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#26 06/03/2016 22h04 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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sgnu a écrit :

Pourquoi je perdrais les frais de mutation si la transition se fait au fur et à mesure?

Parce qu’il faudrait tout louer meublé dès le départ pour déduire ces frais : votre transition revient à faire un apport à la valeur vénale de vos différents logements (nu=> meublé) : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2076-PGP

Ok, donc je dois attendre "l’utilisation" complète de ces frais de notaire et de mes charges foncières en général avant de passer en meublé si je comprends bien. Sinon je les perds. Et c’est quand je vais flirter avec le bénéfice foncier qu’il sera opportun de passer en meublé?

sgnu a écrit :

Est-il considéré comme déficit foncier (tant que les biens sont en location nue) de déduire des travaux sans pour autant que le résultat fiscal soit négatif (déficit foncier) mais à 0 ou un léger bénéfice?

Non, un déficit foncier signifie juste un résultat foncier négatif.
Cà n’empêche que les travaux diminuent votre résultat foncier et par conséquent votre imposition (dans la limite d’un déficit de 10700€ par an).

Donc je peux effectuer des travaux et les déduire tant que je reste en bénéfice foncier fiscalement ou à l’équilibre. Dans ce cas là, je ne suis pas obligé d’attendre 3 ans après l’imputation de ces travaux pour passer en meublé?

sgnu a écrit :

La règle est simple : à partir de 500€ vous êtes obligé d’amortir, par contre en dessous de 500€ vous pouvez aussi choisir d’amortir (si celà correspond à une réalité). Ensuite à vous de voir si vous pouvez et voulez morceler pour passer des parties en charges.

Quelle est la durée d’amortissement pour les travaux? Cela se fait par composants?

sgnu a écrit :

Je vous conseille de lire des ouvrages sur la location meublée et vous trouverez des experts du sujet sur universimmo

Merci beaucoup! Ca va me faire de la lecture!

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#27 06/03/2016 22h20 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonsoir Emilie068,
de toute façon, en revenus fonciers, vous ne récupérez pas les "frais de notaire" en charges, hormis les frais liés au prêt.
Quant à l’opportunité de passé se la location nue au meublé quand vous n’aurez plus de charges productrice de déficit foncier…
Vous n’êtes pas obligé d’attendre 3 ans après le report de votre déficit foncier dans la catégorie "autres revenus" pour passer en meublé.
Vous confondez certainement avec le délai pour vendre l’immeuble quand le déficit foncier a été reporté justement sur vos autres revenus"…


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#28 07/03/2016 10h26 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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luc34 a écrit :

attention également aux nouvelles normes d’économie d’energie qui entrerons en  vigeur en 2025 et 2030

Ce sont des normes qui concerneront la construction de logements neufs et n’ont donc aucun rapport avec les investissements d’ @Emilie68

Effectivement en foncier il n’y a pas de charge récupérable "frais de mutation" par contre le choix fiscal du régime d’imposition (BIC ou Foncier) est un choix fait pour 3 ans. Si vous déduisez un déficit foncier  sur vos revenus "généraux" vous devez donc bien attendre 3 années avant de pouvoir passer en LMNP/BIC (sauf rembourser l’administration fiscale des avantages obtenus).

En BIC/LMNP les frais de mutation sont par contre une charge admise.

La durée d’amortissement est bien par composant donc variable selon la nature des travaux.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#29 07/03/2016 11h02 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour,les nouvelle normes d’économie s’appliquerons à tous les logements avec obligations de mise en conformité à la vente ou à l’achat:

Ségolène Royal : « Les économies d’énergie, c’est maintenant, ce n’est ni demain, ni 2020, ni 2030, c’est tout de suite »
ENERGIE
Le projet de loi fixe différents objectifs généraux pour le bâtiment avec plusieurs temporalités : 2020, 2030, 2050 et différents périmètres : tertiaire, parc locatif privé, bâtiments résidentiels. Ne faudrait-il pas plus de cohérence et de simplicité dans ces objectifs ?

                   Obligation des travaux de rénovation dans le logement

L’obligation des travaux de rénovation énergétique d’ici 2030 pour tous les logements dont la consommation énergétique dépasse 330 kWh/m2.an (article 3 B) a été modifiée par les sénateurs. Ils avancent la date à 2020, mais en réduisent le champ aux logements locatifs privés avec une obligation assortie d’un objectif de 150 kWh/m2.an. Ne trouvez-vous pas que cet objectif manque d’ambition ?

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#30 07/03/2016 11h33 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie, si vous êtes toujours sur le même projet d’immeuble, je rappelle ce que j’ai dit plus haut :
Cas n°1) il y a forcément droit de préemption des locataires si c’est la première vente après la division (Article 10 de la loi du 31 décembre 1975)
Cas n°2) il y a droit de préemption des locataires même si c’est la seconde vente ou plus après division, sauf si vous prenez l’engagement de prolonger les baux pour 6 ans (article 10-1 de la même loi du 31 décembre 1975).

Avez-vous vérifié auprès du vendeur si c’est la première vente après division ? Avez-vous vérifié s’il a notifié les locataires de leur éventuel droit de préemption ?

Après, ça peut "se tenter" malgré tout si :
- le notaire accepte de procéder à la vente malgré le fait que le vendeur aurait omis de mettre en oeuvre le droit de préemption (ou bien, dans le cas n°2, si le même notaire "oubliait" d’inclure, dans l’acte authentique de vente, la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail de 6 ans). Donc il faut déjà un notaire quelque peu laxiste.
- aucun locataire ne décide d’attaquer la vente en justice.

Donc, pour résumer : ça peut se tenter, mais le risque légal existe.

J’ai un peu l’impression que vous avez zappé ma remarque puisque vous continuez d’envisager de passer rapidement les logements en meublé.

En tout cas je vous conseille de prendre votre propre notaire, et un bon !

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#31 07/03/2016 11h33 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Sans ponctuation, ni retour à la ligne, vous êtes totalement illisible… j’ai le sentiment de déplier un papier jeté à la poubelle !

A quelle loi faites vous référence (dont vous citez l’article 3 B) ?
Si je vous lis correctement, ne seraient concernés que les logement classés F et G dans le DPE et non pas tous les logements comme vous l’écrivez.


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#32 07/03/2016 11h52 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Oui désolé pour la présentation,je ne suis pas doué avec un clavier,le texte est copier/collé,quand je   dis tous les logements c’est que la loi s’appliquera pour les  logements locatifs et RP gros consommateur d’énergie biensur et pas seulement aux logement neuf comme vous dite plus haut,

Mon intervention était juste pour signaler ce points à Emilie qui veut investire dans un gros projet pour   la prémiere fois c’est tout,aprés chacun est libre de faire des recherches plus précise.

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#33 07/03/2016 12h53 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Vous avez raison de poser la question.
Tout est ici :
Texte adopté n° 575 - Projet de loi, adopté, par l’Assemblée nationale, dans les conditions prévues à l’article 45, alinéa 4, de la Constitution, relatif à la transition énergétique pour la croissance verte
et
Engager la France dans la transition énergétique - Sénat

Article 5
Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.
Article 6
À partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels doivent faire l’objet d’une rénovation énergétique à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats.
Un décret en Conseil d’État précise le calendrier progressif d’application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu’en 2050.

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#34 07/03/2016 12h58 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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C’est un sujet intéressant et d’importance pour les investisseurs.

Pour moi le Sénat à rejeté, pour l’essentiel, le projet de loi dont vous parlez le 13/08/15 Engager la France dans la transition énergétique - Sénat en ne votant pas l’article 6 qui obligeait à la rénovation.
La loi publiée est ici LOI n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte | Legifrance mais ma lecture est peut être erronée ?


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#35 07/03/2016 13h26 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Voila,mon but était d’attirer l’attention à ce sujet.D’ailleurs je trouverais très intéressant la création d’un  post concernant les normes futur,

Hélas, je n’ai pas les compétences pour le faire.mais vu les IH trés compétents qu’il y a ici,je ne doute pas qu’un IH se charge de développer ce sujet qui ne manquera pas d’intéresser les nombreux lecteurs

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#36 07/03/2016 13h35 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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DDtee : ce ne sont pas les sénateurs mais le conseil constitutionnel qui a rejeté l’article 6. Cf la partie "Concernant l’article 6" de cette décision :
Décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015

Il reste donc l’article 5 de la loi de transition énergétique :

Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Soit, concrètement, les bâtiments classés F et G au DPE.

Pour autant, je ne serai pas étonné que cette disposition subisse des aménagements d’ici 2025 : soit report de l’échéance, soit "ne s’applique que si la consommation totale de l’immeuble dépasse tel seuil".

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#37 07/03/2016 13h36 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Je crains qu’il s’agisse de développer des sujets sur des lois qui n’existent pas…

Si il n’y a plus de sanction, est-ce réellement concret ?

Dernière modification par DDtee (07/03/2016 13h45)


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#38 07/03/2016 14h04 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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J’ai trouvé un article très intéressant sur le site:  le particulier.fr    immobilier  transition énergétique,  il décode la loi qui a été voté

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#39 07/03/2016 15h38 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Merci pour ces compléments d’information.
J’ai un immeuble avec des studios classés E, F et G.
Je me demande si je suis concerné par cet article 5 : la consommation de mon bâtiment n’a jamais été mesurée, seulement celle de chaque studio.
Par exemple, l’un d’eux consomme 248kwh/m2 (E) et un autre 333 (F), ce que je ne m’explique pas car ils sont identiques mais ceci est un autre débat.
Qu’en pensez-vous ?
Je vois que l’article ne parle que de bâtiment, donc j’ai tendance à penser qu’il faut considérer chaque bâtiment dans sa totalité (immeuble ou maison) et pas chacune de ses parties (appartement).

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#40 07/03/2016 16h20 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour sgnu,je pencherais plutot pour une consommation par appartement.

Quand à la conso différente entre studios identiques,elle provient peut ètre du fait que certain des locataires gèrent mieux leurs électricité.Vu que pour le calcul du DPE,le technicien prends en compte les factures des 3 dernières année quand il peut les avoir.

       cordialement,  luc

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#41 07/03/2016 16h32 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Le DPE a été fait sans occupant et sans historique de consommation, mais là n’est pas ma question.

Dans mon exemple, pourquoi privilégier le DPE de l’un des deux appartements pour décider si l’on doit par exemple faire une isolation par l’extérieur de tout le bâtiment ?
Vous remarquerez que si l’on fait la moyenne de 248 et de 333, on n’est qu’à 290kwh/m2, donc moins de 330, d’où la dernière remarque intéressante de Bernard2K.

Dernière modification par sgnu (07/03/2016 16h54)

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#42 07/03/2016 16h36 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bernard2K a écrit :

Il reste donc l’article 5 de la loi de transition énergétique :

Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Soit, concrètement, les bâtiments classés F et G au DPE.

Les DPE de mes immeubles sont vierges car je ne suis pas en mesure de fournir une facture pour le chauffage.
Pas convaincu que de contraindre, quand les diagnostics ne fournissent pas une note soit très efficace

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#43 07/03/2016 16h47 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour,

Luc34, vous ne pourriez pas mettre un peu de forme dans vos posts ? Et directement le lien, ce qui faciliterait la tâche de tout le monde au lieu que chacun recherche avec vos mots clés… je le mets ci-dessous:

Votre article sur le particulier

Article très complet au demeurant.

Setanta

Dernière modification par Setanta (07/03/2016 16h50)

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#44 07/03/2016 17h25 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour setanta,vous allez rigoler mais je suis une vraie bille avec un pc,mes seul compètences se limite à on/off

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#45 13/04/2016 21h42 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Bonjour,

Je remets à jour la discussion avec d’autres questions:

- en cas de changement au fur et à mesure des biens de la location nue à meublée, les intérêts d’emprunt se répartissent en fonction de la surface des logements par rapport au total? On ne compte pas les parties communes?

- Lorsqu’il y a de grosses rénovations dans un logement (tout à refaire), est-il possible en détaillant chaque matériel de le déclarer en charge (si<500€) ou doit on amortir le tout?

- Ai-je le droit de tout déduire ou y-a-t-il des choses que je ne peux pas déduire (l’électroménager?)

- Quand les travaux ne sont pas dès le départ dans le prêt, et qu’à la rénovation, chaque logement demandera 5000€ en moyenne pour le rafraichir, quel type de prêt travaux conseillerez vous de faire? Un crédit à chaque fois ou une grosse enveloppe sur une durée plus longue?

- Avez-vous un expert comptable à me conseiller dans la région alsacienne?

- Quel logiciel (ou autre) utilisez-vous pour gérer les quittances et l’organisation en général?

- Quelle APNO prenez-vous pour vos bien en meublé?

- Quelle Assurance sur les loyers impayés et vacances locatives prenez-vous sur vos bien en meublé?

- Pour les investisseurs Mulhousiens, quel est le montant que vous payez pour la CFE?

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#46 14/04/2016 09h19 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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Emilie68 a écrit :

- Quel logiciel (ou autre) utilisez-vous pour gérer les quittances et l’organisation en général?

Pour l’outil, y a une discussion spécifique ici

Emilie68 a écrit :

- Quelle APNO prenez-vous pour vos bien en meublé?

- Quelle Assurance sur les loyers impayés et vacances locatives prenez-vous sur vos bien en meublé?

Comme toutes les assurances, celle qui me fait un bon rapport qualité prix (pour le moment, j’ai déjà éliminé Groupama qui couvre pas les vol/dégradations en PNO et la MATMUT qui sont très bon pour ne pas rembourser)
Là, je prend l’assurance de la Banque populaire, car j’ai un bon conseiller, on verra dans le temps (et les sinistres à venir) ce que ça donne.

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#47 17/04/2016 12h45 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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D’ailleurs est-ce bien nécessaire de prendre sur chaque locataire une assurance loyers impayés?

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#48 18/04/2016 09h03 → Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse) (immeuble, mulhouse, premier investissement)

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A vous de faire le choix.
Personnellement, je privilégie la caution solidaire, qui est gratuite.
J’ai tenté aussi par 2 fois Visale, et à chaque fois avec un refus.

Donc ensuite, je fait pas mal au feeling, pour certains je peux zapper le garant/assurance impayé, pour d’autre non.

Par contre 2 remarques :
- L’assurance loyer impayé a des critères assez strictes. Il faut les suivre à la lettre pour être couvert.
- En nu, il n’est possible de cumuler assurance impayé et garant que pour les étudiants.

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