#3 10/03/2016 16h53 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Vous pourriez me qualifier d’excité si je faisais des offres à tout va :-)

La je visite, c’est tout :-)

Le processus étant :

1 - recherche sur les sites immo

2 - visite avec mon épouse pour voir si le bien nous plait

3 - seconde visite accompagné d’un pro pour un avis… pro :-)

Le démarchage des banques ne viendrait qu’ensuite.

Donc, je n’ai pas vraiment l’impression de surexcitation, mais plutôt de planification ;-)

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#4 10/03/2016 17h28 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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OK autant pour moi alors ;-). J’avais l’impression à vous lire que vous aviez déjà craqué pour la maison avec un grand terrain près de la voie ferrée et que vous cherchiez des appuis pour un biais psychologique !

Mais non vous avez raison de bien planifier.  pour la négociation, le mieux est à mon avis déjà de vous fixer, pour un bien donné, le prix max que vous êtes prêt à dépenser pour l’acheter puis de ne jamais le bouger (c’est le "mandat" de négociation que vous vous donnez à vous même). Une fois ce chiffre fixé, c’est plus facile de négocier :
- soit en jouant le "c’est mon dernier prix. A prendre ou à laisser"
- soit en essayant le -x% pour telle ou telle raison

La clé à mon avis (je ne suis pas expert immo) c’est d’accepter à l’avance de voir partir le bien si il dépasse l’évaluation max que vous aviez faite.

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#5 10/03/2016 17h31 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

Banni
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Koldoum Bonjour,
Il serait certainement mieux pour vous de commencer par voir la(les) banque(s)…
Ainsi, le jour où vous trouveriez la perle rare objet de votre convoitise, vous seriez paré pour négocier avec le vendeur ou son représentant.
En ayant des arguments sonnants et trébuchant solides.
Et en étant capable de savoir si vous pourriez acquérir sans avoir préalablement vendu votre maison actuelle…
Pour le bien visité situé juste à côté d’une voie ferrée…c’était pour vous évader de votre …train-train quotidien ? smile


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#6 10/03/2016 18h17 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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koldoun a écrit :

Son avis : il la mettrait à 150k sur son site. Si elle part pour moins, il ne touche pas de commission, si elle part plus chère, il prend sa comm.

Je comprends pas bien le concept. Si il la met en vente à 150K, elle est vendue forcément moins cher (personne n’achète d’immo sans négocier).
Comment partirait-elle pour plus de 150K ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 10/03/2016 20h27 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Et bien, il met la maison à 150k, puis organise les visites.

Ensuite, les enchères.

La maison de mes parents, achetée il y a 10 ans, était affichée 130k.

Vendue après de nombreuses offres à 200k.

Bilan de ma visite :

Affichée 125k depuis octobre, la maison ne se vend pas.

Il faut tout rénover. Après discussion avec l’agent immobilier, 80 à 100k de frais pour en faire une maison très sympa.

Grand terrain, grande pièces, nombreuses annexes, garage etc

Mais cela ne se vend pas. Il semblait assez dépité et m’a dit accepter toutes les offres.

En repartant, nous nous sommes "perdu" volontairement dans le quartier… et c’est une caricature de ma région (ancien bassin minier à fort taux de chômage) : poivrots par-ci, petits groupes de barrakies errants par-là…

En résumé : maison achetable pour une bouchée de pain, gros travaux pour en faire quelque chose de splendide… mais le quartier… on ne sait rien y faire.

Au revoir donc…

Le point positif, c’est qu’en à peine deux visites, on a déjà pris pas mal d’expérience, et surtout, je me rends compte que ma maison actuelle a un bon potentiel.

Dernière modification par koldoun (10/03/2016 20h28)

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#8 11/03/2016 12h57 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Confirmation ce matin qu’il y a une offre à 150k pour la maison près de la voie ferrée.

Il y avait déjà eu une offre à ce prix avant que je ne la visite, mais la banque avait refusé le prêt.

Donc, il n’est pas impossible que la banque de la personne qui à mis l’offre refuse également…

Je garde un oeil dessus.

On regarde une nouvelle maison à 130k, dans un gros village à 2km de la ville dans laquelle je vis actuellement.

3 chambres, jardin de 800 mètres carré, peu ou pas de travaux à prévoir, en vente depuis fin janvier et aucune offre.

Je dois appeler le locataire fin de journée pour organiser une visite.

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#9 29/03/2016 15h41 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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A savoir que si le vendeur a déjà eu des offres à 150k, il y a peu de chance qu’il baisse son prix, car il sais que la maison est vendable à ce prix.

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#10 31/03/2016 20h37 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Elle est maintenant à 155k. Je laisse tomber, trop de frais à prévoir.

J’ai été visité une autre maison aujourd’hui.

La maison est sympa, le jardin est très grand mais :
1 - il y a un passage privé sur le coté, qui appartient à l’actuel propriétaire (qui semble user de drogues dures…) et des membres de sa famille avec lesquels il n’a aucun contact, et réparti en Belgique, France etc.
Tant que tout le monde n’a pas signé un document, ce passage ne peut être inclus dans la vente.
Ce point rebute les acheteurs, qui n’ont pas envie de voir des gens circuler le long de leur terrain, même si c’est peu probable.

2 - je ne connaissais pas ce joli village, mais je viens de constater sur Google Maps qu’à 300m à vol d’oiseau il y a une cimenterie qui e fermé ses portes en 2014…

Ils semblent pressés de vendre, car le type de l’agence m’a fait comprendre qu’ils étaient prêts à accepter toute offre.

Vu le profil du couple, j’imagine bien les gens couverts de dettes qui doivent vendre pour se sortir de la m…

Ce qui est étonnant, c’est que la maison est plutôt propre et bien entretenue, au contraire des habitants…

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#11 01/04/2016 09h05 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Je vais recevoir un plan cadastral, mais en gros, cette histoire de passage latéral ça donne :

20 ares de terrains - 9 ares de "passage latéral" = reste 11 ares de jardin.

Je suis peut-être parano, mais j’ai l’impression qu’on essaie de vendre 1 bien en 2.

Une maison + terrain de 11 are
+
un terrain à bâtir de 9 ares (le fameux "passage latéral").

En tout cas, l’entourloupe n’a pas l’air de fonctionner, puisqu’une fois seul avec l’agent il m’avait clairement fait comprendre qu’il acceptait toute les offres… 15 visites en 2 semaines, aucune nouvelle…

Dernière modification par koldoun (01/04/2016 09h06)

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#12 01/04/2016 09h06 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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koldoun a écrit :

1 - il y a un passage privé sur le coté, qui appartient à l’actuel propriétaire (qui semble user de drogues dures…) et des membres de sa famille avec lesquels il n’a aucun contact, et réparti en Belgique, France etc.
Tant que tout le monde n’a pas signé un document, ce passage ne peut être inclus dans la vente.
Ce point rebute les acheteurs, qui n’ont pas envie de voir des gens circuler le long de leur terrain, même si c’est peu probable.

J’ai eu un cas similaire, avec une parcelle au milieu du jardin qui appartenait à un tiers.
Ca m’a été précisé après mon offre.
J’ai donc clairement annoncé que mon offre était pour l’ensemble, et que je ne payerai pas plus pour un bout du terrain, et que celui serait dans la vente.
L’AI et le notaire vendeur se sont débrouillés et la vente a été réalisé. (bon, entre un mineur dans la vente, et ma banque pas sérieuse, ça a duré 6 mois…)

Donc si vous êtes intéressé, faite une offre pour l’ensemble sans distinction. A eux ensuite de se débrouiller pour vendre.
Je vous rassure, si ils sont pressés, ils vont faire bouger les choses dans leurs familles! wink

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#13 01/04/2016 09h08 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Ok, j’attends le plan cadastral, je visite encore une maison demain, et je laisse mijoter un peu, histoire qu’ils comprennent que leur affaire ne prend pas.

Je reviendrai ensuite à l’attaque, mais je veux d’abord aller sonner au porte du voisinage pour savoir s’il y a des problème avec la cimenterie (nuages de poussières lors de tempêtes etc).

Bonne journée!

Dernière modification par koldoun (01/04/2016 09h09)

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#14 01/04/2016 10h49 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Dans un cas comme celui il me semble vraiment imprudent de faire un compromis avec une agence. " L’ assise" juridique y est bien moindre et des complexités comme droit de passage etc peuvent subsister…
Même pour des ventes a priori très simple, les agents immobiliers sont juridiquement "peu équipés". Je l’ai appris à mes dépens (ouvertures de droits indus au locataire en place) lors de mon premier achat locatif, heureusement sans aucune autre conséquence que 3 mois de retard.

Pour mémoire, toujours prendre son notaire pour tous les actes pour défendre ses intérêts !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#15 01/04/2016 12h09 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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En dehors d’investisseurs immo, quelqu’un qui cherche sa RP aura besoin des services d’un notaire 1 ou 2 fois dans sa vie… donc comment trouver le bon?

Même dans un cas sans complexité comme celui évoqué, il faut avoir son propre notaire?

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#16 01/04/2016 13h56 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bonne question, assez difficile à répondre.
Perso, j’ai, comme pour beaucoup de pro, testé plusieurs notaires avant de trouver le bon.
Celui de famille est lent, pas rapide et répond difficilement aux questions.
Celui de ma 1ère RP, pas beaucoup mieux.
Celui du contrat de mariage, bien, mais un peu loin (notaire parisien)
Celui du vendeur de mon 1er investissement, génial.
Depuis, je passe tout par lui. (RP, locatif, …)

Et il est plutôt bon. Du style à repérer que le document assainissement du diagnostiqueurs ne vaut rien, car il n’est pas missionné par la SPANC. (ce que le notaire vendeur avait omis de remarquer)
Sur ce coup l’impact est faible, mais au moins la vente est dans les clous.

En plus il est de bon conseil. (conseil que j’ai pas encore suivi, mais là, c’est pas de sa faute! big_smile)

Dernière modification par gunday (01/04/2016 13h57)

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#17 03/04/2016 20h27 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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En faisant quelques recherches, j’ai appris qu’une connaissance d’enfance est notaire dans une ville juste à coté de chez moi.

Hier je l’ai contacté via Facebook, il m’a appelé, et il a pris 30 minutes pour répondre à mes différentes questions.

Si le dossier m’intéresse, il analysera cela.

J’ai également appris qu’un amis plus revu depuis 15 ans est agent immobilier dans ma ville, il passe jeudi pour faire une estimation de vente ou location de mon bien actuel.

J’ai été sur le site du cadastre cette après-midi (je ne savais pas que cela existait…), et le terrain du bien est clairement divisé en 2 lots distincts.

Souci : sur le plan cadastral n’apparait pas une partie du bien… probablement donc un "oubli" de déclaration…
De l’extérieur c’est un garage… de l’intérieur c’est une chambre, une petite salle de bain, la cuisine et une terrasse…

A nouveau une entourloupe de leur part?

Je dois essayer de voir si d’un coté je peux légaliser cela, et de l’autre baisser le prix vu les inconvénients…

Je vais essayer de prendre un rendez-vous avec 2-3 banques dans la semaine, pas forcément pour ce bien, mais pour faire un bilan de mes possibilités.
Points positifs :
- je peux payer les frais de notaire
- propriétaire de mon logement actuel (j’ai une estimation à 150k, à voir s’il y a confirmation jeudi)

Négatif :
Je suis le seul salaire de mon ménage.

Demain je dois tirer au clair cette histoire de plan cadastral incomplet avec l’agent immo… Je suis curieux de voir ce qu’il va me raconter…

Dernière modification par koldoun (03/04/2016 20h28)

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#18 04/04/2016 10h49 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Le cadastre en ligne est une bonne source d’indication rapide seulement toutes les informations n’y sont pas…
L’acte de propriété du vendeur sera bien plus complet pour répondre précisément à ces questionnements notamment sur les droits ouverts (passage, servitudes…) qui ne figurent pas au cadastre.
Le notaire me semble le plus compétent pour répondre à cela, alors qu’un agent immobilier, comment dire, bof, c’est généralement très peu formé smile


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#19 04/04/2016 11h08 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Si je décide d’aller plus loin, je demanderai au notaire du vendeur d’envoyer le dossier à mon notaire.

Le plan cadastral en ligne date de 2008, donc il se peut qu’ils se soient mis en ordre entre temps.
Le propriétaire est sensé se rendre au cadastre aujourd’hui, et son agent immo m’enverra le document par mail.

Jeudi sera chargé : 3 rendez-vous pris dans des banques + visite de l’agent immo pour estimer ma maison.

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#20 06/04/2016 10h35 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Bonjour,

Demain j’ai 3 entretiens dans différentes banques.

C’est une première approche durant laquelle ils vont évaluer ma solidité financière, afin d’évaluer le montant maximal qu’ils seraient prêts à m’accorder.

J’ai donc imprimé 3 fiches de salaire
Les fiches de primes de fin d’année + prime de vacances (leur addition correspond à un 13e mois)

Je vais également leur fournir le tableau d’amortissement de mon bien actuel (est-ce utile?)

Y a t’il certains points pour lesquels je devrai être prudent?

J’ai déjà remarqué qu’aborder le fait d’avoir un compte-titres n’est pas génial… Les banquiers considèrent cela comme risqué, et ils pensent généralement qu’en face de eux ils ont affaire à un "boursicoteur/joueur/flambeur/perdant".
-> je passe cela sous silence?

Quelques petits conseils sur des sujets à aborder/éviter lors d’un premier entretien de ce genre?

(Petit rappel, je suis belge, donc il y a peut-être certains points différents avec la France…)

Merci!

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#21 06/04/2016 11h10 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Je ne connais pas la belgique, mais je pense que l’approche est similaire.

Ce qui est important, dans un 1er temps, c’est les flux : vos revenus, vos emprunts.

Pour le CTO, j’ai jamais eu le problème, je précise clairement dans mon doc de présentation que j’ai des actions, et ça ne m’a jamais posé problème.
Je rajoute aussi la progression sur les 3 précédentes années, histoire de montrer que c’est pas juste du boursicotage.
En sachant que grossièrement, j’ai le même montant en AV, en liquidité (PEL inclus) et en action.

Par contre, si c’est pour du locatif se pose la question du futur loyer.
Là, il vous faudra l’estimer et le défendre.
Car je crains qu’annoncer 10% de loyer à un banquier ne soit pas recevable pour beaucoup.

Arès difficile à dire, ça dépend pas mal de votre interlocuteur et de ses directives!

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#22 06/04/2016 11h14 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Non, c’est pour acheter ma RP.

Demain, après mes visites aux banques, je reçois un agent immo qui va me faire une estimation de prix de vente du bien actuel, ainsi qu’une estimation dans le cas ou je louerai ce bien.

Au téléphone, l’agent m’a dit de demander à chaque banque ce qu’ils préfèraient :

soit que je revende ma RP pour avoir des liquidités,
soit mettre en location mon bien actuel.

Il m’a parlé de points techniques à ce sujet que je n’ai pas trop compris, je vais lui poser ces questions via Facebook…

Dernière modification par koldoun (06/04/2016 11h19)

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#23 06/04/2016 11h56 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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koldoun a écrit :

Demain, après mes visites aux banques, je reçois un agent immo qui va me faire une estimation de prix de vente du bien actuel, ainsi qu’une estimation dans le cas ou je louerai ce bien.

Ok, c’est pour la RP, je n’avais pas vu.
Peut être aurait il été intéressant d’avoir ces estimations avant vos rendez vous avec les banques.
Histoire de pouvoir leur annoncer des chiffres concret et de simuler les 2 situations.

Pour les points techniques, je ne comprends pas trop ce dont parle l’agent.
Peut être évoque t’il le prêt relais ?

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#24 06/04/2016 12h24 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Je lui ai demandé des précisions via Facebook (on a été à l’école ensemble il y a 15 ans), mais je me rappelle qu’il est en vacances jusque ce soir…

Sinon, je remarque que les prix de nombreux biens s’effondrent.

Une jolie maison près de chez moi était affichée 145k sur immoweb, mais des travaux à prévoir m’ont rebuté.

Je téléphone il y a 15 minutes par curiosité : elle part ce soir à 18h pour 125k… A ce prix là c’était une très belle affaire.

Je constate que beaucoup de prix baissent, genre 200k barré -> nouveau prix 150k…

Je pense qu’on est donc dans une bonne période pour acheter, et une mauvaise pour vendre…

Je pense mettre la pression sur le vendeur du bien qui m’intéresse pour baisser fortement le prix, en prenant ce genre de biens en exemple (du genre : si ce bien est parti à 125k, vous comprendrez que je ne peux pas mettre plus de 100k pour votre maison).

Comme je vais me retrouver dans la situation d’acheteur, puis de vendeur… C’est complexe à gérer.

Voila pourquoi j’ai pensé à la solution de mettre ma maison actuelle en location, pour éventuellement revendre dans une période plus propice.

Pour les estimations de ma RP actuelle : j’en ait déjà eu une d’un agent immo réputé : 150k.

Avec un prix très pessimiste à 130k et un prix optimiste à 160k.

Il me reste 102k à rembourser au jour d’aujourd’hui.

-> la différence de prix entre ma RP et les biens que je convoite est due à la situation de mon bien actuel : centre-ville à 10 minutes à pied, écoles, hopital, parc etc dans un rayon de 500 mètres, alors que les biens que je recherche sont plutot campagnards

Dernière modification par koldoun (06/04/2016 12h27)

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#25 06/04/2016 13h00 → Koldoun : étude de cas immobilier (recherche de ma résidence principale) (belgique, recherche, rp)

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Si vous êtes surpris par de telles baisses de prix, c’est sans doute que jusqu’alors vos connaissances "effleuraient" sans doute le marché. En effet, en province à l’exception des très grosses villes, les décalages de 20% entre prix d’affichage et prix réels de vente sont vraiment courants…

Franchement, les estimations de prix de agents immobiliers, ce n’est que théorique et ne vaut pas grand chose tant qu’il n’y a pas un acheteur en face ! De plus, leurs estimations sont souvent stratégiquement orientées pour faire rentrer les mandats ou autres stratégies…

La bonne nouvelle, c’est qu’en y passant un peu de temps on peut obtenir plus encore wink

Pour vendre par contre, rien n’indique à court ou moyen terme que les prix seront à la hausse ?


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